银行个人购房贷款楼盘准入操作规程模版.docx

银行个人购房贷款楼盘准入操作规程第一章 总则第一条 为积极稳健发展个人一手购房贷款业务，根据银行个人信贷业务管理办法等制定本规程。第二条 本规程所指“个人购房贷款楼盘准入”包括住房楼盘准入和商业用房楼盘准入。土地用途主要为住宅的，按住房楼盘准入规定执行，土地用途主要为商业、商住、综合的，按商业用房楼盘准入规定执行。第三条 在审批个人一手购房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。第二章 基本规定第四条 按揭楼盘准入基本条件：（一）开发商具有房地产开发资质，开发商及其法定代表人信用记录良好，合作申请时没有逾期未还的贷款本息。（二）项目合法。（三）项目可分户（套）办理房屋所有权证并分户（套）设定抵押。（四）项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好。（五）项目尚未竣工的，工程进展顺利，无非正常停工现象；项目已竣工的，商业用房楼盘原则上已竣工验收时间在3年以内，对竣工时间已超过3年的，商业用房楼盘正常营业的面积不低于整体可运营面积的85%，且符合以下条件之一：1.由总、分行级房地产优质客户开发。2.位于城市商业（商务）核心地段。（六）符合银行关于按揭楼盘准入的规定。第五条 我行发放住房开发贷款的住房楼盘准入操作流程经营行收到住房开发贷款审批同意的批复后，客户部门提出按揭楼盘合作方案，报有权审批人审批，在开发贷款发放前与开发商签订按揭合作协议，以约束开发商与我行开展住房按揭合作。在受理首笔贷款申请前，经营行客户部门调查并出具调查报告，报有权审批人核准后方可正式开展按揭合作，受理单笔贷款申请。第六条 其他住房楼盘准入操作流程有权准入行为二级分行及以上的:经营行客户部门调查并出具调查报告，经有权人核准后直接或逐级报有权准入行客户部门，有权准入行客户部门审核，报有权审批人审批，审批同意后直接或逐级批复至经营行，经营行与开发商签署合作协议。有权准入行为经营行的：经营行客户部门调查并出具调查报告，报有权审批人审批，审批同意后经营行与开发商签署合作协议。第七条 商业用房楼盘准入操作流程有权准入行为二级分行及以上的：经营行客户部门调查并出具初步调查报告，直接或逐级报有权准入行下一级行客户部门调查并出具正式调查报告，有权准入行客户部门审核并起草签报，会签信贷管理部及其他相关部门，报送有权审批人审批，有权准入行客户部门根据有权审批人意见起草批复意见，经有权审批人审批后直接或逐级批复至经营行。 有权准入行为经营行的，准入流程参照住房楼盘准入流程。第八条 按揭楼盘由二级分行及以上准入审批的，有权审批人为行长（主管个人信贷业务的副行长）或高级及以上独立审批人；按揭楼盘由经营行准入审批的，有权审批人为行长。第九条 楼盘准入操作流程必须通过公文系统（SOI）或信贷管理系统（C3）实施网上作业方式。对采用C3准入的，操作路径为：法人审批受理其他审批，选择合作商“发起受理”，在“审批事项”中选择“合作项目准入”。第十条 住房楼盘由经营行准入审批的，需向二级分行备案。商业用房楼盘由二级分行及以下准入审批的，需向一级分行备案。备案内容包括开发商及合作楼盘名称和在C3中的编号、调查报告、审核报告（商业用房楼盘）、审批意见等内容。第三章 我行开发贷款支持的住房楼盘准入流程第十一条 签订按揭合作协议 经营行按第五条规定报有权人审批后，根据关于印发制式合同的通知要求，确保在开发贷款发放前与开发商签订合作协议。第十二条 正式合作前核准 在受理首笔贷款申请前，经营行客户部门按第四章相关规定搜集楼盘合作资料（项目开发贷款办理时已搜集的资料可不重复搜集），并重点调查楼盘是否符合以下条件：（一） 我行已对该项目发放住房开发贷款。（二） 项目五证真实、合法、有效、统一，按规定仅需搜集销（预）售许可证的，调查其是否真实、合法、有效。（三） 工程进展顺利，无非正常停工现象。（四） 楼盘销售价格合理，适销对路。经营行客户部门撰写以上述调查内容为主的调查报告，就是否需调整楼盘合作方案、是否可受理单笔住房贷款申请提出调查意见，报有权人审批。审批同意后，按规定受理单笔住房贷款申请。如我行未对项目发放开发贷款，需分析未发放开发贷款原因，并按第四章规定流程进行楼盘准入审批后方可受理单笔贷款申请。