银行房地产信贷部门自律监管工作实施细则模版.doc

x银行房地产信贷部门自律监管工作实施细则

第一章　总则

第一条 为了加强房地产信贷业务管理，加大内部控制力度，有效防范和化解房地产信贷业务风险，促进我行房地产信贷业务稳健发展，依据《x银行业务部门自律监管工作指导原则》（x发〔2000〕78号）及房地产信贷业务有关规章制度，制定本实施细则。
第二条 房地产信贷业务部门自律监管是指房地产信贷业务部门对本部门主管的房地产信贷业务进行自律性监督管理，是内控机制的重要组成部分，是控制房地产信贷业务风险的重要措施。
第三条 房地产信贷业务部门自律监管的目标是：规范和制约各级行房地产信贷业务部门切实执行房地产信贷业务有关法律规定和管理办法，充分实现房地产信贷业务发展目标，有效运行房地产信贷业务风险管理系统，努力确保房地产信贷业务数据信息的及时性、真实性和完整性。
第四条 房地产信贷业务部门自律监管的主要对象是下一级分支机构的对口业务部门、岗位及其房地产信贷业务活动。在监管过程中，上级行房地产信贷业务部门根据工作需要，也可延伸监管检查至所辖的各级分支机构。
第五条 房地产信贷业务部门实施自律监管的基本方式为非现场监测和现场检查。非现场监测主要是利用信贷管理系统（ＣＭＳ）和其他监测手段对下一级分支机构房地产信贷业务实施例行性动态监测，现场检查主要是对下一级分支机构房地产信贷业务实施抽样检查或重点检查。
第六条 　房地产信贷业务部门实施自律监管的主要依据为国家的有关房地产金融法律、法规和规定，上级行制定的房地产信贷业务管理有关制度、办法和操作规程。
第七条 　房地产信贷业务部门自律监管工作采取一级抓一级，层层抓落实的组织管理原则。

第二章　监管组织和监管要求

第八条 　房地产信贷业务部门要建立自律监管组织体系，将自律监管工作落实到有关部门，明确专人负责。应以书面形式明确监管人员的岗位职责。
第九条 　房地产信贷业务部门要建立自律监管操作规范，明确自律监管的组织方式、检查程序、检查标准、检查依据以及文本格式等。
第十条 　房地产信贷业务部门自律监管要制定年度和阶段性工作计划，明确非现场监测和现场检查的频率、时间安排、内容和范围等。
第十一条 　房地产信贷业务部门要建立自律监管报告制度。非现场监测和现场检查均要形成书面分析报告，对所发现的问题或风险事实表述清楚，确保必要的证据和附件齐全，并及时上报本级行自律监管部门和上级行主管部门。
第十二条 　房地产信贷业务部门对在自律监管中发现的问题要提出整改意见和整改期限，并按规定对有关责任人提出适当的处理处罚意见。对整改和处理意见的落实情况要有后续监督手段，实施限期整改的被检查单位应按规定及时向上级行自律监管部门汇报落实情况。
第十三条 　房地产信贷业务部门要建立自律监管档案管理制度，指定专人负责管理，确保档案资料保存完整、规范。要建立自律监管档案的查询和借阅登记制度。

