影响房价的因素分析.doc

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影响房价的因素分析
摘要：房地产既是我国国民经济的支柱产业，也是关系重大的民生问题。本文从微观经济学角度出发，从供给和需求的基本理论、消费者行为理论和产品市场理论三个方面来分析影响房价的因素。
关键词：房价 供需 消费者 产品市场
一、 供需影响房价
供给描述的是生产者的行为。供给是指在一定时期，在各种可能的价格下，生产者愿意而且能够出售的某种商品或服务的数量。供给是建立在生产者生产和销售某种商品的意愿和提供出售的能力的条件之上的，二者缺一不可。经分析，共有如下两种供给因素影响房价。
住房供给影响房价 我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，在住房供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。空置房屋指未被使用、且所有权人准备将其出租或出售的房屋。当购买者购买房屋时，注重的是房屋的服务功能，其支付的价格直接体现了对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置的时间越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置的面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。
土地供给影响房价 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地是人类在产品和劳务的生产过程中，需要投入的大量的经济资源之一。经济学中所说的土地是一个广泛意义上的概念，是指大自然赋予人类的一切有助于进行生产活动的自然条件，包括矿藏、森林、陆地、海洋和河流等。土地供给是房地产市场的基础，土地供给如果被储备、闲置或者是被蓄意囤积，土地供给量都只能部分转化为房地产市场的供给。土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。此外，政府在制定土地政策的问题上保持土地适度稀缺。2003年以来，土地价格上涨，而住宅空置率下降，土地供给小于土地需求。土地供应机制失灵，控制力度不够。在舆论导向和政策措施的双重作用下，高档商品房价格扶摇直上，并带动普通商品房价格一路飙升。2000年以来，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率（土地开发面积/同期土地购置面积）持续下降，二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率（房屋竣工面积/同期房屋施工面积）逐年走低。当土地供给不足时，房地产商更会提高房价。由此可见，土地供给对房价有一定的影响。
二、消费者的消费行为影响房价
消费者用既定收入购买各种消费品，以期从商品消费中获取最大程度的满足。微观经济学把这种满足称为效用。效用表明了消费者对商品或服务的主观心理评价，完全是消费者的主观心理感受，因此具有主观性。所以消费者对住房的满意程度一定意义上影响着房价。而边际效用是具有递减规律的，一般消费者对于住房的消费不会超过两套，所以房价就被相应的提高了。此外还有消费者偏好的影响。消费者偏好即消费者爱好或者喜欢某商品，表情消费者对不同商品的喜欢程度，消费者对不同商品的偏好程度反映了消费者对不同商品的效用水平的评价。当消费者对住房的偏好程度上升时，房价就会被提高。
消费者的投机和投资行为也影响着房价。投机者的目的，是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的，是依赖房租谋取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会上平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从众心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。由此可见，投机和投资行为影响着房价。
三、 产品市场理论影响房价
随着市场经济的发展，市场已经不仅是从事简单商品买卖的交易场所，市场是可以是一个有形的商品买卖交易场所，也可以是通过现代化通信工具进行各种交易的接触点，市场是关系交换的总和。通常我们用生产同种或同类产品的厂商之间的竞争程度或其反面-垄断程度，来划分产业的结构或市场的结构。
单看房地产市场，其厂商数目即房地产商是很多的，其生产的产品即建造的住房之前有一点差别，如房屋的质量、式样等。其对价格的制定有控制权力，想要进入这个行业，虽说不简单，但也不是不可能，所以我们类似地把它归类为垄断竞争市场。垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件是：边际收益等于边际成本。在垄断竞争市场上，房地产商可以选择的变量有三个。一是房屋的销售价格，二是房屋的质量，三是广告支出或销售费用。当实现短期均衡时，若厂商在均衡产量下的平均成本小于销售价格，则厂商获超额利润；若平均成本等于销售价格，则厂商获平均利润；若平均成本大于销售价格，厂商出现亏损。
四、结论
综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果。除了供需、消费者的消费、产品市场理论影响房价外，还有其他很多影响房价的因素，如消费者的思想观念、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况，政府的适当干预等，这些是相对稳定的因素。还有很多不稳定的因素，如基础设施建设的影响。这些因素都影响着房价。随着中国的人口老龄化进程，房地产市场可能受到冲击。在可见的未来，计划生育政策下出生的新一代不仅拥有自己的住房，还将从父母、岳父母那里继承一套住房，届时会出现一家人有三套房的局面，届时的住宅市场需求肯定将大幅下降。但是，如今城市还有很多农民工之类，他们没有自己的住房，所以，老龄化 虽给住宅市场带来了挑战，也给房地产商带来机遇。所以，据估计，短期内，中国的房价，应该是不会下跌的。
参考文献：
1、刘琳：《房地产市场互动机制与政策分析》中国经济出版社
2、腾讯新闻网
3、《房地产经济学》，清华大学出版社
4、微观经济学课本

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