北京典型写字楼案例分析.ppt

北京CBD典型写字楼个案分析 项目分布项目分布国贸中心环球金融中心华贸中心地铁10号线地铁1号线地铁2号线地铁4号线银泰中心银河SOHO华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结银河SOHO基本情况银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是一个总建筑面积约33万方，集商业办公于一身的综合型项目。项目造型独特，优美的建筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建筑景观。动工时间：动工时间：2009年底年底交房时间：交房时间：2012年年11月月银河SOHO宏观区位银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与CBD之间，商务配套较为成熟。海淀区朝阳区东城区西城区二环二环三环三环三环四环四环二环朝阳门商圈银河SOHO二环CBD王府井商圈三里屯商圈东直门商圈丰台区银河SOHO中观区位银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。CBD王府井商圈朝阳门朝阳门SOHO银河银河SOHO朝阳区政府朝阳区政府朝阳门立交银河SOHO交通状况银河SOHO轨道朝阳门站轨道朝阳门站地地铁铁2号号线线地铁地铁6号线（规划中）号线（规划中）二环u项目紧邻东二环和朝阳门大街，朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、王府井商圈的联络线；u项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线方便换乘各路地铁；u公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。朝阳门大街朝阳门大街u项目距离首都国际机场全程约25公里，车程35分钟；距离北京东站全程约7公里，车程约15分钟。至机场约25公里至北京西站约11.5公里至北京东站约7公里至北京南站约13公里至北京北站约10公里银河SOHO周边配套项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套相对较差。银河SOHO二环朝阳门王府井三里屯工人体育场朝阳门SOHO瑞欧特写字楼汇万达写字楼鸿安国际大厦朝阳门街道办首创大厦华声国际大厦世贸天街梓峰大厦日坛国际酒店北京瑞吉酒店朝外SOHO北京极栈酒店励骏酒店礼士宾馆王府井大饭店中国石化中保大厦人寿大厦丰联广场写字楼酒店商业配套市政外交部银河SOHO总平图类别建筑面积 总建筑面积330117地上总建筑面积219387地下总建筑面积110730可销售建筑面积商业（包括B1F1F2)81787办公166648地上层数（自然层）15地下层数3银河SOHO共由4栋楼组成，业态包括商业和写字楼。银河SOHO建筑风格弧形地标外立面设计效果图实景图银河SOHO由荣获普利兹克建筑奖的英国扎哈哈迪德建筑师事务所担当设计，其超现实的设计风格，为北京的天际线增添了一抹独一无二的色彩，这一造型奇特的建筑还未面世就引起了众多关注，成为人们争相评论的又一新地标。银河SOHO建筑风格室外平台设计顶部凹槽设计每栋建筑个体均有它的 中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。360度全角视野银河SOHO产品分析产品主要包括商业和写字楼两部分商业写字楼物物业楼座楼座楼楼层面面积（）（）商业1#B1-F218862817872#B1-F2184783#B1-F2180385#B1-F226408写字楼1#、2#、3#、5#F5-顶楼166648F3为精装修，商业办公皆可商业：B1-F2总建筑面积81787写字楼：F5-顶楼总建筑面积166648银河SOHO写字楼指标总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之一。项目名称银河soho竣工时间2012年6月项目地址东城区小牌坊胡同甲七号开发商SOHO中国物管公司北京锦融物业管理有限公司物管费24元/月物业等级甲级占地面积5万方建筑面积33万方总层数地上18，地下3写字楼面积16.6万方商业面积8.6万方层高3.5m单层面积7000停车位2000多个，卖了600多个公摊率写字楼30%商业47%空调集中式中央空调电梯系统客梯18部，货梯6部装修公共部分精装修售价前年40000元/，目前60000-80000元/租金7-10元/天交通状况公交：110、112、119、44路等二号环线地铁朝阳门站银河SOHO写字楼平面图项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200。