2013杭州房地产价格走势分析.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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《房地产经济学》
课程论文

题目：2013杭州房地产价格走势

学生姓名 鲍国敬
学 号 100103400140
指导教师 黄卫华
二级学院 工商管理学院
专业名称 工程管理
班 级 10工程

2013年1月1日

2013年杭州房地产价格走势分析
摘要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，虽有小幅度回落，但回升势头强劲。杭州政府出台了对房地产限购限贷的调控政策，给房地产行业带来了很严峻的考验，随后地方细则的跟进，都给房地产的交易产生了很大的影响，在今年十八大的成功召开，关于十八大精神的具体落实，对杭州房价的影响也也是不容忽视的，本文是对杭州2013年的房价进行客观的分析预测。

关键词：房价；平稳上升；政府调控
一、引言
中国房地产市场时间虽然不长，但自诞生开始，就成为中国经济社会中最令人瞩目的角色之一。在过去的20多年特别是自1998年的住房市场化改革以来的10多年中，具体到每个人的得失或许有千差万别，但必须承认，房地产市场为中国经济社会发展确实做出了重要贡献。高速增长的房地产开发投资不但直接拉动经济增长，还间接带动钢铁，水泥，家具，家电，建材等数十个行业快速发展。更重要的是，国民的居住和生活环境得到了大幅度的改善。然而，随着中国房地产市场发展的逐步深入，当城镇居民人均住房建筑面积已经达到26平方米，当居民住房自有率已经达到80%，特别是当部分城市房价飞涨，高房价成为多数居民难以承受之重的时候，社会各界对房地产的认识也在悄然发生改变。
近几年，杭州的房价一涨再涨，有些工薪阶层的人说“在杭州买一个厕所都很难”，这足以证明杭州的房价之高，而西湖边的景观房更是比普通住宅高出几倍，那么2013年的杭州房价又何去何从呢？
二、影响房地产价格的因素
（一）城市化进程——社会因素
加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，在2000年的时候我国已经进入城市化的加速时期了，而最近几年沿海城市的城市化更是逐年大幅度提高，而杭州也是一样，虽然城市化指标进入国内较领先的位置，但是与北京、上海等一线城市相比仍然有很大的差距，所以增长的空间依然是巨大的。
（二）供求状况——经济因素
1、从需求看
随着杭州城市化进程的加速，杭州城市居民也在逐年增加，杭州的外来人口数量也是呈上升趋势，因此新增的住房需求也越来越大，而改善居住水平的需求也随着经济的发展，人们生活水平的提高而年年增加。
在1998年住房制度改革以后，一部分购买力得到释放，人们在观念上接受了自住购房解决居住问题的住房消费新模式，而另一方面住房抵押贷款制度的迅速发展，大大地增加了居民的购买能力，使得许多的潜在需求有机会转化为现实需求。城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。
2、从供给看
房产市场是一个相对充分竞争的市场，其供给量的限制条件不在于房产市场，而在于土地供应量。据研究显示，2010年杭州主城区共出让土地64宗，出让总面积217.33万平方米，约合3259.96亩，土地出让总金额493.42亿元；2009年主城共出让116宗土地，出让面积约合5365.7亩，土地出让总收入784.42亿元，与其相比，2010年地土地出让宗数下降了45%，出让总面积下滑了近40%，出让总金额下降了37%，由此可以看出土地供应是有限的。
截至2012年7月10日，杭州主城区商品房成交量为23783套。2008年以来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008年18095套、2009年54403套、2010年25415套、2011年12815套。如果取2008~2011年商品住宅成交套数平均值27682套，按照主城区每年新增商品住宅3.8万~4.9万套计算，每年的商品住宅供需相对持平，甚至会出现供远大于求的情况。纵观下半年杭州楼市，下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅6月主城区就有27个楼盘领出预售证，共申领了6716套房源。据不完全统计，截至2013年底，主城区新增商品住宅供应量约6万余套，加之目前2.3万余套的库存主城区有近9万套住宅房源可售（库存加新增供应）。如果依照今年上半年主城区住宅成交量17243套的平均值2873套/月计算，9万套的库存房源，需要近30个月才能完全消化。在巨大的市场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构性调整，房价可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。
（三）土地制度及政策——政治因素
土地的供应受到国家法规制度的限制，土地的一级市场是由政府所垄断的，对于很多的地方政府而言，不可能大量和无限制增加土地供给，从而会影响地价；土地的出让方式和出让期限也会影响到地价。政府采取的措施如高价格政策（对房地产价格放任不管或采取某种措施抬高价格）抑或是低价政策（采取措施抑制房价上涨）。
通过对影响杭州房价的因素分析，我们了解了杭州近几年房价上涨的原因，同时我们也根据这些因素，来预测一下杭州未来的房地产走势。
三、杭州房地产价格形成历史与房价预测
（一）浙江现象
1980年开始，浙江省部分市，县率先试行公有住房出售的改革，1992年房地产开发市场化步伐大大加快，1998-2004年浙江省房地产产业出现持续，快速发展，全省房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称之为房地产的”浙江现象”2008年以来，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，我国房地产市场出现持续低迷的局面。浙江省房地产市场也已步入调整期，成交量减少，但一些品牌企业的楼盘依然热销，全省房地产市场相对比较平稳，浙江省房地产市场前景总体看好。我认为出现“浙江现象”的原因有以下几点：
1 改革推动 它的发展动力首先来自全省住房制度改革进展顺利，其次浙江省城镇国有土地使用权的改革先行一步，比较规范。不论是住房制度改革还是土地制度改革，浙江省坚持大胆探索，令行禁止，有效的保证了浙江省房地产业的健康持续的发展
2 需求拉动 改革开放以来，浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高，为住宅和房地产业快速发展奠定了基础城镇居民可支配收入连续8年，农民人均纯收入连续24年列居全国各省区第一位。率先制定城市化发展纲要，合理调整行政区划，大力整治环境，引导产业和人口集聚。这些都促进了浙江省的房地产市场购销两旺。
3 政府带动 房地产业是一个新型的行业，也是国民经济的支柱产业，政府对市场的引导和带动是十分重要的。浙江省各级政府在对房地产市场的政策取向上，立足于行业平稳健康发展。
4 企业主动 企业是房地产开发的主体，浙江省房地产经济以民营经济成分为主，国有企业改制进展顺利，灵活地运行机制，提高了作为开发主体的企业主动性。浙江省房地产企业坚持走房地产品牌创新之路，涌现出一批强优房地产品牌企业
5 行业助动 行业协会是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分，它在沟通政府和企业中发挥了桥梁作用。长期以来，浙江省房协认真履行行业协会“自律，代表，服务，协调”的基本职能，充分发挥协调市场主体利益，规范市场经济秩序，促进政府职能转变的作用。
借着改革开放的强劲东风，凭着支撑浙江房产的内在动力，一些已形成良好品牌的浙江开发商正在向省外开拓市场，是浙商品牌得以扩张和延伸，使房地产的“浙江现象”在全国开花结果。
（二）中国房地产的回顾和评述
自1998年以来，我国房地产市场先后经历了市场起步期的政策扶持（1998年至2003年），投资过热期的政策紧缩（2003年年中至2008年年底），金融危机影响时期的政策支持（2008年年底至2009年年中）以及房地产“新政”（2009年年中至今）四个调控阶段。
1 房地产业起步期的扶持政策（1998年至2003年年中）
1998年以来，我国房地产市场基本仍处于快速发展阶段的起步期。伴随着城市化进展的不断推进，住房制度改革的不断深化，居民的消费观念发生了根本性的转变，全国范围内商品房投资与销售开始出现持续增长。1998-2003年我国房地产业投资与销售增速均在20%以上。2002年房地产投资占总投资的比重为17.9%，住宅占房地产投资的67.1%，办公楼占4.9%，商业用房占12%，其他投资占16%。由此可见，国家推出的房地产金融扶持政策对房地产市场的发展效果已经显现。
随着主要城市商品房销售形势良好，房屋平均销售价格也随着销售量的增长而不断上升，房地产的销售额持续增长。1997年商品房的销售面积和销售额分别是14557万平方米和2987.9亿元，到2002年分别为26808万平方米和6032.3亿元，比上年同期分别增长19.6%和24.04%。随着商品房销售的持续升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米价格由1998年的2002元升到2001年的2226元;1998年个人购买商品住宅7013万平方米，占商品住宅销售面积的74%，到2001年10月，个人购买住宅8609万平方米，占93%，个人已成为商品住宅的消费主体。

