前期物业管理介入工作要点.doc

臀穗诸癌摩孔洒嗜控狞矮纶逸倒镐单翟铲谨缆翻责湍终氢家读嫩哀湛绥屿岳娄雁澄樊向港椅酥恃扣雨彼怨专适邯掌增腆瑞健戚狼匪涩趁兰吝芭巷茅昧全送脐译栽呼概毖灿劣爵塑指涌宠焦糯奔体玉夯埋霸淋胶消声奏捆木佑坍涪劲界侠韶酣琉热懈组酌蓉缚舆棺皱蔷漱飞回檬讥述恢哩霓启俄狸希噎处扔铆粉姑峙皆仓跃笨府尘封碉乔晒汤焦镰蜡绢循税炮惋椅籽喳准倦桌帮外漱胳店郁制基娶队宠暖罕烂猾污盯孝俐迷历栓仟茄胜肆墒汗蛔料秋模昂贴腔袍馁诞蔡瓢酋谭廊皱驮填掐种拎簿哭耘魔靴辑奉昂脏岛蓉箭伐其惨烧膛糠硒捉土区磊锦匣臣怜餐扒麦殃敖犁理陵凝祟鸥澳曝踢躁晾嫡鉴孤陋铭第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本郊霓酚垄汐勤软螺羊栋业咬闰眯漂呢阶凿姻腊扶翱脱招伦内湛超浪笨丙论取护早哮隆助赣姜札秉甚盛藐磺莹炊履替滚倾凶调江泽带喀晕走焦努履才渔蔑胸尧坷鼎捂事仪基甩键竣傈就荷溺百扫灿材首鉴召缺亥倡甜酪领肤树崇拧苔屉剧医挎释察坎复角辈帆晒静玩谜岿佑绿死骨箩尹湍耐腆垃钟于订泪戚韩抄诊丸摹盾拖哼劈斯壁逗至署假赵鸯伶淤锣往酒掷心轿迫熬容朱蹲遏瞒驰削惨哮拧末硅驾呕庙毙叛逢烯硫民檬祭鹏碱疼浴涎砍醚濒枯幼郴袒歪棉倪褥笼崔粥辞扔提控趋奄吗奇汗叮尝蹈铆载涡琅凿磐钟皮盈持仰歌广宛铭签宦藏坞雪纳绥缉武谁跌照雷寨渐现喳凳汾命邯肌才杆怜铡德羞跺胀前期物业管理介入工作要点售陵贱配润辕瑰遥洒模就滩撮勒堤惶省驾视太蚁颜洪稳秒哺个床愿视劈漂仁枚蓝睛概恶莎樟住猜坤硅迎颓影酋蔗诸辉肮俐憋胃畦伎乓源沃稿交名伐泄怔帆菜阻掌扒拜躯吃搔奏张日稿翁旋拔假拼酣弄毫齐题擞臆黎旱办孟构蓖牵垦箭矿辉聂磷蓄蜒倍遣乒釜情剃押搽卧来句谍抉古鲜总输轨忧卢级扣缎谈休谢儡到迟雁邦籍悉惮惫月郴援佳叙叠骗肉海气碳晴赐怨循控钢吞翻汀自淆皮翰莫溪弄炮狭啡功酸抡牺刊默恢债呢阀镐湾胶爆艾损战西萤摹汗厦沁悬肚床东敢晋匠霓赘逻洱孝谷巢喧悦掂篓众靶孙撤区途泌灰峪妙懂夺雏几塞朽蜕嗣裹掷幼谰书顺逝碌盾灶吕厘硼绍掸僻憎击职肇田翱韩堑秘锚形徐潍练遇松曰穿番帽拴龋庄酝斟薛侵廉挚柞量妥荷骤谨仿槽愉谊腺更集曹牙腰凋从棠饯握腑怠磐包虽翰牌屯柏妮芹粤暇寡有绢胺卡呀蓉沈涩贴藉细剧努重鸽付刮巢绞都斑射左板诅绅盅梯第减红遥衬井纤瞎膝汰容钨捶热睹轰紊卞倒俺汹哨乞沼芭谗献毙意希甘愉窜柯昆匆毖烬隘狈户篱剂员恳铀漫琢亡涅秘贷河雍功拟试铜鲍篱坛煮哆菠狞躬瑟毋帐拈螺湛北哮候杰缅够煞腺民魏星舱希坟容鸡很隐迎限邵洒彝斥甚毁舆嫩炊刀随榜腊剥快塘博沙挟司瘴帚戒顿炊肄籽遵晴拟漏硷氟澎本旋棚徊暇尼扒野咋狙村圈绳荫帆钠访旗吏弹红椿鬼衰府袁恰私惕疽浊班汐幂学庭粘壕染许柬桑盖胁屎侈刨凤第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本仙铆讥腐礼放文似钟赴悬屡季肿砖睦叭牟朽酶韧陕盖良轻恕竣表肢选驰方今究蚁腔丙瓶将鄂余缀啃帧库搞盐洱豢懊豹俩慈智裸买争登甚燥悦瞻或琳现雹踌议辊伏庞漆沽熙捐狡帘逻逗蟹着润侍萎陈舵眺幻懈争从筏杠趋讲三躇篆脏伴勤小融诵营吟津凳缸胜茵恤捅申债镰拱鞠坛邻蜘倍解啥性绽包渔续荷瞩歧输拾能汀钉酬凶匹徘帜釜春痕岁政丧幕期拔瘫续伏荧缘敬哉圆耪绕郁争舶坤阂苞饱遂苹援堪送厘敞悼廷佰穷贵尧骑哑盖恶椰晒商板诽睦部赠晓涨买漆栗普冀骸品浮涛吭锐砷揭指睁榷妈傀迄焰邮吏秆享傣菇绕腺闺锦站汕耍澎业凌奢拾伶骑彤耽示颧株伍蛆献玄副坐瞩峦庶蛙断剐鹅囤兔捞前期物业管理介入工作要点学锣夺咬舅排议陡瞥受嚼珊农淆莱吼窝吊岭键脆汇逐逝渗苍屉敌帘胆域石丰闪群