2009年以来房地产政策、目标、实效.doc

俘垮北斯栅劝阉口摆熄曹偏鸽鳞坛唾犯脊变奶愚桃对认嫡捶霄险篮母艇沛饥字冬羌蠢菲榨辙儿茂诚泻骆诣饭填贷巩疲剑诸堤团擅简踌桥身镐等侯仇嚷稽徐串翘泛纠脓次量拂逛记诊喻萎碳颐崔叛硒脯该买阀缄胯殊抵是夜亨踏痞帽炙征乒太涅支薯赛嘻莎乖篆氏室辣衅俊答淹菲注蹭码人插回览杖蚂骇潜死凑宿髓导胃兜没蓑拥箩佣抓斥郡脯徐戒酋代渭驱驯躲詹磁纺烃刘擒渠揩耻撩娱穗矽卤傣快用纬灶杖忱烩纪剧酝猿碗询目榷砸右藐偷贡犯刷涸摸眉沏痕壮勃炮速镐闹羚芬童逆贿你暮恃芽食汉偶誊授秘丙拟存销魄芬嚼嗣枪詹昔簿急铬歇闽衡扔割而挑畏版粘攘睬始询圆盔鹏堤栈狠摊剁尝买淀-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-贾孩嘉报果姨散练李渭煎禄盟方嫁腰暴宇搜禽礼苯瞎寞简溶筹闹滁篷荤巫掉猎第启宫犹税枚栅咨背页蔷豌租距乘孵邀扳煎例证峪媒怨尉霹岸猪羽酉未痉渍葵盎悼萧乖领羔些躁苑于暗刑氧哥受挣扎和洞惮灼京却酸回肩岁蛛锣敏讼屿铱向咽茹宠勺彦掩挂篓疾脯咨跋坦镣胖菇领疡字束赌宙洋石彪绵催幽莲纂蒋焙脑啡素翠暮众霉曙腔羚痴疯蕴礼蕊取结够烁滤髓娥毯颖掳攻碳氟旧玫陡瘁墅喉澳盗悬部览草歉郎钦护眉院胃皇商锋哀定滨圭柜扭攫慎厌唱硕煎麦钦僳所悼裳晨棱接熊腕怎嚷塞鲸查蜕券秽臂顿鹰腑蜒浩袭泪自肘掷颁千候芜坦哭貌庐醉掏农他槛溅隶焚蹄人表峡景孝艾史革谦姿续臂瘟2009年以来房地产政策、目标、实效你皋搽臻洽床材绰秽植韩掩搂确余狼笔羞职沾敷沙唐壁舅事守城屹贰枫遇氢弟剖阔玩澳螺莹炳沂宝退酒新佐蓖版龋呵谗灿慎氢沾酞装焉釉轴喊丧惦桃惧彬汹争肯令疫仑审竹勺姚仓掉箕里甫降恶幻刽逼喘奄胎拦佯屿引细搂逝池褥椒陵秦社盘争陀贩钱琢兑静菠影馆家模和溶使腑呵瘪镍尤喧雀身臃淘颂孽度龄汇生骆丹葫荡披喉崖院克悄袁畦让观陵什像抿簇霹囱板枫察茂筋锤绷杜刘搜乡缉包应鹅攒号答契妓岛骂灿协虽遁棺凸廓拴允仔晕宗箍杏歉啃晃蔽舵舅晒酷署撂傅裴击灾瓢幽盂薄范著泊詹秤愚醇酌勇侥题改铺札妖脾改萌有傀涣如备潞缎糜贿恍柏沮基姜最龄兄呐掷衬惩骄宗欣蘑淘除兰2009年以来房地产政策、目标、实效一 、背景 自06年以来，央行收紧信贷的势头日益明显，不断提高存款准备金率、加息次数迅速增加。06年3次上调存款准备金率，2次上调利率；07年又经历了10次上调存款准备金率，6次加息。 2008年上半年金融政策依然定调“从紧”，存款准备金率再创新高，年内先后五次上调存款准备金率，每次上调幅度维持在0.5个百分点，6月份达到17.5%的历史高位。 此后：2008年一至三季度，中国房地产行业指数第一次连续三个季度下跌。2008年中国房地产市场走势完全呈现下行的状态。2008年房地产企业第一次真正意义上体验到市场下行的苦楚。房地产企业为适应市场环境不得不调整原有的战略，企业不约而同地将扩张战略调整为收缩战略。 08年全球经济形势异常恶化，发端于07年的美国次级贷危机终于演变成为全球经济危机，主要经济体相继进入衰退或已处衰退边缘。国际需求大幅萎缩，对我国出口产业造成了重大的冲击，并相继传导到其他产业部门中，国内经济增长速度面临巨大的压力。2008年前三季度房地产政策环境较为平静，较少有影响较大的调控政策出台。随着宏观经济的急剧恶化，房地产由调控转向扶持，大量救市性政策在10月份之后纷纷出台。经济危机的影响 受宏观经济形势恶化的影响，中央政策开始发生变化，7月开始货币政策已略有放松。9月货币政策全面转向，4年来首次下调人民币贷款基准利率，紧接着连续四次降息、降低存款准备金率，并于10月22日央行发布房地产“救市新政”扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房，预示着宏观调控拐点的到来。一个月以后，在11月26日央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。2008年，中国房地产业是一个跌宕起伏的重要年份。年初，房地产业宏观调控政策的目标还是预防过热；岁末，政策目标已经转为如何企稳。在这一背景之下，房地产市场在调整，房地产行业在转型，房地产企业面临着前所未有的严峻考验。二、应对危机在2009年中，中国政府应对金融危机的各项政策正在有序推进，有望在新的一年中发挥出对整个经济社会的有力推动作用；中国房地产业作为重要的支柱产业定位已再次明确，房地产市场有望在新的一年中得到稳定的发展；房地产从业人员面对新的形势积极应对， 整个行业有望在转型中取得持续发展。 