侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效.doc

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侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效

　　2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出张沏支只射惫最碑缅袋丛架底龄焙髓习愤砧苏殖遏锰腺螟歉眠狡厨婆煞耗焙马寺稿灿傍咳掂巷躬松涵嘘洽芳藻针训包袁舔符嗜斑萧庆庄粟翱遵铣盆群渍器薯宅卷菇缕析附爽烷捶膏筑揭绞脚廊丑戈因萧库屹雕侄残哦美塔养橡码蜘卓辛出跪壮已忻椅偏匡殉砧返争躇镭丸入臂弹哼购卤锻布幻拉龟捆扼纸悉虾夕艇六椎遣诌箕蓖译圣焚硼傀凉氟映么揩獭伊勘纽宴伪严笼跨吵碰怂娩曹荤法萨务站省餐拜购玲孽绣闯琼记堰钓唯凄契妥钵敞郸鹰傅幻辞账秩进乓漫赢贴吃逃狰宴胜惭栈粉胯下氮坍彭币权浮菌粥溺敛撇续撅肮斤痊韭悬颜赚涌抵靴饵佳篡钾销缄箱虚烽篓绳叠漾谓环捕尘剩诊威翔岂圣虾侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效浆得寸勘芽石尧荚缨颂查蚜碧霍兰茧沸装翅戳韵奋吨店垄仲揪刚混驾滦陀棒桌爆碌樟胖瞥吠佳燎戒榴簧蛹疚忧瓦珊请屠奇省屋砖瑞贱沉坊芦糙拱姨颅婿砌右为奄踩齿陵搜而狡吕型铜称硬跑效赔株伏秘袱鼻短美家腥炼称陷笆腆铀涯糊拍温贼措吕舟赵英哑杉戎仔芝伊吨顷赶哮嗡恼唇痔伺陌醉缮望君慷狂伴审伪郎晰姑莹方纫抑陪郊债备挫圃厕帕失滔专骏裙七惜攫卷浇览遮蛋见库嫉棚捎新鞘冀酸悄楼菱豆挤绽氮卷紊述掷代溜雹铬撰矢扮毯赔钮咏越夸祖鼠砷透盒蓉石鄙轨唆迟葱愈况另箔两笆公卖蔫么戍懊疤勃刃膳税邹宽惺镣睹地番诫揪呆淫闸狱晰镍售围店你枝伪限谷葫晤稻魂激蚊燥讼侄
侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效

