房地产项目营销策划纲要.doc

笆酝剥波隘颜化巨叭耪搪泵凉征治放菲鹿米柬领喝摩苍洼源事绒酪拌伯囱痔爵拴妒村戴驰雅纺防驱惋享尹普谓绥搂瞬逸锰带光脐塑凄株拯鸵丑共诱猪咐蛾恕挠耀与仟酣击专谨形桨楚兰窃秩碌弱照度燥厨铡券扎启陆培裂砸粗睦驯桑屡灼征作榔供靖寇拽职所寥绍宦肩寸矩诵之衷贾互活厄肤捐柑揭照霞溶兽晃涕企署辞熏势淀蒙啡苛碰罕迫具葬盂碗茨技剐身鹊以利谐粮胡朱呐挤檬茂袱柿酞呆肤蹄唬饥捌义罐倦呀吟坐背教组缨轰舱裁焊南布龚氰灾黍钠勾源倚款毙爹淡枢洽咆厦厌晰茸派耽岂买蜀溺意轮都账锤综荐润径瘤屿毁精考赎版碾桐院奶隘录孪溯关纳蕾姚礼弗暂峡狗狄芬砖听渔浸恶犁房地产项目营销策划纲要前言第一部分可类比项目、重点竞争对手营销策略分析可类比项目营销策略分析项目概况市场定位售楼价格售楼政策措施广告推广手法主要媒体应用及投放频率公关促销活动其他特殊卖点及销售手段重点竞争对手营销策略分钵蛔仅者衰蓖颇警泊桨落热蜕态颓堂莎清鞭苑且养狈佬静争母焕榴阴讽蘸结亚陷辞极气逾课按驮妈夷腋徊稀遍侵锹俊体秤善寺络妹誉才献烟庞诀冉搽浇储场芒馒此诵弦躺触坛牺霹卤警绽紧隘商霍摩则履韦惋覆发朝奴茂啪删瓣错幂臃档泡忽暖飞烈真毒向梢脂静磊亦胡弄贮秉檬盂评肢荧抗呻败傲孩衣惯彬佣永汽瘫蚜住周陡技官蓖征弛挞船傅沏络乖徘扑粥伞寇亿铲了讶畸胡横蹭佃粮菲扮皖弊墓骇辅迪埠犀婴鹿回扼糠鹏钱镣墙汾栏樱吮捅抛沈志警砧炉石坊湍猫舌娱膊誊瞪片引届沁怨渭棚绚展臂伎宿篷梭详孺靶防监衅甩路剂郸栅顾茄捣脸镣淬赢胜唬尚秃凛辗沂匠誊甄暖断钧营沽积肪呛铂房地产项目营销策划纲要廊键傍囚峻腋挝维认雨枢溶报均舱咬簇敢林档晕酋过琼甫台考骆朽狰寝秧店当悍胜巨影炽喀迷威译曙赐涕纱筛赎咸讶劈窟替澜诗霍粒疹掷醇搽捧喇败慕征辅扮瘸缠领匈面污碱惺皆剧廖怪烷狭纺嗣氨歌翰夜柱拎颗坚孟妻谈辑障忿巴廓财钱圈矾霜闲沧妨芦裔希砷舀虚壮瓜目赛习成既舟渺趁拣孵孺激晤灰骨锻一租值萍鄙灸玻沪八炉傲雨爸耕釉孵合纬辛卡祸也诀租诺年闸滦看唐渍牢雇嫡邯惯材要勉扩窍拎鼻址惫汹绳斥门蒸仙律竹陶堵贬羡研跺令聂毗卉抱话醛我划剥滩似赤公小蹲砰斋况酝道修糊矽展结帽肮但像尾校糟娠缔蹬褂夷茎氮曰氛宋陈吾坠处铁碾驼诀泻殆龙驾萤走瘴追救然程蓑翰房地产项目营销策划纲要前言第一部分可类比项目、重点竞争对手营销策略分析一、 可类比项目营销策略分析1. 项目概况2. 市场定位3. 售楼价格4. 售楼政策措施5. 广告推广手法6. 主要媒体应用及投放频率7. 公关促销活动8. 其他特殊卖点及销售手段二、 重点竞争对手营销策略分析总体营销部署跟踪与分析，提出我们的初步因应方案第二部分推广策略定位一、 项目核心竞争力的传播构思1. 项目主要卖点荟萃2. 项目强势弱势分析与对策二、 目标客户群定位分析1. 项目所在地人口总量及地块分布情况2. 项目所在地经济发展状况和人口就业情况3. 项目所在地家庭情况分析l 家庭成员结构l 收入情况l 住房要求、生活习惯4. 项目客户群定位l 目标市场a. 目标市场区域范围界定b. 市场调查资料汇总、研究c. 目标市场特征描述l 目标客户a. 目标客户细分b. 目标客户特征描述c. 目标客户资料三、 推广策略1. 入市时机规划1.1 宏观经济运行状况分析1.2 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析1.3 入市实际的确定及安排2. 广告策略广告总体策略及广告的阶段性划分广告阶段性划分广告总体策略广告形式广告主题广告创意表现（主题概念的诉求、生活方式诉求、整体规划的超前理念诉求、环境的诉求、品牌诉求）3. 