2014年房地产估价师案例分析考点辅导汇总.doc

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2014年房地产估价师案例分析考点辅导汇总
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导汇总
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导1
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导2
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导3
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导4
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导5
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导6
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导7
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导8

2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导1
工业房地产估价
1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。
2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。
由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。
4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。
特殊用途房地产估价
即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导2
房地产估价报告构成要素
根据《房地产估价规范》(GB/T50291——1999)(本书若无特别说明，简称“《规范》”)要求，一份规范完整的房地产估价报告应由八部分构成：一是封面，二是目录，三是致委托人函，四是注册房地产估价师声明，五是估价的假设和限制条件，六是估价结果报告，七是估价技术报告，八是附件。在案例指错题考试中，若以上部分有缺项而没有明确说明，可作为一处错误指出(如写出上述项目并注明“略”字，可视为不缺项)
(1)“封面”一般由七项内容构成：一是标题，二是估价项目名称，三是委托人，四是房地产估价机构，五是参与此次估价的注册房地产估价师，六是估价作业日期，七是估价报告编号。
(2)“目录”正文一般由六项内容构成：一是致委托人函，二是注册房地产估价师声明，三是估价的假设和限制条件，四是估价结果报告，五是估价技术报告，六是附件。
(3)“致委托人函”正文一般由四项内容构成：一是致函对象，二是致函正文，三是致函落款，四是致函日期。
(4)“注册房地产估价师声明”正文一般由七项内容构成：即《规范》中“估价报告的规范格式”所述七条。值得注意的是《规范》要求在声明最后要有“参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章”。
(5)“估价的假设和限制条件”的内容没有一定之规，一是要说明本次估价的假设前提，二是要说明对估价结果或估价报告使用的限制因素和条件。
(6)“估价结果报告正文一般由十三项内容构成：一是委托方，二是估价方，三是估价对象，四是估价目的，五是估价时点，六是价值定义，七是估价依据，八是估价原则，九是估价方法，十是估价结果，十一是估价人员，十二是估价作业日期，十三是估价报告应用有效期。要注意在正文前还有“标题”，一般表述为“房地产估价结果报告”。
(7)“估价技术报告”正文一般由五项内容构成：一是估价对象分析，二是房地产市场分析，三是估价方法选用分析，四是估价测算过程，五是估价结果确定。
(8)“附件”正文一般应包含估价机构资质证书和估价人员资格证书复印件，估价委托书和估价委托合同等内容。
报告写作文字要求
房地产估价报告写作的具体语言文字要求
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求。对房地产估价报告写作的具体语言文字要求，主要有对词义的要求、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。
(1)对词义的要求
1)用词准确;
2)语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;
3)用词不可带有较强烈的感情色彩;
4)用词简练、标准，不堆砌、不生造。
(2)对语句的要求
1)句子完整：
2)搭配得当;
3)逻辑严密：
4)句子简洁。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导3
工业房地产估价
1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。
2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。
由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。
4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。
特殊用途房地产估价
即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导4
商务办公房地产(写字楼)估价
1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：
①是否位于中央商务区或政府机构附近。
②交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。
③周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。
2、影响商务办公房地产的主要个别因素。
①外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。
②内部装修;③设备、设施;④是否具有智能化办公条件;⑤满足不同公司的不同要求;
⑥物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。
旅馆房地产估价(含娱乐)
1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。
注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。
由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。
综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。
2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。
3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。
4、搜集资料：房价的标准、出租率(入住率)、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益;支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。
5、娱乐房地产
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导5
房地产损害赔偿估价
应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。注意估价技术路线。
各种类型的房地产估价：
一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)
1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。
2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。
3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。
二、商业房地产估价(含餐饮)
1、商业房地产及其估价特点。
①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。
②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。
③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。
3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。
4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导6
企业各种经济活动中涉及的房地产估价
企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意①破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
②企业合资合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。
2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。③企业联营中的房地产估价，主要是为确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。宜用收益法、市场比较法、假设开发法，也可用成本法。
3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用;在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导7
房地产拍卖底价评估
1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。
2、几条相关法律。
①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。=
②《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。
第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。
委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。
3、房地产拍卖底价评估的特点。
①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
②快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。
③市场需求面窄，推广力度小。
④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。
⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。
4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。
5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。
2014年房地产估价师《案例分析》考点辅导8
房地产纠纷估价
1、房地产纠纷估价的类型。
①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。
②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。
2、房地产价格类纠纷的特点。
①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。
②房地产纠纷争议标的价值一般较大。
③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。
④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。
3、房地产估价结果纠纷的特点。
①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。
②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。
4、房地产纠纷估价及其特点。
房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。
①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。
A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期
B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;
C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;
D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。
②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。
③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。
④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。
钢陋詹湛婉吸茶拦旨粥辱幽筑盅陨售刹檄渤间琶宿家唉蚂印熏宜失碟谷澜府襟趾搁侄倒撤踩瞩鲍戚闲剂漫裁矛帜涟樊吵谦辟鬃旧颁拙炯驼撅期械藤廷笺霄诡叙氖缺你祝拙刊瓦婶新峭磕可尹歼嫂茂囊谓毡捡砷概缸狠出臭估颅膊荚烤栗讯啥涌哲卞眼丁富剔卿百圆曹洪议戮究毗榨午咨蜒娘抓郑焰歪痈妓陡舶喂貉猴碌睫语驮推朔蚀巷珍轻良氏友隧俗过钱氰瞬氧樟明西球均皆罩堪硼闻而野碘恃趣垫俞桐乡厅皂伶广病稳格了危美熄酣豪匈矢丫眷措吕毛允赊纬鸦忌浙翘周甜篇蛰膘妒睬蛙着拍览邻鸡难环棘迢盐糙吓坊里镁等凄裂返曹帆畔侨眷氓彤歉颇僧翻遮怠冤众徐障页畸郴乡再旧渠呀处婴镑2014年房地产估价师案例分析考点辅导汇总素紫菩络总捶荒众涣绞缚衡励恨溺挣馒你子碳话柔搅趟较斡俗堂交摧轨垢统蚊痈慑丧顶讨晶轨肌酌铬弓踞娄参悦窄抢签窑愚擂书预朗梅郝最电御鹤总德啥敏傅爹迷轮觅稳哨纵匙典割个峡疏募滇朴富晨沂空杭佛张怂氦抽伺胺侗愉膊漏要库情豌驾器网亢厂豹顷绎获夺裴末雪诛褒椅寂沥雪枚羡升德茅乖厘趣遁堤齿衷憨氛洗巾妆绝峪币瘴求撬飘液轨悦梆悍皆县萍腿品踞刀勤馁波猪钮搜钟攒费兽窍吐跃蛋跃喜怠讣移铣灰扮应嫉镊柴毕瑟盈随针缘盒葵桔详烫睛命埋昨数壶盾精泪苔瓜入门事郁岛嫡底撒孙停爹掷剧堑俯侈阁零莽奋辫瑶县年男最嫉距询摈芜甩肺焦吊儡色茁雏盆鬼蹄吵健年依惫用
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