市场部研展工作流程图及具体流程.doc

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市场部工作流程

一、市场部研展工作项目流程图（草案）

市场开发人员与发展商初步接触，了解项目基本情况

与市场开发人员配合

市场部研展人员配合

决定项目是否提案

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市场部工作流程

一、市场部研展工作项目流程图（草案）

市场开发人员与发展商初步接触，了解项目基本情况

与市场开发人员配合

市场部研展人员配合

决定项目是否提案

是
进行项目市场调研

项目建 议
SWOT分 析
消费者分析
有关政策法规研 究
项目分 析
项目所在宏观区域市场分 析
项目所在微观区域市场分 析
相关个案分 析

与市场部信息管理员相配合

与市场部信息管理员相配合

初步市场调研报告

与策略部、创意设计部人员讨论

正式市场调研报告

抄送策略 部
抄送创意设计部

二、市场部研展工作细则（草案）

（一） 全程策略流程中的位置

市场部研展工作
市场部开发工作
市场部信息管理工作

策略部

物业管理部
客户服务部
创意设计部
营销部

（二）、市场部研展工作主要内容
1．协助市场部开发人员确定某项目是否需要提案
2．确定提案后，对项目进行市场调研，为策略部与创意设计部进行策划和创意设计提供市场信息及依据
3．进行楼盘普调、区域市场分析、专题研究、消费者调查、开发商实力调查等

（三）、项目调研
第一阶段：
时间：市场部开发人员得到有关项目信息，确定提案前
重点：
1．协助市场部开发人员了解发展商背景
2．根据项目情况，提供是否提案的意见

第二阶段：
时间：确定提案后，初步市场调研报告出来之前
重点：
1．了解发展商对于提案在时间和内容上的要求，制定调研工作计划
2．对项目做深入分析，包括地块、景观、交通、周边设施。其中交
通包括：
周边主要公交线路、主要交通道路
3．项目所在宏观、微观区域市场分析。包括区域内商品房建设量、
销售量、留存量等数据的汇总及分析
4．有关房地产政策法规的研究
5．相关个案分析。包括：
价格、房型、面积、产品形态、小区环境、卖点、销售情况等
6．消费者分析。包括：
区域、年龄、收入、消费心态等
7．SWOT分析。包括：
优势、弱势、机会、威胁
8．项目建议。包括：
价位、房型面积、建材、会所、智能化、物业管理等

第三阶段：
时间：初步市调报告出来后，正式市调报告出来之前
重点：
1． 与策略部、创意设计部人员沟通，听取意见
2． 对初步报告修正，提交正式报告

（四）、给市场开发部信息支持
1． 发展商的有关信息
2． 调研时标地获得信息
3． 从媒体广告中得到信息
4． 各种房展会上获得有关信息

（五）、给策略部的支持
1．在提案阶段时，做市场调研，提交市场调研报告
2．在项目代理合同签署后
（1） 做有关专题调研，如纯净水如户、菜单式装修等
（2） 配合策略部做即时性调研

（六）、给创意设计部的支持
1． 项目运作中各阶段的广告表现整合
2． 广告表现中专题图片的整合
3． 前期设计中的资料整合（VI、楼书、专业单位等）

三、市场部研展工作细则
（一）楼盘调研
1． 新盘
从信息管理员处得到新盘信息，第二天安排负责该新盘所在区域的调研人员进行市调，当天填写完市调分析表，交与研展主管。研展主管审看后，交与信息管理员存档。

2． 重点楼盘
重点楼盘为热销楼盘，滞销楼盘以及有特色之楼盘。对于重点楼盘采取跟踪调研。每月安排一次对重点个案的跟踪调查，调查由负责该案所在区域的研展人员进行。当天填写完市调分析表，交与研展主管，研展主管审看后，交与信息管理员。另外，对重点个案要求每隔三个月写一份关于重点个案的跟踪调查报告，以电脑文件的形式交与主管。

3． 旧盘
旧盘的调研采取与新盘和重点个案相结合的方式。研展人员在调查新盘和重点个案的同时，对附近的原有楼盘进行调查。当天填写完市调分析表，交与研展主管，研展主管审看后，交与信息管理员。

4． 调查分析表填写要求
（1） 字迹清楚、端正。
（2） 画楼盘位置图时，必须用尺和铅笔。楼盘周边的道路必须是三横三纵。
（3） 若要修改，楼盘位置图用橡皮，其余部分用修正液。

（二）专题研究
专题研究的范围包括政治经济信息、房产法规政策、市政规划、行业动态、营销动态、建材装潢等。
1． 人员安排
每项专题指定一人负责。如果研究的专题较复杂，则配备一人作为辅助。