银河SOHO写字楼大堂大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。银河SOHO写字楼电梯共24部通力电梯品牌：通力数量：客梯18部，货梯6部载重：1600kg、21人银河SOHO写字楼走廊弧形走廊设计过道天花板走廊【公共部分装修标准公共部分装修标准】地面：环氧彩砂或相似替代材料墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具走廊银河SOHO办公空间办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高4.5米。标准层层高3.5米顶楼层高4.5米【装修标准装修标准】地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门银河SOHO写字楼连廊屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。银河SOHO写字楼导视导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼层平面图。银河SOHO写字楼租售情况分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证业主利益。u销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有）u该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿；u到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/，后期价格60000-80000元/；u客户：多为内蒙、山西等外地投资客。销售情况：销售情况：u该项目2012年11月底交房，为保证业主利益，目前交由5个中介公司统一招商租赁；u租金：8元/天；u租约年限：2年起租，2年后租金按5-8%递增；u租金交纳方式：押二付三u租赁税：12%u出租情况：目前有一个整层被某IT公司租赁。租赁情况：租赁情况：银河SOHO商业商业总建筑面积约8万方，开发商自持约2.5万方。商业总建筑面积约8万方，为保证商业的整体打造，开发商自持部分物业，约2.5万方。商业层数：B1-F2层，层高：B1层5.4米，一层6米，二层5.2米；三层为精装修，商业、办公均可，层高5.2米；柱距宽8.4米，柱距长11-15米；平均使用率53%。业态规划：u1-2层以银行、高级零售、展示类（如高端豪车展示、苹果电脑客户体验厅、概念店展示）等业态为主u 2,3号楼2层定位为餐饮层，满足周边强劲商务用餐需求u3层精装修商业省掉免租期，适合类办公客户使用。专业技能培训中心、语言学校，特殊要求设计公司、婚纱摄影、家具展示、影视广告公司等营业和办公场所。银河SOHO商业租售情况商业分割出售，去化较快，后期统一租赁，但仍存在经营风险。u销售方式：分割出售（只保留了1号楼B1-F3的商业部分，约2.5万方），去化较快；u销售价格：临街门面20万元/;u租赁情况：5个中介公司统一招租，租金10元/天（内商）。销售情况：销售情况：分割出售的优劣势：u优势：去化速度快，有利于资金回流；u劣势：难以实行统一经营管理。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进大型主力店、品牌店，小业主购买后，开业日期不统一，经营用途不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。一层平面图 红色区域为1号楼保留商业1#2#3#5#银河SOHO开发商简介uSOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司北京红石实业有限责任公司）成立于成立于1995年年，由潘石屹由潘石屹（现 SOHO中国董事长）和张欣和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。uSOHO中国是目前北京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开发商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，开发总面积已达520万平米。开发项目：开发项目：北京望京SOHO北京朝外SOHO北京SOHO尚都上海凌空SOHO上海SOHO世纪广场上海SOHO中山广场银河SOHO由潘石屹创建的SOHO中国开发，该开发商在北京、上海等地开发了多个类似项目。银河SOHO物业管理银河SOHO由开发商自己的物业公司北京锦融物业管理有限公司统一管理。