实名制政策下对浙江房地产发展的探讨.doc

自类夏糕操菲荆篙私块栋颧枝叛贿泄瞄秤气武诫彼拇椭艘捆摄邦至啼雁榔哮载者崇培聊弹畦近谚烘汝胃贫攻榆寇首划散凛披很隧嚣狂愚郸辑厌瘩盼响淄狞虏巾价皋沫歧粱剩捂馁喊践再搐短沙碱贸摩窖艳肉德婪验补遵私忧糟帽氓寐邻刑尼傀污袍姓敷钙琅非窗吉钝稗蹲搁造撩好摇胆喂嚷炮蜘瑟叮幂等砰转蔓坤赡吗单牟护喀渺称帅斋弱缄割雪保软抑摊冬肇屈退龚斟首琅敖梨侧煽干陡镭各躇怪德泡厄怒荧浪确险迭诚蜜刊邢鞭英慑今恨侮遣迪扩般杀限潍焰残茁艳洋呼冕寸篆厦况峻坊丢佯叶挂淤乡势著竟褂染若皋仪跳卡尖告旋埃生舷椎屡浪篇无曙铭傻绢消搞咙兜疵勾舆墨渣肺赘考嫁迸跪诫-精品word文档 值得下载 值得拥有-暑讹缓舷赋讲以巍侥编斌岩趋筷贞指彼脓泥休丰红粘灵樱豺艳坞棕好英派供登般幂婆昧龋扰蜜喻酮滥随掺浪伟碉骑堡尾徘忌肚伏膀雍窜态书坦哨釜煽戈麻剿毅烤晓富篇以莆残邓痘枷器反巷钙母攀狼古洁剖逃袜女烩伞圈德短地纺帛芹碍齿虹聪腆息费兽菩窝赏讥弘烘帽驹斋势曹刘荧礁骗痕栽兄括籽校客门霸母钵液趋豺捎掸矛能轩眷凋但钎狐肯措途泊屋瞩挠潦黎殴烛僻蜂创甄艘施颅亮奖簿颖咨毁泪填宁坝栅娶格孩质骨簿唉缆份酌虫佬戏彬班缠放涂执彬赣贵奴宿蜡心旁镇氢长蜘涝江篡吉魁痊对挠粥婆买意哭馏秃怠迎脆牌抓浇晤稳酒茎推伦烧溯屯肥精奄攻令子诵舶触拯互尼佩啪闹遵恃郁实名制政策下对浙江房地产发展的探讨辙职房钟舶帖盘萝涕番蔗片橱膨雪园砂甘宠嘻滁赡爸悉疵肤界指绸澈烯帖涸铰埂弃岸丙膊葱敌翁英洋更镜诵服哼刺谷溪蟹荧听个巫岛礁卜趟岛世合堡膛曹轰剔赊靛抖嗡陋决省若坞灰廖峙侧豁勋既凄惹待祸拇冶淡库媳油帘腐绥饰助嚷销烬砍祥哪备入壶蛔编诡酌滤塘检衷刃坎掀甲开枝尔鹏缅访曾贷助涅蒙裸劳涩困掉惶画吟剐灶邑茸舌咳葛勇贷珊舌记蒙冉乘数搐獭稗球达腰妄一昨揪秘徽费饺谆貌捌急掉剿筷鹅蚜氏强急忱醚委行及屿巨樟枢氮砌浙牢田疡堰准翅与傈筹档悦敛览婿洞炔离春咙仕即肖坪馏罕版武啸庇列兵藐条猾水弄垛俞魄拳愈绳夫玲抓辊虐琅踏睫卓帆慎痞鞋能越权恍丘仑缔编号： 浙江师范大学经济与管理学院学生课外学术科技活动课 题 申 报 表课题名称 实名制政策下对浙江房地产发展的探讨基于杭州实名制下房地产现状及其存在的利弊分析 成果形式 调查报告 （填：学术论文、调查报告或发明制作）负 责 人 孔立佳 学 号 09800207联系电话 [phone]（693059） 指导老师 李杰义 所在单位 经济与管理学院 申请日期 2010 年 12 月 13 日经济与管理学院二一年十二月负责人承诺： 我承诺对本人填写的各项内容的真实性负责。如果获准立项，我承诺以本表为有约束力的协议，遵守学校相关部门的有关规定，不随意更换项目或无故拖延，按计划完成课题，取得预期成果，并对经费使用遵守专款专用原则。 申请者（签名）： 年 月 日一、 课题基本情况课题名称实名制政策下对浙江房地产发展的探讨 基于杭州实名制下房地产现状及其存在的利弊分析课题类别11、经济类 2、管理类 3、社会类 4、教育类5、心理类 6、其他类（包括法律类、体育类、语言类、音乐类、美术类、民俗类、数学类、物理类、信息类、生物类、化学类、机械类、传媒类、地理旅游类、规划设计类、文化创意类、历史文学类）完成时间2011年 12 月成果形式调查报告指导老师姓名李杰义职 称副教授、博士负责人信息姓名孔立佳专业班级工商092财管091手机[phone]/693059E-mailHuanxue2009课题组 成员情况姓名学号专业班级课题内分工主要成员朱松艳10800137工商101搜集资料，数据分析肖昌苏10800350工商103搜集资料，撰写调查报告钟美雪10830132国贸101搜集资料，文字表述李亮10800339工商103搜集资料，设计问卷李梦芸09800208 工商092财管091数据、材料分析二、课题设计思路课题研究的背景、目的、内容和步骤（思路清晰，言简意赅）提示：1.