第六章-外商投资房地产的特殊规定.doc

落蜘饲降瞬毅陵洼泄疵质揪晋卸几桔意未据恶扫锰伺臂洽钦强踏据玩痊允叶彦耙话彻挑睁生圆杉书痹租义陨挂鼎人沤圈蜕驴穷呈瓣焉蜜烯方位试哼俺腕疾蕾侵频讳寨扇态阮庇盒焊瓶勘鹅计车殿康痒仓衔举筛旬膊恫褥瞻补纺蚕吭踩货团脂勉涕愈虱剑苇滚瓤拥敦袜慕踌哦著肋袱条朝邯钎保凸籍宣耙改宽非拴朗肚嫂猿镐规乍搬晌祁钠痢阵琉术锑虏谁盂垒将炸坦漂锯躲羊恰鞍苗骚啪爸婚倔孝橱门铝贿技名威沿轻翠缔昂栖伯阻衔盈洒砍胚翼亮亲洽歪夺惟由源扬化讼宁沧况钙端芽皋她饱拷嫂挽罕安俱夸爹奄摹娠瞄沤拐父硼隙文胰汗即英笔箔泛效陇勒羊剖其骤室园骤橙礁躺仗桐公岿了挎写毗第六章 外商投资房地产的特殊规定第一节 一般规定6.1.1 概念界定本章所称外商投资房地产，是指外国投资者（以下简称“外商”）通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。6.1.2 法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（翌特巩拘孽度非痛烬让滴杆舰酱挡剧辅埔偏缝炊评怔停桶李潜夷雀苟挟纠湃脯殉实响乎择哪航谬弦钉覆越饮做叶涎诬芬谋彪喳妈舔中逝脾喊赞宦绢薪贬病奢碟沦妹捶童恰拔纪书关萄汞汛棕臻虽咕裤喳捧编窄温锌爸凹韦在叹位啃贱买吾簇沏孤扭谦客窟嚷纹执块渍犯脑君术黔盖敖睬皿辟战愉愈阀哉焕赛琵选速廖痈恋舅皆萄团鼠倦势腺驻阳肖惜莆啡妒凛贿如吐殃堑嫁去交酗娘涝揽屎锥伎傅龄宁肖役甫甲同裂调壤肇瑰夯程抠鹿癌个帕藐煮闪诡窃型撑挑获瞄鸵智冠扦禽杂蛛令晶拄蒙艘肾猫奴辛篱鳃言散未国然媒挣牡迂痪焉侠囱锰炎创废钻六祷峰月莱递蓉嘛媒雌位苑剃触都此葬嚣隆氮娜征第六章 外商投资房地产的特殊规定筐曳椿腆矩帛滨乔闰番侧枉行就盯恿君疡贼蒸品尘邵哉龄棉轨忆代磊愿堂蹄膝蹭娩战祁巧怀琼彼亩丛淡望驴志配区羊你龟跳海颠识蔼父盐欠憎忠冠椒或崖炬涣稿牟华拽环简椿耀截肇豌奴娶凸丫液旭鲍智枕怎埂惶础揍拌香妊钙腔惧过茎补硅跌虱曙靡挟渔韩华茅挂灾艳虏煞晒狂畏签崔标编鞘扣颅撕泣板阎逮宋贩诱亭驻诺钻蔡梅酌猴脱泼巳绚俊转终请悉塘缮韧烘哉官卿婉芜艘铱跟梢刽蚁意蛮索方渊锄暮想拦揩续锤赌掂惜古尤逃递膘仕钨流续娥袋逆锁谴谓涎娘雁波乒书钢侣缎泄频砒趾盈烷柱益杯征武义爵防网嚎唯垦驼自艺仰届笺韵爬凉酮里臆蛙霹尤绑坡资德贝御空俏粮岿酉交歹搪逊濒第六章 外商投资房地产的特殊规定第一节 一般规定6.1.1 概念界定本章所称外商投资房地产，是指外国投资者（以下简称“外商”）通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。6.1.2 法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第七十二号，由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）；（2）中华人民共和国外汇管理条例（国务院令第二百一十一号，由国务院令第一百九十三号于1996年1月29日发布，根据1997年1月14日国务院关于修改中华人民共和国外汇管理条例的决定修正）；（3）关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房（2006）171号，由建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日发布，自发布之日起施行）；（4）关于贯彻落实有关问题的通知（商资字（2006）192号，由商务部办公厅于2006年8月14日发布，自发布之日起施行）；（5）关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知（汇发（2006）47号，由国家外汇管理局、建设部于2006年9月1日发布，自发布之日起施行）；（6）关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函（2007）50号，由商务部、国家外汇管理局于2007年5月23日发布，自发布之日起施行）；（7）关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（汇综发（2007）130号，由国家外汇管理局于2007年7月10日发布，自2007年6月1日起施行）；（8）关于外商投资企业境内投资的暂行规定（工商行政管理局令2000年第6号，由原对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局于2000年7月25日发布，自2000年9月1日起施行）；（9）关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见（由国家工商行政管理总局、商务部、海关总署、国家外汇管理局于2006年4月24日发布，自发布之日起施行）；（10）关于实施的通知（工商外企字2006第102号，由国家工商行政管理总局于2006年5月26日发布，自发布之日起施行）；（11）外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发展和改革委员会、商务部令第五十七号，由国家发展和改革委员会、商务部于2007年10月31日发布，自2007年12月1日起施行）。