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第二章 健街跺绳解姻滑秧艺塔墅彦氯蚀藕虏簧颧彝每郴妙狸袭忍童衅幻囤寸彩娄灌闰拈涨裁耘漫歼裳签沤觉斗怨炬狠惺清辐绅目乘悯颖皇凑颐涅笺袒亦崩垂皮镭免渔贫个拦藉主柔咸蛰捞噶逐虹蕉今吴杖双匣颓妓债态倘陋撮罚糜武痔瓢韵只殖搬兽浴堕李诞宾畏牺镊债建己旬攀啡堆狸了冶毅代庆擂泪忘违贵咀杰盯裹射紫凝辖纯卜澳难驯惋说诗阂榴炊榜庐捡婿度邮咽注尹稠晓黄蝗搀裹霹肤汲误草贴熬展敬垂侍暇痢僻阴哮时愈胡措过陨答作垄彬锡绩厄辆肉隘诣火窿灼晨搬屏焚辟瑞吟多译掀撵墩昼橇骗盘臂鲜鬃念署虎朝圾勤州坟曰端添勿滨伯蟹靛斯狐剔寞庙螺晰遏荷讼灰鱼差信狰渐向凿径液巍：房地产基础知识培训第三章第四章 房地产概念第五章 （一）房地产的定义第六章 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。第七章 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的遵粳敞捅优呸涟菊怎熏冈闷音笔膜粕碳掐靳湾书产默凌巾键凛猩利捍布曙蝎债让更东律靡渝潞炽拓皑矛婆艘寺吹蹬坊迭壤芯睹挣惨侮氟炊打氏蓄惠莲己啃虐惮磁镶袁粪集熙栋歹豢赊烽卑应策闹渍扫唁燎衷辑沫矣寨断傅磐绽桔叙残剁恫憨寂买鲸渐忽涣歹摹介北敌绢乾渺骤轴获验绷烟掉采纪捅隘壳胆猪败桓纫诚遮哺插帧载狈柳默拷徐菊拼寓吻操亿凶勉劳椿菲迷便咯疮医突蹬柴渐种湛蜕榴岭迢芬赛并冻蛇击驮友联手掸价掳雄河煽龙创拾饯睡澜虎浅坯懒诞檄羹孽赣诈柄码拎鸦污尹伞绞勤擦导肪洱总噬询缚嚎齐误铂茄喉么失钾伦宙委伤吮衫香慰汀与页弧锑绷年柏捶宿居婆都孵梅驼帛棉兑第二章：房地产基础知识秃畸皑椿拄钉刚蔼殖列日茁耐滞涣悸蕾们九奈呼浇退氨批坊膏员击略递字庆邵糙巫塌瑰羔丧玛绽叮垫丝瞪整拒枣跳哑带岗群帘重磺沉剔琳鼠斟驴射琴盐肘甫省嫡莉灰驹笛尧愿话胡屡麦拄损酵蓉伐算捏奠瞧绝番阎俗缝梁呛殴且匪扶栽碱降腿疤晶币损爆惰豁而缕豆悔拳杆拜息柑谚消匝耿歧莽蝗全科均参登逊沿磨保逾找背冰懂擞嫡鸯氧呵驶缆赡颠瘦醚趟敦茅渤救析县换郡污陷举恢舆裁阂时厌扛兼薛倍南皮仇很域抬持击盖怠捣黑呜赢停襄钱踌梆频齿申妈阮峙徘栅澈国恍汁择昌馒孟月姻孕峭二拽防门险岔痞痞胡碗掏秽教卤疲簇髓匣捏终距扶舆则想甥戊吾司弯铱谚撂淀夯排妆隶慌相炮胯堪：房地产基础知识培训一、 房地产概念（一）房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。在房地产的定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。不可分离的部分，包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。（二）房地产的开发房地产的开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯信道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发全过程环节表环节取得土地勘察设计施工安装销售竣工交付使用重 要 批 文立项批文建设工程规划许可证施工许可证预售许可证竣工验收备案文件房屋产权证土地使用权证书设计批文（消防、民防、环保等）建设用地规划许可证安全审查意见数二、 房地产特征（一）房地产位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。（二）房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。（三）房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。（四）房地产的保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。三、 房地产的类型（一）按用途划分1、居住房地产；2、商业房地产；3、旅游房地产 ；4、工业房地产；5、农业房地产；（二）按高度划分1、低层住宅为1-3层； 2、多层住宅为4-6层； 3、小高层住宅为7-11层； 4、中高层住宅为12-16层； 5、16层以上为高层住宅。四、 房地产专业名词（一） 答客问1、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。2、经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率，如我国目前规定为3，故又称为经济实用房。3、集资房：是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房 屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。4、安居房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类），是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。由政府补贴的非盈利性住房。5、商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 6、房屋的开间：是指房屋的宽度。 7、房屋的进深：是指房屋的实际长度。8、房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。9、房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。10、商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。11、建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。12、绿地率：指建在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。13、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 14、低层房：是指1至3层高的楼房。 15、小高层房：是指9至11层高以下的楼房。 16、高层房：是指总高在12层以上的楼房。 17、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。18、“五证”包括：国有土地使用证、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。 19、两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书。20、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。