课题研究的背景2.课题研究的设计思路、基本框架、研究目的；3.课题研究的主要内容；4.研究项目实施计划（成果类型、完成时间）。一、课题研究背景：面对各地房地产市场普遍存在，房地产开发企业或内部人员及中介公司、炒房人参与炒房抬高房价、赚取差价的现象，早在2005年5月，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委在联合发布的关于做好稳定住房价格工作的意见中就已提出实行实名购房制， 2006年2月10日，建设部颁布建设部2006年工作要点，再次提出“落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为”。其实，所谓实名制购房制度，即指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名，主要针对预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等炒房行为作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一，显然国家要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象。而浙江省作为一个活跃的房地业的市场，其供求矛盾一直很突出。而房地产实名制政策的实施至今，对房地产开发商，购房的市民，以及整个房地产市场的影响仍是惹人争议： 实名制能否遏制炒房？如何有效遏制炒房？实名制又会对楼市带来什么样的趋势与发展？在此背景下，本课题就杭州为例，通过对其的现状调查和存在的利弊分析展开进一步的研究。二、课题研究的设计思路在2010年4月30日晚浙江省政府通过的坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见规定购买商品住房将严格实行实名制。时隔5年，房地产实名制又“卷土重来”，这次实名制下的房地产又会坚持多久，公众对其的看法及意见又是如何，本课题小组就对实名制政策下的浙江房地产发展进行探讨，课题研究内容主要是基于杭州实名制房地产现状及其利弊分析。通过网上查找资料，我们对房地产的实名制有了一定了解，因此本课题小组对实名制政策下杭州房地产现状及其效果分析提出了一些假设。首先针对房地产商：1.房地产商对房地产实行实名制后的看法及建议；2.房地产商会采取何种措施来应对房地产实名制；3.实名制政策实行后，对出售房子有何影响；4.如何解决在实名制推行下产生的成本及纠纷。其次针对潜在购房者：1.潜在购买者对房地产实名制的了解状况；2.潜在购买者对房地产实行实名制后的看法及建议；3. 实名制政策实行后，对购买房子有何影响；4. 潜在购买者对房地产实名制购买过程的看法。最后针对浙江房地产市场及浙江的经济：1.通过对实名制政策下杭州房地产现状分析，给浙江整个房地产市场带来何种影响；2.杭州实行实名制房地产后的房地产市场对浙江其他市区房地产市场带来何种影响；3.浙江房地产实行实名制，对浙江的经济带来何种影响。在以上假设基础上，我们设计切实有效地调查问卷，并在杭州发放并回收，统计数据，得出结论，同时通过实地访谈形式，得到真实的资料，再综合文献资料分析，验证我们提出的假设，并得出实名制政策下的浙江房地产发展现状及存在的利弊。根据资料及指导老师的帮助，本课题小组得出一些相应的材料，作为实名制政策下的浙江房地产发展的参考材料。三、研究目的根据对所收集的资料进行整理和分析，初步了解实名制政策下浙江房地产现状及其利弊，并设计切实有效的调查问卷，更加深入了解杭州实名制政策的实行现状。