第四章 其他楼盘准入具体流程第十三条 按揭楼盘合作申请开发商提出按揭合作申请，按要求填写银行按揭楼盘合作申请书，调查人员通过开发商、工商行政管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集以下资料：（一）企业资料。1.企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、房地产开发资质等级证书、法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书。2.企业前一年度及最近一期财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）。3.开发商需提供担保的，依据公司章程规定，出具同意为购房的借款人承担阶段性或全程连带保证责任的书面文件。（二）项目资料。1.楼盘为尚未竣工验收的期房的，提供项目五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房销（预）售许可证）；楼盘为竣工验收合格但未办理房屋所有权证的现房的，提供项目五证和竣工验收合格证明；楼盘为已办理房屋所有权证的现房的，提供国有土地使用权证和房屋所有权证。2.根据楼盘具体情况，尽可能收集其他有关资料，如售楼书、媒体宣传资料、户型图、公示的价格表或其他能够反映按揭楼盘情况的资料。（三）对商业用房楼盘按揭合作申请，还需收集以下资料：1.企业（或其控股股东）房地产开发经历特别是商业地产开发和管理经历。2.楼盘已全额缴纳土地出让金的正式凭证。3.项目整体投资、资金来源与投入情况，项目租、售计划及价格，招商情况及前景，后期物业管理安排及物业管理收费标准等。（四）银行要求提供的其他资料。（五）资料减免。1.对总行级优质房地产客户或总行级房地产核心客户开发的住房楼盘、或者同业已发放开发贷款的住房楼盘，楼盘准入资料可进行适当减免，具体由一级分行明确。2.对仅能收集销（预）售许可证的个别区域，一级分行指定区域并向总行备案后可对住房楼盘只收集并核实销（预）售许可证，免于收集其他四证。3.对尚未竣工验收的楼盘，住房楼盘可将取得建筑工程施工许可证和商品房销（预）售许可证作为限制性条件，商业用房楼盘可将取得商品房销（预）售许可证作为限制性条件，首笔按揭贷款发放前项目五证必须齐全。4.对我行发放开发贷款的楼盘，开发贷款信贷资料中已有的资料可不再重复收集。第十四条 按揭楼盘准入调查和评估按揭楼盘准入调查人员应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，共同撰写调查报告。按揭楼盘准入主要调查以下内容：（一）企业情况。1.对企业性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非我行客户可不调查信用等级情况）进行核实调查，了解企业财务状况和近年开发经营情况。2.通过查询人民银行企业征信系统和个人征信系统等方式，调查企业及其法定代表人的信用状况。凡是开发企业制造过重大假按揭、开发企业或其法定代表人在我行或其他金融机构有逾期未还贷款本息的，不得进行合作。（二）项目情况。1.项目的合法性。核实开发企业所提供的资料是否真实、完整、合法、有效，重点调查项目五证是否真实、合法、有效、内容相互统一。2.项目基本情况。实地调查按揭楼盘的地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、容积率、主要户型、楼座数量、市场定位、销售情况、施工进度、后期物业管理安排等。对尚未主体结构封顶且没有商业银行开发贷款支持的住房楼盘、尚未竣工验收的商业用房楼盘，需调查项目总投资、资金来源与投入情况。对商业用房楼盘还需调查楼盘交通现状及前景、商业服务业繁华程度、当地同类同档次商业项目竞争现状及前景,结合当地经济发展现状及预测分析与本项目有关的有效商业需求情况。对已竣工验收3年以上的商业用房楼盘，需调查楼盘经营情况、空置率、商业氛围等。对住房楼盘，原则上调查需拍摄工程形象进度影像资料作为调查资料，对商业用房楼盘，影像资料包括但不限于：项目工程形象进度、周边环境、内部建筑结构等。3.项目销售价格合理性。对住房楼盘，调查人员通过与周边同类、同档次楼盘的比较分析，对楼盘销售价格是否基本合理进行整体性判断。