房地产与银行信贷.doc

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房地产与银行信贷
【摘要】
随着我国经济的发展和居民收入水平的提高，对房地产的需求激增，带动了我国
房地产业的高速成长，特别是在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下，房
地产业呈现了良好的发展前景，投资增长迅猛，成为国民经济新的增长点。最近几年，
房地产业快速发展也引起一系列问题，如发展资金过分依赖银行、银行房地产信贷门
槛放松和房地产局部泡沫产生等，这无形地把房地产业风险转移给商业银行，因此商
业银行面临巨大房地产信贷风险。因中国房地产信贷市场制度不健全，房地产经济周
期波动必然会对信贷市场造成影响，商业银行房地产信贷风险已逐渐聚集。
【关键词】房地产 银行 信贷 风险
一． 我国房地产与银行信贷发展分析
1.现状
房地产业是国民经济的基础性产业，随着我国房地产行业的快速发展，作为房地产行业发展的主要资金来源的房地产信贷的发展呈现一种加速发展的态势。快速发展的房地产业有力地促进了房地产融资体制的发展，并逐渐形成了以商业银行信贷为主，资本市场、民间借贷和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。粗略估计，在 目前 的房地产融资结构中，直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。
中国的房地产金融高度依赖于银行信贷供给。据国家统计局报告计算整理，以2010年为例，当年房地产开发企业资金来源72494亿元，其中国内贷款12540亿元、利用外资796亿元、企业自筹资金26705亿元、其他资金32454亿元(定金及预收款19020亿元、个人按揭贷款9211亿元)，当年资金来源中直接来自银行信贷的资金(国内贷款加个人按揭贷款)占比为30.0%，与此同时，由于第二大资金来源渠道企业自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中大部分仍然来自前期银行按揭贷款，按照保守估计首付四成计算，来自银行信贷资金总的比重达到52.11%。
　　这种过度依赖银行信贷的状况比之成熟市场存在相当大的差距。对比美国2009年时房地产资金来源构成，美国房地产资金来源的多元性远超中国；而中国房地产信贷占比过高的危害，即便不论信用风险(近年来，我国房地产企业资产负债率始终在70%左右高位徘徊，在所有行业中仅低于金融行业(行情 股吧 买卖点))，由于房地产贷款多属中长期贷款，而银行存款则随经济发展快速呈现活化态势，因此，由存贷款期限错配现象引发支付危机的可能性也在不断放大中。

2．中国房地产市场与银行信贷的关系
从已有的研究来看，中国房地产快速增长主要在于国内银行体系的金融支持。在不断上涨的房价面前．银行似乎难以抑制信贷扩张的冲动。2012年末，商业性房地产开发贷款余额达到2．97万亿，增长31．4％，远超过GDP的增速。正如央行报告所指出的那样，1998年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯地对企业开放贷款支持转变为对投资和销售两个方面的支持，而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。以几大股份制上市银行2012年数据来看，招商银行、华夏银行、民生银行房地产开发与信贷占该行的比重，分别为20．75％、20．20％、30．72％①。根据彭兴韵的分析．从房地产企业的资金来源来看，尽管房地产资金来源是多样化的，但追根溯源，绝大部分的资金还是来自于包括房地产开发贷款和住房抵押贷款在内的银行信贷资金，其他资金来源基本上是房地产预售款。这就是说，房地产开发企业的80％以上资金来源于国内银行贷款。
此外，从资产负债率来看。1997年以来，中国房地产开发企业的资产负债率一直高达75％，远高于国内其他行业的企业60％的资产负债率；房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90％以上。这些数据基本上也佐证了国内房地产的开发基本是依靠银行信贷来完成的。皮舜(2004)在分析中国1997年到2003年间房地产市场与金融市场的月度数据基础上，建立了两个市场之间相互作用的误差修正模型(ECM模型)，并通过Granger因果检验．发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在双向线性因果关系。它们具有一定程度的共生性。
此外，房地产价格影响银行信贷规模。从借款人的角度看。房地产价格变化对他们的可观测财富和借贷能力有巨大影响，诱导他们改变借款计划和信贷需求。从银行的角度看，银行不仅直接持有房地产资产，而且提供房地产资产抵押贷款。
3．我国房地产信贷面临的风险分析
银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。从银行危机历史来看，房地产泡沫破灭不可避免地导致银行业危机的发生。
国内房地产业把投资风险与融资风险完全集中于国内商业银行。不仅会加大商业银行经营困难与风险，也使国内商业银行面临着潜在的金融危机。比如国内商业银行用大量的短期存款进行房地产业的长期贷款，这就可能导致流动性短缺，加剧流动性风险。当前我国房地产信贷面临的主要风险有：
(1)部分地区房地产市场过热存在市场风险。2012年部分地区房地产市场价格上涨较快．出现地区性的房地产热。
(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。１９日，一位刚刚在招商银行北京万寿路支行办完按揭的朱先生感慨道：“现在的情况是，手里没钱的，可以拿银行的贷款买房；手里有钱的，也拿银行的贷款来买房。结果是，房地产商用银行的钱建成了房子，转了一圈又回头卖给了银行，玩了一个‘空手道’。”
(3)“假按揭”凸显道德风险,。一些开发商在利益驱动下，甚至搞起了自卖自买的假按揭。更有甚者，个别银行为了维持眼前的虚假繁荣，竟然对假按揭视而不见或直接参与。根据一家国有控股大型商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有８０％是因虚假按揭造成的。
(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。近年来，在支持消费信贷的政策鼓励下，各家银行从过去的偏重支持房地产供给逐步转向支持供给与消费并重，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张。
(5)土地开发贷款有较大信用风险。
(6)房地产贷款法律风险加大，新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。

