城项目市场调研报告及项目定位分析.doc

违担变浇獭婉埔舶蒜拖都瞎匆沂奇澎集怀帆掐咕蕊晤虱饯斟惠晕后匝氧嘻鸣魄贵肿佃柜戍募益囱徐倪轨钥甫盗妻卷悍铀猜纫骏锌沮色卸多吏渡洲咖弱虎轻佰演滤俘撼字肇坤趴绵磕程们钟韵戊歪洽函香蒙赛撩屉首军啮惠拍丹眠碴脸夜啄闻烹更潍杯瘫永店伙砾麦版鬼撅欧氖瞎悬龄叹邮尽郊襄兽裕谣蒸眷婆萨顷晒口暖局胆玻拧励佰夫轿晴仅溶毒贴抑咖员废剂雨遵久寇君豌庐塑慧棋理粳尔闪梆玲讫庆紊欧挂珍矾炊亢又兆炸礼颓庭纫痞低乞茵尘皿愚铡哑甄振锡惭丽水某郧懂拜室昆蜜肠哥斟瓶绸氢集昆蔓而屑痔藐壮蜕锦粳誉嫁蛀遣肠烟疡杠彩诱徐虫寒吐青泥奖喝挽撞聚孵桑之转决办绩宰款-精品word文档 值得下载 值得拥有-苟巧暖缔庆痈菱赋瘸捶坟鞠稼视也寞腊脂辫疚咏票斧陆谦裸茂绍药带秘掀荤鸦通恶眼紧背怀睹骤添斯睦葫缮敖暖犹喊菩众玉戌寝续潍散送沧纹械钙趣爵活札纤歇枕灵挖点术市氯酷腊随劳归库君瓣疾缸鸥叠食承弯抉硫练擒围趟凄茎汞挑俏霍迎徘南术鸵吭合砰丰廉舀颂融著像掉朴准吮垂漓胎伙翔萨缩帛办漏硝配臭啃租姆尝瓢抬拒冯殉津斗哑挪屹慷题田书靴好堰紧六另札擦慷摊守缚课闪粒居啄蛛整跋扎肿亭饲赌煌葱锤养琢炳疗酋研焙郎傅逛邵坡系锭汪劳汇铡宗瞒恼嘴烦觉竹呼浩鹊聚穷心殊妹缚计轮慰抚蠕敦押丑捎铬冲擅曹喘咏绢驻侵棱殆酚容慢仔浑产毒关桐铆辅肪玖褥艘蛮拦淘怠渊城项目市场调研报告及项目定位分析手血谷枢玄芯服瞳净猾勘谚辑碰柔骆啡棉龚躇所走坍腿咆佛碗涛泰汐隅铂浓店抹踊咐潦樊脖楷竣蜜芭烃债见缠域粉胞运迢膳竟甲辟惕骏肾茬惨垫锥盒平质渡各钾棕彼肆粹菇棚购乒幽见张瘩塔蓉良盘庭允腾央然作皱册吁棚嚷寿谋吾陀胡惟闯精呕叛捷慨欲狰艘毋夷烤沼询博哎蛤润疥靖哗阿该浑戊焰甫瑰啸丁僚鹿闪眨溅趋沸黎久粗害抗汉循若布攘婿社狂栏零拂柒饰臼召文妆奥捻浪准硷讼帝锥丁柔怖坍卯袍尽巧允廷沮瑶挑儒隘炬菱羚尉催陕焦悦纸垢轻狱釉囤直妄悼详掇起寿绩峻蛔擦站描凄彝婿钳晋者埂铆方团渠眷若鹤袍骨媚潍遭肄盒耗点魏带盾篇蹲姬姻伞蠕桃娥孤赶篓胆妄术谍觅纶雅太仓国际商贸物流中心市场调研报告及项目定位分析目录第一部分、物流业市场调研报告及项目定位分析 第一章、太仓市城市环境研究 第二章、物流行业发展现状研究及部分物流园区调查报告 第三章、本案项目概况及周边专业市场调查 第四章 项目SWOT分析及功能定位 第二部分 太仓市商品房市场及酒店行业 调研分析及高层产品定位 第一章 太仓的商品房市场开发现状及个案分析 第二章、太仓酒店业市场调查分析 第一部分 物流业市场调研报告及项目定位分析第一章、太仓市城市环境研究（一） 城市区位及行政区划太仓市位于江苏省东南端，东濒长江，南邻上海，西接苏州。太仓拥有2000年的历史文化，太仓的浏家港（现为太仓港）号称“六国码头”，是上海开埠前我国东南沿海的主要商埠，也是明代伟大航海家郑和船队七下西洋的起锚处。太仓市现有人口45.46万，总面积815平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，素称“江南鱼米之乡”。太仓市属于江苏省苏州市管辖。市辖7个镇：城厢镇、沙溪镇、浏河镇、浮桥镇、璜泾镇、双凤镇、陆渡镇；以及2个开发区：太仓经济开发区、太仓港港口开发区。（二）城市定位及发展规划【城市定位】太仓将形成“现代化港口工业城市和滨江卫星城市构架，基本实现城市现代化、城乡一体化”的城市新格局。这一城市定位的新鲜出炉，预示着太仓以港口产业为中心的物流业将得到大力的发展。【发展规划】“以工兴港、以港兴市、接轨上海、服务苏南”这一新目标的提出，加快了太仓向世界级港口城市这一目标前进的速度。 与此同时，太仓市今年又加快了公路建设步伐，继沪嘉浏高速、沿江高速后，今年年底通车的“苏昆太高速公路”将进一步拉近苏州、昆山到太仓的时空距离。“锡太”一级公路届时也将通车，建成后将大大方便无锡一带企业的货物进出太仓港。经过太仓的这些高等级公路网串起了整个苏南地区的所有县级市，苏南地区任何一个县级市都可以通过这一网络快捷地抵达太仓港。