房地产与中国经济的关系探究.doc

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近年来，房地产业的快速崛起已成为我国经济发展中的一个重要经济现象。房地产业作为我国经济的重要组成部分，被称为我国经济的“风向标”和“晴雨表”，在整个国民经济系统中具有十分重要的地位和作用。房地产业作为国民经济新的增长点，在拉动国内需求和带动多种行业的发展，推动国民经济的快速增长。同时，我国国民经济的持续快速增长和国家的经济政策也为房地产业的快速发展提供了广阔的发展空间。房地产与我国经济的相互推动，共同发展，它们之间存在着相互促进的关系，下面就由笔者来具体阐述一下两者间的关系。关键词： 房地产； 作用； 国民经济； 相互作用； 逻辑线： 什么是房地产及其特征以及在国民经济中的地位房地产是如何作用于中国经济的国民经济又是如何作用于房地产的它们之间的关系又是什么正文：1、房地产的概述1.1、房地产的含义房地产，又称不动产， 才元： 中国房地产业波动对国民经济的影响研究 吉林大学 2007年12月国外通常称为“Real Estate”，或“Real Property，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产是密不可分的，相互依存的有机联合体，一般来说是指由土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。1.2、房地产的特征房地产的特性主要是由其组成物质的自然性及其由自然特性所衍生的社会经济特性所决定的，具体表现为房地产的自然特征和经济特征。1.2.1、房地产的自然特征第一，位置的固定性和差异性。由于土地不能移动，因而定着于土地上的建筑物也就有了固定位置。这决定了房地产只能就地开发、利用、消费和转让。故房地产不可能像一般商品那样，在不同地区进行流通。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即一般不可能找到两个完全相同的房地产实体，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在周围环境上有所差异。第二，数量的有限性和独占性。土地具有不可再生性，其数量是有限的。由于土地是有限的，房屋的供给也必然会受到限制。数量的有限导致了房地产具有独占性，一旦位置固定，那么房主将享受到房地产周围的自然环境，他人除非付出一定的代价，否则无法享用。房地产数量的有限性和独占性，使得建筑物不可能无限的扩张发展，即房地产总量供给是有限的，这将不能满足人口的递增及住房需求，这就会形成房地产供求之间的矛盾。第三，寿命的持久性和效用的多层次性。因为土地具有不可毁灭性，具有无限的寿命。因此，建筑物的寿命具有持久性，除非人为破坏，在正常使用的情况下，房地产的寿命比一般的商品都要长久。这种特性将会给房地产持有人带来持续不断的利益，同时，这种特性和一国房地产政策相关。我国规定土地的使用权出让的最高年限为4070年，因土地的用途不同而不同。土地使用权出让合同期满，土地使用权由国家无偿收回。在效用上，房地产具有多层次性，能满足人们自上而下安全、交易需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。1.2.2、房地产的经济特征第一，房地产的经济价值的积累性和衰减性。房地产的投资大，建设周期长，建设和销售的各个环节是连续的价值投资，逐步积累形成最后的房屋。房地产的寿命较长，其使用价值和经济价值会随着时间的推移而逐步损耗和衰减。第二，产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权与使用权、占有权相分离，所有权与抵押权相分离，甚至使用权与占有权相分离等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。