房地产企业土地增值税如何来避税.doc

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房地产企业土地增值税如何来避税
一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：
1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2、 土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。
3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。
   合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。
   企业兼并转让房地产的，暂免。
   交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。
   房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。
   房地产出租不征。
   房地产评估增值不征。
   国家收回房地产产权免征。
   土地使用者转让、抵债或置换土地征税。
首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目
二、土地增值税可扣除项目：
1、取得土地使用权所支付的金额
（1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金
（2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金
（3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款
2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
（1）、土地征用及拆迁补偿费
(2)、前期工程费
（3）\安装工程费
(4)、基础设施费
（5）、公共配套设施费
（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）
主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
4、转让房地产有关的税金
主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加
5、财政部确定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。
6、旧房及建筑物的评估价格。
以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。
三、合理避税具体方法：
1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度调整分摊，将获得的增值额最大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。
3、房地产开发费用中的财务费用筹划：
  （1）、凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）　①
  （2）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）　②
    以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
  例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。筹划过程如下：
    首先，计算（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）
　　其次，判断当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。
4、收入分散法
　 将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢装饰合同，纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
5、利用税收优惠
    税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。根据20％这个比率，可以对此进行纳税筹划。
    首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
6、建房方式筹划法
　　税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
　　一种是代建房方式。这种方式不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的30％—60％的四级超率累进税率，前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。由于公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的；而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力。
　　另一种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就比较少，大部分由出资金的用户分得自用。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳增值税。
7、有关房产销售中代收费用的筹划
    房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。
    按规定，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，以上规定显然为税收筹划创造了空间。
    例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。
　　（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15＝746 （万元）
　　（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）
　　显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1，840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。
　　由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：A×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。　
　　当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50％情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。
8、不同增值率的房产是否合并的筹划
   由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。
   例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？
   （1）分开核算时：A房产的增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）；B房产的增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30＋145）
   （2）合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，适用税率50%；应纳土地增值税为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）
    通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。
   以上部份内容整理于网络素材，不妥之处请各位指正，欢迎大家讨论与交流。
[ 此帖被自然元素在2010-10-08 18:22重新编辑 ]
9、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额
例：华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元，建安成本合计3800万元（其中商品房开发成本3000万元，精装修成本800万元），该企业应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元）
应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元）
应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元）
扣除项目金额合计＝3800＋400＋28＋12＝4240（万元）
土地增值额＝8000－4240＝3760（万元）
土地增值率＝3760÷4240＝89%
应缴纳土地增值税＝3760×40%－4240×5%＝1292万元
企业税前利润＝8000－4240－1292＝2468（万元）
应缴纳企业所得税＝2468×25%＝617（万元）
企业税后利润＝2468－617＝1851（万元）
纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同毛坯房销售合同定为售价收入4800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：
1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元）
应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元）
应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元）
扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（万元）
土地增值额＝4800－3264＝1536（万元）
土地增值率＝1536÷3264＝47%
应缴纳土地增值税＝1536×30%＝460.80（万元）
2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%）
应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元）
应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元）
企业税前利润（1＋2）合计＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（万元）
应缴纳企业所得税＝3369.60×25%＝842.40（万元）
企业税后利润＝3369.60－842.40＝2527.20（万元）
经过上述筹划，企业税后利润增加了2527.20－1851＝676.20（万元）。
10、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策
例：南京机械厂有一自建办公楼，造价600万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价2000万元出售，南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳营业税＝2000×5%＝100（万元）
应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元）
应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元）
扣除项目金额合计＝600＋100＋7＋3＝710（万元）
土地增值额＝2000－710＝1290（万元）
土地增值率＝1290÷710＝182%
应缴纳土地增值税＝1290×50%－710×15%＝538.50（万元）
企业税前利润＝2000－710－538.50＝751.50（万元）
应缴纳企业所得税＝751.50×25%＝187.875（万元）
企业税后利润＝751.50－187.875＝563.625（万元）
纳税筹划思路：根据财税字[1995]48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。根据上述文件，可考虑改变销售方式，将办公楼作为投资投入宏图书城，作为宏图书城办公楼，投资额为2000万元，待办公楼办理完产权过户手续后，南京机械厂再将2000万元股份全额转让给宏图书城原法人股东，经过筹划，南京机械厂可享受免征收土地增值税，企业应缴纳的各项税金计算如下：
应缴纳企业所得税＝（2000－600）×25%＝350（万元）
南京机械厂税后利润＝（2000－600－350）＝1050（万元）
经过筹划后南京机械厂税后利润增加1050－563.625＝486.375（万元），进行上述筹划时需注意以下两点：
1.根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。南京机械厂在签订投资协议时必须注明参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，方能享受免征营业税的政策。同时必须按《公司法》规定，在投资后六个月内办妥办公楼的产权过户手续。
2.根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]第021号第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。在进行此项筹划时，投资方与接受投资方均需符合上述文件规定，方可享受暂免征收土地增值税。本案例中投资方南京机械厂与接受投资方宏图书城均符合上述文件规定。

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