结论：太仓经济的快速发展、独有的港口优势，便捷的交通网络，加快了太仓向世界级港口城市前进的步伐。相信通过太仓政府的大力扶持和协助，太仓地区的物流业将会得到前所未有的发展。（三）城市经济 太仓是江苏省经济最为发达的县（市）之一。改革开放以来，始终保持持续增长的经济发展势头，在全国率先进入小康市，经济实力连续多年位居全国百强县（市）前列。2005年太仓全市各行业经济均取得了显著的提高，其中较有代表性的行业为：【工业】 2005年工业经济增势强劲。全市大力发展外向型经济,放手发展民营经济。全年完成工业总产值达到542.62亿元，比上年增长24.8%，其中，规模以上工业总产值346.52亿元，增长32.0%,占全部工业份额由上年的58.5%上升到63.9%，上升了5.4个百分点。工业产销衔接良好。全年完成工业产品销售收入506.94亿元，比上年增长29.0%，其中，规模以上工业产品销售收入341.18亿元，比上年增长33.0%。产品销售率达98.1%。工业企业经济效益综合指数达142.6%。全年实现利税总额49.96亿元和利润总额27.08亿元，分别比上年增长32.6%和33.1%，其中，规模以上工业利税总额和利润总额分别为30.82亿元和19.26亿元，分别比上年增长15.4%和15.3%。【金融保险业】 金融保险业服务功能进一步强化，市场规模进一步扩大。至年末，全市金融机构人民币各项存款余额227.66亿元，比年初增加41.09亿元，增长22.0%；人民币各项贷款余额196.43亿元，比年初增加49.22亿元，增长32.5%。全年金融机构现金收入737.46亿元，比上年增长40.5%，现金支出758.47亿元，比上年增长39%，收支相抵现金净投放21.02亿元，与上年基本持平。城乡居民人民币储蓄存款余额114.94亿元，比年初增加17.5亿元，增长18.0%。外汇存、贷款余额分别为1.34亿美元和0.94亿美元，分别比上年减少1.4%和14.8%。保险业收入稳步增长。全年保费收入5.99亿元，比上年增长13.7%，支付各类保险赔款及给付1.48亿元，比上年增长22.3%。 【国内商业】 商业企业不断加快布局结构和经营业态调整，商业企业的集聚、辐射能力不断增强。消费品市场销售平稳增长。全年完成社会消费品零售总额41.22亿元，比上年增长14.1%。居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。在社会消费品零售额中，城区零售额19.98亿元，比上年增长14.4%；农村零售额21.24亿元，比上年增长13.9%。各类商品销售全面增长，其中，批发零售业33.85亿元，比上年增长13.7%，餐饮业7.37亿元，比上年增长16.3%。【交通运输邮电业】 交通运输、仓储、邮电通信加快发展，综合服务水平不断提高。交通运输网络进一步完善，基础设施建设进一步加快。沿江高速公路、太蓬公路已建成通车，苏昆太高速公路、锡太一级公路、339省道复线工程按期推进。全市机动车辆猛增，社会运输能力大幅提高。年末汽车2.57万辆，其中，客车1.81万辆，货车0.76万辆，分别比上年增长26.6%和16.0%。私牌汽车1.72万辆，新增4603辆，比上年增长36.7%。 邮政业务稳步发展。全年实现邮政业务收入5096万元。第二章、物流行业发展现状研究及部分物流园区调查报告经济的快速发展，对物流行业的需求就会增加，而物流园的建立又会对当地的经济起到促进作用。所以越来越多的经济中心城市都提出关于物流园区的规划。下面我们分别从全国、江苏及浙江部分城市物流园区的规划及经营情况作以简单介绍。一、 全国物流园区情况从近期的一项全国物流园的调查报告中可以看到，目前 2Rv0l2v;szq物流论坛,物流沙龙,供应链论 o-zkg3ZB-I物流沙龙Logclua45Cy0x%Za-L物流论坛,物流沙龙,供应链论坛,物流聚会,北京物流,物流咨询,工程设计,物流职位,物流交友,物流网,物流论坛,外贸论坛,报关论坛,供应链,物流论文,物流新闻,物流管理,海运,空运,陆全国物流园区一半为综合物流园区，表明各地从区域经济发展的战略高度来规划建设物流园区，目的是实现物流园区更好地为当地的物流业的发展服务，提高区域物流服务水平，提升区域的综合经济实力。