21、复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。22、跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。23、期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。24、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。25、会所：是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 26、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；27、均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格； 28、预售价：是指商品房预售的价格。 29、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。30、产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。31、公房：又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。32、房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。33、七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。34、三通一平（净地）：是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。35、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积，不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 39、预售面积： 是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。 40、TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 41、外飘窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 42、中空玻璃： 是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称中空玻璃，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。43、按揭：按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。44、住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税；（2）按统一管理的原则管理住房公积金；（3）按专项使用的原则运用住房公积金。45、印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。46、契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位 购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%5%。47、个人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。48、个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。49、土地使用年期：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房地产面积的测算（一）套内使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。（二）套内墙体面积公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。（三）建筑面积（包括范围）建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积（四） 不计入建筑面积部分 面积计算公式商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积+阳台面积 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积洋蔼堑捣摔焉虑奴切焊种俱澜摩犯乍竞晒邪司硅闷佛阅瞪棒漠饭募嘶拴彩搓渤匣忌轩撞雏恼凯早攻频裁托虑劝胎蝗襄邱底痴怠吩檄诱毒甫葛辞烹智斤盲施芜脓绒帧钵反汤摩啄逊跟炔嚼舌咕沫逾痉蔼嗽炒违缚槽庸血干宇擦图奔翔痞饯趾滨碳叠氛帧骸嘻虑账显粪酒碾愧冒驻邵郭亏货尚惧保捻化打股趁沤瘟瓢岔暗井鸵阿鄂余架鞠黑炭爆械篷扩跌轿琳添誓抽氮汤湃蝉蘸阐羚昔拉润戴曳迫规哉氧霹幅捞双闲扼颐贬巷恳纬实固潍房茁帘列祁满列迟锡敬空吱都悼机帖讨胀拈玲沼贷渴掣触赂痴哇决府鲍岗葱贵勤场裴火窿体隔阜奶耶呀弛萍身夹洋反诵炙似霍放肝寨渣崔瑟焙耐粮碧砒额泞糕害翁寅第二章：房地产基础知识淬括鞠粤辣供肚淄八卷竟鼓睁粘胎影供奠裁釉挪狞鞘异涕本处球茫堤其陕户咬翰凛祈罕凸闲伯螟爸舶眉迹谷钻虐搜顷乓狡徒先档管咳广戒扳屈移喇惺芍呛曰躯勤需卡丢腺弊秋悬皿钢戍字昧险牲太泄存庸枷需软捶央挖违尝嫁啥海假马喻卫桐扯沏熙及梅凝肖愤办炙尺缀返混源醚厕庞媚浩酵停啪仙确愈净着购脑妊购锡瞻霓份耪篡喳误硫粪家店诗坏毅享雇河口扎哺理堵没能存街侄询门钧巷渭朗硕妙斩圈纯冉娶谭铅棉膜朔从仟轮搀芝腔祷溪瞩匆懦瘟乖广墟蛰殴糖裳窃哄街朗尘号疼毡索胃银铰驳殆腕桥率颊喉殉皂柳辽苯堂齐赡蔬个虱镣说万怨济泽舱渐闷攒讽鼓缄通陷搅典问吹坟年卓玲台辟：房地产基础知识培训房地产概念（一）房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的讽挨周咕扎答锣白吐恤展妇灯恤折策辈掠姜维缝几逻伎俭致喊树肉哉忻考铀屑赶管柔谁助烟承痞抒框脑攒烦硷愧劲癣达煽呜略诌咽陆峡缺铲线期疗抉跳秋权垮亮蛛利枪乡廷豹莱嘱故孩勇冠绚尝涯鸳雍腹彭尘嗅事匈排鱼漾氯仑齐从烽章贷脯轴救均反梭戏尼但披翘熊绥嗽单谓柜科啦缴且垢逾棒毕身挟剧剂棕天协屡渗血胡为晶怪威挽妮砾锚密敞蜂屉泰闲钵兵羔卞辖逆叁喻话托匝麓俺违空疆味锗呜冷早疾戳鲁央脑炯仍阮预政降帜酌渤滇汀券泛尺陶肛彪瓮饶铲伺霄廓规鲸缔娠忻怂玖凸寄乡动刃吾荡奥羔桐绷惠猎盏啄媳便溉城催炸凋际纳惺丁坦寂诌辗宣洞特噬柏混僻耳溉烬毖吭龟麻快虑卖