2003年杭州房屋建筑面积及造价
2 房地产投资过热期的紧缩政策(2003年年中至2008年年底)
进入21世纪以来，国家房地产金融扶持政策的影响日益明显，房地产市场在取得长足发展的同时，部分地区房价出现大幅度上涨，进而引起了人民群众的购房恐慌。为了抑制房价过快上涨的势头，保持国民经济平稳，健康发展，国家有关部门纷纷出台调控政策。金融紧缩政策作为核心调控政策，对抑制房地产投资过热起到了一定效果。
2003年为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文件），变化主要有3个:一是提高了开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。开发商的自有资金不能低于总投资额的30%;要控制建筑施工企业贷款的用途，防止其给开发企业垫资。二是提高了高档房，别墅，商用房和买多套住房的购房成本，这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率执行，同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。三是支持向中低住宅开发项目提供贷款。2004年中国人民银行提高金融机构存款准备金率，并发布了《商业银行房地产贷款风险管路指引》。
2005年中国人民银行发布了《调整商业银行住房信贷和下调金融机构超额准备金率的通知》 ，要求各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，试行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。对房地产价格上升过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。超额准备金存款利率年利率由1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。2006年中央政府出台了“国六条”，拉开了新一轮房地产调控的序幕。同时，中国人民银行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例。2007年下发了《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，降低投资购房需求，其后先后发布了《廉租房保障办法》和《经济适用房管理办法》。
从商品房销售来看，随着销售量的增长，房地产销售额也大幅上涨，2004年为10375.7亿元，同比增长30.4%。2005年为18080.3亿元，同比增长74.3%。从商品房消费结构来看，个人消费依然是市场需求的主体，个人购房占销售总额比重持续增加。虽然从2003年开始政府就加大了房地产市场的宏观调控力度，但抑制房价上涨的效果却并不明显。2004年，全国35个大中城市房屋销售价格同比增长10.8%，土地交易价格上涨10%，房屋租赁价格上涨2%。其后每年的两种商品房的平均销售价格都保持了两位数的增长速度。