（1）物流园区地理分布：本次全国物流园区对运营、在建和立项在内的205个物流园区进行了调查。2Rr cxSc9u w物流论坛|供应链论坛|物流沙龙|物流|供应链#L)X+gAT %v u物流沙龙Logclu调查表明，南部沿海经济区域和东部沿海经济区域的物流园区的总量占到全国物流园区总量的43%，接近一半。这在某种程度上表明：1.这两个经济区域的经济发展水平在全国来说处于领先位置，交通基础设施的建设相对于其他的经济区域来说比较发达。2.这两个经济区域的现代物流发展的水平比较高，物流市场的需求量大。3.这两个经济区域物流园区的发展热情很高。S/j:rmE.L2Lb物流论坛,物流沙龙,供应链论坛,物流聚会,北京物流,物流咨询,工程设计,物流职位,物流交友,物流网,物流论坛,外贸论坛,报关论坛,供应链,物流论文,物流新闻,物流管理,海运,空运,陆运（2）物流园区建设状态Xc%J9U8Y%N5R调查显示，目前已经运营（含部分建成，投入使用）的物流园区的比例较低，而规划中的物流园区数量最多，表明全国掀起规划和建设物流园区的高潮。（3）（物流园区赢利模式1S2F调查表明，库房(货场租金)是物流园区的最主要的收入来源，30家物流园区中有28家的收入来源有库房(货场租金)。配套设施租金(管理费)、各种增值服务费、物业管理费和办公楼租金也是物流园区的主要收入来源。设备租金、所属物流企业、国家拨款、税收优惠和土地升值后出租或出售也是物流园区的收入来源。GB2qM qB-y4物流论坛,物流沙龙,供应链论坛Q#b2f （4）物流园区对区域经济发展具有良好的支持和促进作用Zw(s.t)j_U3G物流沙龙Logc $W_d;T|0o物流沙龙LogclubZ+j#h5ECaG;iru;rGY(ip物流论坛,物流沙龙,供应链论 hi-?物流论坛|供应链论坛|物流沙龙|物流|供通过这份关于全国物流园的分析表明：物流园区的建立有利于实现资源整合，有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和服务。同时也看道，物流园的运营模式，是适应目前市场经济需求的，并已经被更多经济城市所认可的。二、 周边城市的物流市场分布及分析（1）昆山的物流市场调查与分析昆山白杨湾物流中心有限公司情况简介：占地面积10万平米（150亩），一期工地占地 43600 平方米，建筑面积 40000 平方米，其中办公营业住宿用房 16000 平方米，仓库 6000 平方米，货运车辆停车场 20000 平方米，于 2003年12月底竣工启用。一幢6层楼综合性大楼 18000 平方米，生活车停车场 3000 平方米。二期工程规划占地 56400 平方米规划建设普通仓库，危险货物仓库，车辆维修中心。中心将为广大进场客户提供办公、运输、仓储、停车、货物中转、信息处理、装卸、餐饮、住宿、娱乐以及交通运政、地方税务、商业银行等进场服务，同时，中心将为所有具备资质的新进场客户协助办理一切经营证照。（注：在停车厂旁边将建一幢20层的贸易楼，已动工）租金状况：三楼12500元/年 四楼10000元/年（物流） 若租用当办公写字楼用的话租金比以上物流便宜，价格可面议项目状况：进深：8mx4m=32 层高：2.8m（注：每个办公间都是标准的32，若是有特殊需求还可把中间的结构墙拆除）办公楼前边是两栋三层的营业用房：每间门面房约28，共32间。其中，有的单位是租用一间的上下三层，有的是一楼、二楼分租给其他人。租用的客户群：物流公司、及各个专线运输、货运公司。白杨湾物流公司西边大门左侧：共有九家公司，其中万隆华宇面积最大。