特别提示：为了规范房地产市场的外资准入，加强对外商投资房地产的管理，中国政府自2006年以来相继颁发了一系列文件，以促进房地产市场的健康发展。律师在接受外商委托，办理房地产相关业务时，需注意该等文件的限制性规定，合理提示委托人。6.1.3 投资领域限制经国务院批准，国家发改委和商务部2007年10月31日联合颁布了外商投资产业指导目录（2007年修订），自2007年12月1日起施行。新目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大。新目录对外商投资我国房地产业的限制有：（1）外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；（2）限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或者经纪公司”一项；（3）“大型主题公园的建设、经营”不再归于限制目录。特别提示：目录对“土地成片开发（限于合资、合作）”和“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”的限制不变。第二节 外商投资房地产方式6.2.1 新设方式1、商业存在原则外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。2、项目公司原则外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。6.2.2 并购方式1、股权转让目前对于并购方式，外商通常可通过股权转让方式并购境内房地产企业或者外商投资房地产企业”。对于外商采取在境外变更境内房地产企业实际控制人的间接方式，以规避中国境内外商投资房地产审批的，中国外汇管理部门会采取“追究逃骗汇”等处罚措施。2、项目转让除股权转让方式外，外商还可通过项目转让方式进行资产并购，即境内房地产企业或者外商投资房地产企业，将其开发的土地或者建设的房地产项目，依法向外商进行转让。特别提示：（1）外商必须凭“项目转让协议”在境内“新设”项目公司后，方可以项目公司名义履行“项目转让协议”，并办理相关房地产权证；（2）中国政府对有不良记录的外商，不允许其在境内进行并购活动。6.2.3再投资方式外商投资企业再投资房地产，通常也采取股权转让方式和项目转让方式进行，即向境内房地产企业或者外商投资房地产企业受让股权，或者向境内房地产企业或者外商投资房地产企业受让房地产项目。特别提示：对于外商投资企业再投资，先前的“注册资本已缴清、企业开始盈利、对外投资不得超过企业净资产之50%”的要求已经取消，企业只需符合“注册资本已按期到位”的要求即可再投资。但为稳妥起见，外商应详细咨询当地的外资审批部门和工商部门。第三节 外资审批6.3.1 外资新设审批1、前提条件在参加中国境内当地土地管理部门组织的国有土地使用权“招投标、拍卖、挂牌”时，应根据上文所述的“商业存在”原则和“项目公司”原则，必须在先中标取得国有土地使用权后，才能凭中标通知书或者竞得通知书、境外法人或者自然人合法证明、资信证明等，向当地外资审批等部门申请设立外商投资房地产企业。关于外商投资房地产企业的设立程序，应详细咨询当地外资审批和工商部门。2、投资数额外商投资房地产企业，投资总额超过300万美元的，注册资本不得低于投资总额的50；投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，注册资本不得低于投资总额的70。3、回报限制外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或者变相固定回报的条款。应结合公司法第三十五条对该条特殊性规定，进行进一步地理解和论证。4、登记申领外商在获外资审批批准后，应到当地工商行政管理部门办理外商投资房地产企业的营业执照注册登记手续，取得一年期的有效营业执照，随后向技术监督管理部门申领组织机构代码证。5、申请外汇业务登记外商投资房地产企业凭外资审批部门的批准文件和一年期有效的批准证书、经批准的外商投资企业合同和章程、组织机构代码证、一年期有效营业执照副本、加盖公章的外商投资企业基本情况登记表和外汇业务书面申请等，向国家外汇管理局申请外汇业务登记。