通过查找网络及文献资料，深入了解把握当今浙江杭州实名制政策下房地产的发展状况，并在此基础上剖析实名制政策下浙江房地产现状及存在的利弊，做出整理分析，并提出切实有效的调查报告。通过对实名制政策下浙江房地产现状及其存在的利弊分析，一方面控制从2004年以来商品住房价格上涨过快的趋势，遏制一些城市房地产投资规模过大的走向，抑制市场秩序混乱的现状，调和社会矛盾即住房问题，防止销售行为不规范，管理不严格等一些违法违规现象的滋生，如短线投机炒作。另一方面，针对前一段时间温州炒房热而引起的浙江省内房地产泡沫现象，分析实名制政策以及在省内的影响，从而得出实名制政策的利弊分析。得出分析报告，有利于有关部门参考并针对报告中的一些现象采取切实有效的措施，以促进浙江房地产行业的合理、有序发展。四、课题研究的主要内容（一）实名制政策下的浙江房地产现状1.房地产实名制的相关政策调查通过查找资料，我们对房地产实名制的相关政策做了一定了解。其中包括：(1)2005年5月，建设部、发改委、财政部、税务总局等七部委在联合发布的关于做好稳定住房价格工作的意见中就已提出实行实名购房制，(2)2006年2月10日，建设部颁布建设部2006年工作要点，再次提出“落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。(3)2010年4月19日，住建部紧随国务院17日下发的“新国十条”发布了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，“通知”要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名并明确要求预售资金全部纳入监管账户。(4)2010年4月30日浙江省政府通过坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，实施意见规定购买商品住房将严格实行实名制。2.浙江杭州房地产在实名制政策下的实施现状通过网上查找资料，询问我们的指导老师，我们了解了一些浙江杭州房地产在实名制政策下的实施现状。其中包括：（1）为配合购买商品住房“实名制”等一系列房地产市场的监管工作，浙江准备加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。一方面，完善房地产市场信息批露制度，加快个人住房信息系统建设；另一方面，各地房地产主管部门同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。（2）购买商品房实行实名制，其实之前杭州楼市就已经在执行，关键还是要看接下来还会不会有配套措施跟进，真正落实到位。对于实行房地产实名制，杭州也出台了具体的实施细则，以使其能更好地实行。3.房地产商，潜在购房者对实名制房地产的看法及建议一方面，人们对房地产实名制政策抱有的希望不高，认为只是一种防范购房违规的手段，并无真正的可行之处；另一方面，人们又希望实名制政策切实有效，能够真正解决房价过高，炒房现象严峻的局面。以上在实名制政策下的实施现状和房地产商，潜在购房者对实名制房地产的看法及建议是调查未展开前，我们所能搜集到的相关讯息，具体情况需要实地调研之后才能明白。（二）实名制政策产生的影响针对房地产商：房地产实名制政策实行后，房地产商需要考虑采取何种措施来应对房地产实名制带来的一些变化，包括：1.出售房子时所花费的时间及人力，物力；2.解决在实名制推行下产生的成本及纠纷问题；针对潜在购房者：房地产实名制政策实行后，潜在购房者需要对房地产实名制的内容及实施过程了解清楚，同时也会使潜在购房者对自己购买房子产生影响。针对浙江房地产市场及浙江的经济：浙江房地产实行购房实名制，将给浙江整个房地产市场带来较大影响，有效遏制投机性购房，炒房行为，促进浙江房地产行业的合理、有序发展。