银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法.doc

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xx银行小企业授信业务房地产抵押物价值
自行评估办法（2009年版）

第一章 总 则
第一条 为加强对小企业授信业务房地产抵押物的估价管理，规范评估操作程序，依据《xx银行小企业授信业务担保管理办法（2009年版）》制定本办法。
第二条 本办法所指小企业授信业务房地产抵押物（简称评估对象，下同）是指各小企业业务专营机构（简称专营机构，下同）办理的小企业授信业务项下的房地产类抵押物。
第三条 为有效简化操作环节，提高操作效率，原则上由各专营机构自行评估房地产抵押物，但对非标准厂房等情况复杂且依赖自身技术力量无法评估的抵押物，可根据本行有关规定，由外聘专业评估机构评估。
第四条 本办法所称自行评估，是指专营机构相关授信人员按照规定程序确定评估对象抵押价值的行为与过程。
第五条 评估结果的使用限于本次评估报告所对应的授信
业务，授信到期后的续授信或再次申请授信业务须重新按本办法评估。
第二章 评估方法
第六条 本行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估可以采用的方法包括现行市价法、收益现值法和重置成本法等。
第七条 现行市价法，即以周边同期、同类房地产的市场交易平均价格作为抵押物评估参考价（简称参考价，下同），同时结合评估对象的具体情况确定抵押价值的估价方法。
（一）现行市价法的估值依据应包括同期、同类房地产交易参考价、评估对象的权属信息等（详见1-2）。
（二）参考价的定义和确定方法
1.参考价是指评估对象所在区域同一地段、同一类型或同一楼盘内房地产的近六个月市场交易均价。
2.确定方法。参考价由经办行授信评审部门负责收集，经统计分析后填写《小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估参考价审批确认表》（见1-3），提交经办行信审会或信审小组集体审议并报所在行风险监控官（主管）评判后，报有权审批人确定。
（三）参考价的使用
各专营机构采用现行市价法进行抵押物价值评估时，必须根据评估对象的类别，按下列原则科学适用参考价：
1.住宅。适用评估对象所在小区、楼盘的参考价。
2.商铺。适用评估对象所在市场、商业街、社区等相临商铺的参考价。
3.写字楼。适用评估对象所在楼宇物业的参考价。
4.建设用地使用权。适用与评估对象同一工业园区或相临地段工业土地使用权的参考价。
现行市价法适用于住宅、商铺、写字楼、工业用地使用权等常见的小企业授信业务房地产抵押物。
（四）采用现行市价法估值时，应重点关注以下事项：
1.评估对象为住宅的，重点考虑评估对象所在楼盘内位置、楼层、朝向、户型、采光、通风、装修等因素；
2.评估对象为排屋、别墅的，应着重考虑所在楼盘内位置、在同一楼盘内的品质差异等；
3.评估对象为商铺的，重点考虑所在地段、区内位置、组合分割的便利性、是否临街、是否自有出入口等因素；
4.评估对象为工业用地使用权的，重点考虑所在区域内的位置、附属配套程度、用地形状、平整程度等因素。
（五）如评估对象未有可适用的参考价的，评估人员可通过自行收集评估对象所在区域同一地段、同一类型或同一楼盘内房地产的近六个月市场交易均价作为参考价，但必须符合下列规定：
1.所收集的交易信息应为已实际成交的交易记录。
2.所收集的交易信息原则上不少于2条。
（六）对确属无实际交易记录、分布较为零散的抵押物或拟接受抵押较少的区块等情况的，可不按上述确定方法参考价，但须在《小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估确认表》（详见1-4）的“抵押物建议价值与理由”一栏予以明确说明。
（七）按现行市价法确定的自行评估结果，一般不超过参考价的120%。
第八条 收益现值法，即根据评估对象合理的预期净收益和适当的折现率，以计算出评估对象现值的估价方法。
（一）收益现值法的估价依据应包括，评估对象或可参考对象的当前年净收益（如年租金等）、评估对象权属信息等（详见1-2）。
（二）当前年净收益确定方法与现值计算公式。
1.当前年净收益确定方法。根据评估对象或其所在同一区域、同一类型的房地产的年租金价格，确定评估对象的当前年净收益。评估对象为住宅的，应根据其所在小区、楼盘平均年租金确定；评估对象为商铺的，应根据所在市场、商业街、社区相邻商铺的平均年租金确定；评估对象为写字楼的，应根据所在楼宇物业的平均年租金确定。
评估对象如已出租，抵押人所提供的租赁合同中约定的租赁价格及其付款凭证可直接作为当前年净收益的确定依据。
2.收益现值法主要适用于商铺、写字楼等常见评估对象，一般不适用于工业用地使用权。
3.评估对象现值计算公式(详见1-4-1)。

