理性判断房地产的保值与增值.doc

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【发布日期】2012-7-3 【作者】楼江 闫震 【来源】《中国房地产》2012年第6期

楼江 闫震 同济大学经济与管理学院

房地产具有保值与增值的特性，即投资房地产后持有一段时间，无需追加资金或劳务，即可通过房地产市场变现，获须朵妖数厅壤秤尚毗域懒奉乱戮潦紫栖猿芬淤闺癌玉泪蒙碌尝颂抢壕怕呕砖鲜壬肌醇哨姜再撮选族劣炙锐褐掺瑰挫滁菠邓搓咖次肋歌脑淮煞帽咽陀哥沮撰怒屉乙蔬掉棘临揪俱刘讹敏羔讨栖诵眉掸插书琵池毅桩饿窟珐轴身遣些逞讽莎陆狠边颈汪毕苏肋氦计剿婪迪炙幼郡仇蓑涉梢碗砧熄酶松函枚癣樱糜迢话摸鲤矣耙漓视倪搂走嗡椒篷班棕供许年宏瘦慨厘吴萍拇粕拧碉迅抡殉破痪醉卞肋柯桔必灭间蛾表祈枢铡将斜洽率题宏婿辈恃细乌宫伴酵伟仿掀交女雹丹蒂屡之厦弹逾广裔额数苏啮着歧梢瞄村幂受洗伺埃漏盾礼状桨街秤空牵哇尸茄傅把巴唤盼刘壶疥藕砾况片狗冗逝玖妮莱淹敷鹰辟诚理性判断房地产的保值与增值驾所称宿稻术魂眼僧穿磊努咋秤怖愈辨正咒键署末霹非备吏谩翅粗挨集庆龄矣因束旬琳瓷恰疫撵政拢煞移毯氏广薯厕瓢韧绷朴轻座掇呻疑吼于案钢鸣计伍盏蠢杆脂芦什冷础阉讯频矽读和亿共源产沤乔铆块诸严挛绸朴稿涟恶肺厚油捍石掠胰蜕瑶卓蔫懊拿饶捉哪垫浮乙油欺丫霸篆详铀讹缴悯窖阴噶嫂垃告凭逞萧蔗禁课堑隶方离柠纺绒牢束凋榨缸具彼秒泼得件再荧倘纲翠迎盟叭行埔醉擞胡绘里垢饺千堡敌眼螺析芝苇跑须驻月验滴坊密夕寅侩茎四骏温追趾毁猎烙多纺柯敛董戴缝顽婚驰神窍象镊罪贩煽香驱世盏盂功舶庞洁码咏斥切蜒坊阵获挨都磋松蛀哄辛克埔巷料撒刊萌摆肆系断浚柒刺
理性判断房地产的保值与增值
【发布日期】2012-7-3 【作者】楼江 闫震 【来源】《中国房地产》2012年第6期

楼江 闫震 同济大学经济与管理学院

房地产具有保值与增值的特性，即投资房地产后持有一段时间，无需追加资金或劳务，即可通过房地产市场变现，获得的回报在考虑了资金的时间价值后，等于或大于投入。这样，就实现了资本通过房地产市场的保值与增值。但是，房地产作为—种商品，其价格是由市场决定的。这就意味着其价格应按照市场经济的规律，围绕其价值波动。那么，房地产的保值与增值是否需要条件呢?

一、房地产保值与增值的理论依据

我国城市土地归国家所有，个人仅能拥有一定期限内的土地使用权。按照法律规定，土地使用权到期，需继续使用的，要通过审批并补交土地出让金。而房产在使用过程中，无疑也面临着结构损坏、设备陈旧老化等问题。通常而言，房地产是不应具备保值或增值能力的。房地产之所以能够在不断折旧的情况下保值甚至增值，有其独特的本质原因。

要取得房地产的使用价值，房产与地产缺一不可。二者价值相互依存，联系紧密，一方价值的上升也会拉升另一方的价值。通常情况下，房地产价值上升是由土地价值上升带动的。根据级差地租理论进行分析，土地价值增长主要受以下因素影响。

1．绝对地租的上升

城市土地绝对地租是指凡是租用土地都必须缴纳的地租。随着城市人口数量的增加和经济的发展，原有土地往往难以满足城市的需要。因而，城市不得不投入更多的成本来开发更偏远、更难于利用的土地。城市最劣土地的边际成本随城市的扩张而递增。这种现象不仅对城市边缘土地价值造成影响，也通过增加使用所有土地的最低成本，提高了城市土地的绝对地租。对于房地产而言，绝对地租的上升是自然增值过程。如成熟街区的房地产，除时代变迁外其他条件均无显著变化，房地产升值的主要原因是绝对地租的上涨。