第三章 监管工作内容

第十四条 　房地产开发贷款业务监管内容依据我行商品房开发项目贷款、城市土地开发贷款、高等学校房地产开发贷款等有关管理规定对房地产开发贷款业务组织和实施自律监管。主要监管内容是：
（一）客户准入与退出情况。受理的房地产开发贷款项目和客户是否符合最低准入标准；是否按照客户退出标准将应退出客户列入客户退出范围，并采取有效措施组织和实施客户退出工作。
（二）业务流程管理情况。房地产开发贷款是否按照规定的业务流程办理，项目评估是否遵循客观、公正严谨和科学的原则，按规定的方式、程序、内容和工作要求组织调查评估。
（三房地产开发贷款授信和授权管理情况。对房地产开发贷款是否按规定实行授信管理，有无存在超越授信额度发放贷款现象，是否实行授权管理，按权限审批，按规定转授权。
（四）贷款对象、条件和使用品种情况。房地产开发贷款对象是否为我行规定对象；是否符合我行规定的借款人基本条件，自有资金比例和“四证”情况等是否符合政策规定；是否审慎介入政策规定限制的房地产信贷项目；采用抵押担保方式的，是否落实了抵押担保措施，采用信用贷款方式的，是否符合信用贷款条件；使用的贷款品种是否符合期限、利率等规定以及客户条件，有无存在化整为零、短贷长用问题。
（五）科目管理情况。是否实行项目管理，有无存在向房地产开发企业发放非房地产开发贷款现象。
（六）信贷资产质量及清收盘活情况。是否对不良贷款进行认真分析，是否采取了有效措施清收盘活不良贷款。
第十五条 　优质客户营销和维护监管内容
依据我行优质房地产贷款客户管理和房地产信贷客户市场营销等有关规定对优质客户营销和维护工作组织和实施自律监管。主要监管内容是：
（一）优质客户认定情况。优质客户认定是否按照总行规定程序进行，突破有关规定的是否经总行批准，申报优质客户的材料是否真实可信；客户出现不符合优质客户标准情况的，是否及时上报总行，对列入退出客户范围的及时组织和实施退出。
（二）优质客户贷款品种使用情况。对优质客户使用的贷款品种是否符合有关条件、期限、利率和用途的规定。
（三）优质客户贷款报批情况。贷款报批是否符合规定的基本程序；采取特事特办的，是否符合特事特办报批程序；是否存在超权限审批优质客户贷款的现象。
（四）优质客户信贷管理和服务情况。是否按规定配备专职客户经理或专门监管小组，客户经理或管理机构负责人是否符合任职资格条件，客户经理是否按规定履行职责；是否遵守贷款审批时限，对优质客户的短期贷款、项目贷款和周转贷款等是否按规定实行资金监管；是否执行客户的检查和报告制度；是否对优质客户进行维护。
第十六条 　个人住房信贷业务监管内容
依据我行个人住房贷款管理办法和操作流程、商业用房抵押贷款管理办法等有关规定对个人住房信贷业务组织和实施自律监管。主要监管内容是：
（一）楼盘审查情况。是否按规定对楼盘进行了审查，审查时合作单位的资质是否合规，合作楼盘“四证”是否齐全，是否具备预售许可证才准予发放按揭贷款。
（二）贷款对象及条件情况。贷款对象是否符合我行规定，包括借款人国藉、年龄、偿还能力等；贷款首付款是否符合规定，住房首付款比例是否不低于20％，商业用房首付款比例是否不低于40％；贷款发放时机是否符合要求，贷款时房屋主体结构是否封顶，商业用房是否为竣工验收的现房。
（三）贷款程序（含加按、减按、转按）执行情况。不同个人住房贷款品种是否按规定程序进行，有无不按程序办理现象；有无越权审批情况。