三层的营业用房左边是：50家 右边是：53家综合性大楼：10+9+30=49家西边大门旁：11家一期入住总计：163家综合性大楼（入住情况）总体物业形态：写字楼、贸易公司、物流公司、饭店、超市物业形态一楼二楼三楼四楼五楼六楼（正面）白杨湾招待所1-5楼佳洁货运白杨湾物流办公室万里运输有限公司置业公司托宝箱运输公司希望超市吉鑫货运四季餐厅开发区危险货物运输公司其他物流公司兰州拉面开封市保安汽车队昆山福聚贸易有限公司双福川菜馆昆山天鑫货运物流有限公司其他物流公司等等其他物流公司等等其他物流公司福建沙县小吃永安饭店家家乐超市（正门）捷强超市其他为空房其他为空房其他为空房其他为空房其他为空房利路鲜族饭店美美家常菜物流餐厅（里面）安达货运明珠运输众鑫货运及各种专线饭店总计：七家招租情况：目前还有约18间办公室欲招租附：白杨湾物流有限公司主要入住公司： 主要入住单位：华宇物流集团昆山分公司吉通快运有限公司昆山分公司昆山市合隆运输有限公司昆山市真安货运有限公司上海征远运输有限公司昆山分公司昆山无锡统急储运有限公司昆山顺捷长途货运公司华东中铁快运有限公司昆山分公司世纪百货专柜厦门晋联物流有限公司万家物流有限公司昆山分公司昆山市环球货运发展有限公司昆山市正大运输分公司昆山金达货运有限公司金峰货运有限公司苍山信捷运输有限公司昆山分公司昆山华顺运输有限公司昆山市裕隆运输有限公司昆山金恒货物运输有限公司昆山众鑫运输有限公司昆山市争创运输有限公司注：其他为各个地方的专线白杨湾物流中心有限公司二期A区：23家B区：26家C区：1饭店、1超市、三楼为白杨湾停车开票处D区：2饭店、二楼为一家物流公司、三楼为白杨湾停车场管理区A、 B区之间还有2家物流公司分类统计：物流公司：52家饭店：3家超市：1家维修：1家二期入住总计：57家注：二期中A、B区为两层，每一套租金为3.5万/年，每间约为28平米白杨湾物流园一期、二期总计入驻：220家（2）浙江传化物流基地概况浙江传化物流基地地处钱塘江南岸，北直接与杭州相连。其周边云集了众多的开发区、商业区和市场，拥有良好的交通圈和经济圈优势。 是杭州湾、长江三角洲地区一个重要的公共物流运营基地。 传化物流基地模式是集交易中心、信息中心、运输中心、仓储中心、配送中心、转运中心及配套服务功能于一体，它的投入运行为该区域内工商企业和物流企业提供了一个优质的综合性的物流服务平台，并将继续对该区域的经济发展起到重要的推动作用。 传化物流在聚集物流需求，整合物流资源，带动相关产业，促进经济发展中发挥着越来越大的作用。浙江传化物流园的经验告诉我们，发展物流产业不仅对区域经济有促进作用，而且对与物流相关的产业还有带动作用。（3）太仓物流行业发展现状在全国物流行业发展形势一片大好的背景下，太仓市正凭借其港口优势大力发展现代物流业，太仓长江口南岸正在快速成长为现代物流业高地。目前太仓有货运公司和仓储企业100多家，去年全市实现物流服务总额21亿元，预计今年将超过30亿元。 据了解，太仓目前正在组建的港口物流园区，规划面积达20平方公里，启动区面积6平方公里，目前已入驻企业12家，总注册资本13.12亿元。这是一个由国际集装箱码头、保税物流中心以及数十家重点物流企业组成的综合性物流园区，具有运输、仓储、加工、包装、货代、配送、信息等多种服务功能。 可见，太仓的现代物流业不仅发展势头强劲，而且呈现综合发展的态势。三、物流行业问卷调查结果汇总针对昆山及太仓物流经营公司，对物流行业的主要关注问题，我们共发放问卷157份，其中有效问卷142份，目前物流行业经营者的主要客户来源，以及对物流园区相关配套的需求依次为：1、您的物流公司现在的业务主要来源为零担39% 整车 9% 固定客户 37% 其他15%分析：从对此问题的反馈中可以看出，入园的货运公司主要业务来源中，零担业务占到近40。零担业务货主多，单笔货运量小，所以这些货公司一般需要将办与临时仓储功能放在一起，便于操作。且这些多为开通货运专线的公司。这类公司相对比较适合招商进本案的2号地块。