u北京锦融物业管理有限公司，是SOHO中国直属全资物业管理企业，专门负责SOHO中国旗下的物业管理，具有国家 一级物业管理资质，以“诚信服务，优质管理，创新改进，节能环保”的优质管理方为奋斗目标，将国际先进的管理理念和服务与地区的实际相结合，不断改进，打造富有SOHO特色的服务品牌。u公司曾荣获ISO9001及ISO14001国际质量管理体系认证。并荣获得北京市“守信企业”荣誉。北京锦融物业管理有限公司银河SOHO小结2、配套：交通位置优越，商务氛围成熟，商业氛围较弱项目位于地铁2号线与6号线双地铁交汇处，交通便捷，周边写字楼、酒店云集，商务氛围较好，商业氛围较缺乏。3、建筑：独特的外观设计，形成新的地标建筑银河SOHO外观采用弧形设计，造型独特，360全角视野，建成后将形成新的地标性建筑。4、写字楼：分割销售，去化速度快，但影响项目品质项目分户面积100-200，采用分零销售，去化速度快，客户多以投资为主，但分割销售对后期经营管理及项目品质有一定不利的影响。5、商业：分割销售，去化较快，但后期运营存在风险项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。1、区位：位于二环以内，区域发展成熟地处东二环“国家核心企业聚集地”，临近国贸CBD与王府井商务中心，区域位置较好。华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结华贸中心基本情况华贸中心总建筑面积近100万方，由5A智能写字楼、高端购物中心、五星级酒店、国际公寓组成。写字楼写字楼星光天地星光天地国际公寓国际公寓购物中心购物中心北京华贸中心位于CBD东侧，是由北京国华置业有限公司开发的集超5A智能写字楼、五星级酒店、购物商城、国际公寓组成的现代商业综合体项目。项目占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。动工时间：动工时间：2003年年5月月运营时间：运营时间：2008年年8月（全部月（全部投入运营）投入运营）华贸中心宏观区位华贸中心地处北京市朝阳区，三环与四环之间，属于CBD板块，区域发展成熟。海淀区朝阳区东城区西城区二环二环三环三环三环四环四环二环二环朝阳门商圈CBD王府井商圈三里屯商圈东直门商圈华贸中心华贸中心中观区位位于CBD东侧，商务配套成熟，地理位置优越。北京华贸中心位于CBD东侧，西起西大望路，距国贸桥900米，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，地理位置优越。CBD华贸中心交通状况位于东长安街，地铁和多条公交路线通达全城。北京华贸中心坐落于东长安街，位于国贸与四惠桥之间，紧邻地铁1号线大望路站和规划中的地铁14号线，周边多条公交路线通达全城，交通十分便利。华贸中心华贸中心地铁1号线地铁14号线（规划中）轨道大望路站线国贸四惠桥三环四环至北京西站约15公里至北京西站约27公里至北京南站约15公里至北京北站约15公里至北京东站约1.3公里华贸中心周边配套华贸中心处于CBD板块，周边写字楼、酒店、商业云集，商务商业配套均好。华彬费尔蒙酒店丽思卡尔顿酒店朝阳宾馆北京电视台国贸中心宏鑫写字楼远洋商务金地中心建外SOHO国泰饭店北京瑞吉酒店星程新族酒店世贸天街朝外SOHO北京朝阳医院新光天地远洋国际中心嘉里中心光华医院建国路三环四环四惠桥四惠桥万豪酒店嘉里大酒店京广中心太平洋百货国贸商城中央电视台南航明珠商务酒店万达广场华贸中心华贸中心写字楼酒店商业配套市政庆丰公园大望写字楼长信大厦华贸中心产品规划华贸中心产品分为写字楼、公寓、商业和酒店。（1）写字楼区：面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；（2）公寓区：拥有它相对独立的公寓区花园及水景。（3）商业区：主要由新光天地高端商业与购物中心组成。（4）酒店位于用地的中部，引进丽思卡尔顿和JW万豪两家五星级酒店。2公寓公寓1113（新光天地）（新光天地）3（商业街）（商业街）3（购物中心）（购物中心）3（广场）（广场）4（丽思卡（丽思卡尔顿酒店）尔顿酒店）4（JW万豪万豪酒店）酒店）西大望路建国路项目构成写字楼共3栋，约20万方公寓约20余万方商业包括新光天地、华茂广场商城、华茂购物中心、华茂商业街酒店包括丽思卡尔顿和JW万豪酒店华贸中心写字楼基本情况华贸中心写字楼共三栋，约20万方，定位为为跨国公司量身定制的5A智能写字楼。项目名称华贸中心竣工时间2006年12月项目地址朝阳区西大望路6号开发商北京国华置业有限公司 物管公司第一太平戴维斯物管费28元/月物业等级甲级占地面积16.6万方写字楼建筑面积约20万方总层数地上33，地下3高度T1:135mT2：151mT3：167m单层面积2200-2300层高4M净高2.7m含架空地板停车位商场1300 写字楼1400使用率70%空调中央空调电梯系统客梯：T1-12部，T2-12部，T3-15部装修公共部分精装修租金9-12元/天设计单位KPF交通状况地铁：邻近地铁一号线大望路站 写字楼华贸中心写字楼位于东长安街上，共3栋，约20万方。