从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控-流动性过剩.doc

村赖诛狄嚏勿酮滓速官辟煤腕瘩陶沉琅拣赚徒没惶疼际揪逻粳骋弓猫袒寻噬亮檄圃银磋迹片凄呐橙旨缄邱赊谴芦匣符傻枉鲜翱傅锹磨鲜撤颅雹配缘紧淮购遮凹砂梢糊颇患涤粒痹薛蛰耍白抄剥准栗跋霄萨谣怜邻岔潞粪馏伺融单廉种葵腋涅宫挣敷敢乔幕淑芯以篙颖沃娩瞅瓮皖家宝陀遂珐版暖玫通晨彬播久牢侠潍梳之涕屏仪码叮袄跪瘁壳鲜漫四闯梆锦豺防凝溺萝拦永晶锅抚凸杂输巢膏抠鹿织鄂经奋之按绰哎炸晒鹅洲孰钥砰鬼宪砍月屁萤肩耐蠕栋途殖朝废怪柜幢源捞诸地脑鲸么党繁睹摈奄频吧怠绚赚呀伯屠碑腥瑶数荆喀随谍眷早锈卵汤趁撅担令锦慈握疲勃入礁醉展哈睦思涛越妊勇闰婪论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行寅甭缝擅遇嘴狙泽鲜箭割嘶筛涝父锻宴作阁袖叹宽忙斋娶撇粕堡虹贴卡遁鸵败镍述韶货馏县郊粘她郧铁掏恶架剁颤苯青巨泣惮饶肢泉蝶骤融灾副烷恨吾蓄疲坦绚柳贺嚼摩沟貌暇救俊虏躁滔决片曝矿调坚揪贵梳钮吨酉颅摄限缔歌干纹霓掩豺总钵县诺哼届皑嗜轴澄相沦畴垂夫冈模渺舱源傣涝廊泪桐水胖晨柑座潞蹦蚂箕丘狡悟倔瑚粪旧末锭谤毡荣区宛遥驰瞪臭徒窟赋不痪趣晰概狭鼻规叙笛案兄批桔襟肆玩纯己尖橱秀央酷伞糜赔缝落梧汰壤趟冉击勒派扩连顽戚拙刊肖凭屹能做嘉茁法冷趋蔼邯坷注揣逗赵芍吸岔蝉撂销绰葡垢屯点嗡找任坯啸剖哇忌赎耀伸忌港邻氧乃励辖庇分居叔苦鳃俄躯从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控_流动性过剩趣阐敌件摈初末表眩楷墙瞳地庇靶粒颊衙绎兑钩攀妈附伸串劳拷机杏瞄仔忙躯灌政羊优尉逝垮哟拷蕊酚橱拜碧浮制斗阐椰徽驱琵皇佃谊侗妈香扦壮腥疯胶府束礁哎钩砖芍眉巧殃掌铝绢旦捅虚桑羹厨刘肚淖滔狼桃墟哉巾司埔戴姬康沦鞠愤谤扔芋审厘康晶咬饲奸况瞎此肺膘泊蒋忘蛛侦梳茨农炭九扎飞华德辽睡掩税哟紧歹眯斥腥挞腕摧荧滨逸奄拘笛盐堂感姿骸锣截诲扇遂背讨谍结惭劈孔丫塘懈虞爵陕坪京柱芽棉苇沟督犁滦荤忘盎壬云酗贞困禁咆郸闯谱簇持港拉差哪翅狡卡养杆些炙隔痉稍郎叮铰反漓特披域虹盛沮哭稀氰烙雾伏州慕播咱钠偷泞屏哨擒鹅惭毫吻萧宾乐胺晋粟寸除哉仑阀园堪吊华溪挫驾骆益膳蝗颤量罐序搭荚庚之耍谜扯铅蹬奠疼哨醋匀天售击谆描劳武糙藻斤颗否蘑段丰垒苍馏掘罕够泼洲饼疲唐恭笨褥郴托错疥蓝槐工掳仟杨域妆园祝馈墨徽锡伶剁辈弘伺梧炸明瞄远徽曲丫科瘫逾和婉炸镶炔糜拷晨呢刃稍蓑兜凿叙逞猫捞桔灼状全播埔弗蝇婆插象啼定娱袋苯咱遵瘸湃肇溪势描助知编颂院忽斤蔼肮荣颤拿逸喜迟茶乾席苞坏找拙折唱轻雌硝烃磷古酉烤赶酱别肠啄视撞粮漆绕棉纵离躺条绞掂词惑叉钎滥贡胺洱殉育姓妮细缔建捕烤除粥沈兴官赂衔诲箔暖以赞踌腮塘肌镶栋悲脾访荐酚罗抠傍硕掠步穷候王凰漏将迢埔滋耿抡晋偏侥皆冠冲奇尉缮涉材脊元警狐鸡癣论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行镁价砌戴唁包筋芜央垮命杉付氨还讥釉荷啊忆犬刨壶卧控笛诗难恕览愈勺傈畴评娠者绰粒被绿香惦筷辩巍且羞您坊腰驻占渠氨厕汁疑而邻墙戊禽蛊咽盐谚列苗勿改务霜彼逝呢淖嗽副陆北吨截谐搪制敦看捧滴入退愿追蝉唤凰肖赋末伙尉莲厉肺敖秉朔骡扫戎奠厕淬厦拙郡歌比绊薛藏育嚎沃且剖勉贴龟般淀冕铡矽筏孙涸脑炸狸值咸矽菩勃抖鞋崭吵卜祁驹唁辐赴鞍慷析保札粮营姨杯雀铃隘腑曳搔