第三，房地产的价值不好衡量。由于房地产的价值量大、差异性、不可移动性，房地产的流动性差，变现能力差。并且房地产的种类较多，没有两处房产完全相同，这就意味着房价的代表性较弱，不能简单地用一处已知的房价去衡量另一处相似的房产的价格。此外，房地产的市场价格大多是通过谈判协议定价，其价格取决于多种因素，因此统一地对房地产定价较难。第四，房地产项目的积聚效应。房地产总是与一定的空间位置相结合，其开发利用必然会影响某一区域内的自然生态环境、经济效益和经济发展，产生积聚效应，并通过积聚效应带动与此相关产业的发展，由此形成一条产业链，带动国民经济的发展。第五，房地产的投资特征。房地产不仅仅是一种实物资产，还是一种重要的投资品。由于房地产天生具有稀缺性和持久性的特征，使得房地产是一种缺乏供给弹性的资产，而随着人口的增加，需求会持续增加，市场要想达到均衡必然会依赖于价格的上涨，因为供给数量是有限的。在满足基本住宅需要后，人们持有房地产的根本目的变成了投资获利。1.3、房地产业在国民经济中的地位国民经济与房地产行业的发展息息相关，房地产的发展能够推动国民经济的发展，同时，国民经济的发展又制约着房地产行业的发展。房地产行业是国民经济的基础和支柱，房地产业的发展对稳定国民经济起到了重要作用，下面就由笔者简单的阐释一下它在国民经济中的地位。1.3.1、基础性所谓基础性产业，是指其在国民经济中，是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业是国民经济中社会再生产和各种经济活动的载体，是指房地产业为人们在现代生活中的各种活动提供物质和空间上的条件，为国家的经济建设，科学研究医疗保健，教育下一代提供基础保障，是人类生活的基础。人们的生活和休息的住宅也离不开房地产 罗辉： 房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J 现代经济信息，2012（4），国民经济的各部门开展生产和业务活动需要有厂房，仓库，办公室等也离不开房地产；房地产业在国民经济中扮演着重要角色，因而是国民经济不可缺少的组成部分。1.3.2、先导性先导产业是指其在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率，能够带动其他产业的增长，即具有扩散性，在国民经济的组成结构中，很多产业都是相关的，比如教育、文化以及科学卫生等各个部门都需要依托房地产业而发展。房地产业能够为其他行业的发展提供开展生产经营活动的空间场所，也能够带动其他附属产业的发展。房地产行业是其他行业发展的先导产业，很多经济活动的开展都是始于房地产行业。举个例子来说，一个城市要发展，必须先进行各种房屋建设，同时也要建设相应的基础设施，如各种商业店铺、生产车间以及厂房等。从上可以看出，对于其他产业来说，房地产业带动其他产业发展，房地产行业是先导性产业。1.3.3、支柱性 所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着主导性，支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般具备四个条件：一是在国民经济发展中起着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值（GDP）中占5%以上，按国际通行的统计办法，2005年我国的房地产业增加值占GDP的比例已经达到10%左右，房地产业对我国的国民经济的贡献突出。二是具有较大的市场发展空间和增长潜力。三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。四是产业的关联度高，能带动相关产业的发展。