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1、 银行公司类客户 经营性物业抵押贷款申报书 客户名称： 申报单位： 经营主责任人： 客户经理： 联系电话： 银行公司类客户经营性物业抵押贷款申报书 客户名称： 客户所属行业： 信
2、用评级： 客户规模： 是否我行关联客户： □是 □否 合作类型：□首笔 □新增 □原有业务续作 一、融资方案 （一） 授信结构 第一段：具体描述拟授信额度、产品、期限、利率、还本方式、结息方式、担保方式、支付方式、组织形式（是否为银团）。 第二段：如为银团贷款，请参照银团备忘录具体描述银团贷款的总额度、产品类型及分项额度、调剂规则、期限、放款进度、费率与利率、结息方式、担保方式、支付方式及触发金额；同时介绍牵头行、代理行、参加行划分情况以及对应份额、包销方式。 银行 角色（牵头行、代理行、参加行） 份额 担保方式 包销方
3、式 ··· （二） 经营性物业简介 物业规模、取得方式及成本、区位情况、物业主营类型、出租率、租金价格及收取方式。 （三） 历史合作关系 第一段：描述借款人与我行的合作历史，主要介绍借款人使用我行信贷产品、结算产品、贸易融资及投行业务产品情况，重点强调在我行的结算占比及存款占比情况。 第二段：前次我行授信审批及使用情况，近三合作过程如有展期、重组、不良记录，或本次授信方案较前次有重大变化，需说明原因。第三段：描述借款人在投资银行业务、代发工资业务
4、和公积金账户业务方面与我行合作情况，以及借款人对我行存款历史支持情况。 第四段：近三实际用信占授信额度的比例，如该比例在近三内发生明显变化，则应阐述变化的原因。 近三合作情况统计表 单位：万元 日期 授信额度 用信时点敞口 主要贡献 日均存款 其中日均保证金存款 利率浮动水平 中间业务收入 投行业务合作 ** ** ** 说明： 1、 “中间业务收入”指将中间业务收入折算为贷款利率后相
5、对基准利率浮动情况； 2、 “投行业务合作”指与我行合作的投行业务的品种、金额、收益情况的概述。 二、借款人评价 （一）基本面 第一段：借款人全称及历史沿革；简要说明管理层近三的变动情况；借款人企业规模、职工人数。 第二段：目前借款人注册资本及各股东出资比例、如注册资本尚未到位，需说明注册资本到位计划；简要阐述出资比例在 20%以上的股东背景。介绍注册资本、股东及股权变动的历史变动情况。第三段：借款人法人代表及实际控制人履历介绍，并简要描述其身体状况，个人品行及社会声誉，对公司业绩增长的态度和采取的措施，对公司盈利能力的态度和采取的措施；借款人财务主要负责人、营销负责
6、人履历介绍。 第四段：简要说明借款人经营范围及主营业务；近三所处行业发展、现状及前景分析，国家对行业的政策；进入行业的难易程度，进入行业的政策限制、技术壁垒、贸易壁垒、资本门槛、行政许可条件；借款人市场定位、市场份额、行业地位及发展策略；借款人享受的税收政策及历史经营业绩。 第五段：其他需要说明的情况。 （二） 关联企业情况 第一段：借款人所属集团、关联企业组织架构情况；集团的产业结构，各产业销售及利润占比情况；集团内部资金运作模式，借款人在集团内部的地位，是否为集团内部融资平台；集团内部关联交易情况；简要说明借款人大股东经营情况。 第二段：借款人组织结构图。 第
7、三段：其他需要说明的情况。 （三） 经营情况 第一段：借款人产品/服务目标市场简述；借款人主营业务情况分析，主营业务的竞争优势、业务经营模式和特点，如借款人有多个业务、产品板块，需分别予以介绍；借款人各业务、产品板块的主要市场竞争对手、以往借款人为获得竞争优势采取的措施、今后为维持和扩大竞争优势采取的措施。 第二段：上下游企业及主要结算方式介绍。从供应渠道和销售渠道分别说明，主要介绍借款人前三至五名主要供应商、合作历史、供应份额占比、主要结算方式；前三至五名主要销售商、合作历史、销售份额占比、主要结算方式；分析供应和销售价格、条件、结算方面的稳定性和可持续性。 第三段：借