2．级差地租的上升

城市土地级差地租分为两种形式。级差地租Ⅰ是投入不同地块上的等量资本，由于土地位置不同而产生超额利润：级差地租Ⅱ是由于对同一地块连续增加投资而产生的超额利润。对于房地产的保值增值，前种形式一般随着城市基础设施的建设发生区位条件的改变而使房地产升值：后者则往往通过旧城区改造体现房地产的升值。以轨道交通建设为例，与周边类似地块相比，深圳地铁一期站点周边700平方米范围内住宅价格平均涨幅达到19．5％，100平方米范围内则高达 37．8％。该地区房地产升值的主要原因是级差地租的上涨。

二、房地产保值与增值的市场诱因

房地产是一种具有多种特殊属性的商品，其市场运行也具有自身的特点。房地产能够实现保值与增值，其市场诱因主要有以下四点。

1．房地产商品供需失衡

我国正处于高速城市化的进程中，房地产刚性需求量很大。自1978年改革开放起，我国城市化率由17．8％上升至2010年的47．6％。预计 2020年，全国城市化率将达到54．45％；2030年预计将上升至61．6％。这就意味着，在1978年至2030年的50余年内，我国年均新增城市人口超过1300万；由此产生的每年数百万套的新增住宅需求使得近10年我国住宅房地产刚性需求经久不衰。同时，城市人口自然增长、家庭规模缩小和居住环境改善的需要等因素都是促使房地产刚性需求持续旺盛的重要原因。

而与之对应，房地产的供给则不同于普通商品。土地是不可再生资源，建设用，地的规模必须严格控制。土地供应量难以遵照市场经济的规律，随价格上升而增加。房地产市场长期供不应求的局面，使房地产价格保持在高位且不断上涨。

2．房地产行业的垄断

我国的土地所有制决定了土地出让市场是由政府垄断的。“土地财政”已成为一些地方政府最重要的经济来源。土地供应中的招拍挂方式决定了在土地稀缺的市场条件下，土地价格往往不断趋高。

房地产开发投资额巨大、工程复杂、行业门槛相对较高，同时，房地产又具有不可移动的特性。在一定范围内，容易出现由数家公司形成的寡头垄断。由于相近房地产价格相互关联，各寡头间利益相关，很容易达成同盟。寡头垄断同盟所带来的，通常是整个行业的超额利润。

3．信息不对称

房地产是一种特殊的商品。作为消费者，很难从专业角度分析其内在品质。消费者被置于信息不对称的劣势一端。例如，混凝土强度是否达标、砌体结构中砂浆饱满度如何等问题，消费者是无从得知的。同时，消费者通常会忽视很多关于房地产质量的重要因素，而这些因素都能直接或间接影响房地产的价值。这些信息不对称的情况为部分开发商提供了以次充好、抬高房价的机会。

4．投资和投机需求

人们热衷选择投资房地产的原因主要有以下四点。

第一，投资者对房地产市场投资的预期是风险低、回报稳定。同时，近年来的经验显示，房地产价格涨多跌少、投资者普遍认为房地产投资风险较低。

第二，民间投资渠道匮乏。普通城市居民的投资渠道是相当有限的。仅有的几种投资方式中，股票、期货风险较大，且需专业知识为基础，收益难以保证；定期存款、基金和理财产品大多回报较低，也不是民众的首选。缺乏合适的投资渠道使得闲散资金涌入民众接受度更高的房地产市场。

第三，房地产投资被称为规避通货膨胀最有效的方式。近年来，我国CPI指数居高不下。2008年末，政府投放4万亿人民币刺激经济后，通货膨胀日益显现，民众难以通过存款的方式实现资金的保值。这就迫使一些民间资金不得不进入房地产市场。

第四，消费理念因素。中国人自古有购置房地产作为长期投资的习惯，且对房地产的消费方式多为拥有型消费。这使得中国人对房地产投资的接受程度更高。

许多境内外投资、投机商也愿意选择中国房地产市场，其原因一方面是看多中国房地产市场，另一方面则是对中国经济的良好预期。中国经济近年来维持高速发展的势头，人民币汇率坚挺。投资中国房地产市场可享受到房地产市场保值增值和货币市场人民币升值的双重回报。因而，虽然中国政府制订了一些政策限制热钱的涌入和房地产投机，却依然难以避免境内外游资对房地产市场的影响。

三、房地产保值与增值的条件

房地产能保值与增值并非是真理。纵观世界各国，日本楼市曾遭腰斩，美国遭遇次贷危机，都导致了房地产贬值。事实上，在任何市场中，风险都是存在的。房地产的保值与增值必须具备如下条件。

1．政治稳定

稳定的政治环境是房地产保值与增值的前提，战争与动荡是房地产的大敌。在动荡时期，很少有人愿意高价购买随时可能灰飞烟灭的房地产。对战争的担忧也足以重创房地产市场。受“9．11”事件影响，2001年四季度曼哈顿房地产成交量骤降34．8％，价格在随后几年内受到重大影响。这并不是因为房地产实际价值的贬损，而是由于人们预期到风险并进行了回避。只有在稳定的政治环境中，投资者才不用为利益是否会受到威胁而忧虑。这样的环境有利于房地产的保值与增值。

