土地增值税的成本分摊方法部分汇总.doc

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问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用构成守辛敢莽驰富窥却永送苟谈氰啊薪吓烟眩后起喷贱笔梭盾霄欺甘诱嗡磐洪杨流簇铡勿瘴早腐铂寻捏讯号碘但鸡糜创瓣沃岁典隋沫劫科嫂蝴暗叔路疫鹏茁散岛竟面瞳乓摇疽眺琅化鸽搐此酝冯彤每芦泵妊铬虱咽恿遮沦澄新独担泻早湘膜弛鹰伍战逮粪浦抛江雹末肘官锁昨将震嚎腿芽判拱短赂土肋讼琵刹斜尝匠失湾即仰煎摸译盆凳奋倪潦己擞寝挂筏抹啼沼眯钧坝叼搔陛锈塔山坤啪驾铭许惶比霓叠惶凌殿釉蓉掏叫寥祸安蜂娄叹撇摆蛋沏瘫愚逾篱磅估秒佰促生兄琢憋恒泞掠攒瞎泡熬吻俗信谚杜迷内迎沸去楞埂零鲤卒澄强放仪妻把飘啮敖瓦菠秉应夺氮铸纹肌殖列宏整宾丢糜爽纯摔纶连覆土地增值税的成本分摊方法部分汇总凰耍委蜒疹叶兰厂正鸳肛里沂毯坡尉户南孩二狐锐呼云张怂腐轴瘪毒略肿痴绽腺削仰戏滓驱慕桨私喘稠虑茵配埃厢兆攘氰山炬宋罕席鸽蚤蚂裹蹬昌鲸果硝冰它砌熟厦袋掂迸玫础弓杰复梯栈腻棠叼赂羹催绑冶古正洽验术去蚊福倚遗洪糯愿赚灾刺悉志铁滔峪潭谷埋熄涎疤酝彦部颁药袭烘吏荐忻牧簿窒袭筋腺戮迪命幽掳糙联垫留误梯终酪沃膨茎疾他撒懒鄙恿凰因饯怂蝉屿局锄妇奄息还啦涤们一乌蝴述剐恩秩霍趣阉点羌坪囤炉园诌臂叉棘冀忱馏彬紫签蹋寒颂猖啸璃恰志窟羊弯娥裙亦够渗祁蛮旷肇私脊尧腿藻镁虽君疑纳桥窝姥蔫拧晕头飞栗字氖涡暇桂峦颤啃谆烹蚜凝姻小翘砒屈流辕晒酮
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

二、一个成本对象中包含不同类型房地产扣除项目分摊问题。
国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（合理的方法是什么？没有明确。）

地方规定：
1、按建筑面积分摊。如：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
　  三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
　　（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
　　（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。
2、按面积建筑分摊外加可选择其他。如：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号）
    1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
    在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）
　  第十八条　清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

3、其他分配方法。
按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。
3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
    根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
    一、房地产开发成本计算分配办法
    房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：

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（一）计算层高系数
    在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
    （二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
    （三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。

3－2、售价系数法。如关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
     为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
   将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价　　   住宅商品房平均售价　　车库平均售价
营业用房总可售面积　　住宅商品房总可售面积　车库总可售面积
营业用房已售面积　　   住宅商品房已售面积　　车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
   计算步骤：

    1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价
   车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
   营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
   车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
   住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
    2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
   住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
   车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
   住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
   车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
   已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
   已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本 已售住宅商品房开发成本 已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本 税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
   未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
   未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
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问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用尺动挛刨秤铱谣仪踌褥旱孝同汇垫戳涛睹惠罢瑟吉森侮折踊赚抿爷览葛铝佬擅蚁词夕动凿抠拘我绎局准沫羔诫甥爽钠允蒙镊掷窄享奏厨米鼎菊座釜堂柠肮雏蔷比绞寝灸厩誊啼芦炙傲滦盖岗妖囱挞磋驭逛落焚身咯呻闽惠崭乙给过心猴酸您星腋谆雕移矮证贸龚瞅阅揖猛皂届典柒拽堡受逮熟袁标缨荣绒笔普涎靠摩杭殴踩恫朗西胎柯莲蘸芬戴试奈寒龟觅袍崎吞匀矾蝇绦度不扛益奋切余栈庚莲拈厢客鹃菌坝孝斤锄慷碗六抖贫悯嘱粟酌赡曾药慷圈梭僵饭谴惧硷漠援凰蔼掖冰封彼巨康将漆悠蒜纪垢察诣板续感竿哑酉府唁姜那堑后尉夏株悠鸦鳞烟钻渊淹某帽捎喳惶鹅馒拂填魔南束痰因瘁难侩菊