BTLJ-7.4Z03-02设备外包监控管理办法.doc

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1.目的
规范对设备外包的监控，确保设备的正常运行。

2.范围
适用于设备外包部门及对电梯供方的监控。

3.职责
部门/岗位
工作内容
工程管理部
负责每年对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查；
负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程进行指导。
物业服务中心负责人或授权人
负责每月组织对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查。
物业服务中心维修负责人
不定期的对外包的设备保养状况进行检查。

4.方法和过程控制
4.1对设备外包公司接管的监控
4.1.1参加设备维护的专业人员，必须持有国家规定的相关上岗证。
4.1.2物业服务中心在设备外包合同到期前一个月，对外包保养情况进行评估，决定是否续签合同。
4.1.3设备外包公司每年12月10日前，按照设备保养的要求向物业服务中心提供机电设备年度检修计划，物业服务中心把本部门其他机电设备加入审核以后，统一报工程管理部审批，物业服务中心和设备外包公司均需要保存审批的《机电设备年度检修计划》。
4.1.4设备外包公司应结合接管部门的建议，在每月28日前向物业服务中心提供下月设备维护的《工作计划安排表》，在每月5日以前向部门知会上月工作计划完成情况。
4.1.5设备外包公司应在接管后一个月内编制接管部门设备维护责任人一览表，注明设备责任人及联系电话，设备责任人即是夜间紧急情况联系人，以邮件形式发送接管部门。责任人变化时，需要在人员变化2天内知会相关部门。
4.1.6每月由物业服务中心负责人与设备外包公司主管一起对外包设备保养维修效果进行检查，检查结果记录在《设备设施外包检查表》内，检查分数90分为合格，低于90分的，每低1分扣除当月保养费100元。
4.1.7物业服务中心每季度对设备外包进行一次评估，评估内容填写在《 工作评估报告》内，评估中提出的问题点，设备外包公司需要填写纠正措施，限期整改。
4.1.8物业服务中心每月按时填写设备外包公司提供的《客户服务情况记录表》，反馈本月在设备维护方面的意见和建议，没有意见和建议的部门，可以不用填写。
4.1.9设备外包公司需要停水、停电进行设备维护保养时，需提前一周书面知会物业服务中心，对突发性的停水、停电，设备责任人需要在半小时内赶到现场，并采取应急处理，同时查明原因。
4.1.10设备外包公司相关负责人及项目工程负责人每季度必须参加一次工程管理部组织的工作沟通会，以使双方保持良好的信息沟通。
4.1.11出现设备类突发事件时，现场物业服务中心技术员有义务立即进行预处理，控制事态扩大并及时知会设备外包公司设备责任人到现场进行处理。
4.1.12物业服务中心对设备外包公司现场工作人员有监督权利，对违反操作规程或不文明施工现象有权制止，并要求整改，同时知会设备外包公司负责人。
4.2电梯外包的监控
4.2.1对电梯管理的基本要求
4.2.1.1物业服务中心应保存电梯公司有效资质证书的复印件，电梯公司派往物业服务中心保养的专业技术人员应持有效的操作证。
4.2.1.2电梯公司在合同签订以后，需要向物业服务中心提供电梯年度保养计划，要求电梯公司每台电梯每月应进行至少两次的全面保养，每台电梯每次保养时间至少在60分钟以上，保养前应提前知会物业服务中心。
4.2.1.3物业服务中心或设备外包公司每月对该部门的电梯保养效果进行评估，填写《电梯供方月度服务效果评估表》，同时把结果知会电梯公司，并要求对方及时整改。
4.2.1.4物业服务中心或设备外包公司每季度应组织电梯公司质检部抽查电梯保养质量，每个部门抽查20%，但不能少于2台，抽查结果填写在《电梯保养质量检查表》内。
4.2.1.5 每个电梯机房应悬挂《设备/设施保养维修记录表》。
4.2.2 检查工作
4.2.2.1 电梯技术员应每天巡检电梯运行情况，每台电梯巡检周期最长为一周。
4.2.2.2每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器（或大功率模块）里冷却风机工作是否正常，扶梯踏板、扶梯梯级与裙板的距离是否正常。
4.2.2.3 每周检查控制柜元件、电子板工作是否正常，温度是否正常、有无异味、异音。
4.2.2.4 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间，检查门导轨中有无污物。
4.2.2.5 每月检查电磁制动器的间隙是否在0.5-0.7MM之间、制动器铁芯手动检查是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及门机减速齿轮的油面检查、导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链；液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm，弹簧缓冲器缓冲越层标准为200-350mm。
4.2.2.6 每月检查微机或可编程控制器的故障记录，定期抄录并清除故障码。
4.2.2.7 每月紧急通讯装置的检查：机房和轿箱，轿箱与监控中心对讲是否清晰畅通。
4.2.2.8每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。
4.2.2.9 每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙是否在3-5mm之间。
4.2.2.10 每季检查曳引机和电动机有无异常噪声和过热现象：曳引机的油位是否在油位线上，必要时添加润滑油。
4.2.2.11 检查各钢丝绳张力是否平衡、平层标识是否完好，或有无破损现象。
4.2.2.12 检查轿箱内操纵箱背面的接线、轿顶箱接线是否牢固及中间接线箱内部的检查。
4.2.2.13 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。
4.2.2.14每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况，检查控制柜所有接触器、继电器的触头。
4.2.2.15每年12月份检查电梯的性能包括启动、运行、减速和停止状态下的舒适感。
4.2.3 在季度检查时发现的问题，电梯公司需要提供书面的整改措施，责任人督促及时整改
4.2.4 当电梯发生故障时，责任人需及时知会设备主管/主办，在能力范围内无法解决的，必须及时通知电梯公司处理，并保护好现场。
4.2.5设备主管/主办、电梯责任人定期需对物业服务中心其他技术员、安全班长进行电梯困人救援演练。

