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Gemdale Corporation科学筑家科学筑家The Science of Living成本管理知识交流成本管理知识交流2006年年5月月Gemdale Corporation交 流 提 纲 一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念 二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展 三、我司成本管理流程三、我司成本管理流程三、我司成本管理流程三、我司成本管理流程 成本目标科目分类成本目标科目分类成本目标科目分类成本目标科目分类 设计阶段成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理设计阶段成本管理 项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理项目实施阶段成本管理 项目竣工成本总结项目竣工成本总结项目竣工成本总结项目竣工成本总结 Gemdale Corporation一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念一、工程造价相关基本概念1、工程造价含义：、工程造价含义：建设工程的建设成本建设工程的建设成本 建设工程的合同价建设工程的合同价2、工程造价管理的含义：、工程造价管理的含义：合理确定、有效控制、提高效益合理确定、有效控制、提高效益3、工程造价的特点、工程造价的特点 单件性计价单件性计价 按工程构成的分部组合计价按工程构成的分部组合计价 多次性计价多次性计价项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究投资估算投资估算投资估算投资估算初步设计初步设计初步设计初步设计设计总概算设计总概算设计总概算设计总概算技术设计技术设计技术设计技术设计修正总概算修正总概算修正总概算修正总概算施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工图预算施工图预算施工图预算施工图预算招招招招 标标标标合同价合同价合同价合同价合同实施合同实施合同实施合同实施结算价结算价结算价结算价竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收竣工决算竣工决算竣工决算竣工决算工程多次计价示意图工程多次计价示意图Gemdale CorporationGemdale Corporation二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展二、我国工程造价管理体制的发展第一阶段（第一阶段（1950-19571950-1957年）：计划经济体制相适应的概预算定额管理制度；年）：计划经济体制相适应的概预算定额管理制度；第二阶段（第二阶段（1958-19661958-1966年）：概预算定额管理制度停止不前并有削弱的阶段；年）：概预算定额管理制度停止不前并有削弱的阶段；第三阶段（第三阶段（1966-19761966-1976年）：概预算定额管理工作遭受严重破坏时期；年）：概预算定额管理工作遭受严重破坏时期；第四阶段（第四阶段（1977-19901977-1990年）：造价管理工作整顿和发展时期；年）：造价管理工作整顿和发展时期；第五阶段（第五阶段（1990-1990-至今）：加快改革步伐。（成本管理曲线图）至今）：加快改革步伐。（成本管理曲线图）Gemdale Corporation可节约成可节约成本潜在量本潜在量前期策划前期策划设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段时时 间间项目各阶段可节约成本潜在量示意图项目各阶段可节约成本潜在量示意图Gemdale Corporation1、成本目标科目分类、成本目标科目分类 土地成本；前期费用；建安工程成本；开发间接费；营销费用；公司管理费财务费用。三、我司成本管理流程三、我司成本管理流程Gemdale Corporation2 2、设计阶段成本管理、设计阶段成本管理方案设计阶段方案设计阶段（1）参与方案设计评审（2）成本控制建议（3）方案深化跟踪（4）编制项目成本控制目标Gemdale Corporation扩初设计阶段扩初设计阶段（1）设计过程阶段，主要配合设计优化（2）编制扩初概算施工图设计阶段施工图设计阶段（1）充分、广泛的市场成本水平调研（2）施工图设计阶段建安成本控制建议（3）施工图设计过程跟踪、配合Gemdale Corporation3、项目实施阶段成本管理、项目实施阶段成本管理（1）承包商或供货商的确定）承包商或供货商的确定交易中心招标（详流程图）区域公司组织招标（详流程图）项目组织招标（详流程图）议标或直接委托（详流程图）编制专项工程招标计划招标文件编制招标组织形式备案发布招标公告接受报名招标文件备案工程量清单备案发标现场踏看/答疑会答疑会议纪要工程量清单补遗备案标底公示截标、开标、评标招标投标情况书面报告备案并公示中标结果施工阶段之建设工程交易中心招标流程发布中标通知书并签订合同合同送建设局备案说明：1、工程造价大于200万的按照深圳经济特区招投标管理条例需到交易中心招标；设计部提供正式的施工图工程量清单及标底编制/成本组监控成本经理审核成本部经理审核确定标底编制单位Gemdale Corporation施工阶段之区域公司组织材料、设备招标流程Gemdale Corporation深圳地产成本部组织招标小组召开开标会，确定中标单位项目公司工程部编制项目材料/设备进场计划项 目 公司 