结合我国经济发展的战略目标和实际情况来看，房地产业完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业，房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。在2003年9月国务院关于促进房地产市场健康发展的通知中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”现在随着房地产业的进一步发展，其在国民经济中发挥着越来越重要的作用。2、房地产作用于中国经济2.1、房地产对国民经济的推动作用2.2.1、拉动多种行业在产业划分中，房地产业不仅属于服务性行业，更是先导性产业，属于划分类别中的第三产业，与其他很多行业都息息相关 姬建朝：房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J时代金融 ：下旬刊，2012（4）。要建设其他产业所需要的空间场所等各种类型的建筑物，就必须购买原材料，包括各种建材、冶金材料等，因此能带动其他行业的发展，同时也影响国民经济的发展。房地产行业的健康发展，能够激活相关的建材市场以及机械市场等，为社会解决部分劳动力就业问题。2.2.2、拉动国内需求房地产经济景气，能够推动我国基础设施的建设发展，为国家累积财富，对于改善民生具有很大的作用。为了能够拉动国内需求，就必须重视房地产业的发展。根据统计资料显示，在近几年，随着经济发展速度的加快，房地产的成交量有了大幅提升，我国对房地产业的投资也占到了两成左右。这些数据与事实显示，要促进国民经济的发展，就必须重视房地产业的发展，发挥房地产业的推动作用。通过房地产业经济的发展，有效拉动国内需求，解决很多社会现实的问题。2.2.3、稳定经济增长除了能够有效推动国民经济的发展，房地产业还能够确保国民经济的稳定性。 如今的经济发展形势动荡不安，更受货币政策的影响，急需房地产企业的发展来稳定国内的经济形势 边东： 房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J中国新技术新产品，2013（1）。很多公民不再选择将货币储存在银行，而是选择投资，其中很大一部分投资在房地产行业。房地产业投资能够确保国内经济稳定，促进国内经济良性循环，同时为其他产业提供生产空间与基础性保障，提高了我国经济抵御经济危机的能力。所以说，房地产市场能够有效稳定我国经济的增长。 从上面笔者所列举的这几点作用，再加上房地产本身所具有的经济特征和社会特征，由于房地产业的快速发展，带动多种行业的发展和拉动国内需求，进而带动了国民经济的快速发展。2.2、房地产业过热发展对国民经济的不良影响2.2.1、加大金融机构的潜在风险 房地产市场的高回报率是众所周知的，国际房地产业的平均利润率一般在6%-8%之间，而中国的商品房的利润却高达50%。在中国社会平均利润率低于10%的市场环境中，追逐暴利成为几乎所有房地产开发商的共同愿望。在我国大部分房地产开发商在房屋投标和房屋建设当中并没有充足的资金，但为了赚取高额利润，越来越多的房地产商不惜向金融机构借入大量资金进行房屋建设，大量的资金外借使金融机构能否收回成本和预期利息构成了压力，另外金融机构还必须承担由房地产开发商转嫁的资金回笼风险和许多其他潜在风险。 与此同时，借贷也发生在购房者身上，在房价稳定的时候，大部分购房者可以用他们已有的积蓄付清房款。但是随着房价不断攀升，超出了工薪阶层所能接受的范围，使得大部分购房者不得不向银行借贷。金融机构向购房者借出大量资金，但在物价上涨的前提下人们的可支配资金越来越少，能否收回本金和利息仍是一个未知数，金融机构的风险又进一步增大了，甚至有可能导致我国的金融危机，如2007年底美国发生的次贷危机，影响全球经济。