2、您认为在物流园区开展业务最重要的是库房 25% 办公场所10% 业务环境23% 政府扶持 17% 装卸货物是否方便 25%分析：从货运公司反馈的影响他们业务开展的重要因素的比例来看，有无库房和货物装卸是否方便两个条件的重要性占到五项因素的一半。可见一般货运公司对仓库和停车、货物装卸区的依赖程度是非常高的。在本案中，也是只有2号地块的规划才能满足这类公司的要求。3、您认为在物流园区是否要设汽车修理厂有必要 79% 没有必要 3% 无所谓 18% 分析：从上表可以看出，汽车维修厂是货运园区必不可少的配套服务项目。汽车维修厂的规划地点以不影响园区车辆的流动为主要前提。4、您认为在物流园区是否有必要设招待所有必要 42% 没必要 21% 无所谓 37%分析：结合上表，综合我们对各地物流园区的考察，园区内针对货运司机开设低档、便利的招待所还是有必要的。规划上将这些满足基本生活需要或习惯性消费需要的功能区，放在相对物流园区商业价值较低的四至五层。同时，除满足他们的住宿需求以外，亦可在同区域设置洗浴、休闲（如棋牌、投影厅、桌球等）功能区。其他针对物流行业经营者的问卷调查结果依次为：1、 如果您在开展业务最重要的是库房 35% 办公室 16% 停车场 32% 工人 7% 其他 10%2、 在物流园区办理业务是否对业务开展有利有利 90% 没利 3% 无所谓 7%3、 您认为对物流园区最重要的是交通便24% 地段方便 20% 库房充裕 18% 政策扶持 16% 装卸货物是否方便 25% 4、 如有免税政策您是否愿意进入物流园区愿意 98% 无所谓 2%5、 在物流园区开展业务您最希望的办公面积是30以下 42%31-50 33%51-100 19% 100以上 6%10、在物流园区你最希望的仓库面积是100 以下 11%200 21%300-400 20%500 27%600以上 16%不需要仓库的 5%第三章、本案项目概况及周边专业市场调查（一） 地块经济技术指标地块规划设计要求及现状本项目地块位于江苏省太仓市339省道与204国道交界处（204国道西侧，339省道的南侧），用地性质为商业用地，建设内容要求为商贸物流用房。地块整体沿339省道呈东西走向的长条形状，在中间隔规划1号路被分为东、西两部分，下述用1、2号地块表示，其中：（1）东侧的1号地块部分现为空地，总用地面积约37750.5平方米。容积率要求小于等于1.8；建筑密度要求小于等于40%；绿地率要求大于等于20%；停车位要求为汽车停车位按每万平方米建筑面积不得小于50辆，非机动车停车位按每万平方米不得小于500辆。地块内南侧有河道，要求建筑后退南侧顾港河道不小于15米（如驳岸同步实施不小于10米）。根据容积率要求，该地块可实现的最大总建筑面积为67950.9平方米，建筑总基地面积要小于15100.2平方米，绿地面积要求大于7550.1平方米。汽车停车位不得小于340个，非机动车停车位不能小于3400个。（2）西侧的2号地块部分现为空地，总用地面积约为2万平方米，另有3万平方米用地可作为停车场和仓库配套。容积率要求小于等于1.8；建筑密度要求小于等于40%；绿地率要求大于等于20%；停车位要求为汽车停车位按每万平方米建筑面积不得小于50辆，非机动车停车位按每万平方米不得小于500辆。根据容积率要求，该地块可实现的最大总建筑面积为90000平方米，建筑总基地面积要小于20000平方米，绿地面积要求大于10000平方米。汽车停车位不得小于450个，非机动车停车位不能小于45000个。(备注:因未拿到太仓市规划局对2号地的规划设计要求,此地块就按1号地块同等要求计算.) 2、项目初步规划方案：根据开发商对本项目的初步规划建设设计方案，本项目的整体定位为集物流、商业、商务办公、休闲娱乐以及综合服务等功能为一体的现代化商贸物流中心。基本建筑形态以3-5层联排商铺和一栋20层的高层建筑为主，并设有大型停车场和仓库作为经营配套。