（四）贷款合同效力情况。借款合同是否有效，担保合同（条款）是否有效，手续是否落实，是否按规定进行了房屋抵押登记。
（五）贷款用途、期限、品种、科目和利率执行情况。贷款用途是否符合信贷政策规定；分品种贷款期限确定是否合规，有无个人住房贷款超过30年、个人商业用房贷款超过10年的情况，有无借款人年龄加贷款期限未经批准超过65岁的情况；是否有其他用途贷款使用个人住房贷款品种、科目的情况，是否有对非个人住房贷款执行个人住房贷款利率的情况，是否有对个人住房贷款执行一般期限利率的情况，利率调整的执行是否符合规定。
（六）贷款五级分类情况及损失类贷款的责任追究情况。是否及时进行了个人住房贷款的五级分类，分类结果上报是否及时。
（七）不良贷款的催收处理情况。催收时间是否及时，催收手续是否合规、合法、有效；个人住房不良贷款的处理是否及时，程序是否合规；对因调查、审查、审批、贷后管理等原因形成损失类贷款的责任人的处理是否及时到位。
（八）贷后检查情况。是否按规定期限对个人住房贷款进行了贷后检查，贷后检查的面和量是否合规，发现问题是否及时按规定进行了汇报，对不良贷款的处理是否及时、有效。
（九）政策性住房金融情况。政策性会计核算和财务管理情况，政策性住房资金的帐户设置和会计凭证的管理，住房资金的利率执行情况，是否有垫付资金问题，是否有使用其他房改资金办理个人住房委托贷款问题。
（十）档案管理情况。是否按规定进行了个人住房档案集中专人管理，档案管理场所是否符合要求，档案用具是否统一印制，档案品种、期限归类是否合理，档案入库、出库、借阅登记手续是否健全。
第十七条 　房地产开发贷款贷后管理监管内容
依据我行房地产开发贷款监管办法等有关规定对房地产信贷业务贷后管理工作组织和实施自律监管。主要监管内容是：
（一）贷后管理职责落实情况。是否设置了专职或兼职的贷后管理人员，并以书面形式明确贷后管理人员的岗位职责；审批行、管理行、经营行、项目监管经理或项目监管小组是否按制度规定履行职责；是否制定了贷后管理年度或阶段性计划。
（二）贷后管理内容情况。是否根据不同客户和项目类型分别采取监管方式，并按规定频率、范围和内容进行监管。是否对项目资金实行专户管理、封闭运行，是否根据项目工程进度支付项目资金，是否对项目销售收入归行和转投入情况进行监管，是否按还款计划以按揭贷款等租售收入及时收回开发贷款。
（三）贷后管理要求执行情况。是否定期填写《房地产开发贷款监管登记簿》，按时填报《房地产开发贷款跟踪监管表》，及时进行项目总结评价，按要求填写《房地产开发贷款后评价表》。
（四）风险预警和处置情况。是否建立了重大事项预警制度，发生重大事项时是否及时向上级行或主管领导报告，是否及时研究风险处置措施。
（五）贷后管理中发现问题的处理和整改意见落实情况。对检查中发现的问题，是否及时向被检查单位下发了整改意见书，并提出明确的整改意见和整改期限；对整改意见的落实情况是否具有后续监督手段；对整改不到位或没有按规定进行整改的有关责任人是否提出了处理建议，并采取了适当措施保证整改建议的落实。
（六）贷后管理档案管理情况。是否建立了贷后管理档案并有专人负责，贷款原始资料（包括借款人资料、担保抵押资料、项目资料、合同借据、贷后检查资料等）、非现场监测资料、现场检查档案资料等是否完整、规范，没有遗失，是否建立了信贷管理台账，建立了必要的档案查询和借阅登记制度。