成 本部 编 制 项材料/设备 招 标计划项目公司设计组组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书（包括设计图纸、选型定板单及甲定乙购单等，并经项目总经理审批深圳地产成本部编制招标文件及标底预算，组织进行商务谈判深 圳 地产 成 本部 组 织召 开 发标、答疑会深 圳 地产 成 本部 组 织召 开 标前会深圳地产成本部经理签发中标通知书深圳地产成本部依据招标文件及中标结果与中标单位签订采购合同或下发甲定乙购单深圳地产总经理签发开标会议纪要深圳地产成本 部 编 制项目深圳公司组织完成招标的施工/采购项目清单深深圳圳地地产产招招标标小小组组成成员员：深深圳圳地地产产高高层层、深深圳圳地地产产成成本本部部经经理理、深深圳圳地地产产设设计计部部经经理理、项项目目总总经经理理、项项目目主主管管工程副总工程副总经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定集集团团参参与与的的招招标由总裁决策标由总裁决策施工阶段之区域公司组织施工承包商招标流程Gemdale Corporation深深圳圳地地产产招招标标小小组组成成员员：深深圳圳地地产产高高层层、深深圳圳地地产产成成本本部部经经理理、项目总经理、项目主管工程副总项目总经理、项目主管工程副总深圳地产成本部组织招标小组召开开标会，确定中标单位项目公司工程部编制项目施工承包商进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项目 工 程招 标 计划项目公司工程部组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书，并经项目总经理审批深圳地产成本部编制招标文件及标底预算，组织进行商务谈判深 圳 地产 成 本部 组 织召 开 发标、答疑会深 圳 地产 成 本部 组 织召 开 标前会深圳地产成本部经理签发中标通知书深圳地产成本部依据招标文件及中标结果与中标单位签订施工合同深圳地产设计部展开设计工作，提供设计图纸、选型定板单及甲定乙购单，并经设计总监审批深圳地产总经理签发开标会议纪要深圳地产成本 部 编 制项目深圳公司组织完成招标的施工/采购项目清单集集团团参参与与的的招招标由总裁决策标由总裁决策施工阶段之项目组织材料、设备招标流程Gemdale Corporation项目公司成本组组织招标小组召开开标会，确定中标单位项目公司工程部编制项目材料/设备进场计划项 目 公司 成 本组 编 制 项材料/设备 招 标计划项目公司设计组组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书（包括设计图纸、选型定板单及甲定乙购单等，并经项目总经理审批项目公司成本组编制招标文件及标底预算，组织进行商务谈判项 目 公司 成 本组 组 织召 开 发标、答疑会项 目 公司 成 本组 组 织召 开 标前会项目公司经理签发中标通知书项目公司成本组依据招标文件及中标结果与中标单位签订采购合同或下发甲定乙购单项目总经理签发开标会议纪要经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定施工阶段之项目组织施工承包商招标流程Gemdale Corporation项项目目公公司司招招标标小小组组成成员员：项项目目公公司司高高层层、项项目目成成本本经经理理、项项目目工工程部经理程部经理项目公司成本组组织招标小组召开开标会，确定中标单位项目公司工程部编制项目施工承包商进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项目 工 程招 标 计划项目公司工程部组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书，并经项目总经理审批项目公司成本组编制招标文件及标底预算，组织进行商务谈判项 目 公司 成 本组 组 织召 开 发标、答疑会项 目 公司 成 本组 组 织召 开 标前会项目成本经理签发中标通知书项目公司成本组依据招标文件及中标结果与中标单位签订施工合同项目公司设计组展开设计工作，提供设计图纸、选型定板单及甲定乙购单，并经设计主管副总审批项目公司总经理签发开标会议纪要深圳地产成本 部 编 制项目深圳公司组织完成招标的施工/采购项目清单施工阶段之材料设备议标或直接委托流程Gemdale Corporation采购招标项目超过采购招标项目超过10万元不招标的分判流程：万元不招标的分判流程：1 1、深圳公司组织招标：、深圳公司组织招标：2 2、项目组织招标：、项目组织招标：深圳地产设计部经理审核传签单深圳地产成本部经理审核项目主管工程副总审核项目公司设计组经办人填写传签单深圳地产总经理审批项目总经理审核 工程总监项 目 公 司设 计 经 理审 核 传 签单项目主管工程副总审核项目公司成本经理审核项目公司设计组经办人填写传签单深圳地产总经理审批项目总经理审核 工程总监深圳地产成本部经理施工阶段之材料、设备议标流程Gemdale Corporation项目公司工程部编制项目材料/设备进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项材 料/设备 招 标计划项 目 公 司成 本 组 经办 人 组 织进 行 议 标工作项 目 成本 经 理审核项目成本经理签发中标通知书项目公司成本组依据中标结果与中标单位签订采购合同或下发甲定乙购单项 目 总经 理 审批项目公司设计组组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书（包括设计图纸、选型定板单及甲定乙购单等，并经项目总经理审批施工阶段之材料、设备直接委托流程Gemdale