银行个人一手房屋按揭贷款管理暂行办法模版.docx

个人一手房屋按揭贷款管理暂行办法第一章 总 则 第一条 为提升xx农村信用社（农合行、农商行、股份有限公司）信贷服务水平，打造特色信贷业务品牌，规范个人一手房屋按揭贷款管理，根据银监会个人贷款管理暂行办法，结合xx农村信用社实际，制定本办法。第二条本办法所称个人一手房屋按揭贷款是指xx农村信用社（以下简称贷款行社）向借款人发放的用于向房地产开发企业（以下简称开发商）购买房屋的贷款。第三条 个人一手房屋按揭贷款按照房屋性质划分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款。本办法所指的住房，包括住宅、公寓、别墅；商业用房包括商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓等。第二章贷款对象和条件第四条个人一手房屋按揭贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备下列条件：（一）能提供有效的身份证明或居留证明；（二）具有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）已经签署购房合同；（四）已经支付贷款行社要求的购房首付款，并在贷款行社开立个人结算账户；（五）贷款行社规定的其他条件。第三章贷款的期限、额度和利率第六条贷款期限贷款行社应结合借款人的年龄、收入状况、还款能力及房产使用年限等因素，合理确定贷款期限，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年。其中，住房贷款期限最长不得超过30年（含），商业用房贷款期限最长不得超过10年（含）。第七条 贷款额度贷款行社应根据房屋地理位置、项目规模、开发商实力等情况结合借款人年龄、收入状况、还款能力等综合因素，合理确定首付比例及贷款额度，原则上住房首付比例不得低于25%；商业用房首付比例一般不得低于50%,对于房屋位置好、变现能力强且借款人为贷款行社优质客户的，可适当放宽首付比例，最低不得低于40%。同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行。第八条贷款利率（一）贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准执行，上浮比例由贷款行社根据自身经营成本及借款人综合情况自行确定，其中住房按揭贷款利率最低执行基准利率，商业用房按揭贷款利率最低执行基准利率上浮10%，同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行；（二）贷款期限在1年以内（含）的，执行合同约定的固定利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，执行浮动利率，遇中国人民银行基准利率调整，在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。第九条 个人一手房屋按揭贷款额度和利率的确定应按照国家差别化住房信贷政策要求对相关条件区别对待，如遇国家差别化住房信贷政策调整，则贷款最低首付比例及利率最低上浮比例随之调整。第四章 还款方式第十条 个人一手房屋按揭贷款的还款方式可采取等额本息还款或等额本金还款两种方法按月归还。（一）等额本息还款法：借款本金月利率（1+月利率）借款月数（1+月利率）借款月数-1每月还款金额=借款月数借款本金月数每月还款金额=+（借款本金-累计已还本金额）月利率（二）等额本金还款法第十一条贷款行社与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还款日，并在约定还款日从约定的账户中扣收贷款本息。借款人提前全部或部分还清剩余贷款本金的，须提前30天向贷款行社提出申请。提前还款金额须为一万元的整数倍。第五章担保方式第十二条个人一手房屋按揭贷款的担保方式为开发商阶段性担保+所购房屋抵押。在所购买房屋办妥抵押登记之前，由开发商提供“阶段性担保”。本办法中的“阶段性担保”是指自贷款发放之日起，至保证人协助借款人办妥相应房产抵押登记手续，并取得房屋他项权证等抵押物权属证明之日止，由房地产开发商为全部贷款本息提供连责任保证。第六章合作开发商及项目第十三条 合作开发商应具备以下条件：1.经工商行政管理部门核准登记，具有独立的法人资格，且货币形式实收资本金不低于2000万元；2.在辖区内有固定经营场所，经营管理规范；3.具备房地产开发资质；4.信誉良好，无重大不良信用记录，无烂尾工程记录；5.法定代表人、实际控制人无重大不良信用记录；6.财务状况良好，盈利能力、偿债能力较强；7.贷款行社要求的其他条件。第十四条 合作房地产项目应具备以下条件：1.房地产项目手续完备，具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（销售）许可证；2.已缴纳土地出让金、土地转让费和有关配套费用； 3.综合品质较好，有较强的变现能力和市场销售前景；4.商业项目且以所购房屋经营租赁收入为主要收入和还款来源的，需为现房；5.贷款行社规定的其他条件。第十五条 对在辖内办理开发贷款且在贷款存续期间无不良信用记录的开发商和项目，准入条件可适当放宽并优先安排信贷资金支持。第十六条 保证金管理。提供阶段性担保的开发商在开展合作业务时除开立一般结算账户外，还需在贷款行社开立保证金专户，该账户用于核算开发商因为借款人提供阶段性担保向贷款行社缴存的风险保证金，贷款行社实际控制、管理保证金专户,对保证金专户内保证金享有优先受偿权。单笔保证金比例原则上不低于所购房屋贷款额度的5%。未经贷款行社书面同意，经销商不得支用和划转该账户的资金用于非保证金业务的日常结算。在借款人取得房屋产权证或不动产权证书并办理抵押登记手续，阶段性担保结束后，贷款行社将相应保证金转入房地产开发企业一般结算账户。第十七条合作项目的暂停对于符合准入条件并已开展合作的项目，贷款行社应定期了解开发商经营状况与项目工程进度。对于出现财务状况恶化等风险征兆的开发商及有发生房地产市场系统性风险的情况时，应及时采取暂停受理、发放贷款等措施，避免风险进一步扩大。第七章贷款程序第十八条 确定合作项目贷款行社应对合作开发商及项目进行准入调查，并与开发商签订个人购房贷款项目合作协议（附件1）和售房款监管协议(附件2)。