物业管理公约.doc

业主公约

第一章 总则
第一条 为加强本社区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》等相关法规规定，结合大厂回族自治县政府及大厂回族自治县住房保障和房产管理局的相关政策制定本公约。
第二条 本公约对全体业主和物业使用人均具有约束力，须自觉遵守。物业所有权人无论因何种原因发生变更时，本公约的效力及于物业的继受人。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业管理区域的基本情况
物业名称：福康馨苑
物业类型：住宅
占地面积：____________平方米
建筑面积：____________平方米
本物业区域四至：东至：　　　　　
南至：　
西至：　　　
北至：　　　　　　
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、公用设施设备的共有权：
（一） 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共电梯间、楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台等；
（二） 由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、照明设施、消防设施、避雷设施、防盗门电子锁、楼宇对讲系统等；
（三） 由物业建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、物业管理用房、公用供暖设备、公用供电设备、保安系统、水泵及其控制系统、化粪池、污水处理系统、公用给排水管网、消防设施设备等。
第三章 物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司以下权利：
1、 根据本公约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、维修保养、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、 以规劝、批评、公示、罚款、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干方式。全体业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用。
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的绝对权利，同时承担不得妨碍其他业主正常使用物业的义务。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和本公约的有关规定，物业使用人在使用物业时如违反法律法规和管理公约的规定时，业主应当承担连带责任。
第八条 业主应遵守法律、法规和管理公约的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订《装饰装修管理协议》，未签订装饰装修管理服务协议的装修材料不得进入小区；签订协议时交纳3000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业派专业人员检查合格之日起三个月后退还。业主应按《装饰装修管理协议》的约定从事装饰装修行为，不得从事《装饰装修管理协议》中的禁止行为，遵守注意事项。如果装修过程中出现改窗，改暖气、改承重梁、墙等的行为，物业公司有权要求停止装修并恢复原使用功能，同时装修押金不予退还。
第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业建筑物区域内可进行装饰装修施工的时间为：上午8点至12点，下午14点至18点，节假日和规定施工时间外必须静音施工。
第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十三条 业主应按设计预留的位置安装空调，未设计预留位置的部位，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 业主应按有关规定合理使用水、电、燃气等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十四条 业主和物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯、扶梯使用管理规定。
第十五条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业针对管理区域内车辆制定的《福康馨苑社区车辆管理办法》。具体办法如下：
（一）、目的
为了维护本社区全体业主的合法权益，保障小区道路安全畅通、车辆停放规范有序，共同创建一个秩序井然、文明和谐的人居环境，特制定本办法。
（二）、适用范围
凡进入本社区物业区域的车辆均须遵守本规定。
（三）、管理规定
1.出入凭“车辆通行卡”放行
(1)进出本小区的机动车辆出入凭“车辆通行证”管理，实行一车一证，凭证放行。
(2) 临时来访车辆由门卫值勤人员登记车牌号码、访问业主或物业使用人姓名和房号后发给临时车辆出入证，离开小区时收回。
(3) 业主、物业使用人遗失“车辆通行证按每证30元赔偿。
2. 拒绝以下车辆进入本小区物业区域
(1)不能说明来访事由的外来车辆。
(2)无牌照并拒绝说明来访事由机动车辆。
(3)核定载重量在2.5(含)吨以上的货车。
(4)载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆。
(5)不符合道路行驶规定的破损车辆。
(6)排气、噪音污染严重的车辆。
(7)一年中有三次以上违反本规定行为的临时来访车辆。
3.行驶要求
(1)进入本小区物业区域的车辆，应当按照交通道路单向通行和交通标线指示行驶，并礼让行人。
(2)严禁机动车辆超速、逆向行驶、鸣按喇叭，违者物业管理服务公司值勤人员有权予以制止和批评教育；情节严重的，则予公开批评并将有关违法记录上报辖区公安交警大队。
(3)在停车场内行车速度应限制在每小时10千米。
4.停车要求
(1)请将车辆泊入固定车库、车位，切勿随意停放，并且停放时不得影响相邻车库、车位正常的通行。以免堵塞社区及地下车库内通道。
(2)自行车、三轮车、摩托车应停入在非机动车位内。
(3)禁止在以下区域停车：
①在地上、地下车库划定的车位以外。
②在地下车库通道或车道上。
③在标有“禁止停车”的区域内。
④在地下车库弯道、坡道上。
⑤在社区内的交叉路口。
⑥在物业管理处禁止停车的其他区域内。
(4)凡停放在禁止区域以外的车辆，经值勤人员劝告、警告仍不改正的，授权物业管理处采取包括拖走车辆在内的清障措施，清障费用由车主负担。临时来访车辆的清障费用由驾驶人负担，驾驶人拒不支付清障费用的则由接受来访的业主负责支付。汽车清障费用由车主或驾驶人向道路清障疏导公司支付。
(5)因搬家、装修、运货等需要进入小区作业的货车，由业主、物业使用人向物业管理服务公司说明情况，按物业管理服务公司指定地点停放和装卸。每日6时至8时、11时至14时、17时至19时禁止货车进入小区作业。装载大件、大量物品的车辆驶出小区，须提前向物业管理服务公司办理放行手续。门卫凭放行条检查后方予放行。
5.小区内交通事故的处理
在本小区物业区域内发生的交通事故，应报交通管理部门协商处理。因交通事故造成小区绿化、建筑物、公共设施设备损坏的，由责任人负责修复或赔偿；责任人是来访者的，由接受来访的业主负连带责任。
（四） 、实行时间
本办法自业主收到收楼须知时起实施，请务必自觉遵守并予以配合。

