物业集团设备房管理办法.docx

物业集团设备房管理办法1、目的规范项目设备房管理，规避项目工程管理风险。2、范围适用于物业集团及下属各分公司。3、内容与要求3.1 设备房管理基本要求3.1.1 设备房门上有相应设备房功能和责任人标识。3.1.2 设备房内照明足够、墙面没有明显污迹、地面干净、保持空气流通、房内无与管理无关物品、物品摆放整齐无杂物。3.1.3 设备操作作业指导书齐全有效，维修检修记录完整；3.1.4 配备足够的灭火器和应急灯，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。3.1.5 设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志；流体应标流向标识；重要设备及操作有危险的设备、部件应有警告标识。3.1.6 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备表面无积尘、无油污；设备的转动部位应有防护罩。3.1.7 各类设备保持完好；各类仪表使用正常无损坏；各类管路无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人标识明确。3.1.8 所有标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。3.1.9 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选型标准（4 公斤/只）。燃烧特性及场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器1只/20 平米汽油、柴油、酒精等干粉、泡沫、二氧化碳灭火器1只/15 平米配电房、带电设备干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器1只/15 平米3.1.9.1 地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加 30%。3.1.9.2 如设有消火栓的，可相应减少 30%。3.1.9.3 如设有灭火系统的，可相应减少 50%。3.1.9.4 如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少 70%。3.1.9.5 独立房间 35M以下的，灭火器配置不应少于 2 只 4kg,并配备灭火器箱。3.1.10 设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司 VI 手册的要求，如果甲方有特殊要求的，应按甲方的要求执行。3.1.11 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，宜在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保障重要设备的使用。3.1.12 高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室、UPS 电源机房、监控中心、消防控制室为重要设备房，应设置温度测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边，设备房内温度应低于 40 度和相对湿度小于 80%。3.1.13 无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。3.1.14 应急照明能在停电事故下至少工作半小时。3.1.15 设备房排水通畅，应具有防虫、防鼠措施。3.1.16 设备操作专用工具及安全用品应放置在指定位置并有警示标识。3.1.17 参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。3.1.18 设备责任人负责定期检查并记录重要设备运行数据。每周清洁设备房一次，无需记录。3.1.19 在出现狂风、暴雨等灾害性气候前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。3.1.20 除楼层管井以外的设备房均应设置挡鼠板（可开启门样式），挡鼠板高度为 50CM。3.2 电梯机房管理规定3.2.1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。3.2.2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过 40。对于高层电梯或商业类型的项目，常规通风不能降低到 40 摄氏度时，电梯机房建议加装空调。3.2.3 保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。3.2.4 毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。3.2.5 机房门窗应完好并上锁，未经工程部经理允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。3.2.6应急预案和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。3.2.7 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。3.2.8 每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。3.2.9 每次巡查必须依据设备运行巡视管理规定形成记录。3.2.10 电梯机房内所有规章制度及点位维保单位人员的资质证书须按照 VI 标准统一上墙，电梯应急救援组织架构流程必须在电梯机房及消防中心同时悬挂，且救援电话和小组人员有效。3.3 空调机房管理规定3.3.1 其他人员未经工程部经理许可，不得进入机房（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。3.3.2 机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。3.3.3 值班人员负责管理空调水系统，挂干湿温度计，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度、相对湿度进行监测，按运行记录表做好记录。3.3.4 空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作。保证维修、保养质量，确保重点设备经常处于良好状态，并记入档案。3.3.5 空调机开、停机必须由空调机操作人员操作，其他人员不得操作。3.3.6 空调设备悬挂运行状态指示牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。3.3.7 值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停机检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。3.3.8 机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。3.4 应急发电机房管理规定3.4.1 禁止一切与此无关的工作开展和人员进入。具体规定包括但不仅限于以下内容。3.4.2 地面要油漆（灰色，油漆性质要求能够耐酸碱盐）。并且设备的位置以 10cm 宽黄线框划分开。3.4.3 机房门上锁（钥匙存放于工程值班室），并设置挡鼠板，挡鼠板采用双开或单开样式的活动门。3.4.4 各类消防设施有效且运行正常，现场摆放的消防设施以10cm 宽黄线框固定位置，现场配备呼吸器数量不少入 2 个，放置在主出入口附近。3.4.5 机房墙上应有设备操作程序、保养计划、保养记录、巡检记录。3.4.6 墙上要有干湿温度计，并有记录表格，冬季北方项目室温保证在 10以上，湿度在 80%以下；同时所有管井在冬天必须关闭风阀或保温封堵。3.4.7 要存放一定数量的蒸馏水（20 升）、比重计、稀硫酸溶液、烧杯、黄油。3.4.8 机房保持干爽，不潮湿。3.4.9 各种设备设施表面无尘、无油渍、水渍。3.4.10 特种设备保持原色，不允许有油漆斑驳、脱落现象，如有，需及时补。3.4.11 油箱间通风良好，地面铺设消防沙，有条件的项目，油箱底部建造集油槽；照明灯具，应使用防爆灯具和开关。3.4.12 每周对机房全面清洁打扫卫生一次；北方项目冬季每周检查发电机加热泵是否能正常加热，及外接蓄电池浮充供电必须正常。3.4.13 排烟风道要保持通畅，无漏气、漏水现象。3.4.14 机房内要有应急照明灯或手电筒或行灯，以备停电时使用。3.4.15 应急发电机的检修专用工具各地数量具体情况决定各类。3.4.16 粘贴、悬挂符合集团 VI 手册标准的各种标识牌，应名称准确，位置合适。3.4.17 商业、文体、高端住宅项目，发电机必须独立配备用蓄电池一组，并加装双电源刀闸转换控制箱。3.5 配电房管理规定3.5.1 未经部门经理同意，非工程部人员不得随便进入。3.5.2 停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作。3.5.3 值班电工应按规定对配电装置定时巡查，做好巡查记录，发现问题及时处理， 不能及时处理的问题，要及时上报专业工程师。3.5.4 电线路操作开关应设明显标志，检修停电拉闸必须悬挂标识牌。3.5.5 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉、乱接线路。3.5.6 操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。3.5.7 保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室内温度应控制在此 35以下。3.5.8 配电房每周清扫一次，保持室内清洁、干净，无杂物、无蜘蛛网、无积水。3.5.9 做好防护措施，在发电机房出入口加装挡鼠板。3.6 水泵房管理规定3.6.1 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏，并做好巡查记录。3.6.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3.6.3 生活水泵规定每月至少启动一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防在事故状态下正常起动。3.6.4 泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁，无灰尘、地面无积水。3.6.5 水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池。3.6.6 水泵保养要求定期对其进行维修保养。3.6.7 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。3.6.8 水泵房中配备温湿度计和集水坑排水泵是否能正常排水。3.6.9 每周手动对消防泵进行盘车一次，确保消防状态正常。4、附则本办法由物业集团品质及工程管理部负责修订，其解释权归物业集团品质及工程管理部所有，自颁布之日起实施。