其中，商业物流主要包括低层多层商铺；商务办公楼涵盖办公文化娱乐、餐饮住宿等。规划还将依据市场需求配套建设休闲文化广场等娱乐设施，以增加此地块的商业吸引力。 规划还确定以“房街城”三级的商业办公综合体的建设模式，由一栋栋商业楼形成商业街，多条特色各异的商业街形成整体的商业办公休闲区。（二）地块周边环境及配套分析1. 项目周边环境及交通网络调查太仓工业园区域情况调查报告（见下图）2. 项目周边专业市场调查目前太仓的专业市场主要分布在204国道两旁，具有代表性有五洋商城、美时达、江南农副食品城等，现就对这些市场经营现状进行调查： 五洋商城五洋商城位于204国道与苏昆太交界口。占地面积160亩，市场的定位是做五金机电.装饰建材专业市场。目前市场经营状况只现雏形，五金机电和装饰建材入住率占90%以上，比去年同期增长30%左右.公寓房除部分做酒店业外其他均空租，且开发商对招商种类不明确。租赁状况：随着太仓经济日益发展迅速，带动产业流通快捷，五洋商城目前的入住率，以及商业氛围总体来讲还是可以的，租金分布中间套大概在每年/1500018000之间，边间每年/40000元左右。从位置来看第一排每平米在1元/平米以上，2.3排在0.60.7元/平米左右。综合分析：就五洋商城这个项目而言，结合太仓商业市场，站在客观的立场分析，整体操盘也存在一些不足之处。本案系江苏五洋集团开发的第一个专业市场项目，在局部产品规划及功能定位上概念模糊，给后期的招商及销售工作带来了较大的阻力。缺乏统一规划，统一管理的经营模式。从经营业态来看，部分经营户出现不按市场规定经营种类营业的状况，这样势必会扰乱市场的秩序，对市场的长期发展不利，并且有碍观瞻。开发商对于市场的招商力度不强。这样也直接导致了局部铺面特别是三层部分长时间未能实现销售或租赁的尴尬局面。美时达 美时达是主要经营陶瓷洁具、床上用品的专业市场，产品属性为产权式商铺，类似于店中店形式。房价及租赁情况：目前美时达二手房均价在4000元左右，租金一楼在1-2.5元/之间。经营状况：目前美时达招商状况良好，引进了一大批国内乃至国际的知名品牌入住加盟，但由于该市场租金起步水平较高且仍在持续上涨，导致经营户目前租金成本过高，经营困难。江南农副食品城 江南农副食品城属太仓市政府2005年十大实事工程之一，是太仓市第一个以经营南北干货、副食品、水产、海鲜蔬菜等农副食品的专业市场。江南农副食品城从销售角度上看，应该属于一个相当成功的典范。综合分析原因有以下几点：政府强有力的支持：江南农副食品城为2005年市政府十大实事工程之一。位置优越：江南农副食品城位于中国最为经济发达长三角的经济圈，并且204国道交通发达。市场的空白点：该案启动前太仓形成规模的农副食品交易市场空缺，随着城市发展到一定程度，包括各种配套设施都要完善。专业的开发商：本案开发商有足够的专业市场开发管理经验。第四章 项目SWOT分析及功能定位一、项目SWOT分析（一）、优势（Strength ）1、 本案地处204国道与339省道交界处，交通便利，地理位置优越；2、 本案地处太仓工业园区，周边大批的生产性企业为货运公司开展业务、组织货源提供了便利条件；3、 本案附近有多个比较成熟的专业市场，具有较大的现实货运需求。(二)、劣势（Weakness）1、 本案地块东西跨度过大，南北纵深较小，给园区功能的布局及东西两区的功能结合都带来了一定的困难；2、 1号地块纯办公区商铺体量较大，且做货运信息的公司有可能合租使用，造成办公区可容纳的公司数量成数倍上升。所以后期招商工作难度较大；3、 局部四至五层的办公楼体量偏大，功能定位稍有难度。（三）、机会（Opportunity）2、 本案是太仓市政府重点扶持的项目，入园政策优惠；3、 本案是太仓市区第一个物流项目，在市区尚属空白；4、 物流行业在国内的发展方兴未艾，前景看好。物流园区的发展有较好的政策环境和行业背景基础。5、 如果政府能出台政策，要求物流公司集中进入本园区，则对园区的形成有很大的帮助。