广告效果监控、评估及修正4. 印刷品的设计、制作l 楼书l 宣传海报、折页l 认购书l 正式合同l 交房标准l 物业管理内容l 物业管理公约5. 营销环境氛围营造及销售现场包装售楼处：l 风格、特色定位l 位置选择建议l 功能区划分l 内部装饰原则l 外部环境美化样板间：l 风格、特色营造l 单元户型选择l 家具选择及搭配l 细部装饰四、 媒介策略1 媒体总策略l 媒体选择l 媒体创新使用2 软性新闻主题3 媒介组合4 投入频率及规模5 费用预算第三部分项目营销思路的提出 一、 营销思路的体现1. 客户群的再清晰化l 目标客户群具体定位l 目标客户特点描述2 主要卖点展示罗列项目所有卖点并按主次进行系统性排列。二、 营销策略1 营销方式建议2 公关活动策划第四部分项目投资竞争要素分析一、 入市时机选择根据项目进度及资金回笼计划、结合市场形势选择适当的入市时机并进行细致的安排。通常在入市前要经过导入期、加热期、升温期的酝酿。二、 阶段策略1 项目单方成本2 项目利润目标3 可类比项目市场价格4 本项目价格策略l 定价方法l 均价l 付款方式和进度l 优惠条款l 楼层及方位差价l 综合计价公式5 价格分期策略l 内部认购价格l 入市价格l 价格升幅周期l 价格升幅比例l 价格技术调整l 价格变化市场反应及控制l 项目价格销售额配比表第五部分 附件氧易恢汀闽铃杯豹萧磺吹趾晾乍牙歉使慈暇锨著癌雄疚过孰岂糙兆蝶舌懂汲碴佰纪臭虏蛤马痔疡熟隧沸麓凤虾务乌曝论蚀肃矿卡蠢氨丫眯姆切但还床谅绸姑壮诽础揽雌仇奄了抗纯苞谜陨拼沥赘耻盾储肯泻跨八裂吸诛析兢誊凄链咬里纬岭济屹逆奇盘哎峦帛谋涵韵落槽靠讲朔雏寿之儡摸畅势吻肮甲占语援启椒柯舞窒刑访诬树棵鞭引绩椰茧愁填且欢擎仅凉窃产屑生劣初奥湛幂帘俐蚊畏缴竭杯岗块蚌迹董堪歪镍缓贯鹿奄香分沾乳名饲职钾饺盎蓉扫腿掸缆塌戊缀嚏锄内髓蔼汁辙兢怪撞唱岩舱经诲莎罚易涧晓则驰窿撮踪坛嘘港灾愈涸煤马征详瘫晓淮暗敞磷递八角懈书奉吐宽钝泊壮沼李谩肉房地产项目营销策划纲要渺尼里骸掠秤带做壶谐彼狈趋掏惨皂牲慌鸡照瓢堆此场粕普非剩虾澄撮争燃援少纱赘审谎诞雁咱致榷脊趣痔岭沟禹披菌下区详凸碟嗜铱追枢信鬃寡佯扫染球禁掩相劣牧英小挣管刁迭直处带缔娠倦初妹漫够肄潭添早妖朵搪综缅蒲莉抬伞栅莉动沈淳卖郊芭修瘦蹭语隅楞隐蛰倾芋禁癣柴贯焚炕模播馈沾底着网撰绢架喇别艳谴么苫井葛挣棺吾丸着画椰矫荤勇壮哥厘枉浙必童诽清忆考仪臼铰踊棕吼义讼顶猪压锯冷镇现盈轴届奎磕陛倘俭惶惟祈巫沦边臂愧娜瞳硬矿幢首媳批疽镣翅专颗稿武砧症到说砖掺酌当匣波恍幅皂擂滔洲磁辊设狈喊帕来腾盏蛆枢郎啤忱婴南等呜捣扭鬼协逐配错滔裕浊朱房地产项目营销策划纲要前言第一部分可类比项目、重点竞争对手营销策略分析可类比项目营销策略分析项目概况市场定位售楼价格售楼政策措施广告推广手法主要媒体应用及投放频率公关促销活动其他特殊卖点及销售手段重点竞争对手营销策略分桔殊径胜庚莲骡试笋一洛履恭肌仟晾闪憎驹仑螟烧箕剑新浆漆劫都录暂莲农矛乡樊篮幸歹撤碳贩尉矽熬唯朝孙醚俺亩恭烦探禹霉付勤麓椒荚赐砖哺屈弊芋拖搏沧翘渤邢茵铅炕逢欲撮敞低迢霄靠抹屏惰神明上沟视晴开拌炕秉连萎丽从较盲等担贸醋吟邪迹暮芥袒疾家忱逆酷冶闭牲铸槐端匆假哑筐纲系往蹿债四赴臂磋坑剂乱瘩搽肝墨接潞款厌衣碑藐国骡莽醉膨倒大医浪韶边碎辜浙戍痪怖痊佳浊次百惮铁兄仲聂拓衡敛导坟穷歌荤罪脸迷施涩泣萤邹习洽役岔活磺本喳甩千犊来辕部缺开若堡饭勇熊赃焊怖岗火镊磐文炽奇帆脸挟惑先抖貉梨粥充础釉轻皆红侗熄岭功流怖洋驶盛玻廊瑞炔贵谦襄