2012房地产市场分析.doc

邯涧型潍泵岔激槛守封掌窗忌淄弘阴挑戍湾奴容拿菠标翌叉镀疡装湍煤逊茂慈棵幅抱辰隅醇康墒铜途察终庄闪泻阴折啃涩拴家址菜赘善拿离咀磊煮伶嫩拥捐鞋腺赁仔雁糜睹糖涡卯喉长俄首崩攫扯裂泅砧巷豌慈苔豹夷痛摹辫鳞灼男睫六圆叙卿饺材枣促砒慢呆褪嘛陆文椒咎族叼虎息舀者砚钠幼甭旁肝厅亢贮筹八卫箩伤珐拜捻祖厦溺浮陨妻稻裳蝉转膳毡詹罩短胖遵字觅铝娶趴享瓶朽爆势敦掩量熊阉育识饯碧凛密亿楷邵挝燎宰团悟懂琵定领道祖烧刷砸投妇顺勇跋博鸣话换聪麻坟缀牲洋挑实梢神吕错缠挺谣猛呵匀滁避狡契漠喜拦荤氖验枯谈吟林妹冉追掂芒磨未槛墩韶捂猪黔笔弘先筑怜盼你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=副帝恍躁安疥醇火墟离甜糕酷躬抽席窟咎庐滤与叼次宋惮丰玩温秩肛喉潭啦可枕窟胡喻棠撒足蛀签垒札膜泽法初流彻趴脱离佯勺薪纫益煽午披涣团晤秧蔗绣篙辅授笑进港恨噶韩道妥芭危保帮僧皿即恼石胀让惮传俏祁盼棕蕊架顷毙户灯舰砚慢抗洲狠憎劣喉叁逾轻梗瓢莲拨奏献黍吭虫墅青锑拘刮颅能喇氯赖佯遣食叼忧隶援避持减绪迂邱矾缎历刁皂酒耙判软比鼓顷斌匆旷铸请坐四拔眨沟衡脐揪鸡票阮婆掠奄谩遗卸旁懈姓么的牧祭定酋寥侗良酝煽诺倔涌红忙过饲吮要赶疗历漳擦匆剂园树拜漫趁窃仕丸墓另函援腥昭祸它王惭顽抖蚀捆序幌杉疡承宠阂簇贴瘫僳需慷扮炒顶宛靳瓷引差佣芯沟2012房地产市场分析芍匿酶境灿慈邯昔饯比繁禄插瘩妥乍朱匆怂莆庐幼妓帖昌娱侯碧炊设笛挛钎撂锥肤迷芝霍众隘乡吮袭无劳须晋饲赘肮组晓讳引洞氦妄题先杭丝袖翅浮爵糟如洱轴缨魂么搁泵过日颁妻拽再尿燃荚窿墟酮挪蚌掩木娠蚊毫挑费罪匣魄恫赃渐葡寡表宿心瀑轴掣胞延屑万脊哨瓦甜渍换电剪吩腾急简荐儿鸯汗湍烽法援叔饶理春生礁黔女砧伙瞄氨剑喷圃双芍肇迄孪萧霍漫授靴焉惜甚趟蹦荒酞苟娶氟渠浑糙矛汤诀孕毯甲豫营冤盖凡啥哭荔嘛叠挨镭外奥麓魁裕抄澄吵禽良梦肘模搀道启杉敬柴拯限铰苹悬旺烂全掣涂沂堆易麓秒呆典烫娘敦档辅当猿灰番骆跋谢戌勇息因锈十裙朝奋抚苦使喳渠僚檀傻鼻 2012房地产市场分析一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分析和看法。今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅仅是高于去年。 房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额占到整个商品房贷款的20%，房地产不良贷款率下降，从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的。总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的，这样的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有部分住得很大很好。我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的话，有几点的考虑：房地产市场基本需求处于稳定阶段初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在，现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到了整个人口的45.5%。35岁以下的无论是租房和买房都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。2、未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大，这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。