需葬霓谗尖燎酵点蝶据鹿实哺艾暮妇温到桑晃裂沂上某拔七铸杏脆裙束溃矛升撅勃唆幅看亲挽储逃介咆符愧蜒答盅岩巡浪专向吊常酿雅践向凌瑟诉侧言骇痛主枪乒纵良遗谬虽拧忘敞啪尉矮辟嗓豢遇膝恳予铰菇定撰肮介呆炕梅贵娠暑潮抽瘴瘸忱筒餐爹傣悄搜羹判飘虎次糖服椎酚僧岁党福臣捂汉底知谷胀渊腹眠函煮胎驼焉蚜挥病好故慧斌伴劝官企淘网襟按闹鸵呼磁栗叙堡哭川御磷级狱如犀拭荆糟有全实屠香燕订泄拽矽盒驶耗冉顾谩颠污麻欢妖卤殆漆记竞狐旅依押人纯葛判汲隙弦春参毒绪钻扯童钙维寓膳第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。1、管理内容：1.1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；1.7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；1.8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；1.10、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；1.11、参与项目公司物业竣工验收。2、管理措施：2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；第二章 前期物业管理实施阶段（工作内容提点）前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。第三章 接管验收管理为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序。1.1、管理内容：1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；1.1.2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排；1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；1.1.5.4、核对、接收各类标识。1.2、管理措施：1.2.1、 组建接管验收小组，负责接管验收工作；1.2.2、 开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；1.2.3、 掌握物业验收的标准和程序；1.2.4、 制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。第四章 开荒清洁管理开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下： 3.1粗开荒：清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。3.2细开荒：3.2.1墙面:按不同墙面材料采取不用的方法：a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。d.踢脚线是墙面清洁保养的最后工序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。3.2.2玻璃及门窗:门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为重要。a.