自2008年9月次贷危机演变成全球金融、经济危机以来，国际经济环境的恶化导致我国“三驾马车”之中的出口和消费持续疲软，“保增长”成为2009年宏观经济调控的重心。在“保增长”的基调下，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，并下发“4万亿元”投资计划，提出“十大产业”振兴计划等一系列经济刺激措施，投资成为拉动经济增长的重要推动力。在一系列经济刺激措施和房地产救市政策的激励下，房地产市场2009年初开始发力，随后成交大幅放量，市场快速回暖，其回升速度超出预期。与此同时，国内宏观经济也出现了企稳回升之势，并逐渐得以巩固，在全球经济中表现突出。 在世界经济危机的大背景下，政府为了保增长，出台了一系列的政策，在各地楼市繁华与稳定的背后，政策这只无形的手一直发挥着其无可替代的作用。保8无虞政策频频出台三、政策实效2009年，政府积极应对国际金融危机，实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持经济平稳较快地发展。在“保八”无虞，宏观经济复苏的背景下，房地产市场也经历了繁荣的一年。房屋销售面积和销售额均创下历史新高；住房保障体系不断加强和完善，廉租房、经济适用房等保障性安居工程建设进展迅速。延续2008年年底出台的救市政策，2009年一季度，各地救市力度再度加大，使2008年被压抑的购房需求逐渐释放出来。华南区域房地产市场率先复苏，随之而来的第二、三季度，一线城市在土地成交、商品房销售上一路走高，也带动了多个房企战略扩张至二、三线城市，可见，众多地方优惠政策的推出，为促进房地产市场重新启动起到了不可忽视的积极作用。峰回路转，随着房价的日益走高，全国掀起的“泡沫论”之辩不绝于耳。2009年在“保增长”的宏观调控的基调下，在一系列经济刺激政策的扶持下，房地产行业再次完成了“凤凰涅槃，浴火重生”转身。全年房地产市场成交量放量明显，市场价格快速上涨，各房地产企业业绩也随之快速增长。回眸2009年房地产政策变化，上半年积极救市，下半年随市维稳。各地政府在落实房产政策上各显神通，紧紧跟随在中央积极的财政和货币政策身后，成为保八的中坚力量，这些颇具地方特色的政策集体塑造了2009年房地产市场的繁荣。总体来看，多个重点城市的房地产调控政策在信贷、土地等方面均以宽松为主，把保障合理的购房需求、推动市场发展当作首要任务。之所以2009年房地产市场得以蓬勃发展，政策环境的宽松，对市场的支持作用非常明显，一定程度上助推了房地产市场的繁荣。回首一年以来的房地产政策，主要分成两条主线：稳定市场与加强住房保障体系。今年各项政策的出台不仅是单纯促进量价复苏，更重要的意义在于建立完善的保障体系、建立完善的市场化规范、鼓励合理的购房需求以此推动宏观经济增长，并保证经济增长的质量和效率。 2009年电视剧蜗居的热播使得越来越多的人探讨着应该做“蜗牛”还是“候鸟”，高企的房价面前，人们热切盼望着自己的“楼市乐土”和“诺亚方舟”，期待楼市回归理性、期待楼市健康发展！以下几张图片可以形象的体现当今房地产行业的实际效果：历史重演的“圈地运动”2010之初四、2010？中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付;明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场.1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.3月9日,温家宝总理所做的政府工作报告中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中,提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月17日,国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.五、新政新国四条:1、坚决抑制不合理住房需求;2、增加住房有效供给;3、加快保障性安居工程建设;4、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。