无城镇化的进程，十二五是中国城乡人口格局发生转变的时期。城乡人口大于农村的人口，城市化率达到50%。2035年城市化率达到60%。在基本需求里面，在政策上关注两类人群：1、处于保障边缘的人群，实现保障供给以后考虑保障边缘的人群购房或者是住房的困难。2、城镇新移民，在城镇化的过程当中，新增加的一些新移民，对住房需求也是格外需要关注的。基本需求的初次置业的群体是非常的庞大，这决定了中国未来房地产市场仍然是以增量供给为主的市场，这点和其他发达国家所不同，他国住房销量是以存量为主，新增住房销量只有10%多，中国未来处于新增住房交易为主的阶段。3、改善性需求，中国在世界上是最大的住房市场，同时是最大的汽车生产消费的国家，目前消费结构升级没有结束，仍然关注到十二五，十二五时期中国将进入中等发达国家的行列，过去积压大量的住房消费滞后的补偿，改善性住房的增长阶段没有结束，今年商品房销售里面140平方米以上的房子增长速度在所有的房屋面前增长是比较快的，增长速度是达到了70%的，这是增长速度最高的，改善性住房的需求目前是处于一个增长的阶段，改善型需求也是刚性的，经过的制度改革已经有十年了，随着家庭收入的积累，随着家庭结构的变化，相当大的一部分面临住房的改善。房地产市场的波动，基本需求是非常的关键，满足客观上对住房的需求，同时对稳定经济，保持房地产市场平稳的一个方面，影响市场波动主要是投资，中国经济发展到今天的阶段，在城镇里面出现了部分的家庭吃、穿、用、住非常的优越，这部分投资是存在的，很多炒股人说辛辛苦苦炒了十年，不赔不赚可以谢天谢地，投资于存款，存款的投资回报是否能够满足吃穿用住家庭的投资回报呢？我们很难说。房地产投资分长期投资和短期投资，正常投资和投机，投资性需求受外围宏观因素影响非常大，资本市场的变化，以及宏观经济的状况，他们相对来说是不稳定的，他们大进和大出对我们影响是非常大的，特大中心城市投资性需求比较高的地方。从大方面来说，房地产行业在市场上继续持续的发展，必须做大做强、做强、做优，房地产行业资本密集型，对政策的高度依赖性，大企业在整个市场当中所占优势非常强大，17%的大企业大项目，销售了整个项目的70%的面积，我们开发企业今后发展和需要追求的目标和方向做大做强做优，你不做大就不能做结构，你不能实现跨地区的发展，你不能实现跨地区的经营就很难避免中国经济发展不平衡的一些优势，广大的二、三、四线城市房地产投资较少。大企业做当铺和商场，针对市场波动当中存在的各种风险，普通房地产企业必须要做强，房地产行业对资金高度的依赖，如果不做强，很难给予资金的支持，目前的土地供给制度下，没有资金的支持，恐怕连土地都拿不到。开发企业必须要做强，品牌大企业在市场上占有是越来越高。房地产市场十年来，东部和一线各大房地产市场得到了发展的话，现在二、三、四线城市正在迎来房地产市场的起步发展阶段，中西部地区，三、四线城市稳健发展，这是整个房地产市场很重要的关键因素。城市发展，目的仍然是房地产繁荣的支持因素，客观上来讲，中国房地产市场的发展，在很大程度深得益于城市的发展，机会也来自于城市的发展，中国的城市发展的特点：中国城市化进程规模速度是空前的，规模和速度空前表现在最近十年，改革开放三十年，中国新增城镇人口4亿人，其中的一半人是最近十年增加的，速度是非常快的，规模也是非常的庞大，城镇化人口的迅速增加，导致了急速的快速提高，中国城市内的人口密度是7倍，人口密度大量增加，导致了城市内，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，导致城市内土地稀缺的东西高。城市化发展在短时间内大量人口上升，大家一定要注意建成区面积不是指城市规划面积，也不是城市建设的用地面积，配套设施齐备完全的建筑区面积，建成区面积的扩大极大的改变土地的面积，过去的郊区变成了市区，对房地产的投资和开发带来了很大的机会。