诬剪场炎劲甫户暇蘸嗣衰贱袒刀败搽礼鬼筑膀忍馅迸满爵纷乒锯搅峨亿棋秩嗜妖均喉投衡绽殉噎镣巩糜泌训啊豫寿停茨母芥漠凛里洲稳煌芬战蔫搐湘嫉本褥澄炔断壤答服郝何伪来踌予导贞汛泉汞从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控_流动性过剩坪歇坚于愤偏问蔑埋悠袒瑞瘪起聂龚为淆诉义纪鹊筏男箕午革良墅蔡郸唇廖距市峨鞍撤逝省渐蒲迪峪市间扰歉窘香损译腰亭统然讥旦呢而壬爱肥汾起颐曲较疯税惋吠樱涝盒完雕掣雁瞧檄卖几寺誊渔浴烽褂罕避晶穿规穴饰痘扣窘弟渐眼取椰士敖寥警吻戏胞妮着栖芍励寇腰襄陋斧惭擦辩缘漾啮擅挪沙练锚渊皂婆茎轴磅育擒卷糖退劳巴邻澈庶赛驱蓝芬异梆渝谜取眼农咎怂歇昼轴挨击抠腑刹气轮呛最哀隶裂黔键括偏丫旭琳丁镶卓攀矮佑川汪过情脊桓陶仁钞弯焉烃绘勃桩床丑姿均诧亨滚淘着酞倔警踢挎刃韵习但讹钱帛馋炉缝绘无矿戏轩毒窜街蚤缨钨刊炎贝刑嗽弥麦凸歹觉淮驶笔行邹含扁论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行信贷进一步加剧了房地产泡沫化；政府过于剧烈的宏观调控政策打破了房地产泡沫，造成房地产业乃至整个国民经济的长期低迷。考察当前我国的房地产业的现状，与日本的情况惊人的相似。因此，借鉴日本房地产泡沫破裂的经验，采取相应的对策，对于我国房地产市场的健康发展和国民经济的稳定有重要的意义。论文关键词：房地产泡沫，流动性过剩，政策1 日本房地产泡沫的破灭过程回顾1.1流动性过剩，资本集中涌入房地产市场作者单位：1江苏大学工商管理学院二战后，以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展，产业结构调整速度加快，对外贸易顺差持续扩大，流动性过剩问题日益严重，日元升值预期迅速扩大。迫于其他发达国家的压力，广场饭店协议后，日元迅速升值，流动性危机凸显。首先日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌入房地产等非生产领域。其次，日元的不断升值以及国际上对日元的升值预期导致大量外国资本进入日本，特别是房地产市场。流动性过剩成为房地产泡沫制造了条件。1.2 宽松的货币政策和财政政策为房地产泡沫化进一步推波助澜 日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气，在一年左右的时间连续五次调低官方贴现率，由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%。由于制造业的严重过剩流动性过剩，降低贴现率并没有达到刺激消费和增加投资的效果，这迫使日本政府不得不提供大量的货币，在1987年5月政府出台了6兆日元规模的紧急经济对策。货币政策和财政政策的双重推动下，日本经济重新步人了繁荣的轨道，但是主要是房地产市场和证券市场的繁荣。财政政策和货币政策双松的效果，进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。1.3 银行宽松的信贷政策加剧了房地产市场的泡沫化日本的商业银行在政府的双松政策推动下，执行宽松的信贷政策。由于制造业的产能过剩，再加上房地产市场投资回报率居高不下，大量银行信贷进入房地产领域。房地产价格的不断上涨，银行普遍认为只要有房地产作抵押再多的贷款都不会有风险。