8、款人对市场动态的分析，为保持客户满意度采取的措施；借款人产品/服务售后服务情况；借款人产品/服务定价策略；借款人产品销售网络的模式；借款人对销售队伍激励措施和效果的描述。 第四段：最近三个完整会计度营业收入构成及利润构成情况，描述各产品销售收入所占比重、各产品销售利润在全部利润的比重。（按附表填充）单位：万元 业务类别 ** ** ** 收入 成本 收入 成本 收入 成本 主营业务： **产品 **产品 **产品
9、 ··· 主营业务合计 其他业务： **产品 **产品 **产品 ··· 其他业务合计 合计 （注释：成本可以是制造成本，也可以是制造成本加上摊销费用，但是各产品与各度统计口径必须一致） 第五段：其他需要说明的情
10、况。 （四） 财务情况 第一段：描述财务对经营的控制能力；财务主要负责人在借款人中的地位，对经营管理的影响或者主导程度；借款人资金管理和财务人员管理的模式；借款人为提高财务管理已经采取的措施和即将采取的措施。 第二段：财务简表（近三、近一期及上同期） 单位：万元 项目 XX XX XX XXX 月 XXX 月 报是否审计 资产负债 简表 总资产 流动资产 货币资金
11、 应收票据 应收账款 其他应收款 预付账款 存货 长期股权投资 固定资产原值 折旧 固定资产净值 在建工程 总负债 流动负债
12、 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 其他应付款 其他流动负债 长期借款 应付债券 长期应付款 所有者权益 实收资本/股本
13、 资本公积 未分配利润 损益表简表 营业收入 销售费用 管理费用 财务费用 投资收益 营业利润 利润总额 净利润 其他 负债 融资租赁
14、 无追索权保理余 额 已贴现商票余额 项目 XX XX XX XXX 月 XXX 月 财务 指标简表 毛利率（％） 销售净利率 （%） 总资产周转率 （次） 总资产报酬率 （％） 杠杆比率（%）（杠杆比率=总资产/所有者权益） 净资产收益率 （％）
15、 成本费用利润率 （％） 应收账款周转率 （次） 资产负债率 （％） 销售增长率 （％） 总资产增长率 （％） 现金流量 简表 经营活动现金流入 经营活动现金流出 支付给职工以及为职工支付的现金 经营活动产生的现金净流量 投资活动产生的现
16、金净流量 融资活动产生的现金净流量 现金净流量 固定资产折旧 长期资产摊销 资产减值准备 公允价值变动 第三段：近三来如财务报表为审计报表，有会计师事务所变更的，需单独说明；总体评价借款人的财务状况，并描述三来借款人的财务趋势性。 第四段：主要指标分析。 1、 以重要性原则对数据占比较大或有重大变化或财务指标有恶化趋势的原因分析。
17、2、 各类往来账款结构说明，主要描述账龄结构、客户结构及坏账准备计提情况。 3、 存货结构及变化说明。 4、 借款人对外投资状况说明。 5、 所有者权益主要结构说明。 6、 现金流量分析，凡是负数项目和大额变动项目必须详细说明原因。 （五） 融资情况 第一段：描述借款人与主力银行的合作历史及近三合作情况，分析借款人与主力银行关系的牢固程度，并填充下列表格。 附表1：授信情况 单位：万元 金融机构 授信额度 业务品种 敞口余额 利
18、率 保证金比例 担保方式 合计 附表2：用信情况 单位：万元 金融机构 短期贷款 中长期贷款 银票敞口 贸易融资敞口 其他 定价和担保方式
19、 合计 第二段：借款人如有投行业务，请用文字描述业务产品、金额、期限、利率或费率及担保方式要素。 第三段:借款人如有其他方式融资，请简要介绍，如融资租赁。 第四段：借款人对外担保情况。 单位：万元 关系 被担保企业 担保额度 起止日 在我行授信额度 在我行用信时点余额 关联 企业