第十九条 受理借款人贷款申请借款人向贷款行社提出贷款申请，填写个人住房贷款申请表（附件3），并提供下列资料：（一）借款人及配偶户口本、有效身份证明及婚姻状况证明；（二）借款人与开发商签订的购房合同；（三）借款人购房首期款发票或收据；（四）借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括但不限于由工作单位出具的个人收入证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；（五）贷款行社要求提供的其他资料。第二十条贷前调查。主要调查借款人的资格和还贷能力，内容包括：（一）借款人所提供资料的真实、合法性；（二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；（三）借款人及家庭主要财产和收入状况；（四）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等；（五）着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的每月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，每月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。房产支出与收入比=（贷款月还款额+月物业管理费)/家庭月均收入所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+家庭其他债务月均偿付额)/家庭月均收入第二十一条贷款的审查和审批贷款行社按照xx农村信用社县级联社信贷业务审批办法（xx联字201026号）文件规定由有权机构审查、审批。第二十二条借款合同签订和贷款发放（一）审批同意后，贷款行社与借款人、开发商签订个人购房借款/担保合同（附件4）和委托划款扣款授权书（附件5），如所购房屋存在共有权人，共有权人需在合同中签字确认；（二）所购房屋为现房的办理抵押登记手续；（三）所购房屋为期房的，具备条件的办理预告抵押登记手续或购房合同备案手续，待借款人领取房地产权属证书或不动产权证书后，须重新办理抵押登记手续；（四）鼓励贷款行社与借款人协商一致为所抵押房屋投保房屋保险，投保金额不应少于房屋购买价格，投保期限不应短于贷款期限，同时明确贷款行社为第一受益人；（五）贷款行社填制借款借据并经借款人签章，根据委托划款扣款授权书，将贷款划付至开发商账户。第八章 贷后管理第二十三条 项目竣工验收合格后，贷款行社要督促开发商与借款人及时办理房产的抵押登记手续。第二十四条 贷后检查信贷人员要及时跟踪掌握借款人职业、收入以及抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范。检查范围包括但不限于以下内容：（一） 合作项目工程进度情况；（二）提供阶段性连带责任保证的房地产开发企业保证资格及保证能力变化情况；（三）借款人及时归还贷款本息情况；（四）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；（五）抵押房产状况及其价值变化情况；（六）其他可能影响债权实现和保障的内容。第二十五条 贷款结清个人一手房屋按揭贷款不得办理展期，在借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。贷款行社应协助借款人及时办理注销抵押登记手续。第九章 风险控制第二十六条 加强贷前调查（一）坚持面谈、面签制度。经办信贷人员在贷款发放前至少要与借款人面谈一次，了解借款人的基本情况及其贷款用途，面谈面签不得委托其他机构或他人代办。（二）加强借款人第一还款来源的审查。经办信贷人员要通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人收入合理性及未来行业发展前景；通过借款人收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房屋的拥有意愿等因素，对贷款申请做整体分析。对于大额贷款、第二套物业、商业用房贷款，还应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行电话查询或实地调查。（三）保证成交价格真实、合理性。经办信贷人员要对合作项目楼盘采取上门（售楼处）核实、同地段比较、市场调查为主的调查方式对交易价格进行客观的调查和了解。第二十七条 做好信贷资金监管贷款审批通过后，贷款行社按照委托划款扣款授权书以转账的方式将贷款资金划付至开发商账户，不得提取现金。第二十八条 强化权证管理贷款行社要与开发商协调，及时掌握房屋所有权证或不动产权证书办证的时间和进度并由信贷人员与借款人一同办理房屋抵押登记手续。第二十九条 监控项目进度加强对项目工程进度、预售资金回笼的监控，判断工程进展是否与预期一致，是否存在开发商挪用预售资金的情况，是否会导致工程存在未按期完工的风险。在贷后监控过程中发现问题的，要及时采取风控措施。第三十条 借款人未按照约定还款时间按月归还贷款的，贷款行社应向借款人催收，连续三个未足额还款的，应采取向保证人追偿，或依法处置抵押房产等必要的清收保全措施，收回贷款本息。第三十一条 出现下列情况之一的，贷款行社应终止借款合同，提前收回已发放借款、行使抵押权并要求保证人承担保证责任，宣布与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（一）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受馈赠人； （二）借款人的法定继承人、受馈赠人拒绝履行借款合同的；（三）在借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息；（四）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；（五）未经贷款行社同意，借款人将设定抵押权的房屋出售、赠与、重复抵押；（六）借款人阻挠贷款行社信贷人员对贷款使用情况进行监督检查；（七）保证人违反保证担保合同或丧失 承担连带担保责任能力，抵押房产因意外损毁不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求重新落实新保证人、抵押物的；（八）借款人有损贷款行社权益的其他行为。第十章附 则第三十二条本办法由xx农村信用社联合社制定、解释和修改，原xx农村信用社个人住房贷款管理办法（试行）与本办法不符的，以本办法为准。第三十三条 本办法自印发之日起试行。附件：1.个人购房贷款项目合作协议 2.售房款监管协议 3.个人购房贷款申请表 4.个人购房借款/担保合同 5.委托划款扣款授权书