银行-法人商用房按揭贷款管理办法模版.docx

第十五章 法人商用房按揭贷款管理办法
第一节 总则
第一条　为适应*场需求，规范贷款管理,促进商业用房信贷业务发展,依据有关《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国民法典》、《贷款通则》和****银行关于制度办法的规定,特拟定本办法。
　　第二条　法人商业用房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的、用于借款人购买自用营业用房、办公用房或通用厂房（以下简称商业用房)、并以所购商业用房作为抵押物按月(按季)向贷款人还本付息的贷款。
第三条　本办法适用于****银行所属各级机构办理的法人商业用房按揭贷款业务。
第二节　贷款对象与条件
　 第四条 贷款对象。
借款人必须是经有权部门批准设立并依法持有企（事)业法人营业执照、实行独立核算、具备法人资格／资质的经济组织。
　　第五条　贷款条件。
　借款人申请法人商业用房按揭贷款须具备下列条件：
1、具备法人营业执照并已办理年检手续;
2、经营管理制度健全,财务状况良好,有按时偿还贷款本息的能力；
3、具备贷款证(卡），并在我行开立基本账户或一般账户,信用状况良好;
4、信用等级原则B级以上(含）;
5、已与售房人签订房地产管理部门统一印制的、具备法律效力的购买商业用房的协议或协议；
6、所购商业用房为营业用房的,已经支付首付款比例原则上不低于房产价值的50％;所购商业用房为办公用房的，已经支付首付款原则上不低于房产价值的5０％;所购商业用房为通用厂房的，已经支付首付款原则上不低于房产价值的60%；
7、董事会或相应决策机构同意将所购商业用房作为贷款的抵押担保物；
８、所购商业用房为现房即竣工验收合格并已取得预(销)售许可证，或商业用房已取得《房屋所有权证》/《房地所有权证》;
9、商业用房价格符合经办行(部)或其委托的具备房地产估价资质的机构所评估的价格水平;
10、我行要求的其他条件。
第三节 贷款期限、利率和额度
第六条 贷款期限。依据有关借款人还款能力合理确定贷款期限。贷款期限一般为3—5年，最长不得超过8年，且不超过所购商业用房的剩余使用年限,同时不超过行政主管部门对该单位核定的经营期限或存续期限。所购商业用房为二手房的,最长期限不得超过5年,且不超过所购商业用房的剩余使用年限，同时不超过行政主管部门对该单位核定的经营期限或存续期限。
第七条 贷款利率。执行**人民银行规定的期限利率,贷款利率可以依据有关业务情形适当浮动。
贷款期限在1年以内(含１年）的，实行协议利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的，遇法定利率调整，于下一年＊*月1日起,按相应利率档次执行新的利率规定。
　 第八条　贷款额度。贷款额度不得超过所购商业用房价格或评估价格（两者取低者）的5０％，并纳入借款人最高综合授信额度内。
第四节 贷款担保
第九条　法人商业用房按揭贷款主要包括以下担保方式：
(一)抵押:借款人以所购房产办理抵押。
适用范围：借款人自身的财务状况较好、经营管理能力较强、具备较强还款能力，所购商业用房所有权明晰,地理位置优越，原则上应坐落于城*中央商务区、主要中心商业区或城*中心繁华地段，交通便捷,商业、商务氛围浓厚，易于变现,放款前可办妥合法抵押手续。
（二）抵押+阶段性回购担保：借款人以所购房产抵押并由贷款人认可的回购担保人提供阶段性回购保证。
“阶段性回购担保”是指自贷款发放之日起,至保证人协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》和《国有土地使用权证》（复印件)、《土地他项权证》原件交贷款人收执之日止，由贷款人认可的保证人为贷款提供阶段性回购保证的担保方式。
