保修协议书(房屋维修成品保护方案)模版.doc

保修协议书(须在结算付款前签订)

甲方：ＸX房地产开发有限公司 　　　　 　 （以下简称甲方)
乙方: 　 　 　 　 　　　　 　　(以下简称乙方)
丙方：ＸX物业管理有限公司 　 （以下简称丙方）
根据《ＸX房地产开发有限公司XX一期二标段施工协议》的关于规定,在本工程总体竣工验收，完善整改意见并正式移交甲方，甲方开始办理集中业主入住之日起,在《XX房地产开发有限公司XX一期二标段施工协议》规定的保修期内由于施工质量引起的房屋保修，现甲、乙、丙三方就相关工程保修事宜,达成如下协议，以资共同遵守执行。
1． 保修范围及期限：
1．1.保修范围:
1.1．1.由于施工质量和材料质量原因引起的房屋保修；保修期内乙方承担保修责任。
１．1.2.由于设计原因造成的质量问题,万科自行发包和甲供材料引起的质量问题不属于乙方保修范围。
１.１.3．由于业主在装修过程中，对原结构及管线进行改动引起的质量问题,如：拆墙；管道改装移位;门窗拆改；屋面堆物超载;屋面打洞安装其他物体；楼地面打洞；外墙凿洞开槽;改变电源线路、管道、电气设备以及使用不当等而造成的质量问题不属于乙方保修范围。
1.2．保修期限：
1.２.1．地基基础工程和主体结构工程，为设计资料文件规定的本工程的合理使用年限。
1.２.2.电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程，为2年。
1．2.3.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面、露台和门窗等的防渗漏,为5年。
1.２.4.其他项目的保修期限为两年。
1．２.5.建设工程的保修期，在本工程总体竣工验收,完善整改意见并正式移交甲方，甲方开始办理集中业主入住之日起计算。
2.乙方在保修期内安排联系人负责房屋保修跟进事宜:
工程保修期内，乙方委派专人负责维修沟通协调事宜。
维修联系人： 　 　　 联系电话： 　　 　
上述联系人一旦发生变更,乙方应在当天内通知甲方、丙方。如未及时通知,造成丙方无法及时联系到乙方现场维修联系人的，乙方同意由丙方全权负责相关维修事宜的确定。
3．保修处理商定条款
3.1.在保修期内，在乙方保修责任范围内的业户报修,乙方授权丙方选择有专业资质的第三方专业维修单位统一进行维修。
３.2.具体接报和管理、沟通协调工作，由丙方各物业服务中心全权负责。
3．3.丙方各物业服务中心接到业户保修后,安排专业房修工程师上门查看,确定质量问题原因,填写《房屋报修登记表》。为说明原因,应附照片或图纸。
３.４． 在维修前,第三方应提交维修方案，由乙方与丙方审批后，方可实施,维修过程中乙方有权查看和监督。如有争议参照本协议第5条执行。
3．5．维修履行后，业主对实际发生的维修范围予以确认。丙方委托的第三方专业维修单位向乙方与丙方提交结算书,进行结算。
3.6.维修费用依照实际发生的工程量套用宁波市房屋修缮、建筑装饰工程预算定额(93年）,并依照宁波市房屋修缮工程取费费率为标准计算，再由专业的审价机构对工程结算进行审核，相关维修费用在乙方保修金中扣除。专业审价机构由甲、乙、丙三方协商确定。审价费用由甲方支付。
3．7.因乙方原因在保修期内发生的质量维修,乙方承担维修自身的所有费用外，另须按本次维修费用的10%补偿给业主,１0％的补偿与维修费用一并在乙方保修金中扣除。
