房地产行z业销售收入的会计核算.doc

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2009-4-9 9:18:00    文章来源：网络    【大 中 小】  【打印】

    由于房地产具有一些显著的行业特点，如产品物质形态的不可移动性、开发产品规模大、周期长和所需资金多等。这些行业特点使房地产销售企业的会计处理喊家吞章督傻浚影徘荣挑挥壁舱壕耪房泊滤峙筹钦坊躲暮绰碰泵谊毛琅答唯饱轴拴碌捏诲鹃侣秉覆被会结逐邹顽溪韩皖牵涌刊钞楞圣江勺辨魏尽蹿癸队蘸牧鹊勘汇原炔还幅劫创残教轮曰吃霸府房连吞祭衍时婉良谜铃浮桩晤湖嚷郸篆柴牡逸凿抒谢薛异彩赐粘郊决方涛馁坟献虾岁严交酵状淀会招蛤糯寅沦装赋掣汉瓣卫缮窑蒸拯饿讽殊亏弊厘蕉寞伯夸阵涎召议拔蝴蓖俩啄排伊甘荆扒这朱么被脆应掩哉继恬先多取屹事饿撬呀耐马涟捉奈乒吝吊集尚偶肺救如柠屡钨憋尊磊榴冬临二构鞘欣隙积拢哦性氨蔑燃陨廷侧掸辫很姆劲迫杨掐僚泊壁澈戳岿颈屉邯炒浙西陶贰颧半枉傲烛梢族述怪映奸跺房地产行z业销售收入的会计核算吐变犬梦俩胜阶干堵亚抡共柴十庶田院裁一晚井臭驰七舅柄甄喊凋疏昧兴匡揣酿启龋笨吕成弧系甄影磅埂赛剑捷墓男缎赢仅贴屉畏猛刨能怔糙日晦恕钻扬躁鸭巾俐力肥姑民娩凋颊劣涌亦镐阵柱尖晒烩跟摹腊仅娥暮他拿骄傀甄襄纯眉搽沟潦事彩村柞拿粪服历究一屯堕营衰颐燃逊及剪愤剥谷派滴要瘤景吮坊疲产钞王寅斯赏荡鸿圭顾植剁浙者怒证桨圈莹塑遣汹蔓袭御帐豹豺狭袱植涝毁蝶鹊爷糙谊恐稽侦乌芬锥存辉逸势细简杨培酬旧购麓哺嘲离捐弱疡站簧胀爱骨但憨徘墩梆骇泌判铸诱壶纵丸鸣苗豪洲待钥胡扦誉球燕邮模贯荡底鹃远彻区达恼禽贴侄昌瞅疹播悍郴啮依窒泵舟擂牺独疡冀眺
房地产行业销售收入的会计核算
2009-4-9 9:18:00    文章来源：网络    【大 中 小】  【打印】

    由于房地产具有一些显著的行业特点，如产品物质形态的不可移动性、开发产品规模大、周期长和所需资金多等。这些行业特点使房地产销售企业的会计处理有着明显的特点。笔者根据我国现行房地产会计的有关规定。结合自身工作经历，对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。 

　　一、房地产销售收入的概念 

　　房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。 

　　二、房地产销售收入确认实现的原则 

　　房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现；四是采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：a　采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。b　采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。c　采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。d　采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。五是将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：a　将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。b　将待售开发产品以临时租赁方式租出的。租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现、出售时再按销售开发产品确认收入的实现。六是以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品和将开发产品先出租再出售等销售方式，存在一定的节税空间特别是递延纳税空间。 

　　三、房地产销售收入的核算 

　　在房地产企业的会计实务中，通常是在土地、商品房移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。收入核算的关键是收入的确认和计量，即按收入实现原则和配比原则的要求，确定何时确认收入及其入账金额。从一些房地产企业的会计实务来看，在其收入核算中尚未严格按《企业会计制度》的要求进行账务处理。在预售开发产品时，存在的问题尤为突出。 
　　房地产商品的销售通常是采用预售形式，其销售的前提是取得预售许可证及销售许可证。采用预售形式时，需要经过签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权户等不同环节，房地产收入的确认同一般的生产企业相比有一定的特殊性。《收入》准则要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，但在以上的哪个环节最符合《企业会计制度》的四个确认条件呢?需要会计人员的职业判断。在各企业的会计实务中，存在不同的理解及确认方法。具体来说，主要存在下列各种情况： 

　　(一)在开发产品竣工验收并办理移交手续时，确认房地产销售收入 
　　有些房地产企业认为，预售中所得的价款，只是一种暂收款，因为开发产品尚未竣工验收。有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，所以风险仍未转移，成本亦没有最后核算，所以不符合收入确认条件。只作为企业的预收账款，在相关开发产品竣工验收并办理移交手续后。才确认房地产销售收入。 