第十六条 本物业管理区域内禁止下列行为：
（一） 随地吐痰、随地丢果皮、废物或杂物、乱抛垃圾，高空抛物；
（二） 不按规定位置停放机动车和非机动车辆；
（三） 擅自在本社区内任何未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱刻，悬挂任何广告牌或物品；
（四） 从事任何不文明、不道德行为，组织违反公共秩序、民俗的表演和活动；
（五） 损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌、擅自改变房屋使用性质；
（六） 改变窗户或阳台色调和前后阳台的用途；在阳台两水道管中排放污水，杜绝两污水混排等问题出现；

（七） 违法搭建建筑物、构筑物；擅自改建、占用物业共有部分；损坏或者占用、移装公共设施；擅自占用、改建、扩建小区内及周边道路；在公共场所、道路两侧乱设摊点；
（八） 存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放铺设超用电负荷物品；排放有毒、有害物质；
（九） 擅自架设天线、卫星电视、接暖气、电管道或开挖道路、草地等；
（十） 损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、污水、消防等公用设施以及损毁花草树木、园林、健身器材等公共设施，践踏、占用绿地；
（十一） 不得在休息时间（中午12点至14点，晚上23点至翌日8点）制造噪音，如敲击、高音响、按喇叭等；发出超过环保局规定的环境噪声；
（十二） 法律法规及地方规章、管理公约禁止的其他行为。
第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关法律法规，并遵守以下约定：
（一） 不得在公共场所大小便；
（二） 进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；
（三） 不得因动物喧叫妨碍他人休息。
动物饲养人如违反以上约定，物业服务企业有权视情节对其处以500元以下罚款或劝其将动物送养出本社区；如饲养的动物伤及他人，物业服务企业对动物饲养人采取处罚或劝送措施后，动物饲养人仍应承担相应的赔偿责任。
第四章 物业的维护养护
第十九条 业主应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。当专项维修资金不足时，由全体业主按照有关规定续筹。
第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将本公约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让房屋应取得物业服务企业关于交纳物业服务及专项维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及专项维修基金的，物业服务企业可通知房管局暂不予处理该物业产权证的变更。
第二十一条 业主对物业专有部分维修养护时不得侵害其他业主的合法权益。
第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护的进行而造成物业损坏及其它损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条 因维修养护物业，业主确需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。物业服务企业在《物业服务协议》的服务范围外不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、承建商等应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的单位，在需要履行义务时由物业服务企业与前款规定的单位联络、协调。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当督促其及时恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在第三方（如所在地居委会或派出所）或其他业主到场见证下进入物业内部应急维修；维修所需费用由责任人承担。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，可由物业服务企业自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存的专项维修资金，授权物业服务企业使用和管理，由物业服务企业定期向全体业主公告专项维修资金的使用情况。
按照物业买卖合同规定，由物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益主要用于补充专项维修资金或本物业管理区域内的建设。
第五章 违约责任
第二十七条 业主违反本公约中物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它损失的，其它业主和物业服务企业可依据本公约向人民法院提起诉讼。
第二十八条 业主违反本公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据公约向人民法院提起诉讼。
第二十九条 建设单位未能履行本公约及物业买卖合同约定义务的，业主和物业服务企业可根据本公约向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第三十条 本公约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备等。
本公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备等。
在专用部分和共用部位、共用设施设备的认定上如有争议，由物业服务企业聘请专业人士依照《物权法》等相关法律法规的规定进行认定划分。
第三十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第三十二条 在公约有效期内，如遇制定本规约时所依赖的客观情况发生变化修改本公约时，修改后的管理公约交全体业主审议，并由全体业主2/3以上通过。
在公约有效期内，如出现本公约与新颁布或新修订的法律法规以及大厂回族自治县的相关规定冲突需修改本公约时，修改后的管理公约交全体业主审议，并由全体业主1/2以上通过。

承诺书
本人为____________ 号楼 单元 号房的物业买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、 确认已详细阅读福康馨苑管理公约（以下称本公约）
二、 同意遵守并倡导其它业主及物业使用人遵守本公约；
三、 本人同意承担违反本公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任；
四、 本人同意在转让或出租该物业时取得物业继受人或物业使用人签署的本公约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）：

年 月 日物业安保培训方案
为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。
一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。
2、培训要求
1）保安理论培训
通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。
2）消防知识及消防器材的使用
通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。
3) 法律常识及职业道德教育
通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。
4) 工作技能培训

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落