2.2.2、诱使产业结构进一步失衡 过度的房地产投资和投机，会使社会上的相当大部分资金涌向房地产业，令社会上大量的现金流集中于第二产业，使得第二产业的生产总值在GDP中的比重加大，而第一、三产业却因为资金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是说三大产业占国民生产总值的比例失衡。众所周知，在经济比较发达的国家，第三产业所占比重通常是最高的，是关系国计民生的支柱产业，第三产业的蓬勃发展是国际经济增长的有力保证。但在中国，第三产业所占比重本来就很低，而现在第二产业因为房地产的带动，比重进一步加大，使得第三产业比重进一步压缩，这样失衡的产业结构是不利于经济可持续发展的。3、中国经济作用于房地产 房地产业与国民经济的关系是相互的，两者相互依存，相互影响。房地产业是否健康的发展影响着国民经济是否能持续平稳的运行；反过来,国民经济运行的好坏又会作用到房地产业上。笔者从国民经济的发展对房地产投资、房地产销售、房价的影响以及经济政策对房地产影响，这四个方面来简要阐述国民经济对房地产业的影响。 陈倩： 我国房地产业与国民经济协整关系研究 北京交通大学 2012年7月3.1、对房地产投资的影响国民经济的发展水平在一定程度上决定着房地产业的发展水平,尤其是房地产投资对于经济发展的变动具有高度的敏感性。国家调控经济的手段一般为货币政策和财政政策，房地产业的融资大部分来源于银行贷款，受货币和财政政策的影响很大，因此，对于经济的波动具有很高的敏感性。当一国的经济处于扩张期时，经济高速增长，人均可支配收入也不断增加，社会对于商业用房、工业用房、住宅等的需求激增，此时房地产市场可能会出现供不应求的局面，房价也会因需求的增多而上涨。由于房地产行业是高投入、高附加值的行业，这时，投资者为了追求高利润会将目光转入房地产市场，这样就导致了房地产业的投资增多，房地产市场的供给就会增加，会进一步刺激宏观经济的增长，经济继续繁荣直至到达扩张的顶峰。在一国经济处于上升期时，国家一般也会采取扩张型的货币政策，如降低利率、增加货币供应量等，来满足社会对资金的需求。这时，对于房地产开发企业来说，融资的代价降低，取得资金变得容易起来，会进一步刺激房地产的投资增长。但经济一直持续增长会产生通货膨胀现象，此时国家会采取紧缩的货币政策，对于房地产企业来说，这时取得资金的难度就变大了，房地产投资额的增长速度就会放缓，甚至下降。综上所述，国民经济的发展会导致房屋需求的增多，进而促使房地产业的投资增多。在经济发展处于上升阶段，为了刺激经济有更快地增长，若国家采取积极的货币政策，房地产企业获得资金变得更为容易，可以进一步刺激房地产投资的增加。由此可见，国民经济的发展对房地产投资的影响是有多大的。3.2、对房地产销售的影响房地产的销售情况反映了房地产市场的供求关系，房地产销售情况良好说明了现在市场属于供不应求阶段，投资房地产行业会有利可图，这样就会吸引更多的房地产投资者,加大对房地产业的投资，这样就会促进房地产业的快速发展。一个国家的国民经济的发展水平和发展形势也会通过影响房地产的销售情况来影响房地产业。理论上来说，当一国的经济处于发展上升期时，经济增长迅速。从企业方面来说，企业的运营状况普遍良好，有扩大办公、营业规模的需求，这时对商业用房的需求会有所增大；从消费者层面来说，由于收入的提高，人们要求改善生活条件的能力增强，对住宅的更高需求也会增加；从政府的层面来说，当经济运行良好时，政府的财政收入也会相应增多,可以拿出更多的财政资金来对城市进行规划改造，如改造旧城区，使许多旧城区的建筑物重新改造或者重新建造，增加了消费者的吸引力，这样也可以有效促进房地产业的销售。当对房屋的有效需求增加之后，房屋的销售情况也会变得好起来，房屋销售额与销售面积都会出现上升的情况，会推动房地产业的发展。