房地产行业低谷中税收管理出路的探索.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

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房地产行业低谷中税收管理出路的探索
作者：姜勋国 刘念
摘要
2005年至今，房地产行业的发展几起几落，但其纳税总额却一直占据着地方财政收入结构的重要位置。从税务部门当前的情况来看，房地产行业的征管难度普遍大于一般企业。究其原因发现，无论是企业纳税人，还是税务主管部门都存在一定问题。企业既有会计人员水平不高，管理能力有限的客观原因，也有虚报收入或多列支出等主观恶意行为存在；同时，税务部门内部的结构设置、人员水平和执法能力也有待提高。因此，税务部门应将对企业的纳税辅导放在工作的首位，同时对管理结构进行优化，不断提高管理人员的业务水平；利用纳税评估和税务稽查，为管理工作保驾护航；规范纳税主体的涉税行为，最终形成房地产行业管理的良性循环。

关键词： 房地产行业 税收征管 纳税主体 问题 良性循环

2007年金融危机爆发后，社会经济发展出现了停滞，通货膨胀一发不可收拾，但市场中的货币资金供给却严重紧缩，民生矛盾因此被激化。与此同时，与房地产行业相关的新闻爆炸点却不断出现，房价问题一时被推上了民生矛盾的高峰，成为了社会关注的重要问题。时隔四年，房地产行业的发展从高危到平稳，再入低谷，已经历了一个轮回的历练。尽管对该行业未来发展的诸多猜测还需时间来印证，但回顾过去、总结得失却是当前我们应该做的功课。
一、房地产行业税收征管的现实状态分析
房地产开发企业经营业务与其他企业相比较而言具有特殊性，尤其是其成本细碎，滚动开发以及生产周期长、投资数额大的特点，兼具房地产产品的生产和经营，使涉税问题比较复杂。从开发对象而言，房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。房地产企业所适用的企业所得税规定与一般工商企业也存在差异。因而在谈及房地产企业及项目的税收征管问题时，大家普遍认为房地产企业比工业、商业企业的管理难道要大。在经过深入的考察和对比后，笔者认为房地产行业的征收管理难度主要体现在以下几个方面：
（一）房地产项目的建设和开发周期长，管理时间跨度大；
一般说来，一个房地产项目从建设到开发，再到销售完成，通常需要3至5年时间。如受金融危机、地震灾害、企业资金链断裂等其他因素影响，管理期限也将随之延长。而普通工、商业企业的生产或销售周期通常不会超过10个月。管理时间的线性长度对管理的效果有着一定程度的影响。
（二）纳税主体多，管理程序复杂；
纳税行为的发生主要涉及企业和税务部门。从企业方面来讲，房地产项目至少包含建筑和开发两个企业；如遇工程项目较大、合作企业较多、分包转包关系复杂等情况，则会出现同一项目多个纳税人的情况；从税务部门来讲房地产企业跨区域开发情况较为普遍，公司注册地税务部门和项目所在地税务部门也将在不同的层面上共同参与该企业的管理。面对如此错综复杂、真假难辨的经营状态，纳税征管难度的升级也就不言而喻。
（三）成本费用项目多，会计核算复杂
房地产企业的建设与开发过程中，成本费用项目繁多，例如：土地征用费及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。另外，各个企业的会计核算均具有一定的灵活性，操作手法不尽相同，因而需要税务管理人员具备较高的业务水平和敏感度。同时，企业会计人员的业务水平参差不齐，致使税务管理人员的工作效果受纳税人会计核算健全程度的影响较大。
（四）涉及税种多，成本确定和税前扣除项目的计算复杂;
按照税法的相关规定，房地产行业的建筑与开发必将涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种，其中以土地增值税和企业所得税加的成本核算与税前扣除项目最为繁杂。也是纳税人蓄意作假的主要目标。成本的真实性难以辨别，导致税务机关管理难度增大。
（五）分包转包情况普遍、项目内部关系复杂
房地产行业承建的工程大部分通过转包、分包和挂靠途径来实施，导致税务部门在选择征税主体的问题上具有一定难度。房地产企业采用工程大包的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。
二、房地产行业管理难度大的原因分析