适用范围：借款人自身的财务状况较好、经营管理能力较强、具备较强还款能力,所购商业用房所有权明晰，地理位置优越,原则上应坐落于城＊中央商务区、主要中心商业区或城*中心繁华地段,交通便捷，商业、商务氛围浓厚,易于变现。
（三)抵押＋阶段性回购担保+全程回购担保:借款人以所购房产抵押并由贷款人认可的保证人提供阶段性回购保证和全程回购保证。
“全程回购担保”是指法人商业用房按揭贷款存续期间，由贷款人认可的回购担保人对所有贷款本息提供全程回购保证的担保方式。
适用范围:回购担保人自身的财务状况良好、经营管理能力较强、具备较强担保能力或在特定区域具备较强综合实力。
经济开发区、工业园区内的办公用房、通用厂房法人按揭贷款，由于所处地段特殊,变现相对困难,原则上必须采用“抵押+阶段性回购担保＋全程回购担保”的担保方式。
（四)贷款人认可的其他担保方式。
第十条 借款人购买一手房的,在取得房屋所有权证并办妥抵押登记手续之前,必须由开发商提供阶段性回购保证担保,并在业务主办行开立保证金专户,存入回购担保保证金，用于支付履行回购担保责任时的回购价款及有关合理费用。借款人取得房屋所有权证后，立即办理土地及房屋抵押登记并将有关证书原件交我行保管。
(一)保证金额度。回购担保人的回购担保保证金最低应按回购担保贷款额度的5%缴存。
(二）保证金的使用。回购担保项下贷款达到商定的回购条件时,我行即有权扣划回购担保保证金,用于支付回购价款及有关合理费用。保证金扣划后,保证金专户余额低于规定的保证金额度时,回购担保人应在3个工作日内将保证金补足。
第十一条 借款人购买二手房的,比照本办法一手房抵押担保的有关规定执行。
　第十二条　抵押物必须办理保险手续，保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件,同时应当明确贷款人为该保险的第一受益人，并将保险单正本交我行保管。
第五节 贷款申请、调查、审批和发放
第十三条 借款人申请
对一手房提供贷款,经办行（部)须首先与开发商签订合作协议书，然后由借款人提出申请。经办行（部)应要求借款人提出书面申请并提供下列资料文件资料:
　　1、授信申请书；
2、一般风险授信要求提供的资料文件资料;
　 3、房地产主管部门统一印制的、具备法律效力的商品房买卖协议；
4、有处分权人同意抵押的证明；
　5、首付款有关凭证；
　 6、经办行(部)要求提供的其他资料文件资料。
第十四条 受理、调查。材料齐全并符合贷款条件的，经办行（部)受理借款人的申请,安排客户经理会同分行风险经理现场进行贷前调查,主要调查借款人是否符合贷款条件、价格是否合理、首付款凭证是否真实可靠、抵押担保是否合法、有效、足值,所购房屋与实际用途是否吻合等，并对借款人的还款能力等方面进行综合评估,重点分析每期还款有无稳定现金流量。
对二手房提供贷款的，除按上述要求对借款人进行贷前调查，还须委托分行指定、总行认可的、具备房地产估计资质的机构对商业用房进行价格评估。
经办行(部）对不符合贷款条件的借款人应及时退还材料，不予受理借款申请。
第十五条 审查、审批。分行风险管理部/公司业务管理部对经办行（部）报送的借款人资料文件资料、调查建议或意见和授信调查报告进行审查，重点审查借款人资格/资质及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人还款能力相符等，经审查合格的报分行授信项目评估委员会审批，将来审批流程比照一般授信业务流程执行,审批权限按我行信贷审批权限有关规定执行。
　第十六条 签订借款协议。经审批同意的，经办行(部)与借款人签订借款协议、借据和《委托划款扣款授权书》。
　　第十七条 办理房屋保险、公证及抵押（预)登记等手续。
　第十八条　发放贷款。经办行（部)依据有关借款人签署的《委托划款扣款授权书》，直接将贷款划到售房人在我行开立的售房专户上，并通知借款人贷款已经发放,售房人出具收到费用的凭证。
第六节　贷款偿还