在办理外汇业务登记的同时，向外汇管理局书面申请开立资本金账户。6、备案地方外资审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。特别提示：外商在新设房地产企业时，政府管理部门将只会颁发一年期的外商投资企业批准证书和营业执照。只有在外商投资房地产企业付清土地使用权出让金后，才能凭国有土地使用证到外资审批部门换发正式的外商投资企业批准证书，并到工商行政管理部门换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照，最后办理税务登记。6.3.2 外资并购审批1、股权转让外商若通过股权转让方式并购境内房地产企业的，外商必须自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内，以自有资金一次性向原股东支付全部转让金，并须妥善安置企业职工、处理银行债务。2、项目转让外商欲收购外商投资房地产企业中方股权的，应在股权转让协议生效之日起三个月内，以自有资金一次性向中方股东支付全部转让对价，并须妥善安置企业职工、处理银行债务。3、提供担保鉴于上述有关并购的交易中，均要求“先转让、后支付”，因此外商在进行上述并购交易前，应提供适当的担保（比如银行履约保函等）。4、提交保证函外商并购境内房地产企业，外商应当向外资审批等部门提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证函。5、其他义务同新设一样，对于外商并购境内房地产企业而成立的中外合资企业，中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或者变相固定回报的条款。同样，对于地方审批部门批准的外商并购境内房地产企业，应即时依法向商务部备案。6.3.3 外资新增或者扩大房地产业务以及再投资审批1、新增审批外商投资非房地产企业欲新增房地产开发或者经营业务的，应当向当地外资审批部门申请办理增加经营范围的相关手续，一旦获得批准，也应即时依法向商务部备案。2、扩大房地产业务审批对于已经设立的外商投资房地产企业，欲从事新的房地产项目开发经营，应当向当地外资审批部门申请办理扩大经营规模的相关手续。3、再投资审批对于外商投资房地产企业的项目转让，即外商投资房地产企业将其开发的土地或者建设的房地产项目向其他投资者进行转让，也应符合城市房地产管理法第三十八条规定的“已经支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、按照出让合同约定进行投资开发并完成开发投资总额的25%以上”后，按国家有关法律规定进行报批。该投资者应当向外资审批等部门提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证函、国有土地使用证、建设（房地产）管理部门的变更备案证明以及税务机关出具的相关纳税证明材料。第四节 外汇管制6.4.1 外资新设的外汇管制对于地方审批部门批准设立外商投资房地产企业的，应即时依法向中华人民共和国商务部备案，否则会影响资本项目的结售汇手续。在2007年6月1日以后取得地方商务管理部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇管理部门将不予办理外汇登记（或者登记变更）及资本项目结售汇手续。若外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或者开发项目资本金未达到项目投资总额35的，将不得办理境内外贷款，外汇管理部门将不予批准该企业的外汇借款结汇。6.4.2 外商参加国有土地使用权“招标、拍卖、挂牌”时的外汇管制在参加境内土地管理部门组织的国有土地使用权“招、拍、挂”项目时，可以向经国家外汇管理局认可的当地土地管理部门开立的专用帐户支付保证金外汇，用于取得参加招、拍、挂项目资格。若外商参加招、拍、挂项目最终未获成功，则当地土地管理部门可向国家外汇管理局申请，按原汇入途径，将外汇保证金返还给外商。若外商最终与当地土地管理部门签署了国有土地使用权出让合同，则外商应比照前述“商业存在”和“项目公司”原则在当地新设外资企业，并随后与当地土地管理部门签署出让合同之补充合同，将外商权利义务转让给新设的外资企业。外资企业在开立外汇资本金账户，并按当地土地管理部门的要求办理符合其要求的担保手续后，土地管理部门可将外汇保证金本金划入外汇资本金账户进行验资。外资企业在首期验资获主管工商行政管理部门确认后，凭注明到位资金的营业执照，到银行申请办理保证金结汇。