2005年，我市地税局开始了房产一体化的实施和探索。目前，现行的房地产征收管理框架已搭建完成，以房地产项目为着手点，以契税管理为抓手，联合国土、房管、工商等部门，实行“先税后证、以证控税”的管理模式业已成形。但在实作过程中，管理人员面临的问题可谓五花八门、千奇百怪，一些“法规之外、情理之中”的问题，常常使管理人员也两头为难，束手无策。按照前文中涉及的征管主体分类，笔者将目前房地产行业税收征管过程中存在的问题归纳为以下两个方面：
（一）房地产企业存在的问题
1.企业财务人员的管理缺失。由于企业自身经营情况的需要，或其能力、规模的限制，财务人员更换频繁，并且业务素质参差不齐，导致账务处理混乱、财务核算不健全。部分会计人员由于对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异的理解有较大偏差。在做账时，乱用会计科目、不计或少计收入、随意结转成本费用；对财务凭证、票据的保管也缺乏统一标准，一旦遇到办公场所搬迁，或会计人员的离职等情况，则很难保证财务资料的连贯性；
2.房地产企业普遍存在隐瞒利润、逃避税收的现象。
（1）不列或少列收入。房地产开发过程中，多数企业在取得预售许可权之前，就已开始预售产品。此时的预收账款暂未纳入当期应税所得，而采取挂账方式，将资金用于滚动开发经营，或弥补注册资金的不足；同时，部分企业对开发楼盘的样板房、转作经营资产用房，及抵偿材料款、工程款的分房、职工福利房等应视同销售产生的收入也未纳入当期应税所得进行申报纳税，致使部分税款流失。另外，企业对民间筹资部分的还贷与分红不入账册、不做申报、隐瞒情况，税务机关介入难度大，导致大额个人所得税无法征收。
另外，企业利用税法与会计准则中对收入概念的差异，蓄意减少当期应税所得。按照税法中对房地产销售收入的实现规定“采取分期收款、银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”。 但企业认为，按照会计准则中确定收入的几项条件中来看，收入的确定必须以“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方相关，且已发生或将发生的成本能够可靠计量”为前提，因而所收房款不能转作收入。以我局的现实案件为例，在2011年度企业所得税汇算清缴时，我税务人员发现某房地产开发企业在2010年度的预收账款总额为5.24亿，但销售收入科目仅有2.25亿元，由此造成2010年度的企业所得税差异将高达百万。
（2）多列支出。房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结，虚增成本。房地产开发商通过建筑企业虚开建筑安装业发票，增大该公司的建筑成本，用支付建筑企业的流转税和所得税的等相关税费为代价，增加开发公司企业所得税和土地增值税中的抵扣份额，达到偷税漏税的目的。
另外，企业不遵循收入与成本费用配比原则，随意虚列或高估成本费用，冲减利润偷逃企业所得税。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3.企业纳税行为不规范、出现申报不实、蓄意拖欠等情况。
以企业所得税预征过程中，企业因缺乏流动资金而无法缴纳税款的情况为例。按照税收征管法的规定，企业应首先对当期收入进行如实申报，然后提交缓税申请表，经上级部门批准后，可缓缴当期税款。但在实际操作过程中，管理员在发现不实申报后要求企业如实上报，企业随即申请延期缴税，但上级税政部门又因为种种原因不予批复，“皮球”就又被踢回到管理员处，导致管理员的自由裁量权被动增大，执法风险随即增加。部分管理员可能采取接受企业当期不实申报的处理方法，待企业资金周转顺畅时，将欠税按当期税款补录入库。此类行为尽管和谐了税收关系，但也因此留下了税款漏征的潜在危险。该情况的出现并非少数，企业的不规范行为不仅有害于征收工作，也向税务部门的管理模式提出了挑战。
（二）税务部门存在的问题
1.税务部门管理流于表面，对企业的违规行为监控不严。
在实际的征管中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税人申报和税款入库的及时性，而不注重企业财务核算方式与申报数据的正确和真实，缺乏对企业财务核算失真现象的敏锐性，过度信任甚至依赖企业的申报数额，管理方式粗放。从近期的房地产行业专项检查的结果看来，税收的征管问题主要集中在营业税、企业所得税和土地增值税上，可见纳税人如实申报的意识仍然不足，而税务机关的日常征管力度还需向更宽、更深的方向发展。