第四章　监管方式和程序：非现场监测

第十八条 　为及时掌握房地产信贷业务动向，跟踪房地产信贷业务管理，发现房地产信贷业务中存在问题，各级行房地产信贷业务部门要利用信贷管理系统、ｗｅｂ查询系统以及其他手段，强化对房地产开发项目贷款、个人住房贷款业务和政策性住房金融业务的非现场监测工作。
第十九条 　一级分行要定期向总行上报各项报表和报告。
（一）业务统计报表和业务分析报告。每半年上报个人住房业务分析报告、房地产开发及个人住房业务区域市场分析报告。
（二）房地产优质客户有关报表和报告。定期报送房地产优质客户财务报表（年报）、每半年上报房地产优质客户跟踪报告。
（三）业务监管报告。每半年上报贷后检查报告，及时向信贷管理系统和ｗｅｂ查询系统录入贷前、贷中和贷后管理信息。
（四）政策性住房金融业务统计报表。每月15日之前上报283表，每个季度后15日内上报281表。
（五）年度工作总结和工作计划报告。每年年初报送年度工作总结和工作计划报告。
第二十条 　总行房地产信贷部有关处室按照职责分工定期统计分析分行的房地产信贷业务营运资料、统计报表和报告。
（一）房地产开发一处负责分析住房开发贷款和商业用房贷款业务发展变化情况，按月编报《房地产开发贷款分析表》、《房地产开发商业用房贷款分析表》，按季分析住房和商业用房贷款业务发展情况。
（二）房地产开发二处负责跟踪房地产短期贷款和其他房地产开发贷款发展变化情况，并在此基础上分析土地储备、高校、医院、建安企业贷款、其他房地产贷款业务的发展变化情况，按季形成分析报告。
（三）市场营销处负责分析房地产市场情况、优质客户情况，定期编报《总行房地产优质客户信贷情况表》，按季形成《优质客户营销和维护工作分析报告》。
（四）个人住房业务处负责分析个人住房贷款业务、政策性住房金融业务、商业用房按揭业务发展情况，按月编报《个人住房贷款余额分析表》、《个人住房不良贷款分析表》、《个人住房贷款累放累收分析表》，并在此基础上编报《个人住房贷款分析报告》，按季形成《个人住房贷款情况分析报告》，并在全行进行通报。
（五）业务监管处负责分析开发贷款整体情况、不良贷款情况、短期贷款情况，按月形成《房地产开发贷款业务分析报告》，按季形成《房地产信贷业务经营分析报告》。
第二十一条 　房地产信贷项目非现场监测的组织和实施
（一）非现场监测频率。总行房地产信贷部每季度至少对总行审批的房地产信贷项目非现场监测一次，一级分行房地产信贷部门对其权限内审批同意的项目非现场监测不应低于总行监测频率。
（二）非现场监测的程序。
1．根据房地产信贷管理制度规定和业务监管要求，制定年度和阶段性非现场监测计划。
2．依据计划，落实监测人员，确定非现场监测的分支行、客户和项目。
3．利用信贷管理系统、ｗｅｂ查询系统、贷后检查报告、项目贷款批复文件以及其他监测手段和数据资料实施监测，及时形成监测分析报告。
4．针对非现场监测中发现的问题，决定是否需要下达整改意见、要求有关分支行进行专题报告、在全行内进行通报、实施现场检查等。