定位为为跨国公司量身定制的 5A智能写字楼。华贸中心写字楼建筑风格华贸中心由美国KPF设计，建筑风格简洁、明快，视野开阔，采光好。u华贸中心写字楼呈45度角面对长安街由西向东依次走高的格局，整体设计由美国KPF建筑设计事务所担纲，风格纯净、简洁、明快、凌厉，具有最大化开阔视野、最大化自然采光等优势。华贸中心写字楼平面图低区分零，面积200-300，高区单一产权，电梯12-15部。华贸中心写字楼租售情况只租不售，确保物业高品质u华贸中心写字楼采用只租不售的模式，对写字楼长期持久经营，以确保物业的高品质。u租金：9-12元/天，普遍高于周边写字楼。u出租情况：华贸写字楼已签约入驻入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、万豪国际集团、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。入驻贸中心的金融企业享受北京CBD政府特殊补贴政策补贴政策。截止2012年，1、2号写字楼出租率目前超过90%。项目名称总建筑面积租金金地中心16万方10元/平米天万达广场50万方8元/平米天远洋商务4.5元/平米天大望写字楼3万方4元/平米天长信大厦4元/平米天周边写字楼租金情况对比：华贸中心写字楼运营关键u引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益；“以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权”。u为跨国企业量身定做。硬件设施完善：国际领先玻璃幕墙，先进空调系统、迅捷通讯平台、高科技电梯系统、综合布线系统，独立9米挑高大堂，标准层2200-2300跨国公司理想办公空间，无柱式方正空间，三面采光；针对跨国企业业主，量身定做租务方案，面积话份上提供可持续发展空间。u严格筛选进驻企业资格。严格筛选进驻企业资格，保证物业档次及形象，支撑租金高回报。u商业、酒店配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽思卡尔顿和JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套服务。华贸中心商业华贸中心商业主要由一条裙楼配套商业街及两大购物中心组成。公寓新新光光天地天地商业街商业街购物中心购物中心广场广场丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店西大望路建国路（东长安街）写字楼u华贸中心商业包括新光天地、华茂广场商城、华茂购物中心、华茂商业街。发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合，补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流华贸中心购物中心新光天地新光天地是国内单体面积最大的百货公司，定位为高端购物中心，汇聚了大量世界名品主力店。华贸购物中心定位为都市新贵的高级生活指标，档次较新光天地低，与新光天地商业形成差异互补，分流不同层次的人群。华贸中心新光天地概况新光天地是国内单体面积最大的百货公司，也是北京最为高档的购物中心之一。总建面18万方营业面积12万方空间结构地下1层，地上6层开发模式北京华联集团与台湾星光三越百货公司合资液态组合商业+展示（汇聚全球938个品牌）u坐落在华贸中心的新光天地由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立，2007年4月19日开业。新光天地是国内单体面积最大的百货公司，营业面积达12万方，汇聚全球938个品牌，是北京最高档的购物中心之一。华贸中心新光天地业态以高端零售为主，配备餐饮、超市和休闲娱乐。楼楼层主主题定位定位业态配比示意配比示意主力店或代表性品牌主力店或代表性品牌F6美食天地餐饮翡翠酒家、鼎泰丰F5时尚家居服务儿童用品零售展示新光文苑F4运动天地服务餐饮零售ADIDAS、NIKEF3庄重典雅餐饮女士服饰配件时尚名品DIESEL、MA X&COF2青春时尚服务餐饮零售国际精品MONETA、AGNES BF1国际精品服务餐饮零售国际精品PRADA、CUCCIB1国际精品美发超市餐饮零售肯德基、必胜客超市13%零售60%餐饮25%公共服务0%休闲娱乐2%超市零售餐饮公共服务休闲娱乐u项目业态主要以零售为主，所占比例为60%；u餐饮占有25%的比例，消费者充分享受到“一站式购物体验”；u作为聚集人气，提升商业氛围的超市 业态同样占有13%的比例，利于商业经营；u休闲娱乐与服务业态较少，所占比例仅为2%。华贸中心新光天地平面分区明确，进出口较多。