另外，对于企业的不实申报或企业提出的延期纳税申请，税管员的处理方式过于随意，基层税务所与局机关部门之间就责任问题相互推诿，甚至出现放任自流的情况。尤其针对已办理清算，但仍有欠税的项目，管理人员在追缴欠税等后续工作上存在较大失误。造成此种局面的原因中尽管有工作机制缺失的客观原因，但主要还是由于管理人员的不作为致使税款漏管、漏征。管理与监控的缺失，归根究底是源于基层税务干部的综合业务素质不高，财会知识不过硬，因而很难从企业的账面上发现问题。
2.房产一体化开展过程中出现税源管理信息缺失
房产一体化的开展，是以契税为抓手，建立地税、国土、工商、房管、规划等多个职能部门的沟通渠道，用“联网控管、先税后证”的管理办法强化房地产业的税收管理体制。但在实际的操作过程中，各个部门之间出于各种原因，彼此的协作一直没能很好的建立，没有形成统一的、同步的信息共享制度，遇到问题也不能及时解决。税务部门内部也仅仅停留在对外部数据的取得上，缺乏对数据的动态分析， 和由上至下的数据分享与绩效监控程序，缺乏相应的激励制约手段，致使房产一体化在执行过程中出现了信息缺失，绩效甚微的情况。
3.纳税评估体系建立不完全
现行的纳税评估体系中，除了存在人员业务素质不高、信息来源不畅等因素外，还有对房地产行业的纳税评估工作定位不准、评估指标体系不健全等问题。一方面，通过资料分析、评估约谈等静态形式开展的评估工作既无法了解企业的动态经营情况，又不能对企业的疑点问题进行深入有效的检查，因而容易出现定位不准的现象；另一方面，现行的纳税评估指标体系实为整个房地产行业中企业真实纳税标准的平均值假设，但在实际的经营过程中，企业还将受到环境、风险、资金流向等诸多因素的影响。评估指标的不健全，制约着评估工作开展的有效性和正确性。
4.征管过程中的执法行为存在不规范
由于税收任务调控的需要和本地政府部门的要求，企业与一线管理人员在税款的征收时点问题上常期配合，达成默契，形成了税收领域的潜规则。这样的做法尽管保障了当地税务机关的税收任务顺利完成，配合了当地政府的工作需要，但风光表面下却埋藏暗涌。一线管理人员如尽心尽职地做到欠、缓数据的记录和税款的后续补入，则两全其美；反之则轻易就会造成税款的流失。此等毫无技术含量的失误，正是因为在管理过程中存在执法行为的不规范。
三、针对房地产行业税收征管质量的对策和建议
针对上诉问题，笔者对房地产行业税收征管质量的对策上，有如下几点建议：
（一）把纳税辅导工作放在首位，控制管理源头、保证工作效果
针对企业存在的问题，为切实做好房地产行业的管理工作，税务部门应从源头做起，将纳税辅导工作与每月的税款申报入库工作放在同等重要的位置，使其常态化、制度化，确保管理进程中的工作效果。
当前，我们的纳税辅导多在企业所得税汇算清缴阶段集中开展，在日常的征收管理中少有涉及，税管员与企业之间的沟通也仅限于申报，“雨过地皮湿”的表面功夫很难真正发现问题。因而跟踪、了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况；监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度，及时发现会计人员在核算上出现的问题，并快速处理问题是每一个房地产项目税管员的必修科目。如不能将上述问题弄清楚、搞明白，那房地产项目的管理将永远止步于皮面，无法深入。与此同时，在与企业进行了解沟通的过程中，将税收政策的宣传落实到户，主动上门搞好纳税服务，用诚心和诚意营造良好的税收环境，促进与纳税人之间的和谐关系，提高纳税人的遵从度。
（二）优化税务机关管理组织结构，攻坚配精兵、解难用将强
企业税收管理的效果与机构内部的组织构架具有高度的关联性。合理的机构设置和清晰的职能界定不仅有助于明确管理者的权利和责任，形成有效的纳税管理机制，还有助于在机构内部与企业之间围绕纳税问题进行持续地沟通，及早地消除疑难问题和企业的顾虑。相反，不合理的管理组织构架往往导致税务部门的税收政策执行和程序失效。
房地产行业的税收总量常年占据我市税收总额的60%以上，因而对该行业的管理应视为在征收工作中的重中之重，但由于房地产项目的管理难度较大，极少有税务干部愿意主动承担该项工作，而分配到房地产行业的管理员的业务水平和管理能力也得不到保障。由此可见，组建房地产行业的专项管理队伍势在必行。从我局的实践经验上看，可从以下两个方面进行尝试：