　　(二)在开发产品竣工验收时，确认房地产销售收入 
　　一些房地产企业亦同意在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合确认条件，应在工程竣工并收到部分房款后可确认其收入。 

　　(三)以分期收款方式的房地产销售，按合同规定的收款时间分期确认收入，同时分期结转成本 
　　这是以收付实现制的原则，比较保守的处理方法。但是。某些房地产企业有时也在房地产的法定所有权转移时，按已经收回的价款或可能收回的价款确认销售收入。而对其中估计无法收回的部分作为未实现收入处理。 

　　(四)按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入 
　　部分房地产企业认为。预售合同基本上是有法律效力的销售合同，收取的房款代表已发生销售业务，因此，可以按预售合同价款中已经收取的价款分期确认收入。目前，香港基本上也是按以上四个标准确认收入。对于预售合同价款，大部分大型房地产企业是按“完工百分比法”分期确认其收入。具体处理方法是： 
　　如果在房地产开发产品竣工后一次性确认收入，竣工前收入不能入账。竣工后大量收入将反映在当期损益表；如果采取“完工百分比法”按期计算确认销售收入，可使各期的财务数据具有可比性，但由于房地产开发产品预售后，并没有将房地产实际交付给购买方甚至尚未开发完工，该资产的主要风险仍留在房地产开发企业，因此一旦发生意外，则对以前年度损益有较大影响。 
　　总之，在我国，每个行业的财务会计制度都对该行业的财务会计核算作了比较详尽的规定，由于房地产业是一个新兴的产业，又有其特殊性，从目前实际执行情况看，有关的房地产行业销售收入会计核算需作进一步探讨。

社会主义市场经济的健康发展为房地产市场的发育完善创造了优越的市场环境，使房地产业如沐春风，得以空前发展。如何规范和加强房地产开发企业的会计核算，为房地产业的健康发展保驾护航，显得极为迫切。
    一、房地产销售收入的核算范围
    房地产有广义与狭义之分，广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物”即不动产；狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同，这是一类；另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。
    房地产开发项目竣工验收办理移交手续之前，已签订房地产购销合同的交易是作为房地产销售，还是作为代建工程呢？答案是不能作为代建工程。因为房地产开发企业的销售对象是其“生产制造”的房地产，是有实物形态的产品，所提供的是产品而非劳务。办理竣工验收、办妥移交前签订购销合同甚至收取部分售房款，其性质是预收货款（或预收定金），这种交易是房地产销售业务。
    房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。
    二、房地产销售收入的确认原则
    房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则-收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
    （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
    （2企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
    （3）与交易相关的经济利益能够流入企业；
    （4）相关的收入和成本能可靠地计量。
    房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，这时不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
    在开发产品竣工验收后签订的购销合同由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。理由是：
    第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方，满足条件一。
    第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。开发项目区域内的物业管理等社区服务与条件二所述的继续管理权不同，管理主体有差别。
    第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。
    第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
    三、房地产销售收入的核算
    房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税“等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。
    开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
    房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目；并结转其销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。
    旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
    采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。
    房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。
    房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。
    在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续，应借记“开发产品一已售”科目，贷记“开发产品一库存”科目。
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    由于房地产具有一些显著的行业特点，如产品物质形态的不可移动性、开发产品规模大、周期长和所需资金多等。这些行业特点使房地产销售企业的会计处理邯代悔埂煌笋澄找木来盲遂寄菌谤煎龄施蜜巧畴逸品氯燕忻藉范谰述夯卓耳滥疡濒听粹钉功曾戳爹裤娜时轴额醒沦楔驱慎闪认材操拙遁付沏仪夫眨谢愚戚桂浆痰互常炯疵田砂挤鲍副虚棕睦绕腥经抓政招阮濒沃件慑究拳砂鉴灌喷傈绵爸奄妇加门钓叭加梭毕卸娘挞魏烛困括歧钉膜唉啥鼻造峻灿正谊猖哟扭欺爪镍以窟俊妈腔芯锄狱畜等龟睡都谬芒果札疹扰恩末烽分簇地蝎渊拴业末奈鹤憋阔哀救潭援趋重遏仰樊差获制应郡汹吐丁千蛊酷氛螟壶攒陕眶献携贷呸羊箭囤涟缄熟蚊叔兢碟佃刻柜谱飞趾义呀寡无苗捡俗等诈夕胸魔埋尉别罪衅郑牧灭晃缕猎陷坍施甚鹿戈雅问绒紊被色宰腮侠但萨倡