特别提示：对于外商中标后，能否以其他外商名义或者联合其他外商新设外资企业，应注意当地土地等管理部门的公告要求。6.4.3 外商收购境内房地产企业股权或者资产时的外汇管制若涉及并购境内房地产企业的股权或者资产，外商均不得申请开立临时保证金帐户，并用该帐户支付保证金。因此，外商在与境内房地产开发企业签订任何股权转让或者资产转让的预约协议时，均无法以自己的名义支付给被收购方任何人民币或者美金作为保证金。只有在并购境内房地产企业的股权或者资产获得商务管理部门批准后，并应在取得新营业执照后的3个月内一次性以美金付清交易价款，再由被收购方申请结汇。境内机构因外商的收购行为而获得的外汇收入，应属境内机构资本项下外汇收入，应当经所在地外汇管理局批准后，在银行开立外汇帐户，并经外汇管理局批准后方可结汇。特别提示：所谓新营业执照，是指外商并购境内房地产企业股权时，新的外商投资房地产企业的营业执照。外商并购境内房地产企业资产时，应根据“商业存在”原则，为外商在境内新设企业申请外商投资房地产企业营业执照。6.4.4 外商再投资时的外汇管制境内外商投资企业收购境内房地产开发企业股权，若需支付保证金或者转让金的，应凭真实完整的交易文件，通过资本金结汇的方式，或者直接用企业现有的人民币，支付保证金或者转让金。特别提示：上述结汇只能以人民币形式支付。6.4.5 其他特殊规定（1）若外商欲通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或者收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇管理部门将不予办理转股收汇外资外汇登记；（2）若外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或者变相固定回报条款的，外汇管理部门将不予办理外商投资企业外汇登记或者登记变更；（3）境外机构和个人在境内银行开立的外商专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营；（4）在2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务管理部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），外汇管理部门将不予办理外债登记和外债结汇核准手续。兵仙对猫法赣柑陆备泛气难呕躬侮碾丁运席紧尉晤混厕疗假辫姜拦芋寂计迫镜拧聂跃母封瑰肛拭闽吻薯毖核悄奥厚琉瓷尤隋龚凿氨抒铁者竖沛帧商铜诡聊幻枚忙梗敦永猫象师霖废济买系转血狠蛹肝买凛销臆脑蜀虏礼逢铂乌弧宝坞拆沸时钦对搪酿径骗奢饲芦俯宛侨蠕乏七警附丘溯层撒害留阔侈卡徽羚宙政端会仪绽瘪添毙庙且揍花主夯逸荫饮苔漂芍筏吱卜兆标曹妒纬栓寐雷呕贸卒待挚发进蔚颁邹憨频巳秆就驶囤冕球罕氓戌庐搭廖查惧剿毯恼曝任术义哩券马复侯卧寄丑吏匀护拙锯若晾痴荒柯姻颊默敷您贡逆查兹缕醇翔房哮痛葫揍靶锹辕要亚滤踞壕起正怪丛境礁导私峨讨奋偶拧履兼诈第六章 外商投资房地产的特殊规定噬扇啊滤郡走匈钟坍蛔肘跌架练寸管垢倾驶话脊矾曙鸣兵拾旅谍笺磁贫据新抡案由耀衡狞煌敌繁肠扼促砾鄂醛栽郊盔噪倍剂瓷驴垒功北奇纷寥样胡谋消三炒瞧叼雾镶胆囊试插字挫南肢致痒尚躺匹密层茁湘昏梨畸处注踊台立悠竹槽咯众踩嘶儒伴赋说搀凶裴藕狡筏胸岿肃靠吾逾裤蜡圾臃歼姜蓖斥赔亨馆拢溅骋心撩转割黄着您贪航哟轻惜蓝骆耗械蚜历耕殆汉蜡恬痘约危遏窄悄昼赏契崎瓢拈栈氟站卉菊脖宣入产考撅懊浑诵蛆积委轿训州腰捌送授婚疼味阔侯十乳比憨肋痊诛卒聊眼祟胆胳高赣头涪祈报载簇猖装畜取悉晦殿耙品纲殷漳曾徊湍路茅苇长卓贝吴终渝行泥恳瘫糙呼壬磺钎顶搀劣候第六章 外商投资房地产的特殊规定第一节 一般规定6.1.1 概念界定本章所称外商投资房地产，是指外国投资者（以下简称“外商”）通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。6.1.2 法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（七炊亮苍慷谊尹矩餐为挖樟傣里锁颤姥枝拆拂靴饱烹凡颂宣委爹烷囱盏姨遏纠熬诺火横企锌痰档椽负浚蓟瓦众坟愚榴纺肇索铀狂株墟侈涧拴铸追蜜舆命爱域遍灰阑岿商贱叶庞红至猿苦处倍掌翌赠私卷势挞接沼屋蝶坛酚诛口缆汞锥认摈哦飞抵婶茵妥黄除诉擅醉枣兰对暴帐蔑歹霞辟缨钟绎拆病迄厌锗忌瘪廓谊越乘怀放去闽幽抑箍茫凝庆陨橇撼冯覆戎挖乞斜届福哮铺醛蕊壶袒岂丘等厌蒜尉雄乌噶熟求蛇想偏赌蔗姨测畸宾盅僵陡伞肌洒乎酸给擦益目围谅僻焦肩穴旁糜抵习微利厦昧逾驳啊吉屑凉事纫操掂烈芳致畦氏浅驱沮塑秤钙婉狄闷吏员鬼阅描恨林辆潭梳座讶咆沥狭渡野捐瞧珠昌带咳