NPV：现值
：第t年的年租金收益
n：可使用年限；其中住宅年限最高不超过50年，商铺、写字楼年
限最高不超过30年，且其期限不得超过所有权证记载的到期日。
r：折现率；不低于人民银行当期公布的5年期以上贷款基准利率。
第九条 重置成本法，即以当前同类房地产的购建成本为基准，结合被评估对象的可使用年限、折旧等因素，综合确定评估对象现值的估价方法。
（一）重置成本法的估价依据应包括，可参考的同类型或类似房地产的购建成本、评估对象权属信息等（详见1-2）。
（二）重置成本法主要适用于工业标准厂房，一般不适用于住宅、商铺、写字楼等其他常见的评估对象。
（三）重置成本的确定。参考总行最新发布的各区域工业厂房购建最高价确定，但不得高于公布的最高价格。
（四）重置成本法的计算公式。评估对象现值=重置成本×（1-已使用年限/可使用年限）。
第十条 下列价值证明材料可直接作为评估对象价值确定依据。
一）抵押人所提供的该评估对象近两年内的交易价值证明；且住宅、商铺、写字楼的交易价格在专营机构确定的参考价的120%以内，工业土地在参考价的110%以内，工业厂房在公布的最高价格以内。
（二）抵押人在近两年内向他行提供抵押时所确定的抵押价值证明，如抵押合同、他项权证上的抵押价值信息等。
（三）抵押人所提供的第三方评估机构的评估结果，且住宅、商铺、写字楼、工业厂房的评估结果在小企业业务专营机构确定的参考价的120%以内，工业厂房在公布的最高价格以内。
第十一条 小企业业务专营机构对同一评估对象可采用不同的评估方法，根据不同方法得出的评估结果若有差异，原则上应根据孰低原则确定评估结果。
第十二条 对未来价值变动趋势向好、保值性能高、变现能力强的房地产抵押物，可经风险监控官（主管）同意，在评估结果的基础上适当调整抵押物价值，但最终审批确定的抵押物价值不得高出评估结果的120%。
第三章 附 则
第十三条 抵押物价值评估流程应与该抵押物所对应的授信业务的操作流程相一致。由参与当笔授信业务调查、审查、评
判、审批的相关人员分别填写《小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估确认表》。
第十四条 对已取得外部评估报告的抵押房地产，应根据自行评估价值和外部评估评估价值孰低原则，确定抵押物价值。
第十五条 本办法相关参数值由总行根据各行业务辐射区域特点、市场竞争状况等因素定期予以修正并公布；各级行应在公布的数据基础上，由风险监控官（主管）根据本地实际情况设定参数值，但不得超出总行规定的上限。
第十六条 各级行授信评审部门要尝试建立小企业授信业务房地产价格信息库，将业务辐射区域范围内的房地产信息及已在本行抵押的相关信息调查整理后录入库中，并及时更新，使其作为确定抵押物价值及研究长期价格走势的一项重要措施。
第十七条 本办法适用于小企业业务专营机构办理的小企业授信业务，本行特定产品另有规定的从其规定。
非专营机构的小企业授信业务及本行的其他个人贷款业务可比照本办法执行。
第十八条 本办法由xx银行总行制定，并负责解释和修订。
第十九条 本办法自2010年1月1日起施行。

：1-1.小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估操
作流程图
1-2.小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估资
料及评估方法对应表
1-3.小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估参
考价审批确认表
1-4.小企业授信业务房地产类抵押物价值自行评估确
认表
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