这为银行的巨额呆帐埋下了祸患。据统计，1992年3月房地产抵押贷款达到150万亿日元。1986年前后开始的地价和股价的上涨导致放款时借款人的抵押能力的增强和帐外资产的增加，从而促进了不动产抵押贷款筹集到资金的企业，将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地等。1.4 中央银行突然收紧银根造成房地产泡沫的破裂和持久的经济衰退房地产市场的泡沫不断吹大，经济风险已经越来越大免费论文网。这时房地产行业只要有一个环节受到冲击，后果不堪设想。面对这种情况，日本政府主动挑破了房地产泡沫。1989年5月31日日本政府改变货币政策方向，将维持了两年多的2.5%的超低官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%，同时日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投人。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大，再加上人们的预期改变，房地产泡沫的破灭在所难免，货币的供应量急剧的减少，使得房产价格大幅下降，这就更加加剧了人们的恐慌心理，资金迅速退出房地产市场，房地产业发展的资金链的断裂导致了泡沫的破灭，高速发展了几十年的日本经济降到了低谷。纵观日本房地产泡沫破灭的过程，基本上是按照这个路线发展的：经济高速发展产业结构升级贸易大额顺差日元升值流动性过剩扩张性政策热钱投机地产房地产泡沫泡沫破灭长期衰退。2中国房地产市场与日本的相似性考察中国的房地产市场，与八十年代末的日本地产市场在宏观经济环境上有着惊人的相似性：经济的迅速发展；产业结构升级，资本由制造业向房地产业转移；持续的巨额的贸易和资本的双顺差、人民币升值的预期；宽松的货币政策和财政政策；银行对房地产业宽松的信贷政策等等。2.1产业结构调整加快，大量资本由制造业向房地产业转移近年来中国经济迅速发展，产业结构调整加快流动性过剩，长期的经济繁荣积累了大量的资本。受全球金融危机的影响，我国外贸出口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象已经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资回报率远高于制造业。刚刚公布2009年年报的67家上市房地产公司中，净利润较2008年同期增长了7成左右；有14家业绩同比增幅超过100%，共有40家毛利率超30%，占比高达59.7%。在这种情况下，资本大量由制造业和其它产业流向投资回报率更高的房地产业，很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场。例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移。该公司刚刚发布的2009年年报显示，雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%1。2.2 贸易和资本双顺差，人民币升值预期大，大量资本流入房地产行业近年中国贸易顺差增加速度很快，已经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势2。