房地产开发全过程流程图.doc

房地产开发全过程流程图项目开发整体操作流程（一）投资决策开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物业部总经理通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域招投标文件的限制投资决策可行性研究报告概念设计方案财务分析、资金筹措方案成本测算深入市场调研、项目定位分析等项目初步判断项目建议书初步市场调研提供竞争楼盘及周边配套分析等意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向项目技术指标分析意向地块的获取项目开发整体操作流程（二）规划设计开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理意向地块的获取签署土地出让合同项目开发建议书建设用地规划许可证项目责任书、项目考核指标的编制土地勘测单位招投标营销推广策划首期土地款的支付成本预算设计单位招投标参加方案讨论，意见反馈总体规划设计方案规划局审核报批日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询初步设计阶段建委召开初步设计评审会取得扩初批文成立招评标小组报建施工图设计阶段环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过施工图会审监理单位、总包单位招投标施工图充备项目开发整体操作流程（三）建设实施开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理施工图充备监理单位、总包单位招投标取得土地证支付完全部土地款建筑工程规划许可证质监、安监站报监建筑工程施工许可证建设施工开始确定推广销售策略办理抵押贷款营造销售环境分包单位招投标项目开发整体操作流程（四）竣工交付开发部拓展部市场策划部设计管理部成本管理部财条部销售部工程部运营部物定渐总经理营造销售环境完成物业招标销售许可证完成物业管理方案正式开盘办理撤抵押等工作配套工程规划及投招标推广及销售活动市政管线工程规划许可证工程完工总结建设工程竣工规划验收工程结算接管物业竣工资料交付使用许可证办理竣工验收备案房屋户权证办理入住手续设计单位作总体规划方案设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案规划单位及其他管理部门出具审批意见政府规划部门审核颁布发批文调整完善总体规划方案再报批政府规划管理部门指示设计单位按政府部门及建设单位意见进行调整设计单位出竞标方案经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核编制项目规划设计任务委托书评审方案及选定设计单位组织设计单位招标项目投资及规划建议总体规划设计方案审核工作流程建设单位向规划管理部门申请建设用地规划许可证管理部门核发建设用地规划许可证建设单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请建设用地批准书规划设计方案批准规划管理部门审核建设项目规划设计方案设计院进行项目规划设计方案修改规划设计方案住宅、环保、消防、卫生、绿化、交通等管理部门审核意见建设单位向规划局送审建设规划设计方案建设单位选址意见书管理过程 申领建设用地规划许可证及建设用地批准书工作流程初步设计方案审核意见政府管理部门出具审批意见组织初步设计方案专家审批会组织审查初步设计方案图纸递交勘察报告于设计院组织勘察单位招标评审会规划管理部门核发总体规划方案批文建设单位征询有关政府管理部门对规划方案意见勘察单位出具勘察报告设计院按报告作设计图设计院按报告作设计图设计院按意见调整初步设计评定最佳初步设计方案，满足政府及建设单位要求勘察及初步设计工作流程景观设计单位根据意见完善施工图接受景观设计施工图及招标评估景观施工图纸设计预算及发出修改指示景观设计单位作深化景化设计景观设计单位出具设计方案委托景观设计作深化设计会审选定最佳景观设计方案深化方案评审会结合规划、设计、营销、预算等观点考虑方案组织园林景观单位竞标景观设计单位进行施工图设计及修改园林景观规划工作流程否是提交环境影响评价报告书专家评审意见编制环境影响评价报告书提出环境保护建议和针对性措施及结论建设项目环境影响调查分析环 境 现 状 调 整地 块 状 态 调 查环境影响预测确定各单项环境影响评价的工作等级标准筛选重点环境评价项目委托有资质的环境影响评价单位建设单位提出已批准的建设项目规划方案国家、地方有关法规、环境影响评价报告书工作流程设计院进行施工图设计建设单位申请建设工程规划许可证规划管理部门核发建设工程规划许可证规划管理部门核定规划设计方案住宅、环保、消防、卫生等部门意见设计院进行方案规划设计建设单位送审设计方案规划管理部门核定设计范围,提出规划设计要求建设用地规划管理过程建设单位申请核定设计范围和规划设计要求建设单位向市测绘院晒印地形图在原有基地上且不改变土地使用性质的建设工程项目需改变土地使用性质或征用划拨土地或属土地使用权出让的建设工程项目情况一 情况二申领建设工程规划许可证工作流程评 标进 行 招 标招 标 准 备审核合同签证中标通知书招标办监督见证评标投标单位递交标书核准招标补充文件投标单位领取标书审核招标文件招标办审核招标项目登记表签定承包合同决标及签发中标通知书评估及询标开标确认有效标报价接收标书文件资料编制招标补充及修正文件组织现场踏勘及答疑会发招标文件通知书投标单位资质预审编制招标文件招标登记成立评标决策小组建设单位成立招标小组建设工程项目招标一般流程建设单位申请建设工程施工许可证施工图纸审查通过证书质量安全监督申报表监理中标通知书及监理合同登记施工中标通知书及施工合同签订及登记建设单位项目施工招标管理过程建设工程管理部门核发建设工程施工许可证申办建设工程施工许可证工作流程征求有关专业管线管理部门意见向城市测绘部门晒印综合管线图建设单位向市政管线和交通部门申请管线施工和掘路许可手续规划管理部门核发市政管线建设工程规划许可证建设单位申请市政管线建设工程规划许可证规划管理部门审定市政管线工程设计方案建设单位委托设计单位进行管线工程设计及送审方案规划管理部门核定市政管线规划设计要求建设单位申请市政管线工程规划设计要求按意见修改申办市政管线工程规划许可证工作流程若建设工程涉及道路规划红线建设单位申请道路规划红线界桩城市规划管理部门订立道路红线施工单位现场放样建设单位申请复验灰线按意见修改城市规划管理部门复验灰线建设工程竣工建设单位申请建设工程竣工规划验收按意见修改若违法按违法建设查处城市规划管理部门进行规划验收城市规划管理部门核发竣工规划验收合格证明建设单位向房地管理部门申请房屋产权登记申办建设工程竣工规划验收及房屋产权登记监督流程竣 工 前 期物业委员会成立，新物业公司全面接管协调小业主与建设和施工单位的连系交付钥匙，办理入住管理手续物业管理班子正式入驻接受移资料，协调维修整改时间安排安排检查整改要求，明确移交手续配合销售宣传推广工作从物业管理角度参与项目设计评审选定及委托物业管理公司建设单位邀请物业公司提出物业管理建议竣 工 移 交竣 期 服 务物业管理及移交工作流程项目工程依合同完工施工单位完工自检施工单位准备完工资料监理单位审核竣工申请资 料 不 齐 备检验不合格监理单位现场检验不合格进行整改建设单位正式验收建设单位申请（交付使用许可证）不合格限期整改政府管理部门审核申请核发交付使用许可证其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落