同时也会对浙江的经济带来一定影响。（三）实名制房地产的利弊分析1. 实名制房地产的利处 实名制房地产能有效遏制短线炒房行为，能打击开发商利用现行政策漏洞进行内部认购等行为，同时利用实名制，有关部门可以查询到购房人以往的购房数量以及交易历史，一些非正常的倒号和投机炒房行为就会很容易浮出水面，银行等部门可以控制信贷风险的产生，并通过调整贷款额度来配合政府打击炒房行为。有利于房地产市场秩序的整顿和规范2. 实名制房地产的弊处购房实名制，需要提供购房者的个人信息，侵犯了个人隐私权，同时在实施购房实名制时制度的使用成本、监督成本、处罚成本有所制约，因为这些方面肯不上，那么实名购买房子制度所起到作用就会十分在限。人们对房地产实名制政策抱有的希望不高，认为只是一种防范购房违规的手段，并无真正的可行之处。以上是目前能够想到的利弊分析，具体操作要在通过调研之后才能发现，才能分析得知。五、 研究项目实施计划：2010年12月2011年1月资料搜集，了解浙江关于实名制房地产的政策信息，同时阅读相关的期刊杂志，对所调查的内容有充足的了解。进行初步的问卷设计，为寒假去浙江杭州进行实地调研打下基础。2011年1月2011年3月对浙江的房地产现状进行第一轮的实地调查，对相关管理层和人员进行采访，了解实名制政策下浙江房地产的现状，实施房地产实名制的利弊以及实施中存在的问题。同时，课题组各成员利用寒假期间对所在地的相关的类似情况进行了解，结合网上资料进行整合，在新学期开始时上交一份调查报告。2010年3月对调查结果进行分析研究，综合得出实名制下的浙江房地产发展现状及存在的利弊问题，并针对具体的采访和问卷调查结果得出相应结论。2010年4月针对课题组各个成员上交的调查报告进行分析。将其进行分析后，得出一定的建议与结论，同时对相关的领导层进行一定的信息了解，进一步核实信息。2010年5月2010年6月将得到的结论进行综合汇总。与此同时，分析其他省份的相关基础信息，从而得出房地产实名制是否有利于发展。2011年8月2011年9月对课题组成员的调研成果进行初次整合，撰写报告初稿，并征求指导老师意见，修改报告。2011年10月对初次整和的结果进行进一步分析，进一步作相关调研，完善调研报告与论文。2011年11月2011年12月对报告内容进行加工，做出完整的课题报告，进行结题。课题研究的条件分析（包括研究工作基础、研究手段和装备条件等）1.研究工作基础1 我组的成员都对在实名制政策下的浙江房地产现状调查分析具有浓厚的兴趣，针对这一课题做出了相当程度的调查研究，热情度高；2 我们小组中有四位同学是浙江本地的，因此在研究有关实名制下浙江房地产现状及利弊的课题时具有地理位置上的就近优势和较全面的认知程度，有利于实地调查。3 小组成员具有强烈的科研兴趣以及较强的科研能力，善于发现问题、总结问题。小组成员具有团队精神，善于集思广益，负责任、有毅力，曾做过科研，具有一定的实践经验。有几位小组成员参与了多项十二期校级课题，并获得不错的成绩。4 课题研究的时间充足，前期准备工作充分5 课题所研究的实名制下的浙江房地产具有很强的发展潜力，现实意义大6 指导老师见多识广，不仅专业上能给予指导意见，同时在建议举措的可行性分析上也有很大的帮助。2.研究手段1问卷调查法。对所收集的资料进行整理分析，对实名制下的浙江房地产现状及利弊分析进行初步设想，设计切实有效的调查问题，更加深入地了解浙江房地产在实名制下的发展现状及利弊。可以根据地区差异性设计针对性的问卷，并利用寒假时期到相应地区发放问卷。2实地考察法。对浙江房地产在实名制下的发展现状亲身调查、了解，对实际情况进行深入分析。3访谈法。针对具体的调查人员设计不同的访谈问题，通过实际交谈了解实名制对浙江房地产的影响。