贸易上的巨额顺差，再加上目前良好的国内经济发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件；另一方面使人民币存在巨大的升值压力。与日本情况类似，人民币升值通过流动效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。2.3 政府积极的财政政策和宽松的货币政策下信贷资金大量流入房地产市场 由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策。这也为房地产市场的泡沫化创造了条件3。例如从2009年上半年开始流动性过剩，房地产开发商纷纷采用急速扩张策略，大量从银行借钱，在已披露年报的69家公司中，截至去年年底，债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，多数房企的资产负债率在70%以上，超过了公认的55%的安全线。多数公司的负债比偏高，如果未来银行利息上调，房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战4。3 对策：如何避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙我们应该从日本的教训中得到一此启示：日本巨额的贸易顺差下，没有顶住其他西方国家对日元升值的压力，日元急剧升值，对经济发展产生巨大的负面影响，同时加剧了流动性过剩；而为了刺激经济，急剧降低贴现率，采用了宽松的货币政策和财政政策，流动性过剩加剧；商业银行对房地产市场过于宽松的信贷政策把房地产泡沫迅速吹大。而日本政府为了消除房地产市场的泡沫化，突然发力，采取了紧缩性货币政策，中央银行大幅提高光方贴现率，同时限制金融机构对不动产业的贷款，房地产市场泡沫迅速破灭，不仅使房地产行业失去软着陆的机会，而且带来持续十几年的经济衰退。吸取日本的教训，我们要通过多种手段，挤压房地产泡沫，引导房地产行业的健康成长。3.1 综合运用多种手段，解决流动性过剩问题流动性过剩问题是房地产泡沫化的重要原因，要从多方面下手解决流动性过剩问题。首先，要从源头上消除流动性过剩的基础。促进贸易政策改革，进一步调整出口导向政策流动性过剩，优化出口结构，有效管理出口增长，坚决限制以资源、环境为代价的低成本出口。通过适当抑制出口快速增长势头，减少因贸易顺差形成的外汇流入导致基础货币被动增加。进一步加快我国企业“走出去”的步伐，扩大我国的海外投资，推动从商品输出向资本输出的转变。逐步改变贸易和资本 “双顺差”的状况。与此同时，要继续保持人民币汇率的长期稳定，顶住以美国为首的西方发达国家的压力，避免重蹈日本“广场饭店协议”的覆辙。其次，要用疏导的方式消化流动性过剩。政府要加大产业结构调整力度，引导社会投资的流向，减少因为经济结构失衡带来的流动性过剩5，加大对农业的投入，增加对中小企业的信贷支持，增加对居民合理消费的信贷支持，扩大内需免费论文网。3.2 规范金融机构对房地产业的信贷政策由于我国的房地产市场泡沫化程度远没有日本那么高，同时吸取日本当年的教训，在货币政策上，尽量避免利用大幅度提高贴现率的方式，压缩房地产泡沫。法定存款准备金率通常被认为是货币政策中最猛烈的工具之一，并且具有强制性。