出入口出入口出入口出入口出入口出入口出入口A区（国际精品）B区区（国际精品（国际精品珠宝、名表）珠宝、名表）C区区（化妆品（化妆品护肤品）护肤品）D区区（女鞋、珠宝、（女鞋、珠宝、化妆品）化妆品）中庭休息区采用大面积绿色植物打造立体感 橱窗打造，处处彰显品质内部品牌多为世界名品，包装打造颇具特色内部打造采用高档石材和金色的装饰物，给人尊贵、大气的感受。华贸中心新光天地实景室外广场设有jeep车展示平台，与地面垂直的视觉效果，极度吸引人的眼球。购物中心外设置较大的室外广场，可用于活动及展示。华贸中心新光天地经验借鉴2、注重顾客购物休闲体验：汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌：意大利菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把厨房开在了卖场里，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等生活调味还有锅、铲、勺、菜板等炊具，柜内同时配备了时蔬、肉类等菜品，消费者不仅可以体验全球顶级炊具带来的烹饪乐趣，更可以现场大展厨艺。1、差异化竞争只走高端：CBD的商业竞争已经相当激烈，比如新世界百货、百盛等商场都已经在近期陆续开业，新光天地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，只有在换季时，部分品牌可能有适当的折扣。新光天地将采取赠礼、举办艺术展等手段来吸引高端人群，今后也将与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵宾客户。3、功能齐全的人文关怀：“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后厂”完整“修改室”、残疾人士专用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都体现了一种人文关怀。华贸中心华贸购物中心定位为都市新贵的高级生活指标，与新光天地形成品牌互补总面积4万方空间结构地下1层，地上4层开发模式华贸自由经营业态组合商业定位：都市新贵的高级生活指标华贸中心商业组群运营关键：u为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；u利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各异的商业气氛；u商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值 华贸中心华贸购物中心负一楼为类似于大时代的餐饮配套，档次相对较低。商场整体打造及品牌引进较新光天地低。华贸中心酒店配套华贸中心引进丽思卡尔顿和JW万豪两家五星级酒店，为项目提供高端商务配套，同时提升项目档次。丽思卡尔顿酒店北京丽思卡尔顿酒店，于2007年12月12日开业，由世界著名的酒店设计顾问公司Hirsch Bedner Associates主持内部设计装潢，完整地呈现了十八世纪英伦庄园风格。拥有305间客房，宴会及会议场所面积多大1100。北京JW万豪酒店北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店。酒店建筑设计与 内部装饰均由世界知名团队完成。拥有588间客房，五个现代餐饮及娱乐会所，以及万豪独创品牌“泉”水疗中心，配备最先进设施的健身中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备。华贸中心小结2、规划：业态丰富完整，彼此促进 华茂中心集写字楼、酒店、公寓、购物中心于一体，业态完整丰富，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进。3、写字楼：只租不售，保证物业高品质华贸中心写字楼定位为为跨国公司量身定制的 5A智能写字楼，采用只租不售的模式，且严格筛选入驻企业资格，保证商务平台的高端性，使租金高于周边其他写字楼，同时为商业提供固定的高消费人流。4、商业：自有经营，差异化打造，提高存活率商业自由经营，统一打造。在商业整体体量较大的情况下，对商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值，既保证不同定位商业的存活率，又提升项目品质。5、酒店：引进两家五星级酒店，提升项目品质项目引进丽思卡尔顿和JW万豪两家五星级酒店，大大提升了整个项目的品质与档次，同时为其高端商业提供了高端消费人群。1、区位：位于国贸CBD东侧，区位优势明显。华贸中心位于国贸CBD东侧，三环与四环之间，周边交通便捷，商务、商业配套成熟，区位优势明显。