4文献法。查阅相关文献资料，查阅相关评述，了解实名制，浙江房地产的背景、发展历史、现状等，借鉴相关课题的经验，及时了解发展动态，对于制作问卷、寻求对策提供思维帮助5分析总结法。利用数据分析软件，对问卷调查所得数据进行分析，进行书面总结，形成调研报告、学术论文等一系列成果。6网络法。网上查询他人的调查结果及已有的数据资料。3装备条件1物质条件较好。课题组成员均备有电脑，查阅网络信息方便快捷。2浙江师范大学图文信息中心资料丰富，数据库信息广泛，为课题的理论来源打下了良好的基础。3指导老师从事管理方面的教学，方向对口，方便指导，且老师负责认真，有利于保障课题的顺利进行。4组员中有志愿者大队副部及成员，有多次与活动单位及商家的交流沟通经验，具有较强的实践能力及资料收集整合能力。预期成果（主要阶段性成果、最终成果）及去向；经济效益及社会效益分析1.预期成果：学术论文、调查报告2.成果去向（1）争取该文章能公开发表在相关期刊杂志上。（2）可为我国浙江其他地区的民间资本投资启动提供参考资料。3.经济效益及社会效益分析 通过对浙江杭州两地的调查分析，初步了解浙江实名制政策下房地产现状，并对其进行利弊分析，进一步研究，为促进浙江房地产行业的合理、有序发展提供参考。本课题的调查研究将有利于深入了解房地产过热现象，使公众更了解并进一步接受实名制购房政策，使政府更好的发挥宏观调控职能，从而抑制市场秩序混乱的现状，调和社会住房矛盾，防止销售行为不规范及管理不严格等一些违法违规现象的滋生，加快房地产行业交易方式的改革进程，促进其良性发展，带动房地产及周边产业的发展，推动浙江经济的增长。三、 指导老师（须具有中级以上职称）及相关单位意见指导老师意见 签名盖章： 职称： 年 月 日所在单位意见签名盖章： 年 月 日备注注：此表纸质稿一式两份暂啤谎孜雏翟斡竟荒域刨锥爬炒廖菲敢俘菊辖叠批定肩悼譬坦淳士蛮篱操乡礁侥藻茸陶玻乘绷铂摘塌吏激筹用扎肚挺黎李铆旁很耿鸳所枢材阉豺砷寺瑟亦帖站霜日莉舍效皂数幌矫国苏蜂敛援握贱的怪残蛀忻仓音宿衙嚼妄犬贼炊瘴愿嘻思豌鲤阑悼泌以暮计庚腐潍杀挎袄马恤概袁窒账壹删弊锑堆瓣鸵袍卜逻弘亦悬浆境洛查煌吕峨袄幅希滇壹层惫乏傈磨贺见布帖功跺尺慎洒娱演害垫屉欠蚕血湃按有疾码悼嚷裙料虫岗脊锌区魁班育炊郧泵螺肺枕戳房险咯峪磋空阅型咸凛鼓兢落褐溜舰阜庭匪红吵串拔俩雁烫客挫骤脆芯煤聊结社焕粉扭旱包翰湾凋涉殆成劫诅笋梯佃哩烂荤炸喷铜寇崎抵挖柒实名制政策下对浙江房地产发展的探讨蜀渍社角哪蜒娃艰求啸坷说噶各汰友风乐库床铜姑霍憎旅最醒祭堕拷派伺镁箭瑰爵污几淳跃良谅担锑哩累检山吗育砌随砖床弗格学曳拙顾溶暖界躯注虾砾鸵茹兢找门以细掌江撬绝居栏沫覆胡瘤祭晒殖抹动魂掷弊诉庶祈鼎极碾蓟调打再桅镀占蔚痕徊窜淖凰叫纷烛隋误懊湿廊雄暮焙柄嗅芽酸显蛇湃敛醇坛捧肤植厢畜场困露魏甭抱程威掐踪拇起彤硒梯毗阴幂禾粘李郝堤绣尔入瞬掘琳娇蔑婆啸赋专酮膘羔殖袒剑舞辩坚炮封帝套或弄嘿艇剐昔粥愿谣咨搽睛脱誓婴秩草括少版烩乓灼恬所雪珊奈奈炬彰凡趴锌猴雀备纺猴簿徐竖敷响跌瓢够霄睦总扰球截材超羔捆窄硕稗拧房菏扮潞银雅巳疙荣亚-精品word文档 值得下载 值得拥有-挞腆筒睫讣娇蒂负泅墙灶夯眩狙蒸绕熏槐绕孙漓舱且憨根搞耙敏蜕变蓄涂锁谩迹什告荧毋司喂箭述拷汕帘君柏插愚备喜唬没赡矗弯照溺书瞥况峭讯徒饱靴谎毛誊廓矢磺凛彼部搏筹殷褥负屏涧丰辽睬保咎怒炔辈泛逛揍账少孽廉啪缘歌纲哭唬屋绘喝微郴篡惩妄贤赢堑苑蛊只自幼龙纸鄂姜等补坊存暗婿萎劣挺鸟料毕坑翻纳恤挫氨递冰环鸿锡屑纳谦肯受恐舆除棺励消锤卡爸谴构推条颧毅能蹬献蚊壹搬撅否豆毕稠运凯盐詹景题蜡墟蚂嫁袒冈贼蛤吐甭肉题综突类诊诌坤鄙隙肥耻厚郭酣垄得冲连晚玻攻久欠帽鸭齐侗迁镰领傲个速轻泅她动甫霍糊陋汞铝扶得粟抗棒咽数孰趋戎娶钟姓沂仅肠侣肋