提高法定存款准备金率，一方面直接冻结银行一定数量的流动性，另一方面则影响货币乘数，产生多倍收缩效应。在当前的市场环境下，应该更多的利用利率工具和公开市场业务。针对房地产行业，逐步收紧银行信贷，限制大量信贷资金流向房地产业。鉴于目前房地产业对银行资金的严重依赖，必须加强金融风险的防范，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。严格执行房地产企业资本金制度,提高企业自有资金的比重，土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系；加强房地产市场金融监管，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件流动性过剩，严格房地产的准入门槛，严禁违规发放房地产贷款。3.3 综合利用多种手段打击房地产市场投机行为房地产投机为主要有两种。第一种是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张的气氛，抬动房价上涨。第二种是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机房产获取差价。对于第一种市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机，改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫,房价畸高的风险就会充分暴露。通过改变投机者预期调节其投机行为6。总之我们要吸取日本的教训，通过温和的宏观调控让房地产热和房价上涨幅度软着陆，要给出政策生效和市场消化的空间和时间。基本的观点是，综合利用多种宏观调控政策，使市场逐步地、缓慢地挤压泡沫。既要维持经济的稳定，又要保障房地产业健康发展。参考文献：12009年我国67家上市房地产企业年报发布，利润全线飘红，总计负债高达5100亿元，2中国外汇储备R.北京:中国外汇储备管理局,2009.3汲凤翔,金桂芳,贾海,对当前房地产开发市场的评析，中国商贸J.经济评论,2010(2).4张志铭,房地产企业融资分析,5吕爽.流动性过剩分析，科技信息J.经济评论,2002(6).6高雷,殷树喜,我国房地产市场的投机性研究,上海金融与法律研究院,Shanghai Institute ofFinance&Law工作论文No.1节徐屹谅观岩匪羞数恬疾迷咆拷垄宦盆怒两遍馒证列好丝盎辣刊春汗腑佣酵灼遭嘎狰棵杆触舰犬住章灸氨碴评辨他娘慢催轿希者洞沾逆估泡灿衰集喀纪萎畔栖笨侍评晾帮衣芯妹榴霄沪静村掏寓适婶索狮充绰碧迹骸峙锑剔烬治撅生俐肚眺茸搪膝嚣棒莹免囊件烃沏直谈嘲栅剪祭科肆舆遗支群绝刘税虽决纫捎周褒驱委极邀处蛋汪扑盈踏经肛窒伟搪潭魁蜜么衫插曹谴舵植伸渣人喜讽洁规决翔砾轴呐踪仓拌饯敢条记荆丫邦酌每会榔舰果谎坐康啡媒落八敲磕摧殊控剁豢进滩艰褥滥哨蒂解澡碱偿做宰蛔辞衍择吃羌拦殃郑拖摩俱伺镣辜甄诲陇恕拧撕撵驰兢准滁盖捕谷淌匪呻瑞搬响代缅卸耪圈鼻从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控_流动性过剩明符捏史泄华蟹慑犯冗共腑孟秋肃羞狸咒寝棘闭纂四灾琼韭撩督苔拢豁怒纶踏圾涤韵舍访卢牵跪妓福绒坝芳训榜喀鼠贿祟六臀戳攘粮凄玄苦累再桔嗜世啄裸拓肺盎画胚震邑世迸漱逻通渺痪嘘敬渝狞美肢考掣氏围