北镇市商业调研报告.docx

北 镇 市 租 赁 市 场
调 研 报 告
第六事业部
2010-9-3

一、前言
北镇市位于辽宁省锦州市东部，前身为北镇满族自治县，升县级市后改称为北宁市，几年后最终定名为北镇市，位于辽宁省锦州市东部，东接黑山县，西邻义县，南与盘锦市毗邻，北与阜新市搭界交通十分便利。全市现有人口53.3万，共158000多户。有满、汉、回等19种民族，其中满族人口32．7万人，占全部总人口的62．4％。主要商业分布在景观街和中街步行街一带，以中百商厦（联营）、大河商城与沿街门市构成了其核心商业地带。
二、具体租赁市场调研分析
（一）紫金湾服饰街
1、经营区划及户数
楼层
主营品项
户数
负一层
佳家福超市
1
一层
服装、美发、运动
16
二层
服装、鞋、裤子
17
三层
家具卖场
略
2、经营品项占比
品项
数量
占比
美发美容
5
15%
美甲
4
12%
小百
5
15%
运动
1
3%
男装
4
12%
女装
9
27%
鞋
2
6%
裤子
3
9%
合计
33
100%
3、主流户型：40㎡
4、租金价位：60-70元/月.㎡

5、综述
该商业街规模较小，除一家超市与三层家具卖场外，共有33家门市店。其门市店当中大多为品牌商品，所经营的品牌有：柒牌、邦威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔怪等国内二、三线男女装和运动品牌商品。
但因为当地消费者消费能力有限，品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的，所以来此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。品牌经营业者大多为当地区域代理，有一定经济实力，由于时间匆忙，有的品牌业主尚未接洽。建议此客户群体可作为当地招商对象的重点。
（二）中街步行街
1、地址：北镇市景观街与广宁路交叉口以北
2、各品项数量及占比
品项
数量
占比
首饰加工
7
7%
服装
25
26%
小百
5
5%
童装
2
2%
床品
2
2%
银行
2
2%
食品
4
4%
美发
1
1%
鞋
12
11%
烟草
3
3%
金店
1
1%
化妆品
4
4%
裤子
7
7%
包
1
1%
影楼
1
1%
运动
6
7%
音像
1
1%
电器
1
1%
五金
2
2%
药店
1
1%
游戏厅
1
1%
超市
1
1%
内衣
1
1%
自行车
1
1%
合计
104
100%

3、主流户型：40㎡
4、租金价位：120-160元/月.㎡
5、综述
北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市步行街，其他品类商品相对较全，客流量较好，业户经营稳定。无转兑现象存在，少数门市偶有转租现象。
所经营的品牌有：红蜻蜓、真维斯、；骆驼、华伦天奴、贵人鸟，相对紫金湾服饰街而言，这里的商品档次更有差异化，能满足不同的消费群体，且商品种类更加齐全。所以该商业街无论从租金价格还是人气方面，都要好于紫金湾服饰街。
品牌经营业者都是当地的区域代理商，可作为当地招商的重点客户群体。
（三）大河商城
1、商场自然状况
（1） 商场全称：大河商城
（2） 地址：北镇市广宁西路
（3） 性质：民营
（4） 法人：娄河
（5） 成立时间：2009年5月
（6） 营业时间：8:30-17:00
（7） 经营方式：零售
（8） 营业面积：5800㎡
（9） 主营品项：服装、小百、运动
2、商场经营状况
（1）各楼层品项及户型
楼层
经营品项
主流户型
营业面积
一层
服装、运动、小百
20-22㎡
1450㎡
二层
服装、内衣
10-11㎡
1450㎡
三层
服装
10-11㎡
1450㎡
四层
无
10-11㎡
1450㎡
（1） 各楼层租金价位及买断价格（无税费）
楼层
租金价位（元/月.㎡）
买断价格（元/㎡）
抵押金（元/户）
一层
18-22
8000-10000
500
二层
11-15
8000-10000
500
三层
8-12
8000-10000
500
四层
无
无
500
备注：商场收取管理费2元/月.㎡
（2） 各楼层商铺数量、商铺出租率
楼层
商铺数量
营业中的商铺
商铺出租率
一层
35户
28户
80%
二层
52户
33户
63%
三层
68户
30户
44%
四层
72
0
0%
（3） 辐射区域：县内及周边乡镇
（4） 货品来源：西柳、沈阳
（5） 经营者构成:以本地人为主
3、各楼层描述
（1） 一层:在正门主通道两侧有两家阿迪和耐克的形象店，但店内货品数量少，样式单一、品种不全。一层共有商铺35户，均为大户型20㎡左右的档口，且商铺基本已经全部被买断，形式为40年的使用权。商场内几乎无客流，也无任何商业管理，相比而言商场内物业设施较为完善。除阿迪、耐克为品牌外，卖场内几乎都是低档散货，价格在30-120元之间。
（2） 二层：主流户型与一层相比较小，主要在10-112㎡之间，空铺率也较大，整层的商铺出租率在63%。货品档次较低，价格在20-100元之间，均来自沈阳或西柳的散货。二层卖场内几乎没有客流，所闲置的部分商铺商场对外采取免租金的方式租赁，租赁业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。
3） 三层：整层商铺出租率才达到44%，大部分买断业户都无力自营，所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。商场仍然对没有出售的商铺采取免费出租的政策，卖场内根本见不到客流，经营业者无所事事，自由散漫。货品档次较低，价格带均在50-150元之间，且都是换季下架的旧版货品。

4、综述
大河商城成立于2009年4月，当时只对外出售的1、2层，同年9月3层正式对外营业。商场的老板娄河被当地人成为北镇市“首富”，带有很浓重的社会色彩，“黑白两道”均给这位老板三份面子。
商场内部管理分为两大块，及销售业务和物业管理业务。销售的价格在8000-10000元/㎡，1层的商铺价格约在20万元/个，二三层约在10万元/个。销售业务只负责对外出售商铺的使用权，不负责已出售和未出售的商铺对外招商工作。买断业户如不自营，只能自己对外出租商铺。未出售的商铺，由商场负责物业管理方面的部门对外进行招商，但方法极为原始，无任何广告和活动策划，只是在档口外面贴上一张免费出租的A4打印广告。买断业户对外转租的价格极低，在8-20元/月.㎡，大部分买断业户对大河商城极为失望，基本都想对外转兑自己的商铺。四层商铺暂时没对外出售和营业，处于闲置状态。
该商场的物业设施领先于当地平均水平，但无任何商业经营管理经验是该商场的致命弱点。由于该商场四层以下的商铺大部均以出售，所以针对我司外埠买断招商任务的具体情况，该商场已买断的客户，可作为锦州地一大道项目买断招商的重点。