房地产投资与项目管理1.ppt

房地产投资与项目管理房地产投资与项目管理主讲：田晓晨主讲：田晓晨Email:办公室：办公室：7-302主要内容主要内容一、课程体系二、教学要求三、房地产含义四、房地产的发展历程五、预习作业参考书目参考书目【1】张健 著，房地产投资 实务、政策、常见问题，第1版，中国建筑工业出版社，2008年12月1日【2】刘秋燕 著，房地产投资分析，第2版，东北财经大学出版社，2007年9月1日【3】蔡伟庆 著，房地产项目管理，第1版，中国建筑工业出版社，2010年7月1日二、教学要求二、教学要求 本门课程是一门应用性较强，并且与社会经济发展紧密相连的一门学科，要求大家不仅掌握书本上的理论知识，并且能够用这些知识来分析问题。学过这门课，要求大家能够有针对性的对住宅小区的入住率、销售情况、使用情况等进行调查，根据相关数据对未来进行分析预测，从实例的调查中对所学的内容有更加深刻的认识。同时，还有就是课堂纪律我要在第一节课规定一下，是对所有课程上的所有人的规定，请大家遵守，为我们营造一个更加和谐和良好的学习环境。1、上课不迟到不早退。迟到和早退都非常影响大家，特别是我的讲课思路，所以要求大家准时到，这样考勤也比较准确。2、上课手机要静音或关机。3、上课不要随意走动，如有问题，可示意老师，经允许后在解决。4、上课保持安静，营造一个安静的课堂气氛，不要老师前面大声说，你在下面小声说。而当讨论时，积极踊跃发言，用心倾听同学发言，对于不同意见可以等同学发言后提出自己的意见和见解。考核方式：考核方式：1、期中考察：调查报告的撰写2、期末考察：考试（名词解释、问答题、论述题）成绩构成：成绩构成：1、平时成绩（课堂表现+作业）：20%2、到课率（系统+点名）：50%3、期末成绩：30%必挂：必挂：5次次思考：为什么选择房地产投资与项目管理这门课程？最近关注了哪些房地产的新动向？用什么词来形容房地产行业?泡沫泡沫日本楼市泡沫的破灭历史回顾：历史回顾：日本的房价上涨始于1985 年,这一年，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。代表日元大幅升值的“广场协议”签署后,大量国际资本进入日本的房地产业,大大刺激了房价的上涨。日本政府同时发布“首都改造计划”,东京土地投资空前活跃,地价飞涨并迅速波及全国,由此开启了日本房地产的黄金期。为刺激经济增长,日本中央银行当时采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,1989年底,日经指数冲破38915的历史最高点,股市房市资金泛滥。受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格暴涨。到1991年为止,日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多,大阪地区甚至上涨了8倍。泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍,当时有人计算过,把日本东京都的整个土地卖掉之后,可以买到美国整个国家的土地。在1989年,日本政府觉察房地产过热,开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控,打出了一系列组合拳,强制冷却房地产市场。日本央行也开始通过迅速加息,调控信贷市场,累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。1991年后,随着国际资本获利后的撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。同时，在日本楼市泡沫的高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是，越来越多的日本人作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打飞的到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山，买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。于是乎，日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。三、房地产的含义1、房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物，如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋极其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。显著的三个特点：显著的三个特点：（1）固定性（2）耐久性（3）异质性2、房地产业、房地产业房地产业是指从事土地和房地产开发、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务行业。房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。房地产业包括内容：房地产业包括内容：（1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等等。（2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。（3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。（4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。四、我国房地产市场的发展历程总体上划分为五个阶段：总体上划分为五个阶段：1、酝酿起步阶段（1980-1991）2、超常规发展阶段（1992-1993）3、调整阶段（1994-1997）4、高速发展阶段（1998-2007）5、低落阶段（2007下半年-）1、酝酿起步阶段（1980-1991）背景：20世纪80年代初，改革开放政策 最初的有效需求：外商和国内的个体户政策的促进作用：1986年，土地管理法 1987年，深圳国有土地使用权的有偿出让。住宅建设情况：1987年440亿元；1988年为579亿元；增加139亿元，增加幅度达31.5%1989年531亿元 1990年只有498亿元 1991年回升到640亿元特点：起点低、规模小、水平低、发展速度快2、超常规发展阶段（1992-1993）中国房地产业发展的第一次热潮，可以称为全民房地产阶段。案例：海南房地产泡沫的出现背景：背景：政治方面：邓小平南巡讲话，继续加强市场经济；经济背景：西方国家已经解除了对中国的禁锢，我们国家进行一些资金整顿，经济方面的发展条件成立；海南方面：海南的地理位置决定的，海南是我国的经济特区，是著名的旅游胜地，所以炒作的空间非常大，而且大家都带有投资的心里。所以这些条件都决定了为什么会聚焦在海南。影响：影响：大量工程停工：半拉子工程和大量烂尾楼达到1600多万平方米；大面积土地闲置：闲置土地2万多公顷；大量资金流失；大量房屋闲置：闲置房屋450多万平方米；产生大量房地纠纷和官司；最终结局：泡沫破灭海南出现房地产泡沫的主要问题：海南出现房地产泡沫的主要问题：土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；政府产业战略的失误；大量的投机性人群。3、调整阶段（1994-1997）1993年下半年中央强力调控，房地产市场开始陷入低谷，进入调整阶段。具体表现为：投资增长速度剧降；房价大幅度回落；市场成交量急剧萎缩；租金节节下降；空置房数量快速增加；土地供应量减少；超常规发展时期遗留的矛盾和纠纷大量暴露；最终用户数量增加；投机性减弱；营销手段多样化。4、持续繁荣期（1998年2007）两个极其重要的因素促使这种根本性变化的产生：1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房货币化。大规模、大范围实行按揭贷款，住房金融迅速发展。五、预习作业经济学原理告诉我们，市场可以分为四种类型：1、完全竞争市场2、垄断市场3、垄断竞争4、寡头竞争市场的特征：1、市场上具有许多的买者与卖者2、各个卖者提供的物品大体上是相同的3、企业可以自由地进入或退出市场4、市场信息畅通预习内容：其他三种类型的市场特征，并分析房地产市场是偏向属于哪一种类型的市场？它具有哪些特征？个人道德素养个人道德素养 做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活道德與生活從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義倫理的意義:倫類別、關係；理紋理、道理。倫理人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義道德的意義:道道路、道理；德獲得。道德走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途尊嚴、榮譽)人道人道 (ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活道德與生活1、利己利己:理性認識到遵守規範有利於己。(奸商/信譽商人)2、利人利人:追求人性中的真、善、美。(崇高的可能性)。(愛人者人恆愛之，敬人者人恆敬之；德不孤必有鄰。)(典範在夙昔-林靖娟、鐵達尼號的樂師、德雷莎修女、史懷德.)3、利己利人利己利人:兼顧自我理想與社會進步。Bill Gates?不做”損人利己”之事。Ps.回想郭爾堡的道德認知理論、馬斯洛的需求層次理論。-THE END-