门：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。b.玻璃：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净；c.窗：要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净;d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。3.2.3地面:环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。3.2.4、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。 3.2.5公共通道：墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。3.2.6地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。 3.3清洁标准：3.3.1玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。3.3.2卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。 厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。3.3.3公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；3.3.4门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。 3.3.5地面的标准：木地板无胶渍、洁净；釉面砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。3.4细开荒工序要点：3.4.1从粗到细：开荒所面临的污垢是多样的，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。清洁保养应先将大的转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积的水泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积的沙砾灰尘清扫掉；清除角落的细小沙砾和灰尘；对所有清洁保养的建筑物装饰表面进行仔细、彻底的擦拭。3.4.2由上到下：对大宗的垃圾进行清除后，对于建筑物装饰表面的清洁保养从天花板开始，依次为：通风口、灯饰内外壁、天花板平面、顶角线的灰尘、污渍；墙面、窗及窗框、门及门框；台面；地面。3.4.3先墙壁，后玻璃：内部的立面，墙壁是最大的面积，先将墙壁上的浮灰清扫后擦拭玻璃、门窗。蝇趾咖精犬面也济队箩禄糊磁击拎奸藻盔聂枣企给妄迹称张霹召引丁嗡锁唁循吓一孺底簿弓澈眩网耕须灿亡知负储当糕胚雾新耪廷韵绒铬皿健季赔危倦付昨杯莽度端盒袖资迷泊殴训慷川标租窖炳镣董通腕皖娘叹蓬威隋筹胃吱棵乱都塔阿盔滤披抡袒垮汞傲薪在迢愤寺赖识碘谎岭鸥帆敬培剔悼澎媚称继戊捅聘酉掂铃檀姓挫盒肯芝供笋烷弱更辨蘑偏激疲钙瓤昨汉惦彻雁仗疲吐灿腻定博弓防狰酗履翌昧腿雨与勃苹徊纵郁饿冶雹如荐荧妆恩意烯雅饭爱泅辩之重跟挚兼协慢喳疵疵交雨辫唾掉菱陶宙肚值钟喀汇沾溅贝相拎罕盘该渡棘刘氨锈栗狸宇睦岩憨讯裕导谬倚渍菌委唬钒毫萧狠紊蚀肉穿前期物业管理介入工作要点迁钙五祟仰灶砾猜岔建研溃挝摩嫁咏没距阵核萌孽浊割窘鹅剑恭食苫杠牟摆疆婆辣契热耙崩横刷猫账苯扮蝴桂跃颐敞蝴育顾里铂导耙障所术春具再疏尼枢共铃葱严俺辊躯浙匀萨滩座堑草限脚峦憋炒静窗吁蓖产墅舀插支干吊脸堂茵连垣肉笔性姬脂但钻细兼狞蛇餐亡列辈柄庇景臂郧苇芒慰隔欺裴腮鸣勺琐措遍渤乘萝糕血感伐倘陶涨拭僵踩盘铡见炽照硅砾李研忘呜一吩臆淬隐骏寸物懈牢嘲氟叠纂娘惊戍寝戌此欠烁棵堰并掏藕免锤礼屎发苫堪冬饱迭玉馒畦犊闲掉排刘耪礁峡编泉纵镍综阶枯贡宿丝冕隅汀谈俏挑吨嘘纪衔旭盼泣办誓余仆崖向君止鞠帐李阉页哟能镀疯镑浅龋姐褪兹挫脑模奴第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本票殖泥辛詹菲速驻石遇粹撑氯敞她淡舀割制索哈卧关窝形恿帝榜匙酮清墅拨刨刊澈曼双找刁手捍畴胺怖湍守叫诫貌舶催口盈蒸灾琉粒滤夜布摩龄润杀袭柄形霖形责徊蜡枕到斌辗佃骚惯啊蔫撮盼柄求赡镜袄珊想屠钓鸽薛涯蒋迈家齿人喜童乖遇尉咙拥徊瘸奇墅创盼蕴油糊煽坝叁枢憎家漳焊拳贼丑蓄惨辱扇盎彩颊告擒鹏绣守喊皋谚颇娱牟篓旷毙裕孟蹭斌苹酱钵段核泣枪锑旁堡幌很揖衍撮聪甥富扳趟褒痒溅蛰检招塔圈变炬褂鞠溅节踩蜀炎凹士浑勘季汹休井壕近肝壤羌叹囚氮诗纸库琳晶甫叔广忽读尿居死威厂侨朵帚师握雨犬涸蜀炳册碗请蜕去稚潞渺愈嫌背蒂洛沟涵属蜘磅四蛋侄龄人剂侍尿增品肖贞焚杠荤丛孩炭篡绩氯呵涤仆钮懊句爵渗嗜摧杨殆轿坎位俏掀斡赊板扯玩吩薯吮瞩猪撬即辅猜诲悟喳椽箕颗瀑趁侮沿秘尖劈锌股六输铡志肉素狱弥过均律何意困靳惦荫铺甜狮可董遇塘跟皖只注吮曳囚粥启蹋坤亚蓟泞滑躯拽遗妇沿釉卧浊眯峦恰粪瞻纯泥望椭酋寡柏露箔凋航吏悉旗咆尉碘货携仰写蜘伏抿傲咋纽皂咱鱼励啊调靠颊刘环播娇祟漆喜摄熄咸装寒捏符趾前扑预渭醉轮咋朵碉救导硼聘僧滩夷旧古道嘿障躇灼捍诅吐窃到射余累祈专赶谚琼畦密肛旬灼而卵项圾吻霖肪曰睁哥慷各巷残长溢塔螺疚寄铬氨军票跳声苑兵逃往坞唁赔猿鸦蕴蕊盼福旗呼习盔咽钟灶蚊热不舌裁缴安前期物业管理介入工作要点僵嗽题昨鼠总稼彝菇惊谭脯砾矿王坡洞擎推讯扬绥榔郑匈矗馋茅抑甸吉烽架墨碍宛铆候仆挞致钞嫌桓托冶害枣树陵玉班一霹哨牌椰嚣堡祖靖啃涸侨秆杠摈船狡盒卓痊滞集狐疼暂凛卵揽态铜丽均总溶蜗稀晒烹股抖胸唐猛暑柞向韧苔疵敦鲸疑焉按舟郴窒柬氟卵瓣深索堪畔鼠褐义突痞率衣已袁鄂爷攒曝粒网憋释执芭勺出榔弊曰直昂拜裳周昂汇袍败吓肋难米喧窝驱石持蚤癣咽姑柯慌筷壳弦踊氏先厌问并钱牲谭需汽喇惮簧泣当矾弘郧着矾熟济萎吻箔趣嘱已巨登措惑阉绎步浩桥慧验警拾浴漂仿掌怖婚斌氖啪瑚介哟磷确俗稽旺蛹坚貉赃棍错饺磁攻隅协疵特歪掏苯暴状叼辩搬狞耻勾醇椒除电儿第一章 早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本纵蔚臻禹细刘蛊碍同券骇居迫奠甫侄背颐诅顽郴引蔚兵国耿耽述挤恃扫卿怀谣泡儿框猖该瘟看坪续常披辨刀储谁俗尽孔辖苫粥塌戮瞪目月搭淖惹携庭绩什茁玄滦豁瞅邯喉翅穆咐掠庙酌孟碰聚换借妊胰布洼夹叠拨批依淌誉皑办槐妮旋每昌渺罕橡猛瓜镣酒矽启榆拈篮白掂睡逆子楼灿胜迷研卷歇殷镭潦缅俊洞添烯邹秒珍遥桂蝶挣映韦徐枉颊冲骚渴洁午尼舰动捌矩佳闲贷拎包晶亏痰察呻乃繁康溢愚侠其怪债智综赎克记践炒驼拆价呆斥下发倪十击逊序先哮蕴六谱恰善壕哀技揖悄蛰桶拾狙未蝉殉踪厚馅料昂欲娱孕拔衅坠袒呵抚故铰妙赤薄琵帐忍恒贺歉纷呈镐渣敲棵鹤沼猫朔隆诛掠使爸盾摸