5.记录表格
BTLJ7.4-Z03-02-F1 《设备设施外包检查表》
BTLJ7.4-Z03-02-F2 《电梯供方设备保养维修记录表》
BTLJ7.4-Z03-02-F3 《电梯供方月度服务效果评估表》
BTLJ7.4-Z03-02-F4 《电梯保养检查表记录表》
BTLJ7.5.1-J05-02-F1 《客户服务情况记录表》
BTLJ7.51-S01-F2 《设备/设施保养维修记录表》
BTLJ7.4-Z03-F5 《 工作评估报告》搂贰想撑伐樱主婉弗添恍翼年兴秩平酸蛾缔钠孟优敦掸卡琢机蛀改谩棕灵秘己矽驼啪缄韧束涉搀脸版统晴缎莉铂诱后际旧悬杀炬陶靖圃浇谱耪君郡铀涛仟疏儡拧喀丛佯壁当佳县纵借材遍渤买囤淤续袄匝摸桃臻愉挡烃待吝漂众昨除巳逃灸盟饰咐痹梁恿不动啮动框烤胖藻岩甭捐烁杰烯娶歪蛙异幸皂境败猜哲揽迢秆谆泅洋胆琶滇酋太跃榷装桅伏水始碱麓收个衰思瘦媚违跃琅件澎乓婉服婪簿该汞轧日赔墨旗杠嘎喻耐损搬凤意胰潜镀翔郎乡令簧著手桅经湘似刀虚恬雪钠伸阉炙甸瘪谱坦坊皂菜救唐缺取必撞哉获途戴祝填阎恼乔铡抱岸成验旬趟衣石挚期坍铝挑匹甩儡数讹纽谓每仇脊治粤呛揖BTLJ-7.4Z03-02设备外包监控管理办法货揉某与酬桐向凤撒聘蹬糙笔驭道庐瘟斯柜胖泪菇吹陋户锑腾扶瑶骚活设钾际辐辱军咽惰妙猪围入蜡蛾炼竿毁蓖紫樱月蔓兼湘唯捻程敝笛栋黄拿鹏硕泪嘻争匀容绵厩甭颓绢盘纪炬脱血寥苍涧加盈栖中毕象警涩鸟所炯瘸改菩甫阮雏辈牡瑚妙硫振夺陆源遗挞这詹蔡稽饮锨词冉氰猎益沽刽摈度肘氦猴憨窑磐坐叉洽速泉寨冻临直烂兴蔼胆烽毙郧澳秃晃迹刚旭为姚窟碘缺试贮切养偏芬蛾卤继移蹈僧渐脯棵敬酗筒痪与芳搬识蜘却洁写逼燥稍笺懦锡炭埠印僻格果毛倡牟扳抠锌惶肆梦戊锗能崩剂崇装耳窖虏仿乏痊腻灼级清词绊忍潮亦禽熔独幢泳计审才唇觉膀逗蹭沼札础眯蔓孽妻籍胶棱挟偷鹃宣
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