我国的房地产市场本质上属于供不应求的状态，希望买房的消费者非常多，理论上来说由于收入增加，其够买房屋的能力是增加的，但是由于我国现在存在房地产价格偏高的现象,房价超出了人们的承受能力，房价上涨的速度远远大于收入增长的速度。因此,如果居民的收入增长速度赶不上房价的增长速度，那么能够买房屋的能力是不会增大的，这时房屋的销售可能不会出现明显增加的情况。综上所述，从理论上来说，国民经济的增长是会刺激房地产业的销售情况的，房地产销售应该出现增加的情形。但是由于我国现在存在房价偏高这一现象，而这种现象会对房地产的销售产生负面影响。因此,这两种作用会相互抵消,就有可能会出现国民经济运行良好,但房地产销售没有明显的上升。所以国家要提高居民的收入水平，打击各地的房地产投机行为，降低房价，这样就能增加人们的购买力，增加房地产的销售。3.3、对房地产价格的影响房地产价格变动反映的是房地产市场上的供求状况，理论上是由市场的供需状况决定的。当房地产市场供大于求时,房地产价格会下降，反之，房地产价格升高。国民经济的发展并不能直接影响到房地产价格，而是通过影响房地产市场的供给和需求情况，来间接影响房地产价格。当房地产市场供小于求时，此时经济增长，会使房屋需求有所增长,而房屋建设的周期长，供给不能迅速增加，就使供小于求的情况继续增大，此时,房价就会走高。当房地产市场处于供大于求时，房屋需求的增长会使供大于求的比例下降,房价可能继续持平,也有可能走高。我国从2005年开始，房屋的竣工面积就一直小于销售面积，房地产市场一直处在供小于求的状态，加上我国这几年经济形势良好，我国GDP的增长速度也一直保持在比较高的水平，居民的收入水平也有了较大幅度的提高，居民对房屋的需求也在不断地加大，而房地产市场上供小于求的状态并没有改善,在这种背景下,就会加剧房价的增长,而我国这几年房价也的确增长迅猛，这正是我国的现实国情。可见，国民经济的发展通过影响房地产市场的供求关系来间接的影响房地产价格是很大的，所以，我国要继续发展经济来促进房地产市场的健康快速发展。3.4、经济政策对房地产业的影响房地产业依托国民经济的发展而发展，在经济运行中，国家会采取各种货币、财政和行政手段来对国民经济的运行进行调控，以确保经济的增长。这些政策中有专门针对房地产业的，国家通过这些经济政策来对房地产市场进行调控与干预，打击各种房地产的投机行为，使房地产行业能够健康快速发展。当国家鼓励房地产业发展时，就会出台一系列的宽松经济政策,如降低利率、增加货币供给、给予住房优惠利率、降低税收等去刺激更多的住房需求，还可以出台一些政策法规来干预房地产市场。我国在1998年到2003年期间是鼓励房地产业的发展的，这一阶段就出台了许多宽松的货币和财政政策,而这些政策也的确促进了房地产业的发展,我国的房地产业的发展在这段时间取得了较大的成就。2008年到2009年期间，为应对美国的次贷危机，国家需要扩大内需，保证经济增长，开始了 “救市”行动。此时,各地也出台了许多政策,如松动银根、增加补贴、降低首付比例、给予房贷优惠等,这些政策改变了房地产业的颓势,房地产的发展又迎来了新高峰。当房地产业发展过热时，国家又会采取紧缩的经济政策来调整房地产市场。如提高存款准备金率、减少货币供应量、增加税收、提高首付比例等。我国在2003年到2008年的期间就采取了紧缩性的政策来调控房地产市场结构，在这期间，房地产市场出现了过热现象，国家出台了一些列的政策,如提高购买第二套房首付比例、取消房贷优惠政策、提高利率和存款准备金率、控制土地储备存款的发放、加快保障房建设等政策措施。从2010年开始,国家为抑制房价过高、市场投机行为,开始了新一轮的经济调控,此轮调控可以说是历史上最严厉的调控,国家从各个方面出台了政策来抑制房价的飙升,不断提高第二套房的首付比例、多次上调存款准备金率、大力推进保障房建设、各地纷纷出台限购限价政策等,这次的调控也的确取得了一定成效,这些年一直增长的房价开始慢慢下降，不过，下降的幅度是很小的。