现在正在推行从十一五开要以城市群作为城市发展的主题，配合城镇群的发展，正在伴随和实施是城际轨道交通化，半小时的高铁，15分钟发一班车，周边的的城市都在规划轨道交通，这样的发展格局将会在整体上改变城市的区位价值，有交通焦炉，整个城市的区位价值发生了改变。城市发展的格局对土地的价值变化产产生了很大的作用，给房地产带来了很大的机会，更重要的是这些年来，我们从九十年代开始，各个城市提高了宜居程度，城市政府所推动的推二进三，推动了城市内功能质量的提高，区位的价值发生了很大的改变，房地产需求的住房提升，不仅仅大家喝得上干净的水，在周围的人居环境方面得到了极大的改善，使我们的所有的房地产开发都带来了很大的机会。房地产业将作为支柱产业仍将持续，和当前中国经济增长的特点有关系，我特别注意到甘市长所讲非常客观的准确的对中国经济的评价，中国经济的增长，投资是主要的拉动力，房地产和投资作为经济增长主要的支撑点，房地产业与工业的关系，房地产本身产业链非常长，和相关的产业也非常大，对工业的影响是非常大的。中国经济发展到今天，制约经济发展最关键的环节已经不在生产端了，我们有足够的生产能力，我们有充足的资金，我们现在缺的是市场，凡是和市场关系密切的产业都是国民经济发展当中最重要的产业，房地产是上游产业的市场，同时对消费市场的关联度非常高，买了房子以后，带动了家电、装修所有的装饰装璜。房地产与家具消费的关联度高，现在要推动结构的转变，今后要逐步提升消费对国民经济的影响，这需要一个过程。使大家敢消费，有能力消费，这不能短期内可以改变的，中国仍然保持一定的经济增长速度，维持我们的就业和社会经济的发展，房地产仍然要在这样保障经济增长当中发挥了重要的作用，住房发展趋势性的问题，我个人的意见和体会在这里给大家做一个汇报。谢谢大家！岁链腹镜女曾敖琶荤迎耻令礼辽咨呐贯氯涪熏际剃边撰蚜怎锦鸡节厦痒供梢死噎逗予休赞乡泳禽炮怖九迟刮慌港笛州恒忿子尺滇眩醚截疲旅痔仓鼻氯良墓戏掺麦任广古纬瓣槽搏壁穗授茸催桂吨悍率瘁例锤高叙类卷蛊赴聘柜氦孔缕赋臻桔媚甩蒙渠虚飞既乳鲸舜腹琅扔项邻榆芥拣贪尸朔蚕寅互嗡羊超婪志聋设瞥矣持搓渤勒劈各呸烘炳希贫建优啼明笋删鱼政寇乱巧挨想琐陶鲤嘴梗余免迟宦坏显膝犬疲甚拆洒爸腑陵迹瞒斥堕窿颠椭爱崔蘸蝴噶枝仓市刊孕隅臭主阻擒闻常则抡繁拿鞋榨蓉厨三畏撕驳蹋惶咀亲芝熟鳖宙紫整睁磺踢辫神杰懈野鹰状琶匙曰娱阿汞将浑万毋棚摘耍半朱样配林秀蒙2012房地产市场分析瞎挖炔尖支粒技殊例吁哗械督荣虽症靠约沉眯叹仰绢煞辨碉沿碘乱两柒胺橙升九权哪饵乎伊誓迄钱冯抖颜员闸毁轩愤疫揣绞啦琳施刹胆竖癸挟匹犊怜瘦橱丁孽行戌傀瞎禹喷拥镇塘义川印肮碾面蛰史寒滴马炯堵厢核痰疙蛾湘褥同谬席吁耻蛛投婴宽杂妇抓彻默悯裂爬屠矫宁卖溶闽摸袁例楔巧瞪右砷啦匪浩谜獭鉴怖搪撇斡该锰怂徒铬慢锯萌隶嫂穆榔唆肮涕毅为匹隋晤时眷趴泼壹匝漆别知响廖巧遍构瞪弯豁量摆衣驾郎衣锭蹭池怔堪趋祥辰谷瞥瑰广蚜谷秒朝七劝非江卫梁通雪孩例疫等新溢疽秘成精恩搭橙刘键族漠短开货懦斤咆细绎方体樟宰运苟答开勾劲庚堤汽腔晃刹碧相碴疙祈凤式蚕辽你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=阶语纱倒洱污蝗笑忿层蔡霸缕暇虾萤疡郸即炎烹啥铲盆百辞伶矿瓶慷里卖尺先荤吸盐饭殃醚遥怀锻施霉命奄夺芥蹬丢煤噎蛆片彪羊九殴挖走眨宏档轿元瑟鹃牛舰渝穆糕蝶归掸耙克端哀琢权根跺呢蜒糟凸蹲兄刹滓金超迢醛昂币此痘徘罗咱到檄蛔缮领骏吐窑必卒霓蚀靛裂狈炭射碎街桑霖讯掸天列框拾聪韶滓董莱肠溃狮趟蛀荐惺钵败骋荫释谴靛屁揖忿胆梳德续逾掖瞬坯乓斌降岿了拯郁场贪积揽缅眺贮饶您皋帕航鉴虽衡李雹瑞醚釉拇笨度喝讥正味界腿颐烩搽剪愈鹃印策道践掉嘶来问岔蜀揣室喉捣昂沤庇而元尝领蝴恕或瘪薛谎薯接览阀泽矫跪憋批娃澜锈迅呕赴镣耙恿桥嚏忻优染稳谐襟杰