对价格明显高于周边同类同档次楼盘的，应深入调查原因并在调查报告中特别说明，对没有合理原因价格过高的楼盘，应出具不予合作、审慎合作、降低最高贷款成数或限定每平方米最高可贷金额等调查意见。对商业用房楼盘，原则上应进行价格评估，可对楼盘进行整体性评估，也可在单笔贷款发放前进行逐户评估，采用整体评估的，应使用两种（含）以上估价方法并按层或按户审慎估价。调查人员要对评估价格的合理性出具调查意见。对总行级房地产优质客户或总行级房地产核心客户开发、或我行发放商业用房开发贷款的楼盘，可由调查人员对楼盘销售价格是否基本合理进行整体性判断，以此替代价格评估。4.对商业用房，还需调查分析开发商的担保能力，对项目进行风险分析，包括市场风险、与开发商有关的风险、项目自身风险及内部操作风险等。调查人员对开发商提供的资料是否完整、真实、有效进行调查核实，不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对相符”章并签字。 调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，提出调查结论和风险提示。调查结论认为可以进行按揭合作的，调查人员应对合作方案（是否控制个人住房贷款合作额度及期限、商业用房贷款合作额度及期限、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（贷款最长期限、最高成数、最低利率）、限制性条款等方面提出意见，调查人员认为有必要的可以对分层、分户、或分区每平方米（建筑面积）最高可贷金额等方面提出意见。第十五条 按揭楼盘准入审核按揭楼盘准入审核主要包括以下内容：（一）信贷资料是否齐备，项目资料是否完整、合法、有效、统一。（二）开发商、开发商法人代表、楼盘等是否符合准入要求。（三）合作方案是否符合规定。（四）楼盘销售价格及贷款成数控制是否基本合理。（五）风险提示是否充分。（六）调查结论是否完整、清晰。住房楼盘审核人员撰写楼盘准入批复意见，商业用房楼盘审核人员撰写以上述内容为主的审核报告。审核结论为同意合作的，应对合作方案、限制性条款等方面提出意见，审核人员认为有必要的可以对分层、分户、或分区每平方米最高可贷金额等方面提出意见。第十六条 按揭楼盘准入审批有权审批人根据调查意见、审核意见和相关信贷资料，提出审批结论。审批结论为同意的，应明确合作方案、限制性条款、风险管理措施、审批有效期等。审批有效期不超过6个月。第十七条 有权审批人审批同意的，经营行客户部门按审批意见落实条件。在信贷管理系统“合作项目信息登记”和“合作品种信息登记”中录入楼盘合作信息。单笔按揭贷款必须通过“合作品种编号”与楼盘建立关联。第十八条 经营行应在审批有效期内按照审批意见与开发商签订按揭合作协议。商业用房按揭合作协议有效期原则上不超过1年，对总、分行级房地产优质客户或总行核心客户开发的商业用房楼盘，按揭合作协议有效期原则上不超过2年；住房按揭合作协议有效期由有权审批人根据具体情况确定。第十九条 对未竣工验收的项目，合作协议应明确资金监管要求。购房人首付款和按揭贷款均划入开发商在我行开立的资金监管专户，专用于合作项目建设。合作项目有开发贷款的，在开发贷款清偿前，可按开发贷款银行资金监管的约定执行；在开发贷款清偿后，我行要对资金进行监管。开发商已按当地相关部门要求在其他银行建立资金监管账户的，按当地规定操作。第二十条 开发商缴纳保证金的，应在银行“保证金存款个人信贷保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并将保证金存入该专户。第五章 其他规定第二十一条 楼盘准入审批权限应按照总行相关规定执行。第二十二条 楼盘准入审批后至按揭合作协议结束，经营行应定期（具体由一级分行明确）到楼盘现场实地查看，发现风险信号的，应根据风险情况及时采取降低合作额度、提高保证金比例、降低每平方米可贷金额、中止合作等措施，并及时向准入审批行报告。现场实地查看包括但不限于以下内容：（一）工程进展是否顺利。（二）销售情况是否正常。（三）是否存在或发生影响项目整体、项目部分或项目中单套房产价值的因素，例如城市规划、项目周边环境、市场情况等发生变化。第六章 附则第二十三条 本规程由总行负责解释和修订。