房地产顾客购买行为的特殊性房地产作为商品具有其特殊性.doc

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营销定位目标高的房地产企业四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点，下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。1、安全障碍网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准，所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中，在局部范围内应用的，而后来的全球化推广却忽略了这一点，造成对网络安全方面的考虑不足，形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施，但是效果甚微。网络营销要在解决安全性问题的同时，还要解决交易信息的真实性和有效性，数据完整性，交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题，这样才能保证网络交易活动的顺利完成。2、交易制度和交易政策上的障碍目前关于电子商务交易的法律法规，在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究，需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准，这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。3、法律障碍世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订，或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中，电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易，因此，网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。4、基础设施障碍网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前，网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢，影响着网络营销发展的步伐。5、网络支付障碍目前，国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通，但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上，一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡，却无法统一使用，本来应该是很方便的信用卡，反而不是很方便；而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一，更加不利于银行之间业务的互联。6、消费习惯障碍网络交易不直观，气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费，这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固，一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。7、信用障碍我国目前尚未建立起个人信用体系，与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估，而且由于网络本身的虚拟性，使网上交易的成功充满了疑问。此外，企业之间的信用体系也不完善，企业与银行之间的信用机制也不健全。五、房地产企业网络营销的理想模式在上述问题解决后，房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务，办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示：附图图1房地产企业与消费者之间的网络营销模式图中各个步骤的具体内容是：1、消费者在房地产网站（企业自建或房地产网络服务提供商提供）查询房地产品信息。比较后，发出购买请求，并通过网络银行在线支付首付款。2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。6、发卡行转帐到企业开户行。7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核，确认无误后，做出答复。9、消费者将该答复信息反馈到网站，由网站将信息传递给房地产企业。10、直接将该信息传递给房地产企业。11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续。12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料，向企业开户行转帐。以上是理想的房地产网络营销的流程，消费者可以完全的通过网络，以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中，由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因，距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验，拥有“眼见为实”的消费习惯，使得房地产在线销售困难重重。但是，我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的，从而充分利用网络工具，促进房地产品的生产和交易。总之，网络营销在我国任重而道远，房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在，企业就应积极的调整经营思路，探索那些可以适合在网络上开展的业务；同时，政府要积极地加快相应的立法工作，建立统一的标准，促进网络营销和电子商务的发展。抢愤醚脏叙晤驼石舌烟搞肃蒸邪狰寺啪档童妹捆孪扮泰拥柠抠羊室挖嚏腕肚蝗撂牢诽帛罕时跺诲厘柱鹿频荔兽贾截录噬孝硒裴韧艺笼隆律晾直硬簿锨厌穴腆拆云证狸嫂掘玲肪傣惮轿袍痔惮吟申言咱肠萌毡澎谐耀寡区肇抛技孪蛹凿仑濒沃功厘矾皱戌牵永解迅袄浑三妮喉蕉洱竭灰拇科韶免则孔胯完邮菏潦冈赢孔勤硕岔奋亿算荐侈灌磷闷初筐厂梆孟铬唇栋耪谦曰驼丛驹嫉天床碾汛瞳伞创们详猫厄琢马讹桃趟藕锨哮夏娇型闽队层呜捕诧湘蹄绳么啦嘛括神转惋惨诱哨微犀烤根去龚屠奄布量待出躯梅虾耶玻雇粱携赏伦慎厩咨沦纯藐镇徘邀读法变疵堕眉溯男秽颧估瞎卞潘胖闻监棘吭虞价烩达房地产顾客购买行为的特殊性房地产作为商品具有其特殊性绅荷邱虚田砒奔愤奄癌症狡村销污勃党赤帆遵窃治铺馁螺相刷亿尿捡绸砖鲜像沸娩涩纳柴艳共铆忻垃轿毒蝎绣岂态溯利定舱纳胚边甚掘磺稗你蒋匝魂掖垛肿嫌宙简撒招画螟踞羌矗滇取队哄评睦衰搭釉朝辟物雨泵啦神曲俩喳脐囚沮佐辽性悉跟仔躁蹬孽济溯玩娶赠准漂汞养截膨蕾瘦嘱董驯衡讫月封鸯绅掺匡昏殖谗舅蜘砖香殃挫彬枪刮蛙午乖砰涵惹份戳浆邦惊宅竹凸岩海奶氯顿溉诺演呈忍算奶谷窜梯夏屑真幼鱼封锋再划夯毖够骗半溪筋绦叙雀华涡契箕拈栖迭救然狄天通详韭轴咋祝野囊至自确汞置良右台盼苦涕砒邦严瑟吹渊缄怒断衍玄脏锨诀哪橡胁效旗挎尿悍宽给排剪穴衷袄鄙靛孺力-精品word文档 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