3.8.若因乙方工程质量原因致使住户提出维修面积扩大及其他索赔要求,乙方授权丙方全权代表乙方与业主进行谈判，丙方拥有决定权,谈判结果经丙方代表和业主签字后即生效、乙方予以无条件确认。发生索赔的费用由乙方直接支付现金,不得从保修金中提取。若乙方拒绝赔偿，丙方有权从保修金中扣除赔偿费外,并从保修金中提取本次索赔费用的25%作为违约金，作为丙方处理投诉的管理费及名誉补偿费。
3．9．未出售房屋在保修期截止前,由丙方会同乙方人员对其进行全面检查。如存在施工质量问题,确属乙方责任的,由乙方负责维修。
3.１０.丙方委托第三方专业维修单位实施的维修，如有特殊情况需延长保修期限的，则由该第三方专业维修单位承担,乙方不承担延长保修期的责任。但如因乙方施工的房屋存在系统性质量缺陷的(包括但不限于因结构、材料等引起的质量缺陷)，经甲、乙、丙三方协商确定是否需延长保修期限。
３．１1.维修方案的确定
３.11.１.对已装修的房屋实施维修时,丙方委托的第三方专业维修单位按统一标准实施产品保护，方案及费用在施工前由乙方和丙方协商确定，费用由乙方承担。（成品保护方案以附件房屋维修成品保护方案为原则)
3.１1．2.涉及屋面渗漏、门窗渗漏、外墙渗漏、厨卫渗漏、室内墙体裂缝的维修，维修前丙方物业服务中心房修工程师将书面方案通知乙方现场维修联系人确认。乙方需在２4小时内予以确认，如过时没有回复的,将视为认同该维修方案。
3.1１.3．当丙方物业服务中心房修工程师和乙方现场维修联系人就维修方案发生争议的，各方应友好协商但丙方物业服务中心房修工程师拥有最终决定权。
4. 维修项目的质量验收,以国家《规范》,《规程》,《标准》和原设计要求为准。
５.　如乙方对丙方的委托维修过程有争议的，各方应友好协商解决或委托鉴定，明确责任归属，鉴定费用由责任方承担。
6. 保修金管理
6.１丙方物业服务中心于每季度第一个月５日前将上季度发生的质量问题照片、业主签认的验收单（含实际维修范围)和维修工程预算,交乙方和专业审价机构审核。
６.2丙方物业服务中心通知甲、乙方维修工程送审结果。并办理《房屋保修扣款通知单》和《付款通知单》,连同专业审价机构审核结果由乙方和甲方客服关系中心签字确认。
6.3甲方客户关系中心在15个工作日内按流程审批后，履行扣、付款工作。
７.保修金返还方式:
7.1.甲方全权委托丙方负责工程保修金的支付工作，具体流程为：
7.1.1. 乙方向项目所在的丙方物业服务中心提出申请
7.1.2. 丙方物业服务中心审核
7.1.3. 报甲方客户关系中心签字确认
7.1.4. 报甲方成本和财务部门审核
7.1.5. 付款
7.2． 二年保修期满后,三十天内返还结算总价3%部分的剩余保修金。
7.3. 五年保修期满后,三十天内返还结算总价2%部分的剩余保修金。
7.4因乙方施工的房屋存在系统性质量缺陷,经甲、乙、丙三方协商确定需延长保修期限的，在7.2和7.3条返还保修金时需预留结算总价0．５%作为延期保修金，待延长保修期限满后,三十天内返还剩余部分。
8．协议未尽事宜,以国家《建设工程质量管理条例》和《XＸ房地产开发有限公司XＸ一期二标段工程施工协议》为准或协商解决。 　 　　 　　
9.本协议正本壹式叁份,甲乙丙叁方各执壹份；副本壹式陆份,甲乙丙叁方各执贰份。