Corporation项目公司工程部编制项目材料/设备进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项材 料/设备 招 标计划项 目 公 司成 本 组 经办 人 组 织进 行 商 务谈 判 等 工作项 目 成本 经 理审核项 目 总经 理 审批项目成本经理签发直接委托单项目公司成本组经办人依据商务谈判结果与委托单位签订施工合同或下发甲定乙购单项目公司设计组组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书（包括设计图纸、选型定板单及甲定乙购单等，并经项目总经理审批施工阶段之施工议标或直接委托流程Gemdale Corporation施工招标项目超过施工招标项目超过20万元不招标的分判流程万元不招标的分判流程：1 1、深圳公司组织招标：、深圳公司组织招标：2 2、项目组织招标：、项目组织招标：工程部经理审核传签单深圳地产成本部经理审核项目主管工程副总审核项目公司工程部经办人填写传签单深圳地产总经理审批项目总经理审核 工程总监工 程 部 经理 审 核 传签单项目主管工程副总审核项目公司成本经理审核项目公司工程部经办人填写传签单深圳地产总经理审批项目总经理审核 工程总监深圳地产成本部经理施工阶段之施工承包议标流程Gemdale Corporation项目公司工程部编制项目施工承包商进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项目 工 程招 标 计划项目公司工程部组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书，并经项目总经理审批项 目 公 司成 本 组 经办 人 组 织进 行 议 标工作项 目 成本 经 理审核项目成本经理签发中标通知书项目公司成本组经办人依据中标结果与中标单位签订施工合同项目公司设计组展开设计工作，提供设计图纸、选型定板单及甲定乙购单，并经设计主管副总审批项 目 总经 理 审批施工阶段之施工承包直接委托流程Gemdale Corporation项目公司工程部编制项目施工承包商进场计划经 项 目公 司 工程 部、成本组、设 计 组评 审 确定项 目 公司 成 本组 编 制 项目 工 程招 标 计划项目公司工程部组织考察，编制考察报告（含推荐入围单位）、提交技术标书，并经项目总经理审批项 目 公 司成 本 组 经办 人 组 织进 行 商 务谈 判 等 工作项 目 成本 经 理审核项 目 总经 理 审批项目成本经理签发直接委托单项目公司成本组经办人依据商务谈判结果与委托单位签订施工合同项目公司设计组展开设计工作，提供设计图纸、选型定板单及甲定乙购单，并经设计主管副总审批施工阶段之招标及合同文件审批表格Gemdale CorporationGemdale Corporation（2）合同管理）合同管理规范合同条款：加强合同交流：合同履行跟踪。（3）设计变更、现场签证的配合管理）设计变更、现场签证的配合管理 高效的补充设计、设计变更估价 现场签证的充分沟通Gemdale Corporation（4）总包工程补充预算管理）总包工程补充预算管理总包工程补充预算资料审核总包补充预算的汇总总包补充预算的信息反馈 （5）项目动态成本管理及预警）项目动态成本管理及预警动态成本预测 成本预警成本月报、简报Gemdale Corporation工程部工程师整理结算资料成本组结算经办人编制*工程结算书成本经理复核、审核成本经理复核成本部经理审核项目总经理审核结算金额是否超过合同价款的15，且增加额大于10万。项目总经理审批深 圳 总经 理 审批成 本 经理复核成本部经理审核项目总经理审批项目主管工程副总审批项目设计经理审核项目工程经理审核否是深圳组织项目组织（6）工程结算（详见流程图）工程结算（详见流程图）Gemdale Corporation成本组确认建安成本财务组确认公司管理费和财务费用设计部确认勘察设计费、样板房和销售大堂装修等销售建安费用项目公司开发部确认土地成本、报批报建费用项目公司营销部负责确认营销费用项目公司工程部确认政府工程管理费、工程监理费、开发间接费用项目竣工后，财务部提供项目的总费用清单成本组汇总成项目发展成本目标控制汇总表并编制项目发展成本分析报告项目总经理组织召开项目成本总结会 4、项目竣工成本结算、项目竣工成本结算 Gemdale Corporation结束结束谢谢大家！谢谢大家！个人道德素养个人道德素养 做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活道德與生活從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義倫理的意義:倫類別、關係；理紋理、道理。倫理人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義道德的意義:道道路、道理；德獲得。道德走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途尊嚴、榮譽)人道人道 (ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活道德與生活1、利己利己:理性認識到遵守規範有利於己。(奸商/信譽商人)2、利人利人:追求人性中的真、善、美。(崇高的可能性)。(愛人者人恆愛之，敬人者人恆敬之；德不孤必有鄰。)(典範在夙昔-林靖娟、鐵達尼號的樂師、德雷莎修女、史懷德.)3、利己利人利己利人:兼顧自我理想與社會進步。Bill Gates?不做”損人利己”之事。Ps.回想郭爾堡的道德認知理論、馬斯洛的需求層次理論。-THE END-