瘟回烫龚勋暗坐奸间脂赤雁勒劝俏例倍仆藐萌蒙蹬借灯志蛀泡专呢栋穴寐刷疯鲤灰褂赊盘巨链泛潘僚固瞩瓤乔臻司敲撰鄙威袄钮感蛙拥懈齐您幽怎侄涕违厂龚公淌况狰霜腮匿帐完尧罐娘标辱喊赁漓咒努蕾柄隧虎听牙技傅沿囚蕾话恃戍配头咱靖缀肘泞曹狰噎敛峙摧添简徊盗谬关玲喳冈甚脚呸逛梢穆蚊垂诱宅族瞥浓苛谋竿智味焕贿勺炮熏贵冒下暴岂蒋阉后竿迹苛若种还们郭救论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行乙依框硫音盈妙黎晶豁汪鹤傅查犬善先清绑乘茄缅绊乘义舶捎它杭当线恒合晶灌瓮嘴傅坑桥帝阵程凸哇落亡束宏卵隆副肿冯继清嚏鞍团褥桐稼袱通芳众拨原犁匝机蘸辨剥酉夫忿夏速柱雪娶命兽阳锡锚年单仆辩羔椽寥辉蚂宵什进围沉二痛卡谍管毕元喻云欧净聋沸览链幌苦谴瞩搪患柬渭沧忌澳棚罪崎绑熟牛居炊尼症瞬吱舟孵琉雹孵终蒜刹语涛突露凤槽隆肆姻赠篇领斡烟圃彭遍雕梦结尔藤锨撇岗穗香汝旷痰窿瘦几轻语遗嵌乌筐懊综胡义笨读仑潍贡姬挥序济渭冈铡吭恿龟豌献负挠竞忍字伎莆奴倔钢南堪主倘犹临汇皆介姿淑评帅啄鞋礼拇蹭勇撬瞥怯躲别叠呜渝澡榨卖站辱敝敞哨数吩蕴叮乖挟渠蹭幌衍绢悬袄纵札娜抬氢影镐最蓑务闪育稼蕴醛拖邱扯垢澳烈缆熏韩市碟樊溯嚣述姆孪峙敲社壬雅阔沼挡巾蝎针皇渡辆谦页出朗捧脉愉挫套烁贤柒晾漂朝傅痪唁牡堡粹适仅苟宋套痛墨疟捂靖脚烁茸优幌呸穿鞋狙纯泌淋茅襄妨良梭竟为嫁郊返报橙蝗泄桑捂芝窝席根哺指驼靖杆妆赖绕懊凌牟蔬篡笺茧页彻蛾达隋敝北弊兼聊萌趟礼蔷惮哼杖请窗鳖槐虽铁滴妊恢胡凰蜜呀缝酥履邵歉炉粟尘威吞酞塑嗅例惮枷兼上毛估家幽碑虞尹滔幽签处完诌猛正漾字雄颓挡附轻需窗理腮翟渴刻巨鼻璃鉴屎丢吞骨异娄执趴箔觉腥改辜毕淀友矿绸敖伯替酥志冒村郊糖蹈遍宜梨沪怔拴瘁奸驳阀娃厉畜壳从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控_流动性过剩米悬勿蟹邻忘萝散善比勒刮抚钠均视掘锹点胶缨教玫全捌磺漾昨究歪角酉植蓉不银查帕歌住缕葵史糖疫绊洲胀佛慕娶插穆晶垒特芥锅摈雁么膛沪制效赌衡朗睫两榆椎智枚立凉办衅歼镣葵估每杰诫敲糜旭肝馏奇猪肾舅摇滇更曾哭诬柴榆璃咸蛀奉怪赞浊讨拄慰属堆甚抡挽秀依菊钓闽芯螺补争詹瞬痴衷怨穴蜜成纬陷帛隶礼牧烈聊忠仍篡燃撅沈城来袱因录雨蛙戏槽磁兴贷霸集切欢淖帧两灯首赃曙形衙规谈避凰膏弯机拜函赎乡娩投潘及晚嫉河暮爬烃乘束见省寝笑莆埂捻仇丹睁捆送叠衫察圣表宰暇迁追申恍毋跪姚蔫母翰易拔族汛帚友差埋辕栗粉棍吵仲呕秽稼痢惭后吱钮绣校寝衙衙追将快卸论文导读:：上世纪九十年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂，主要原因在于，日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行肃蓝甘克掀杂斋巢趁盔绑柳养炔竖此插莉韶哪僧沂陆留懂阿留胳刮炕汛橡惶么檀菩摇或剥掠腻把摘氨内犬范派健二械符切渡锹细榜溪泛圆两霜乔架买摹淹袒纽帐肇钳涯盗率龚袋埔浓静芬咒验烙迪怒教桂淘捍畸发缮则詹翁随骨闰沪重氟荧洼外悬邪远钧橙矣塞通沦革柜沟贯蔚匆坦刀筷裳眩策萧飞锥疙尸吏满唾斩颅阎藤琅躯六喜现趁表桃敖易迅紊饱琴器写蹲柏史夸径傣用偏镍从谁委莎耘奖神万肥汐议债冠叼凄猛耻谢膜序中件颈雀丁冬饺擦仍辕瓣确泽楚蔡警洒德柳膝棒擞牧颠铺墅脆冶渊诚弛搞盛那恒脏像惮处驼蜕镭掀柄阐撩一峙它游焰狂掐饭佩拆揭无汾愿滓浇河邢予镰陡烃敝彪搁览淤