第十九条　还款方式。法人商业用房按揭贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以依据有关需要选择还款方法,但一笔借款协议只能选择一种还款方法，协议签订后,未经银行同意，不得更改。
(一)等额本息还款法。即借款人每月（季)以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为:
每月(季） 贷款本金×月（季)利率×[１+月(季)利率]还款期数
还款额 =
　　　 　　[1＋月(季）利率］ 还款期数 -１

（二)等额本金还款法。即借款人每月(季)等额偿还本金,贷款利息随本金逐月(季）递减,计算公式为:
　　 　 　贷款本金
每月(季）还款额=────+（贷款本金-累计已还本金)×月（季)利率
　 　 　 　 还款期数
　 (三)由于目前CEＣＭ及核心系统暂不支持等额本息还款法，所以目前只能采用等额本金还款法,待系统升级履行后可由客户自主选择相应的还款方式。
第二十条 还款日的确定。自贷款发放后次月起进入还款期,每月第２0日为商定还款日，如遇双休日或节假日顺延。
　　第二十一条　提前还款。在贷款的有效期内,借款人若需提前归还贷款时，需提前7天向经办行（部)提出书面申请，经经办行(部）同意后，可以提前归还所有或部分贷款本金。
　　部分提前还款后，可以采取下列两种方式:每期还款额不变、缩短还款期限；还款期限不变、减少每期还款额。
　 第二十二条 逾期贷款处理。借款人在商定还款日营业终了没有依照协议商定的还款计划还款,以及借款人没按各方签署的各种协议规定还本付息，经办行（部）将本月应还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目,并计算逾期利息，计算公式为：
逾期利息=当月应还本息×逾期利率×逾期天数
公式中逾期天数从商定还款日次日算起,逾期利率按人民银行关于规定执行。
借款协议中须明确，借款人连续三个月未偿还贷款本息和有关费用或逾期还款累计超过三期,我行有权要求提前收回贷款，并处置贷款抵押物。
第七节　贷后管理
第二十三条　贷费用目管理。贷款发放后，经办行(部）及有关部门依照我行授信后管理规定履行授信后管理职责,包括（但不限于）:授信条件的贯彻;抵押手续的完备及合法性；借款人营运能力的综合再评估;抵押物＊场价值的变化;回购担保人回购担保能力的再评估等。
客户经理要督促开发商和借款人及时办理所有权证和抵押登记手续,依照我行授信后管理制度的要求,指定主办客户经理负责授信后管理工作，按时履行业务的授信后检查报告，并纳入经营单位每月的授信后再评估分析纪要，分别进行上报。
第二十四条 档案管理。法人客户法人商业用房按揭贷款形成的档案实行分行集中管理、专人保管,确保档案的完整、安全与有效利用。
第二十五条 分行应指定专门机构,组织专业人员统一办理该业务,明确职责，保障业务平稳发展。
第八节 债权保护
　第二十六条 经办行（部)要加强贷款调查、审查、检查和管理，严防借款人或开发商在申请和使用贷款时有下列行为:
　 一)提供虚假资料文件、资料文件资料,骗取贷款;
　　（二)未按协议商定的还款计划归还贷款本息；
　（三)擅自改变贷款用途或挪用贷款；
　　(四）拒绝或阻挠经办行(部）对贷款使用情形进行监督检查；
(五）未经经办行(部）同意,将设定抵押权的房屋拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押;
　　(六)抵押物因意外毁损不足以清偿债务,未按要求提供新的担保；
　 (七)影响我行权益的其他行为。
　第二十七条　借款人或开发商有第二十五条所列行为之一的，经办行（部）应立即上报分行有关部门并采取下列一种或数种处置措施，保护债权：
　 (一）限期更正纠正违约行为;
　(二)停止开发商尚未使用的合作贷款额度；
（三）提前收回借款人部分或所有贷款;
（四）按规定罚息;
　(五)要求保证人履行保证责任或回购协议；
　 （六）依法处置抵押物，清偿贷款本息;
（七）依法申请借款人破产还债；
　(八)有利于我行的其他处置方式。