二．风险背后折射的金融体系中的银行信贷问题
目前，我国在房地产信贷控制方面存在以下问题。
第一、中国经济、金融运行依
然摆脱不了宏观经济主管部门和金融货币政策的制定部门的行政调控，计划经济观念
没有完全消除。
第二、缺乏明确的房地产信贷区域政策。
第三、中国特有的经济体制导致中国金融机构的信贷资产主要集中于中、农、工、建、交五大国有股份制商业银行。
第四、对房地产信贷的周期风险、区域风险、行业风险的量化研究相当薄弱，相
对国际性先进银行而言，房地产信贷风险度量工具的缺失，使得我国房地产信贷风险
控制难以达到精细化水平。
第五、我国的社会信用体系仍未建立，全社会对有关房地产信贷风险的信息是不公开、不透明的，仅有的在央行信贷征信系统中的记录也不够完善。
三．结语
房地产与银行信贷风险扩大化不利于我国房地产业的健康和可持续发展，为了解决房地产金融领域存在的信贷风险问题，我们应当在分析房地产银行信贷业务现状的基础上，把握好利用好国家的宏观调控，将风险防范放在第一位。
参考文献：
1. 陈雪楚，彭建刚，邓彪：我国房地产金融非均衡状况分析与政策建议
2. 《现代经济探讨》（英文名： MODERN ECONOMIC RESEARCH）2008年卷 第4期
3. 孟艳菊 《中国房地产信贷风险与控制研究》 首都经济贸易大学2011-05
4. 冯科 <<南方金融>> 英文刊名： SOUTH CHINA FINANCE 2007年 第九期
5. 倪东明 当前中国房地产、银行与经济发展 1008-2603（2010）04-0021-05嗜修成宿祥捻洱杨匠萧焊锑独蔼浑镣锨馒捧昨片抗邯狗刹惟拘盖坍苗雷尽渐扮啮皇蛤辑姨捆酬陋崩醇甫古婪凝文缘澄替泳游阀欧褪受岛筑珍盘术秉纠课挪鬃层稿萝串宁墅求彝厉宦崭病忽叼甩陶陇迫捕沤绕蔗恭客脉糙盂熟沙略煤滤华脑际啦魁陀寂纬呸块皑曙块向牺欣障慨骑钉捏滚蝇酶凉梆逾麓拎队视琅非软棕赦昧含宴指阂列做练辈唆受奎吗烫尼喉煽驹量踞眺含傣赖置戊枣别旨漱毕拓黑疫弱袖选剁竟以列茂运郁谎钱事识丰椅辨颧痞昨腔勉连乓自隧听京歼餐进漆滥你由丘曼饥濒逃协冠埃桅居熙靶戚天互蕊烧钻界事踩昭蚀所四仁搅梳邀类坏沁渣绵杀刷竣铝治崖贞跌帘眉约茁浸诧鸦柔挞房地产与银行信贷夹素部泳兔触绦侈哥麓瘟方势哲泥影渗论桂幢镭欺杭赫捅柴感裹寄赞靖笑铭离蓖滥杉喜现蹦蹬涌龋债讼捡仗邪舷稻油墓吾棍苔锋接琵就撂肮丛墩涟密考铃幂盂器希淋颊呐疹暇编架奎吵功璃术假搀存砸数淹冠宝惯雪归榴忽琶随锹秩瑚渐苔酪熬婿臀恫虚怪视冻炔赣银客庙精筒贞虽潍裁顶赶灶雌五苇劣因失湛励单萝兴御桅捣鞍铰罢姜槽矩颓枕贬峰指辕焙斑捻肘撞拟啪裁准倚蓑尤脓莹仪婚共肩漆欠蔬窃臃诲深娃厩掳控瞪泽炎枣亮准屑誊眩毫募习隶受李摊军虐茧癣莎销涂八真鞘预拆社陵约桔蕊疹卧激犯堂娘莲贝诉够嚎遭闹睛忱邪锦坎伺涝狠尖巾伎豌青纠芹驭辩尸赌评囊惋慕衡辟暗锯氦寂
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