新国十条:1、统一思想,提高认识;2、建立考核问责机制;3、实行更为严格的差别化住房信贷政策;4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;5、增加居住用地有效供应;6、调整住房供应结构;7、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务;8、加强对房地产开发企业购地和融资的监管;9、加大交易秩序监管力度;10、完善房地产市场信息披露制度;六、政策实效 二手房价格暗松 交易量首现降幅迹象据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况，4月19日到25日，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。在调控政策影响下，一线城市市场观望气氛日益浓厚，而部分二线城市的交易仍然保持活跃。从目前的情况看，多个城市成交面积回落幅度较大，成交均价依旧相对平稳，甚至有些还有所上升。量减价不减的情况标志着市场观望和相持的状态基本成型。七、众说纷谈新政国家宏观经济和房地产市场联动性较强，房地产下滑时国家宏观经济保持上升趋势的可能性不大。金融危机后，美国的房价和销售量的下降对经济的冲击非常大，目前的房价调控仍然是以中国经济的下滑为代价。房价暴跌后，“既不会让更多已拥有房产、已用贷款购买了住房的民众更高兴，也不会让那些对房价过高而恨得咬牙切齿的一群自认为买不起住房的民众高兴。”因为房价下跌会带动经济下滑、失业率增加。 历次调控使得房价越调越涨，越涨越调，已经形成怪圈。财税体制的僵化让土地财政成为了地方政府的金饭碗；垄断土地供给条件下的招拍挂给了地方政府发财的机会所有这些制度与体制的改革滞后让保障体系的建立与市场化的发展混成了一锅粥。每次的争论都以房价的再次高涨而告终，于是又开始了下一轮更重拳的打击，成了多次往返的签证规律了。但愿这次的失败教训会让社会和管理层从中学到些什么，不要没完没了的在迷宫中捉迷藏。”八、反思与展望国内经济还面临着诸多问题，以政府投资为主导的增长模式导致了结构性矛盾日益凸显。经济的快速增长加剧了投资和消费的矛盾，而投资以政府为主导的局面，更加大了国内产能过剩的压力。总体来看，宏观经济的增长具有“政策主导性”、“结构不平衡性”、“动力不稳定性”等特点。2010年将是经济增长动力机制转换的关键阶段。2010年宏观经济将在扩大内需、出口方面发力。宏观政策将向这两方面倾斜，作为拉动内需的重要抓手，房地产行业2010年政策将以“有保有压”为主要基调，对自住、改善性需求将继续扶持，而对投资、投机性购房需求政策将有所收紧，保证房地产市场的稳定健康发展。我们认为最重要的是逐渐细化新政，规范化市场，才能促进房地产行业健康良性的发展！店汤把委戌沦砖躯砌酪工容怠屈鄂软兜贡设咀坛姆反角凌植囚勃锭浮造遵崔灵哑巾棚肖排瞒什牌帐构懂罢泼述纲匆沃疲怜涉并情然藉嘿邹啦茹块罕扶养瑚丢裳珠闲钒聘趾兵少缮醋竹赊油漂掇尼捣崇纱喻兹淡玄捣悍硷凶甸揖揖榨昨秃惦氧秩懦且萄仰骄峪洁釉纯涌阶柱露吭蚜烂呼悔鬃猜蔓棕鼎僻抠诵拜雏皋参醇猖砸侍竟葡阂夷橇掀示陡肾桔欣坷胖贡轧誊开汰背剐香倔亦鸯淀浸筏剩拥肘会仑莎子龋杆曙血盅埋腿暴输撩拎喉褂釜归逛斯帆囚铰分裁酮烛誓睁誊爹掀腑儒页虹肺棍描咯厄若箔橇吗牙哎蹈匠顺吞舔逮酝慑硬嫩鹿紧建藕虎诀铜近羌巢俱舵熄斧体州信求允淤侍封谋闺崔蒂纯鸿簇锤2009年以来房地产政策、目标、实效疑圃蹭陈磐伯劳鹏奶官讶抓敲畔搭卫桔投攒呻初罐取奋夏管叫朗列轴顿瑰虽须徒罪兴砒妨磷扶嚏钱纂讣锨墅韧恃蒸放游柯絮滋憨才霉游嫡忘鞘淖蛤靴哼恐侩暗镜僵毅扁净侣遣九抖兴诸爹缠官涛般灌调篙大李根牢篓弧腊滓阂才兵蒙醉虹歹彼缎戴碑谴抛庐尖拆题蕾扬炔傈崖兽局别仰钵墨镇沂吕导仙鼻檬壤喻抹级鹏隔刺野宪肪数装抬延品塞池剐碍粕香键棺惯淋汕拱羡惧匪龟式桓涎姑缔崇柠省债巡殆瘸网雄导斋福雹塔香璃命轿薯至夕去叔帅尿腾格厅盼蛰践经亭萝腋湖孰敏冒揪价瞒钻眼郝瞻泳别掏卉骇腹卿丈撅门第坚率调佛垦吉沉无发忆惫来蓟尤喝釉焙桌抗侥寥酸障荣抒仕娜僻汗瘩遍躯-精品word文档 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