图为杭州06到08年成交量走势

3 金融危机影响时期的政策扶持（2008年年底至2010年年初）
2008年全球金融危机爆发，在外部金融危机冲击和内部连续宏观调控的双重压力下，我国经济增速下降房地产投资低迷，房价开始松动。面对危机，国家宏观调控政策迅速转向，调控重点从稳定房价转移到保持经济增长。从2008年9月开始，国家再次明确了房地产的支柱产业地位，并开始推出一系列促进房地产市场繁荣发展的政策。
自2008年9月份起，中国人民银行连续下调存贷款利率，紧缩性政策开始放松。12月，国家级的救市政策相继出台，房地产正是进入救市年，国务院办公厅出台《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，被誉为“国办金融30条”有关房地产的主要内容包括落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自主房和改善型普通自住房。2009年国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，规定保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产来发信贷政策开始松绑。6月3日发布了《2009-2011年廉租房保障规划》。从2009年起到2011年，我国将用3年的时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
房地产市场需求在政策刺激下迅速放大。2008年全国商品房销售面积和销售额分别为62088万平方米，24071亿元，同比下降19.7%，19.5%。其中，住宅销售面积55886万平方米，销售额20424亿元，同比降幅分别达到20.3%和20.1%
但是，伴随着2008年年底政府出台了一系列房地产购买优惠政策，市场需求开始恢复，到2009年出现逐月爆发式增长。值得注意的是，销售额与销售面积增长趋势一致，但前者增幅明显大于后者，由此说明这段时间商品房价格出现了大幅度上涨。

2009年杭州房屋建筑面积及造价
4 房地产市场调控新政（2010年年初至今）
2009年年中以后，中国房地产业基本已走出金融危机的阴影，房地产投资快速增长，商品房价格也迅速上涨。为了抑制房价过快上涨和市场投机行为，政府着手对房地产市场进行调控，房地产金融政策也再次收紧。以2010年4月17日“国十条”发布为标志，房地产市场进入新一轮调控期，其被称为近10年来措施最全，力度最大，控制最严的一次调控。
2010年1月10日，国土资源部出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，对二套房不再区分改善型和改善型，一概执行40%首付。随后又出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”，“1月内付清低价50%”等19条土地调控政策。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）要求对贷款购买第二套房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2011年国务院发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（简称“新国八条”），决定：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；坚持和强化舆论引导。1月28日，上海和重庆开始试点实施房产税。
在这期间房地产需求平稳回落，2010年，全国商品房销售面积为104349万平方米，同比增长10.1%，商品房销售额为52478亿元，同比增长18.3%其中，住宅类商品房销售面积和销售额分别为93051万平方米和43953亿元，同比增速分别为8%和14.4%；房地产市场价格仍保持高位运行。2009年年末，全国商品房销售均价为4642元/平方米，同比上涨20%，到2010年，全国商品房销售均价5029元/平方米，同比涨幅回落至8%

图1 杭州市房地产房价涨跌调查图

四 结束语
综合上述分析，我们预测出2013年杭州房地产价格未来的走势——杭州房价将会小幅上升，总体是稳定的趋势。全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。为什么会继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。总的来说，在政策没有大的调整情况下，2013年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势，基本不会下跌。

参考文献
[1] 2010-2011年杭州房地产市场年度报告 都市快报 2011-04
[2] 房地产市场调控政策分析 中国杭州 2011-05-06
[3] 房地产蓝皮书 中国杭州 2011-05-18
[4]中国房地产发展与金融调控论 张云等著 中国金融出版社

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