1.持续开展全局范围和部门内部的业务培训，着力提高青年干部的业务能力。为践行我市局积极培养年轻干部的工作要求，我局从2009年至今，在全局范围内每年开展一次全员业务培训，在各个基层税务所、机关科室下达部门培训目标，并进行量化评比，考评结果与绩效工资挂钩；对于35岁以下的年轻干部及团员青年，我局团总支还开办了团员夜校，督促并鼓励青年干部勤奋学习、互帮互助；对获得了会计、审计等相关方向职业证书的干部给予奖励，努力打造一支业务上的精兵队伍。
2.我局从2011年年初便开始了设置专业化管理部门设想的讨论和研究，尝试将我县范围内所有的房地产开发项目由专业部门进行统一管理，真正将该行业的税款征收与管理分离，重新制定行业管理流程，保证工作过程的精准与高效，实现向精细化管理方式的转型；同时，在我局内选拔一支业务水平较高、责任心较强的干部队伍，在房产一体化模式的基础上，尝试新的管理办法，用“精兵”攻克管理不善的情况，用“强将”解决偷税漏税的难题，切实做好房地产行业的税收征管工作。
（三）把纳税评估与税务稽查相结合，为管理工作保驾护航
1.控管税源，评估先行。目前，纳税评估工作不仅在管理人员中开展，还有专业科室牵头负责，但运行效果甚微。作为税收管理工作的头阵，必须将建立健全科学的纳税评估体系，科学地界定评估范围和实施步骤等内容放在首位，规律性开展静态的评估分析，使之在动态的经营过程中能够对数据进行连贯性采集，并与时俱进的调整对企业的定位层级；同时，明确评估人员职责，对评估工作的定位是否准确，数据接收是否全面，评估目标是否达到等内容进行量化和考核，增强评估人员的责任心；在发现问题、解决问题的过程中探索更先进的评估分析方法，最终将正确的理论用于指导管理岗位的实践工作之中。
2.防止偷逃、稽查把关。对于税务稽查工作而言，房地产行业的涉税问题突显出：（1）偷逃税方式更加多样，手段更加隐蔽；（2）偷逃税款数额更加巨大；（3）纳税人公开寻求保护的趋势更加明显等特点。作为保证税收、制止偷逃税行为的最后一道防线，稽查部门应认真研究新形势下的新问题和新情况，建立严密的税务稽查体系，加强稽查管理力度，提高稽查办案水平，坚持独立客观的立场，杜绝“以补代罚、以罚代刑”行为的出现，实现 “征、管、查”三分离的工作原则，切实守护税收工作的尊严和灵魂。
（四）规范纳税主体的涉税行为，促进社会和谐，降低法律风险
对于企业的不规范行为，税务部门不能一竿子打死。尤其针对缓税问题，一线管理岗位要及时对缓税申请产生的原因进行了解和分析，上级相关科室也要充分理解企业的实际困难，做到换位思考，切实维护纳税人享有申请延期纳税的合法权利，促进和谐税收关系的良好发展；但对部分恶意的拖欠和偷漏税款的行为，稽查部门要加大惩治力度，对其充分曝光，以此起到惩治和警戒的作用。
在规范企业的同时，税务部门内部也要加强干部职工依法行政、文明执法的教育和监督。相关科室应充分履行职责，健全约束和监督执法行为的管理框架，定期巡视并指导一线岗位的执法行为，将可能出现的危险消除于萌芽之中；对管理人员长鸣警钟，降低职务犯罪机率，维护税务机关形象；对于违规操作的税务干部，监察部门要给予严厉处罚，保持队伍的纯洁性。
（五）坚持开展多种形式的纳税服务与税法宣传
在税务部门多年的努力下，纳税服务已深入人心，并得到了广大纳税人的好评。随着人口素质的不断上升，公民对于纳税问题表现出了空前的关注，因此在维持传统服务的情况下，税务部门还应拓宽服务群体与工作维度，大胆尝试博客、微博等新型网络工具，第一时间为百姓解答疑问，保持交流沟通的平衡，创建与时俱进的纳税服务新模式。
最后，税法宣传仍然是税务机关不可忽略的工作内容。在当前媒体竞争异常激烈的情况下，税务部门应加强与正规媒体的交流协作，为其提供更为准确的专业化信息，引导公众媒体的宣传导向，避免不良媒体利用税收新政策制造噱头，误导群众，损害税务机关形象；
2007年金融危机至今，在市委市政府的正确领导与指引下，我市的房地产发展趋势较为平稳，利用经济适用房、廉租房、公租房等公共服务调节市场供求关系的探索从未停止。“重庆模式”的确立为全国的房价危机提供了参照，我税务部门也将在今后的发展中不断反思目前存在的问题，积极探索解决问题的方法和出路，与企业和相关职能部门一同携手，创建更加和谐的税收环境，实现房地产行业税收征管的良性循环。

参考文献
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