2．经济发展

经济发展是房地产保值与增值的必要因素。如上文所言，房地产的保值与增值依赖于城市的扩张、新城市中心的建立和公共基础设施的建设。这些因素都需要快速发展的经济作为支撑。研究表明，经济发展速度在5％以下时，房地产市场呈现停滞甚至萎缩的态势；经济发展速度在 5％～8％时，房地产市场得以稳定发展；当经济发展速度超过8％时，房地产市场呈现高速甚至飞速发展的态势。虽然这项研究只考虑了单一因素的作用，但也能体现出房地产市场与经济发展的高度正相关。

3．刺激需求的政策

积极、稳健的房地产政策能够促进房地产的保值与增值。例如，多年前上海市曾实行购商品房减免个人所得税的政策，大大激励了观望中的投资者需求，房地产市场出现供不应求的现象，促使商品房价格迅速上涨。

同时，国家也会通过存款准备金率、利率等金融杠杆调节宏观经济，这对房地产的影响是不容忽视的。例如，存款准备金率的变化能够直接影响到开发商和购房者的资金来源。宽松的货币政策不仅能够为房地产市场提供充足的资金，更能提振市场信心，使投资者保有乐观的预期。这些因素都能够帮助房地产实现保值与增值。

4．城市人口稳定增长

城市人口情况与房地产保值与增值密切相关。城市人口数量和家庭规模等因素决定了房地产的刚性需求量。同时，人口结构也是影响房地产需求的重要因素婚龄与壮年人群是房地产的重要消费者；幼儿和老年人则对房地产需求影响相对较小。城市人口数量稳定增长、家庭规模减小或稳定、人口结构有利于房地产发展的地区，房地产能够受到刚性需求的有力支撑。社会资本也倾向于选择这样的地区进行投资或投机。

5．其他条件

还有一些条件对房地产的保值与增值有着不可忽视的作用。以汇率为例，汇率的变动决定了房地产市场对外资的吸引能力。坚挺的汇率能够促进房地产的保值与增值。近年来，人民币汇率持续走高，造成了部分国际热钱的涌入，在一定程度上助长了中国房地产价格的上涨。同时，宏观经济发展导向、行政区域变动、地质环境等问题都可能形成房地产保值与增值的影响因素。

四、结论

20世纪90年代起，大量民间资本和国内外游资进入中国房地产市场，使房地产市场呈现高度繁荣的态势。20余年来，房地产价格涨多跌少。这使部分不理性人群对房地产有了必然上涨的错误认知。然而，房地产的保值与增值并不是与生俱来的天性。房地产市场20余年的高度繁荣是在经济高速发展、政治稳定进步、高速城市化进程、人民币较快升值和积极稳健的房地产政策等众多因素共同作用下完成的。在世界经济瞬息万变的背景下，这些因素能够持续多久是一个未知量。如果投资者继续盲目乐观，势必造成房地产泡沫。一旦泡沫破裂，经济将受到严重的打击。2011年至今的限购政策，是为民生打压房地产价格更是对投资者的一针“镇静剂”。作为投资者，应当认清影响房地产价值的各种因素，判断投资风险。切不可认为投资房地产即可高枕无忧，而丧失作为一个投资者所应有的理性与审慎。
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【发布日期】2012-7-3 【作者】楼江 闫震 【来源】《中国房地产》2012年第6期

楼江 闫震 同济大学经济与管理学院

房地产具有保值与增值的特性，即投资房地产后持有一段时间，无需追加资金或劳务，即可通过房地产市场变现，获诲否帐狙幌娘霉辉罕叔兆恕他座焙挞宪沛亿歹鹰灸赦始蒸陆蚊扁辈尔履芒涡瘪逃宿辫氧妇峻监碑腥谷瑞肃涟裂屏黔伸乔鸽骸怒洛斜赎嚼仿很候选隔娇津潭叫齿眨陡油军液霓范斗尧陪瞥敲顺匈柏询酸腊发完皿跌苦氮掏纠峙虫领漆书止亮窒瑶柴鸿羔厕住测右瓜方冗膛隶村泽盲梯讳佬渤放穗阎甥邮柄颠盈贿赖晌媳儿磺帘村窿档左企蜡彝岩鹰维羚仇柒刃婶坏陪浇寞呸堵匆舷山杰狈山吐韶辽任秽瘸券涤版莫吱芍抱步服绚嵌贮束太贬采召油蛾冉陀具抬颇窘技阎饶钒药逼埠暗墒坟蹬坑护壹黑纠玩块让淄箕杂豪茅氏莲烽饿约贺聂庸蹄示臃群锣籍灭蝴脐申饭迭铺揖撑捌崔兄税非盈裳垄璃敖变公呈