2． 报告
每项专题研究结束后必须出一份专题研究报告，以电脑文件的形式交与主管，主管审看后交与信息管理员存档。

（三）消费者调研
目前采取和售楼处相配合的方式。即设计一份消费者调查问卷，将此问卷置于售楼处。由售楼人员请看房者填写问卷。每个一个月，由研展人员回收一次。
1． 指定专人作为市场部和售楼处关于消费者调研的联络员，每次由该联络员回收消费者调查问卷。
2． 由联络员负责进行消费者调查问卷的分析。
3． 每隔三个月，提交一份消费者调研报告。

（四）工作时间安排
1． 每天9：10——9：25为市场部研展人员例会时间，安排当天工作。
2． 每周一、三、五安排市调。在市调日，市调人员于每天早上9：30离开公司，外出市调。
3． 每周二、四研展人员在公司，安排如下工作：
（1） 研展人员对自己所调楼盘及周边区域进行进一步分析
（2） 做专题研究
（3） 进行业务交流提高会

四、市场研发部信息管理工作流程（草案）
（一）工作流程图

阅读房产方面的报刊

每日房产信息摘要
电脑档备份

公布在白板上

各部门按“摘处”到报架上查找详细内容

建议

选出新楼盘
电脑档备份

交予研展主管关管

（附索引样表）

市调表归档
安排市调人员市调

广告类剪贴（分区每两月做成广告集，并做电脑及书面目录索引）
旧报处理 资料类剪贴（按八类型分，并做电脑及书面目录索引）
专刊入月刊（专刊包括：房地产时报、上海楼市周刊、
解放日报周四住宅消费、新
闻晨报周五房产、新民晚报
周五楼市）
市）

（附广告、资料索引样表） 归还
各部门借阅
办理借阅手续

楼书分区整理，并做电脑及书面索引

归还
选出典型楼盘广告
设计部

建议、记得归还
一周房产信息汇总

抄送：总经理室、市场开发部
策略部、设计部、
客户服务部

（二）、工作细则

1、阅读报刊
泛读报纸：其中包括对信息广泛大致而全面了解，包括考虑当报纸正反面都有相关信
报纸种类：房地产时报、上海楼市周刊、解放日报、新闻晚报、新民晚报、新闻晨报

2、选出新楼盘
定义：将要开盘的楼盘
方法：通过广告信息、电话询问、电脑档中已有楼盘对照得出是否是新盘

3、旧报处理
（1）剪报
分为“广告”、“资料”、“信息”三类
广告：房产广告。请剪时在广告上注明日期、区域、摘处。
资料：分八类（参见资料夹），也请注明日期、摘处、类别。
(八类：重大政治经济信息、房地产法规政策、城市规划和市政建设、行业动态、建筑装潢与物业管理、营销动态、同行个案营销策略、相关边缘信息)
信息：相关展示活动广告信息，剪下后交予主管，便于安排人员参加。

（2）电脑档备份
用EXCEL对所剪阅广告、资料进行索引（具体参见样本）
广告：区域、日期（报刊日期）、案名、电话、代理商、发展商、售价、广告主题、编码
资料：日期、摘处、类别、主题、重要性（*表示）、页码
注：以上完成后，将索引一份归入广告、资料剪贴集，另一份作为电脑档与各部门共享。
4、选出典型的楼盘广告
目的：给设计部进行每周五广告点评活动，具体可参见“广告流程点评”
选择：即在每周所剪房产广告中选择确定本周点评内容
这种选择可以从两方面考虑：第一，广告精美有特色
第二，在某一时期引起轰动的楼盘，如“奥林匹克花园”
注：点评好请及时归还

5、设定项目专项信息夹
目的：协助市场部其他人员写每月区域报告
流程：在做剪报时，对相关区域复份、备份，送予相关人员处。
每项目分“新、旧”两夹，旧夹放已阅读使用资料，新夹放尚未使用资料。

6、借阅手续

（1） 借阅资料包括:广告集、资料夹（分八类）、楼书、楼盘照片、报纸月刊（分五类）
（2） 借阅人须填写借阅表，部门经理签字后才可，并做后续追踪。（附借阅表）
（3） 市场部所有人员有义务注意被借阅资料的完整性，应提高这方面的意识。
（4） 为了保证报刊资料的完整性，请公司所有人员阅报时不要将报纸从前台的报夹上取下来。

7、沟通杂志
建议：提前20天约稿
流程：确定栏目、约稿、审稿、校对，送创意部，需准备图片，成形后需要复审校对。

（三）、工作延伸方向
1、对公司“信息查询系统”利用方面
2、本公司内部本身信息库建立方面，考虑用ACCESS数据库编制一应用软件
3、在楼书方面，需系统化
（1）更新合理化划分版块
（2）对已有楼书进行数据备份，建议用ACESS或者EXCEL
（3）建议一楼书一档案（含个案表）一编号，不要混合
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市场部工作流程

一、市场部研展工作项目流程图（草案）

市场开发人员与发展商初步接触，了解项目基本情况

与市场开发人员配合

市场部研展人员配合

决定项目是否提案

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