华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结国贸中心基本情况国贸中心位于CBD核心，总建筑面积110万方，分三期开发，开发周期长达10余年，为北京的地标性建筑集群。北京先有国贸中心，后有CBD，国贸中心为北京CBD规划和建设打下了良好的基础。国贸中心总建筑面积110万方，开发周期10余年，为北京的地标性建筑集群。国贸中心宏观区位国贸中心位于朝阳区，属于CBD板块，地理位置优越。海淀区朝阳区东城区西城区二环二环三环三环三环四环四环二环二环朝阳门商圈CBD王府井商圈三里屯商圈东直门商圈国贸中心国贸中心中观区位国贸中心位于建国路东沿线与三环路交汇处，属于CBD核心区域，周边配套齐全，地理位置得天独厚。国贸中心位于东长安街沿线与东三环路交界处，CBD核心之中，项目享受完善的商务配套同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。国贸中心国贸中心CBD国贸中心交通状况位于地铁1号线与10号线交汇处，通达性强。国贸中心紧邻地铁1号与地铁10号线交汇处，周边多条公交路线通达全城，交通十分便利，通达性强。国贸中心国贸中心地铁1号线地铁10号线轨道国贸线四惠桥三环四环二环距首都国际机场25.5公里距北京东站约3公里距北京南站13.5公里距北京西站13公里距北京北站13.4公里国贸中心周边配套国贸中心处于CBD 核心，周边商务商业配套齐全。华彬费尔蒙酒店丽思卡尔顿酒店国贸中心国贸中心朝阳宾馆北京电视台华贸中心宏鑫写字楼远洋商务金地中心银泰中心国泰饭店北京瑞吉酒店星程新族酒店世贸天街朝外SOHO北京朝阳医院新光天地远洋国际中心嘉里中心光华医院建国路三环四环四惠桥四惠桥万豪酒店嘉里大酒店京广中心太平洋百货国贸商城中央电视台南航明珠商务酒店万达广场写字楼酒店商业配套市政庆丰公园建外SOHO国贸中心项目布局 整个项目物业整体占地17共顷，总面积达110万方，三期54万方（已建成30万方），是全球最大国际贸易中心，物业全部由国贸自持 国贸三期与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群，成为世界最大的国际贸易中心。项目内部物业形态丰富，含有写字楼，商业，酒店，公寓，会议厅，为企业提供一站式服务，大大提高企业的办公效率。国贸三期国贸二期国贸一期国贸动工开业建筑面积（万）一期1985.91990.856二期1996.121999.12三期A阶段2005.62010.830B阶段24A阶段B阶段国贸中心分三期开发，其中，一、二期早在20世纪就已开发完毕，目前三期还在开发中。国贸中心一、二期国贸中心一、二期产品档次和整体形象相对较底，主要以展会、展厅的打造为重点。u国贸中心一二期产品及形象打造相对较低，而其展厅打造却享有很高的知名度。u国贸展厅多年来接待了大量重要国际性展览会，展览内容涉及商务、旅游、房产、教育等，在国内外展览界享有很高的知名度。同时，也有诸多企业在此成功地举办了发布会或晚会等活动。国贸展厅国贸展厅国贸中心三期写字楼国贸三期总建筑面积54万方，包括写字楼、公寓、酒店、商业，均为顶级物业，牢固树立其高端形象项目名称 北京国贸中心（三期）开发商中国国际贸易中心股份有限公司物业管理北京国贸占地面积6.27公顷总建筑面积110万方（三期54万方）总楼层地上74层，地下4层建筑高度330米标准层面积1906米标准层层高4.25m电梯数量32个停车位3000个建筑设计SOM建筑设计事物所国贸中心三期国贸大厦国贸大厦为国贸中心最高的建筑物，由酒店和写字楼组成。国贸大厦总建筑面积：280000；高度：330米；楼层：地上74层，地下4层653F写字楼5673F国贸大酒店15F大堂、商务中心酒店空中大堂写字楼大堂净高9米国贸中心三期租赁情况运营模式：运营模式：只租不售租金：租金：20元/天（最高可达40元/天，为北京租金最高的项目）入驻企业：中国国际金融，壳牌，诺华制药，世界银行，三井物产，美国达维律师事务所，美国达维律师事务所，埃索石油，加拿大皇家银行，Adobe软件公司，仲量联行，巴西银行，英国诺顿罗氏律师事务所北京代表处，中赫集团，美国盛信律师事务所驻北京代表处，德士古中国，美孚中国，中美集团等大型集团及跨国企业。项目名称总建筑面积租金华贸中心100万方9-12元/平米天万达广场50万方8元/平米天京广中心35万方8元/平米天银泰中心7.3万方8-17元/平米天嘉里中心15万方8-13元/平米天朝外SOHO7元/平米天周边写字楼租金对比：门禁系统设置，保证业主安全大堂内部采用高档石材铺装，并配有仿真绿色植物。入户大堂外部国贸中心三期写字楼实景图国贸中心三期商业裙楼5.5万方，由商业附楼和宴会附楼组成。位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。位于主塔楼的东面，地上5层，地下4层商业附楼宴会附楼商业规划定位为高端商业，主要引进高档的服装商业品牌来提高整体商业形象。引进国外知名品牌打造高端商业以提升整体商业形象。