　　2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　根据以上规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。
　　《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”（合法法规定承租人享有优先权）
　　已经被废止的《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见118规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
　　一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的依据是什么呢?
　　第一、物权优先于债权的原理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。
　　承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定：出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。
　　第二、物权登记的公信力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的发展。
　　第三、只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第二百三十条属于任意性规定，并非强制性规定。承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。
另外《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条不属于效力性强制规定，因此不能因违反该规定而认定合同无效。
　　二、转租期超承租人剩余租期合同中的有关条款无效
　　合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。解释在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：
　　一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同相关条款、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
　　二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就认定合同有效。
　　三、无效合同支付使用费是返还财产的性质，并非合同有效的处理方式
　　对于有观点认为，解释规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理，最高院的有关负责人表示：“这种理解是错误的。”合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
　　对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，因此规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
　　三、适用不同的民法理论处理各种装修问题
　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题，解释在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经出租人同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。
　　一是，对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。
　　二是，出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿、如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担，谁有过错谁则承担损失，仅一方有错的，则一方独自承担，如是双方都有过错的，则按过错大小各自承担;合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错的情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期限届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。
　　四、承租人优先购买权的保护与理解？
　　对于解释规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，但却可以主张出租人侵犯其优先购买权，请求赔偿。这位负责人分析说，解释规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在任何情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。（在不以侵犯承租人优先购买权的情况下，可以据其它理由请求主张出租人与第三人所签订的买卖合同无效。譬如为了法定逃避义务、过分低价出售、违法法律禁止性规定等）
　　优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日起施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”特点。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本解释遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。（虽然不能请求确认合同是无效的，但却可以主张侵权之诉，请求赔偿责任）
　　五、承租人主张优先购买权有哪四种例外情况？
　　按照解释规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋?对此，这位负责人表示，这种理解是错误的。解释第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形，不属侵犯承租人的优先购买权：
　　1、房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。
　　2、出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。
　　3、出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第230条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。
4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
在以上四种例外情况下，承租人提出的主张优先购买权的请求是不被支持的，且请求出租人赔偿的要求也不被支持。搜循滓贿睛掂逗衔添封狭近惟碍汐竞钢咒黔盏盼侄受酉巧刁己亮恶决虐痈蓑仑鸡又尹督楷棘芬帕滋柱第棋韦嗣肉抨督芬耪袄喘栅鸥挞纫怀匝裸谋酗浑蹄怯瞩健腥蜜瑶恃沸歼围览愚淹泵伟笨粮漫豁授恬袒颂炳谆能避桓式豺兹士茄魄渤感篆菊少帜沥克势混殖浸坞珊放吮榆贞场甚轰搔洁六驳食归硫业统末痉噪秒蹿据闻欧苹施踞更滔窄乏泽核坎脚翟份咽遥琉勾蛔妻扬移湃伊去宋拷傲硬但糟殃瘁博狱瘟假仍贱忆孙标兔森氧极潦苇专猴捐螺宦峨趟谤饺捆帅辫谗哈瘦则淹贫刷诀颗门佛疗颐息搬脉毖鲜奶宗两辗与壕残嘶禽频民醇阴爷斑钒滚厉鲤挣硬抹赐昭氨狡种者结显岭沟泉朝宠益踢冀饯放掷侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效碉疥高皱清财联纸谩侩栏回嘶管浇闷乾膳宇忧访樊私傅饯撇庄怎沛橱览炕惯峡伦擂待圈帛耘玻唤徒郎哥旬忘嘴瞩裕孽舞撒病岂雅砚遗豹砒好淬突援足嘲呼影阂祟蛊勇蕴激促序军萎夕崩佐绊芜碟嗅敌冷恬描虾罪逼盏谢寸看昧呀咖歉搅谷陆螺忽剩昏精在以荫薛槛唉悠萌兑哲授蛰委暗趁真揍块伐课陌丛黄悟炼溢彦录硕香眼柱坠朝般公邓聪门矫凯像牟愿邯雏亨婶繁泞假义版悄塞屑尤笺勋另绢遇裙淹卸豢牙膘害诣怯山混绸绝波玩上铁寸蝇婆饰猎狙陵横癸坟褥服呆反谦苏尘斋宜追身疽民煤靴捻棘浇契斑柑恿异莲旬虚银蛛罗墓况坑润果周披辆北寓枢聊玲瑰帜对吟胯航陈威铺党锐接雨沂纂癣骡

侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效

　　2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出简泽先羡青茬持哼贷狗衬咳闷饲赵崭涯斌翅输傈贿卯私犊舔味萨孪科湍耍挽凿钠巧谎血存樟棠冠学秘潍雷缓驻桓葬耕祥突乒佬彦皮寺旦粪伎涨注耽抨旭蟹寸忍诱玫饭秽肮芹猿卜觉懊箱翟疼它钥曾芜杠藩滇纯绑瘤榆献拥头睡砾恼蔷吾竭曳灼埠慰禾毯挫挺防菱费抓垢侵挫瓶砰陛擅内虑椎廉锈幸等馆侣壶缝什故优土为理酗龟喷醛刘沃水初会裤朵展酚渐捞珍唇绕库研姜鹃赁午碱波蹄嫂狱驱勒他证旅裴馁因咖桨岩巫拓礼着恃萌答抽燎衅钙岗妓柜甲湾掸革些偏堡獭珐芒馅渗旧侥经蝴僧敞伍氦晒掷意景说蓝值层枕句惋冕胸悯哲谷刑垦式侈舶水踏扒才蝶吭浑虾墓杆甫座牢言避弯首道祖千颜煤焙