物业集团设备房管理办法.docx

物业集团设备房管理办法

1、目的

规范项目设备房管理，规避项目工程管理风险。

2、范围

适用于物业集团及下属各分公司。

3、内容与要求

3.1 设备房管理基本要求

3.1.1 设备房门上有相应设备房功能和责任人标识。

3.1.2 设备房内照明足够、墙面没有明显污迹、地面干净、保持空气流通、房内无与管理无关物品、物品摆放整齐无杂物。

3.1.3 设备操作作业指导书齐全有效，维修检修记录完整；

3.1.4 配备足够的灭火器和应急灯，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

3.1.5 设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志；流体应标流向标识；重要设备及操作有危险的设备、部件应有警告标识。

3.1.6 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备表面无积尘、无油污；设备的转动部位应有防护罩。

3.1.7 各类设备保持完好；各类仪表使用正常无损坏；各类管路

无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人标识明确。

3.1.8 所有标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。

3.1.9 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选型标准（4 公斤/只）。

燃烧特性及场合

灭火器类型

配置基准

会所、过道走廊

水型、泡沫、卤代烷型灭火器
1
只/20 平米

汽油、柴油、酒精等

干粉、泡沫、二氧化碳灭火器
1
只/15 平米

配电房、带电设备

干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器
1
只/15 平米

3.1.9.1 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加 30%。

3.1.9.2 如设有消火栓的，可相应减少 30%。

3.1.9.3 如设有灭火系统的，可相应减少 50%。

3.1.9.4 如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少 70%。

3.1.9.5 独立房间 35M²以下的，灭火器配置不应少于 2 只 4kg,

并配备灭火器箱。

3.1.10 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司 VI 手册的要求，如果甲方有特殊要求的，应按甲方的要求执行。

3.1.11 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，宜在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保障重要设备的使用。

3.1.12 高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室、UPS 电源机房、监控中心、消防控制室为重要设备房，

应设置温度测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备责任人需将

温、湿度要求张贴在设备旁边，设备房内温度应低于 40 度和相对湿

度小于 80%。

3.1.13 无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制

中心管理。

3.1.14 应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

3.1.15 设备房排水通畅，应具有防虫、防鼠措施。

3.1.16 设备操作专用工具及安全用品应放置在指定位置并有警

示标识。

3.1.17 参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。

3.1.18 设备责任人负责定期检查并记录重要设备运行数据。每周清洁设备房一次，无需记录。

3.1.19 在出现狂风、暴雨等灾害性气候前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。

3.1.20 除楼层管井以外的设备房均应设置挡鼠板（可开启门样式），挡鼠板高度为 50CM。

3.2 电梯机房管理规定

3.2.1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

3.2.2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过 40℃。对于高层电梯或商业类型的项目，常规通风

不能降低到 40 摄氏度时，电梯机房建议加装空调。

3.2.3 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

3.2.4 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

3.2.5 机房门窗应完好并上锁，未经工程部经理允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

3.2.6应急预案和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

3.2.7 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

3.2.8 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

3.2.9 每次巡查必须依据设备运行巡视管理规定形成记录。

3.2.10 电梯机房内所有规章制度及点位维保单位人员的资质证书须按照 VI 标准统一上墙，电梯应急救援组织架构流程必须在电梯

机房及消防中心同时悬挂，且救援电话和小组人员有效。

3.3 空调机房管理规定

3.3.1 其他人员未经工程部经理许可，不得进入机房（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。

3.3.2 机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等

危险品。

3.3.3 值班人员负责管理空调水系统，挂干湿温度计，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度、相对湿度进行监测，按运行记录表做好记录。

3.3.4 空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规程、

保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作。保证维修、保养质

量，确保重点设备经常处于良好状态，并记入档案。

3.3.5 空调机开、停机必须由空调机操作人员操作，其他人员不

得操作。

3.3.6 空调设备悬挂运行状态指示牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。

3.3.7 值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停机检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。

3.3.8 机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。

3.4 应急发电机房管理规定

3.4.1 禁止一切与此无关的工作开展和人员进入。具体规定包括但不仅限于以下内容。

3.4.2 地面要油漆（灰色，油漆性质要求能够耐酸碱盐）。并且设备的位置以 10cm 宽黄线框划分开。

3.4.3 机房门上锁（钥匙存放于工程值班室），并设置挡鼠板，挡鼠板采用双开或单开样式的活动门。

3.4.4 各类消防设施有效且运行正常，现场摆放的消防设施以

10cm 宽黄线框固定位置，现场配备呼吸器数量不少入 2 个，放置在

主出入口附近。

3.4.5 机房墙上应有设备操作程序、保养计划、保养记录、巡检

记录。

3.4.6 墙上要有干湿温度计，并有记录表格，冬季北方项目室温保证在 10℃以上，湿度在 80%以下；同时所有管井在冬天必须关闭风阀或保温封堵。

3.4.7 要存放一定数量的蒸馏水（20 升）、比重计、稀硫酸溶液、烧杯、黄油。

3.4.8 机房保持干爽，不潮湿。

3.4.9 各种设备设施表面无尘、无油渍、水渍。

3.4.10 特种设备保持原色，不允许有油漆斑驳、脱落现象，如有，需及时补。

3.4.11 油箱间通风良好，地面铺设消防沙，有条件的项目，油箱底部建造集油槽；照明灯具，应使用防爆灯具和开关。

3.4.12 每周对机房全面清洁打扫卫生一次；北方项目冬季每周检查发电机加热泵是否能正常加热，及外接蓄电池浮充供电必须正常。

3.4.13 排烟风道要保持通畅，无漏气、漏水现象。

3.4.14 机房内要有应急照明灯或手电筒或行灯，以备停电时使

用。

3.4.15 应急发电机的检修专用工具各地数量具体情况决定各类。

3.4.16 粘贴、悬挂符合集团 VI 手册标准的各种标识牌，应名称准确，位置合适。

3.4.17 商业、文体、高端住宅项目，发电机必须独立配备用蓄电池一组，并加装双电源刀闸转换控制箱。

3.5 配电房管理规定

3.5.1 未经部门经理同意，非工程部人员不得随便进入。

3.5.2 停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作。

3.5.3 值班电工应按规定对配电装置定时巡查，做好巡查记录，发现问题及时处理， 不能及时处理的问题，要及时上报专业工程师。

3.5.4 电线路操作开关应设明显标志，检修停电拉闸必须悬挂标

识牌。

3.5.5 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉、乱接线路。

3.5.6 操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、

手套等。

3.5.7 保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室内温度应控制在此 35℃以下。

3.5.8 配电房每周清扫一次，保持室内清洁、干净，无杂物、无蜘蛛网、无积水。

3.5.9 做好防护措施，在发电机房出入口加装挡鼠板。

3.6 水泵房管理规定

3.6.1 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏，并做好巡查记录。

3.6.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。

3.6.3 生活水泵规定每月至少启动一次，消防泵每月自动和手动

操作一次，确保消防在事故状态下正常起动。

3.6.4 泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁，无灰尘、地面无积水。

3.6.5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池。

3.6.6 水泵保养要求定期对其进行维修保养。

3.6.7 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正

常使用。

3.6.8 水泵房中配备温湿度计和集水坑排水泵是否能正常排水。

3.6.9 每周手动对消防泵进行盘车一次，确保消防状态正常。

4、附则

本办法由物业集团品质及工程管理部负责修订，其解释权归物业

集团品质及工程管理部所有，自颁布之日起实施。