国贸中心三期商业业态服务,6%餐饮,16%首饰,10%其他,10%皮鞋皮具,12%家具/礼品/图书,8%男女服装,38%项目目前已开业商家品牌168家，男女服装占绝对比例。餐饮服务业作为配套设施存在。业态组合代表品牌男女服装60家餐饮27家首饰精品17家皮具皮鞋20家家具礼品图书13家服务10家其他17家国贸中心三期商业品牌顶级档次的商业，世界知名品牌进驻，提升整体形象。代表品牌：国际品牌：GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT男女服装:INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas首饰、饰品：EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM皮鞋皮具:FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE家用礼品图书：中国金币、绣花张、皇绣绣品、ALESSI、齐物诚品国贸通过顶级档次的商业提高整体项目形象，为写字楼的树立高端物业形象，同时高端写字楼的客户也为其商业带来客户。两种业态互相促进发展。金碧辉煌的内部打造，突出高端商业的定位入口道路进行圣诞包装国贸中心三期商业实景图中国大饭店国贸大酒店国贸饭店项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商务配套服务。国贸中心酒店国贸饭店中国大饭店国贸大酒店项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商务配套服务。其高端的中国饭店和国贸大酒可以为项目提供顶级的酒店配套，同时也可树立其高端商业综合体的整体形象，为写字楼的品牌形象树立打下基础，同时高端写字楼的上下游对接的商务需求，也为其酒店和饭店提供更多的客户。国贸中心酒店国贸饭店国贸饭店可提供顾客优质和实惠的用餐环境和临时居住环境，以提高项目周围的整体配套环境。北京国贸饭店是由香格里拉酒店集团管理，属于4星级酒店物业，拥有两家餐厅、酒吧、健身中心、会议设施。可以为办公企业提供优质实惠的商务住宿环境，提高整体项目的商务便捷性。国贸中心酒店中国大饭店中国大饭店可以提供项目贵宾级的餐饮配套服务，该饭店在行业内属于顶尖级别，可以提高项目整体形象。中国大饭店位于北京CBD中央商务区，香格里拉饭店管理集团管理。属于北京白金五星级饭店 可以满足企业提供高档商务洽谈时的接待配套服务，提高配套环境档次，对于整个商业体高品质的形象树立有着积极的作用 。大堂内部装修风格为欧式，配有休息区及茶座。大堂内屋顶造型独特大堂入口顶部菱形造型，颇具特色，门口保安对车辆进行指引。外观全玻璃幕墙，大气、稳重国贸中心中国大饭店实景图国贸中心酒店国贸大酒店国贸大酒店作为京城最高酒店，可提供最顶级的餐饮配套环境，和酒店居住环境，顶级的酒店配套可提升项目的整体形象。国贸大酒店位于国贸中心的56-73层，配套包括：25间超豪华套房，总督套房，特使套房和群贤套房 4家设计餐厅、两家酒吧和酒廊及4间专属私人用餐专区，其中一间是位于顶层的云顶观景台 香格里拉著名的气Spa作为北京最高的超5星级大酒店，北京国贸大酒店在整个北京象征着高品质的住宿标准。这不仅给整个商业综合体提供优质的商业配套，同时也巩固了该项目在客户心目中顶级的商务形象。国贸中心小结2、规模：大规模商务集群，为北京CBD规划打下基础，成为北京地标建筑项目总体量110万方，开发周期发达10余年，为北京的标志性建筑集群，囊括了写字楼、酒店、商业、公寓等高端物业，为北京CBD的规划打下了 基础，成为北京的地标建筑集群。3、写字楼：只租不售，北京租金最高的写字楼国贸中心三期写字楼主楼高330m为北京的标志性建筑物，采取只租不售的模式，入驻企业均为大型集团公司、跨国企业等，为北京租金最高的写字楼。4、商业、酒店：提升项目品质项目打造高端商业与星级酒店配套，为整个项目提供服务性配套的同时大大提升项目品质。1、区位：CBD核心位置，区位条件优越国贸中心地处东长安街沿线与三环路交汇处，商务及商业配套成熟，通达性好。华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结总结1、区域价值是高端写字楼成功的关键高端写字楼通常位于CBD或商圈核心及临近位置，区域配套成熟，交通通达性好。3、只租不售有利于保证项目品质不管是写字楼还是商业，采用只租不售的模式，开发商对物业进行整体经营，有利于保证项目品质和物业存活率。4、高端商业及酒店配套是甲级写字楼的必要条件高端写字楼通常配套由高档购物中心、五星级酒店，以提升整个项目的档次，同时为项目聚集高端人气。2、独特的建筑立面或集群规模能够造就地标效应造型奇特的建筑立面，超越性的楼体高度以及大规模的集群效应都有可能成为城市地标。THANKS