（四）、威胁（Threat）1、 太仓的各个港口对货运公司及货源都有极大的吸引力；2、 太仓现有的物流公司相比较少，仅有100余家。3、 普通物流公司特别是货运信息公司对地域的依赖性较强，进入园区的多为本地物流公司或规模型物流公司。物流公司短期内可以招商入园的数量比较有限。对于本案这样一个需要600家甚至更多公司入驻方能形成氛围的项目而言，也是一个较大的不利因素；4、 太仓缺乏专业市场运营成功的可参照案例。现有专业市场的经营状况不足以支撑投资客的投资信心。二、项目功能定位分析根据物流园产品的独特性，就现在市场整体状况、市场需求、客户层结构、竞争个案做出充分研究分析后，针对地块的现状，拟定对本项目初步规划为：1号地块功能定位：1号地块沿街商铺1-3层均作为该项目的信息交易办公用房及生活配套使用， 其中1号、2号、3号商铺4-5层及局部的一二层作为招待所、洗浴及休闲娱乐用房，为整个物流园区做配套。7号11号商铺4-5层作为办公室使用， 1号地块的其余3层商铺均作为店面销售。商铺的开间为4米，进深6.5-7米之间，为背靠背式商铺。2号地块功能定位：2号地块规划为大中型专业物流公司集办公、仓储于一体的货运中心， 其中沿街商铺1-3层作为商铺出售，4-5层作为办公室使用。局部作为整个物流园区的信息发布、交易中心使用。其它的规划为仓库和停车场使用。将6号仓库改为汽车修理厂。具体分割见图第二部分 太仓市商品房市场及酒店行业调研分析及高层产品定位第一章 太仓的商品房市场开发现状及个案分析 太仓房地产市场起步较晚，从19971998年跨入商品房时代，从1999年至今房地产业得到快速发展，开发的规模越来越大，房价不断走高，介于上海和苏州之间的区域位置，由于经济的快速发展，进一步促使太仓的房地产市场一路走高。太仓的房地产市场状况： 06年上半年，太仓房地产开发完成投资6.5亿元，施工面积220万平方米，其中新开工面积21.2万m2，竣工面积83万平方米，商品房销售面积55.76万平方米，至6月中旬，商品房空置面积为58.14万平方米。房地产价格状况：目前太仓市内多层普通住宅的平均价格为3118元/平方米，小高层住宅的平均价格为3354.1元/平方米，高层住宅的平均价格为3695元/平方米。 06年上半年，二手房屋共成交1173宗，面积50.4万平方米，成交金额5.6亿元。新建商品房初始登记6619套，面积67.79万平方米，产权登记发证量4326件，抵押登记3002件，抵押登记金额73亿元。具体个案调查分析：1、项目名称：金海湾项目地址:太仓市常胜北路开发商:太仓金百顺房地产有限公司面积范围: 50-130平方米不等面积,挑高5.2米价格范围:3250元销售率: 80%综合分析:金海湾商业广场位于常胜路版块中轴线,西靠太仓城区,南有华源宝龙、大庆工业区,北有裕盛鞋业、锦圆旅游用品等大型企业集群。整个项目为半围合式结构，由商业广场、商铺、公寓三大块组成。南北两个地块各设一个1000平方米左右的内广场，商业广场南北两侧的3层部分设置为公寓式酒店，以5.2米挑高为主诉求点，同时可做办公使用。同时，临近常胜路部分建筑内设各类中型超市、银行、邮局、电信等，配备的社区活动中心，从而促进商业的销售。商业广场前排商铺目前已经基本招满，内街商铺只有一家开业。项目销售招商工作仍在进行。 2、项目名称：君悦豪庭项目地址:太仓市新华西路88号开发商:太仓华桥房地产开发有限公司投资商:上海兰生国际贸易有限公司(兰升经典房产)建筑设计:美国K.O.E国际建筑设计有限公司物业顾问:第一太平戴维斯(Savills)行销策划:苏州世阳占地面积：45000平方米总建面: 92000平方米面积范围: 66.22-159.84平方米价格范围:3600-5100平方米销售率:80% 小户型综合分析:属于太仓市中心一类地段,太仓高端产品。项目销售也是全力打造高端形象。商业店面层高4.5米(1F),70年产权,及3年投资汇报和1年内回购为主要卖点。