第五章 监管方式和程序：现场检查

第二十二条 　为提高非现场监测成效，掌握实际情况，各级行房地产信贷业务部门要根据监管要求组织和实施现场抽查。
第二十三条 　现场检查采取周期制方式。总行规定最低周期为：
（一）总行房地产信贷部在非现场监测的基础上，组织现场检查小组，重点抽查业务量比较大、反映问题比较多的一级分行房地产信贷业务部门及辖内相关分支机构。每年对一级分行房地产信贷业务部门抽查面不低于10％。
（二）一级分行房地产信贷业务部门要在非现场监测的基础上，每年对所辖二级分行房地产信贷业务部门直接经办的房地产开发业务全面检查一遍，对个人住房贷款业务进行抽查，抽查面不低于20％。
（三）二级分行房地产信贷业务部门每半年对所辖支行对口业务部门直接经办的业务全面检查一遍，并在报表分析的基础上，对差异较大或重点行进行抽查，抽查面不低于30％。
（四）各级分支行在完成最低周期现场检查任务的基础上，可根据所辖房地产信贷业务部门多少，分布地域远近、业务品种数量、经营风险高低，特别是各类违法违规案件发生情况等因素，适当提高现场检查频率。
第二十四条 　现场检查程序。包括检查前准备阶段、检查实施阶段和检查后处理阶段。
（一）检查前准备阶段的主要程序。
1．明确检查人员，组成检查小组。确定检查组组长和检查人员，组长根据检查人员的经验和特长安排不同的检查任务，明确其职责分工。
2．收集与检查有关的文件及其他资料。主要有与本次检查有关的上级行及相关部门的法规、规定、操作规程等文件，被检查单位的项目贷款资料、个人住房贷款业务报告以及非现场监测的结果、有关部门和人员反映的被检查单位的情况等。
3．组织检查人员进行培训学习，检查组长应召集检查组成员对检查工作进行必要的培训和分析，熟悉和掌握所收集的相关资料。
4．制定检查工作实施方案，报房地产信贷业务部门负责人审批。检查组要制定检查工作实施方案，主要内容应包括：制定实施方案的依据，被检查单位的名称和基本情况，拟检查的范围、内容、目标、重点、实施步骤和时间控制要求，检查组人员组成和分工情况，编制实施方案的日期、审批人的意见、签名和日期。实施方案的执行情况应作为考核检查质量的重要依据。
5．发出现场检查通知。检查组（除进行突击检查外）应提前向被检查单位发出现场检查通知，主要内容应包括：被检查单位名称、检查的范围、内容、方式、检查时间段和现场检查工作时间，检查组组长和检查组成员名单，对被检查单位配合检查工作的要求，要求被检查单位所需的资料清单等。
（二）检查实施阶段的主要程序。
1．进行座谈。检查组按照检查通知指定的日期进入被检查单位，与被检查单位主要负责人进行座谈。会谈前检查组要明确会谈的目的，拟定会谈提纲，会谈时要指定专人作好会谈记录。会谈主要内容：一是由检查组组长说明检查的目的，安排以及对被检查单位的要求，介绍检查组成员和分工情况。二是了解被检查单位房地产信贷业务情况、存在的主要问题和风险，了解其内部整体运作情况和对辖内分支机构自律监管工作的落实情况。
2．进行内部控制测试。检查人员按照分工，通过座谈和实地测试，检查被检查单位是否认真执行有关规章制度和操作规程，岗位分工是否合理，岗位职责是否落实；规章制度是否完善、有效；对例外情况是否进行检查，作出的处理是否恰当。
3．实施检查。检查组人员根据分工，按照检查实施方案中规定的检查事项，调阅各项资料，循序渐进，逐项检查。检查组组长要及时了解各检查人员的工作进度，解决疑难问题，必要时应对检查组成员分工进行调整。
4．交换意见，整理登记。全部事项检查完成后，要对检查记录进行整理分析，补充必要的证明材料。检查组通过与被检查单位进行总结会谈，就检查中发现的问题交换意见，进行认定，并认真填写《自律监管检查登记簿》（附表），按规定留存和提交有关部门。
（三）检查后处理阶段的主要程序。
1．撰写检查报告。检查报告是检查组在《自律监管检查登记簿》基础上形成的工作报告，经房地产信贷业务部门负责人审定后，报内部监督委员会或主管行领导。检查报告的主要内容为：实施检查的基本情况，包括检查内容、范围、检查期、现场工作时间、检查实施方案的执行情况等；被检查单位的基本情况，包括内部组织结构、基本运作情况、内控基本情况等；发现的问题事实、原因分析、检查组作出的评价和被检查单位对检查评价的意见，根据有关法规和规章制度，提出的整改意见和处罚处理建议。
2．下发整改意见书。根据内部监督委员会或主管行领导签发的意见，向被检查单位下发整改意见书，限期进行整改。
3．建立检查档案。凡记录检查过程、反映检查结果、证实检查结论的文件、数据资料及工作底稿，都应由检查组按照规范顺序整理完整后统一保管存档。检查档案整理程序一般依次为：整改意见书、现场检查报告、自律监管登记簿、现场检查会谈记录、现场检查通知、现场检查实施方案及有关附件等。整理时，要建立材料目录，并确保所归档的材料完整齐全。
第二十五条 　跟踪检查整改措施和处理意见的落实情况。被检查单位根据下发的整改意见书，在规定期限内完成整改工作，并将整改情况及时上报上级行房地产信贷业务部门。对同一被检查单位再次（后续）进行现场检查时，检查组必须首先核实上次检查时提出的整改意见是否落实到位。

第六章 自律监管的权利和责任

第二十六条 　房地产信贷业务部门在实施自律监管时，监管人员有权查阅被检查单位的相关业务资料，查询有关事项。有权对违法违规事项当场纠正或责令其限期整改。可依据国家有关部门、总行制定的处罚办法提出处罚意见。给予经济处罚的，经实施自律监管的房地产信贷业务部门负责人审核同意后，报主管行领导批准执行；需要给予行政处分的移交监察、人事部门处理；违法违规行为已构成案件的，移交检察保卫部门查处。
第二十七条 　各级行房地产信贷业务部门要根据本实施细则，以书面文件形式建立自律监管责任制，明确监管责任。对自律监管中发现的重大问题，要及时逐级向上级行房地产信贷业务部门报告。没有按规定要求进行监管或监管走过场，期间发现有违法违规问题的，或对检查发现的重大问题隐瞒不报的，视情节轻重追究检查人员或有关领导的失职责任。
第二十八条 　各级行房地产信贷业务部门的自律监管工作接受行内稽核部门的监督和专项检查。
第七章 附则
第二十九条 　本实施细则由总行房地产信贷部负责制定、解释和修订。
第三十条 　本实施细则自下发之日起执行。