甲方：XX房地产集团有限公司 　 乙方:

经办人：　　 　 　 　　 　 　 　　经办人：
负责人 　　 　　 　 　 　 　 　　 负责人：
签署日期: 　 　　 　　 　 　 　 　签署日期:

丙方：XＸ物业管理有限公司
经办人:
负责人：
签署日期:
ﻬ保修协议附件:房屋维修成品保护方案
房屋维修成品保护方案
1、 外墙、屋面、门窗渗漏的维修:
1.1. 维修前和维修期间，必须每天收听天气预报，根据天气情况安排维修工作。
1.2. 遇有雨、雪、冰冻、台风等恶劣气候,尽量避免打开屋面、凿除外墙粉刷等渗漏的维修。
1.3. 渗漏维修过程中,突遇恶劣气候,必须即时做好遮盖，管理人员须亲临现场检查防范措施避免影响业户生活,并协助房修工程师对业主做好安抚工作。
1.4. 屋面、外墙维修过程中产生的建筑垃圾,避免从业户室内运走，搭设吊物架从室外运走。
2、 外立面搭设脚手架的维修：
2.1. 在业户庭院内搭设脚手架的,须预先与相关业户沟通，征得业主同意，并采取有效的保护措施；
2.2. 维修前,需预先通知、知会相关业户关闭脚手架相关位置的门窗;　
2.3. 脚手架搭设部位应用彩条布做好围栏，同时做好绿化保护；
3、 已装修业户室内维修：
3.1. 业户家中铺设木地板或复合木地板的,施工前，须对施工范围内、人员及垃圾进出的过道内先用薄膜（厚度3mm以上)满铺,然后再用厚纸板、地毯等防冲撞类材料满铺;
3.2. 根据需要,对进户门、户内门及门套用薄膜和硬纸板包裹保护，以避免大型工具及垃圾进出时碰撞破坏;
3.3. 施工前,根据业主意见将家具、灯具、空调等物品移至指派地方并遮盖保护，未能移动的用塑料薄膜加以覆盖保护；
3.4. 施工用梯子等脚部用棉布或橡皮包裹;
3.5. 管理人员在维修开工前必须进行现场成品保护情况的检查。

ﻬ

一、 雨落管
3．１按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
３.2管道支架的间距应统一,立管φ75以上的支架间距不大于2m。
3.３立管的垂直度偏差：每5m不大于10ｍm,全高不大于30mm。
3．4雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
3.5所有管道不堵不漏，排水通畅。

二、 煤气管
4.1立管的垂直度，每５m及以下允许误差不大于２mｍ。
4.2煤气管明敷,离墙面3.5~４cm。
4.3煤气管每层加管卡,安装位置准确牢固。
4.4管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理及标识。
４.5试压检验无泄漏。

三、 配电箱、柜
5.1配件齐全,接地正确,线材色标正确,排列清楚,接触严密。（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线,接地线为绿黄双色线）
5.2配电箱、柜垂直度:箱体高５0cm以下,允许偏差1.５mm;箱体高50cm以上，允许偏差3ｍm。

四、 开关、插座含有线电视、宽带、电话）
6.1线材色标合理,接线正确,左零右相，相线为红线,零线为兰线，接地线为绿黄双色线,接线紧密。
6.２开关、插座面板并列安装高差允许偏差0．5ｍm;每户内面板高差允许偏差5ｍm;面板的垂直度允许偏差０.5mm。

五、 电气回路测试
7.1绝缘测试：导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于０.5兆欧。
7.2 接地电阻测试:电路保护和避雷接地电阻值必须小于1欧姆。
７.３通电测试:漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

室外总体检查标准
一、 室外排水工程
１.1窨井布置符合设计要求,管口四周封闭紧密，粉刷符合要求。
1.2各窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启并作好防腐处理。
1.3管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
1.4方型窨井应与道路平行，不得斜置。

二、 行车道路
2.１混凝土路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷,接缝高差不得大于2mm。
2.2混凝土路面的纵缝、横缝必须沿全长作通,纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm,横缝在路面宽度内不得小于10mm。
２．３路面的平整度符合允许偏差，3m直尺检查时允许偏差小于5mｍ。
2.4路面坡度符合设计允许偏差小于0.15％,无积水现象。

三、 小区景观
３.1各分项按相应验收标准进行验收,绿化用水要作试压,室外照明系统须作线路绝缘测试和通电试验。
3.２小区内道路平整,陶板砖铺设整齐,无松翘,分界处层次清晰，集水井分布合理,无积水现象。

6 / 6