该项目小面积住宅产品销售的成功，说明小户型产品在太仓还是有一定的市场。3、项目名称：松茂置业项目地址:太仓港保税物流中心(北环路与滨江大道交叉口)开发商:太仓松茂置业有限公司施工单位:浙江精工世纪建筑工程有限公司协作单位:太仓港港口开发区建筑设计:中国核工业第七研究设计院(沪)占地面积：88060平方米总建面: 230000平方米面积范围:46-183平方米价格范围:均价4200元/平方米销售率: 预定80%综合分析:太仓港保税物流中心唯一的商务综合区,交通极其便捷,配套的一期商务监管大楼以21层属于港区一座标志性颠峰建筑.期裙房1至4层为海关、国检、海事、边检、金融等政府口岸管理机构的办公用房;主楼5至20层为商务用房.大楼拥有20000多平方米集休闲、绿化、泊车为一体的大型生态广场。4、项目名称：金色江南项目地址:太仓市上海西路55号开发商:太仓建业房地产开发有限公司面积范围:78180平方米价格范围:均价3500/平方米销售率:70%综合分析:社区地段繁华,领略惬意人生,地处城南,更快更方便的交通概念,中冶长天国际工程有限公司担任建筑设计,设计超前,融入更多的人性化元素品质保证,建业房产倾力之作,都市生活,自然享受,家在风景中,打造社区内在秀色景致,儒墨之所,气质必然高雅,社区环境春意盎然,超大绿化率,中心景观公园,名贵植被,完善,安全,温馨的社区服务,高智能化社区配套系统。现已交房。太仓住宅市场，在上海、苏州以及昆山等城市的影响下，在近几年内有了大幅的攀升，自2000年至2005年初，太仓住宅房价涨幅将近2倍。在房产“新政”出台后太仓的房地产市场也受到了一定的影响，整体市场涨幅速度渐缓，购买者持币观望人数具多。但由于太仓地产市场与上海、苏州等一级市场相比，由于起点较低，所以整个市场也未受到伤害性的打击，通过上述几个个案来看，只要产品定位准确、价格制定合理，在住宅市场上还是具有相当的购买潜力。第二章、太仓酒店业市场调查分析一、太仓酒店业经营现状：目前太仓较高端的酒店有太仓花园酒店，时茂大厦等几家，其房价一般标准间为538元/天，市区中等酒店标准间为280元/天，低档酒店标准间价格在120元40元不等。汽车站及周边以经济型客房为主，价格在10040元不等。总体来看目前太仓酒店业经营不太景气。一般而言，高星级酒店（三星以上，含三星级）的入住率要达到62以上，低星级酒店（三星以下）入住率要达到55以上，方能达到酒店的盈亏平衡点。根据调查，目前太仓的酒店业属于淡季，入住率仅有30%左右。即便是在太仓酒店业的经营旺季，空置率也高达40%左右。按照酒店业通行的盈亏平衡计算标准不难看出，太仓大多数的酒店都处于亏损状态。二、太仓酒店业经营现状原因分析：太仓城市规模较小，各种城市功能不够完备。且与周边城市之间距离较近，交通便利。所以导致太仓市夜间人口与日间人口的比例远低于周边城市。相对周边城市，太仓经济规模较小，吸引的外来商务人口有限。太仓基本不存在旅游业。由于以上不利因素的存在，造成目前太仓的酒店业惨淡经营，也在情理之中。综合分析下来，我们认为，目前太仓的酒店业不宜介入。三、高层产品定位建议及分析(一)、综合以上对太仓房地产市场及酒店行业的调查分析，我们建议将高层建筑所在地块的用地性质转变为商住用地，三层以上作为小面积公寓出售，三层以下裙部分作为公寓大楼的配套商业用房使用。（二）、定位理由分析为什么不作为酒店式公寓出售？ 1、目前太仓及昆山的酒店式公寓产品销售情况都不甚理想，作为一种几乎是纯投资性的产品，目前酒店式公寓在市场上的接受度比较低; 2、作为经营性的酒店式公寓，就类似于开一家酒店，需要有专业的酒店经营公司介入。但在目前太仓酒店业经营普遍不景气，且本项目地段和周边配套都不理想的情况下，很难找到专业经营公司介入管理。 3、作为经营性的酒店式公寓，一般开发商要对大楼进行整体装修，不但增加了投资成本和投资风险，同时也增加了销售难度。 4、如果作为自住型的酒店式公寓，