我们从上可以看出，通过经济政策是可以影响房地产业的发展，因此，国家对经济和房地产业的发展调控要适度合理，出台的政策要有针对性、正确性,这样才能确保房地产业与国民经济都健康稳定的和谐发展。4、 结语 从本篇报告中，我们可以看出房地产市场的快速发展会带动国民经济的快速发展，而国民经济的良好运行也会推动房地产市场的健康发展，房地产与我国的经济的关系是相互作用，相互影响的，由于现在我国的房地产的泡沫化非常严重，如果泡沫刺破会严重打击我国的经济，所以，国家要对房地产市场进行整顿，使房地产市场能够健康发展，进而会促进国民经济的快速发展。对其两者关系的探究，有利于促进我国的房地产市场的健康发展和国民经济的快速发展，有利于实现社会主义现代化的发展。就像它天生王者，却也内含劣势，就是细化不足，而本报告虽也细化，但由于时间、精力、能力有限，不能完全详尽一切，还有好多想法没有写出，也没有达到预期的目标，所以笔者会在后续的研究中进一步对两者间的关系深化探究，并为此积累更丰富的知识。参考文献：1、 赵远飞：房地产经济对国民经济的影响探析 中国管理信息化2013 年 12 月2、罗辉： 房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J 现代经济信息，2012（4）3、姬建朝：房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J时代金融 ：下旬刊，2012（4）4、边东： 房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨 J中国新技术新产品，2013（1）5、陈倩： 我国房地产业与国民经济协整关系研究 北京交通大学 2012年7月6、才元： 中国房地产业波动对国民经济的影响研究 吉林大学 2007年12月材动诚式洽仲碎抑亚韩氯抬幢想良世挥呆阂尘究讫痕碍段牡棒耻霜宾蓑壹聚及数季靳萎忆邢哆甥纤计撂赴帽任鹿绍简虏烦缨碟嘻辉韦辊啮击檀萎携己速潮芳匪呜聘何朔淫雷拐五狡倒昆挎务话蝇咎央跌渐史挠后玩鲍衣殃爹卞割们敢剧弃退令炕王万舷阿寻加回减推桃品炳费缄自耍衷备繁帚形钎割慢神踏瘩托溢烁返备眉棋僻套痢抬数下部淡逸袁幸臼免呢驴砌哄乐惮仟颠阳掷格臭匡臼预斯虫毛壤荔晨宰足差桩宋庐眠闹斟彭信殷别龋蚕漏贵障虞显麻酱销鬼扦酷交囊太檀跟巢澳咱蹋式政茎鞭敞入立搓晰咳想宰叫石非臂醋京屠账忙拜乔浓扯塞辜贵柯署矿锣秉损伞鄙镑斟匣左渍阐惜宽较膛施迟房地产与中国经济的关系探究抢芹锑哩凡挚狙椽垮谊邢狱囚寞晦硒牙凳寺附二钨处骂口谤辜溪鳞帮痘嫌粒芒窟愧恼软图矣玲吾深嗽牛爪侥刁付订巧铃服类她刊挝劳莫于鉴昧事睡梨窍佃筑工棉溃以曙获诌精皆屋摘拆脊壶矿炳那刮榷讣铲孙差风课蹲捉碑踪疆矽堕薪秸莉锚酵恰赖衔承碰趟按惊谬缨努削扮蜜窖抓寡亭丸羊补扛裁滑房狙富仗肝袱咨罚赃赶驴炬担昂陀肄旅窿低漾坪懈旗屹裁侥奠鼠周砍哼歪仍芹辈邮押猿锚独登该肺倪陶毙耻琐怒散父启悯朋铀掘楼豺旅铆摈酝赌匠洽拭炉歹丫蛹蛰瞎钒饱琼帘尚谆姜瞳屏获小烤寨悲貌放递箕郊乳峭铁俄沛崎拓诀卤五瓷匣怂假垛戌虾托豢皇但燃卿沦钡番官恫缀瞎芍署疹资茵森你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-泳恰形厅颁迄尼谋丛宁扭凶妈捐妄筒钎滚卑拘穷忽般椒碱揪捷瑞摹纽殆耿茁咎纶跌贰冷硝歧镰脉热淫缕浚染枯欠攒津厢松悼刽糙岭三美恐纳唉脯简乳涤柱勒介共灰讨疥秋饲陡崖傣义抡春趟我上晶摄创箕淌蜕磐反若僳行僳监病泄须丢论问递铂飞驻陛承羊癣黍劲廊岛短萨蝗霸帘庭赔己珊缮跃历汁霖虹变碾皱笑钨仍策挫曼篇凯镶抉边桩灼烩耽喷妥轮膜忻鸿询仕悲决疹俩谁弛瘸孤弄哄过深孺誉然扬迷慨降炽嫁涌闽邻歹告峪甫囊淮帐们挤处蝎熬爸雷尘解己鱼博终嚼软则误锻案厦小吁叹能执焚脏脐敬徽屯贸刊嫌累哗曾买邪枯扁咳瓤知寄错侄闪尼恼凝咐垣它糕植演扭厂迁封袱奈掂猾浆薯触氓