20、 ··· 小计 非关联企 关系 被担保企业 担保额度 起止日 在我行授信额度 在我行用信时点余额 业 ··· 小计 合计 （六） 其他 主要描述借款人有无涉诉，近期有无重大事项披露，重大事项包括管理人事变更、增资、经营策略、战略转型方面。 （七） 征信记录查询 主要描述对借款人征信的查询结
21、果，对于企业授信融资明细，是否与企业披露有重大差异，如有，请描述差异原因。查询途径为人行征信系统，如借款人有关注类及关注类以下贷款业务时，需要做详细说明；重点关注借款人环 保、历史信用记录、法院被执行情况，如有，请予以列示并描述原因及相关影响。 三、物业评价 （一） 物业概况 第一段：物业基本情况：包括物业的规模、建设时间、地理位置、用途情况。 第二段：物业总投资情况：总投资及构成情况（该内容可向借款人尽量了解），单位面积造价或取得时单位价格情况。 第三段：物业合规情况：物业产权归属、产权变化及流转过程情况、有无纠纷情况。 第四段：物业环境评估：主要对物业所在地
22、区周边自然和人文环境、交通、城市基础设施及物业配套情况进行调查分析。 （二） 物业运营情况 第一段：物业定位分析：物业的格局分布、租售户楼层分布及主要出售对象情况；同时根据物业的用途、所在地区的具体情况评价市场环境定位的准确性，判断物业的档次及其物业租户面向的主要消费群体；第二段：物业出租情况分析：近三租户的稳定性、租金收取方式及主要租赁合同的期限； 第三段：物业运营方式分析：物业管理方式、运作模式以及主要运营成本分析； 第四段：物业竞争能力分析：与本区域同类项目做比较，分析本项目的优势与劣势；（如有） 第五段：物业收入成本分析：根据现有租赁合同的签订及未来出租情况、租金收
23、入情况及成本分布情况，测算借款人在正常经营期限内，较为合理的收入成本水平，对应覆盖我行贷款的充足性情况。根据下面物业收入支出平衡表测算情况，设定合理的分度还款方案： 物业收入支出平衡表 单位：万元 项目 第一 XX XX XX XX 总计 备注 一、收入 租售收入 管理费收入 车辆管理收入
24、 广告费用收入 其他收入 合计 二、支出 其中： 利息支出 折旧及摊销费用、正常维护费 营业费用支出 员工工资及福利费（人 力成本） 管理费用支出
25、 其他支出 合计 三、利润总额 四、净利润 (注释：租售收入栏以租赁合同确定的度增长幅度进行测算，备注栏填写需要解释说明的事项，净利润栏为物业的经营净收入。) （三）其他需要特殊注明情况。 四、贷款风险与效益评价 （一） 贷款需求与方案第一段：项目融资需求、用款计划。第二段：项目付息方式、偿债计划。 （二） 偿债能力分析第一段：偿债方案设计与
26、分析。 第二段：主要还款来源分析。描述主要还款来源的充足性、可靠性和稳定性描述，主要还款来源可以是项目自身收入、支出现金流，上述资金与还款周期匹配情况。 第三段：辅助还款来源分析。简要说明如借款人经营收入形成的现金流、可以是其他银行的融资、可以是从资金市场募集的资金、可以是从资本市场募集的资金、可以是上级单位拨款。 （三） 营销目标第一段：预测借款人可能使用的业务品种及其金额。第二段：我行未来效益分析（指本次授信后带来的效益）。主要从以下几个方面分析：一是结算情况，描述借款人在我行的月结算资金流量、借款人在我行的月时点结算性存款余额、借款人在我行的月保证金存款余额、借款人在我
27、行的其他结算性资金；二是国际业务情况，描述借款人在我行的国际业务结算量与国际业务结算收入情况；三是中间业务收入情况，描述购买我行的理财产品情况；四是衍生业务的机会；五是其他给我行带来收益的情况；六是我行授信条件与他行授信条件的比较。 （四） 风险管控措施 第一段：从第一还款来源分析额度授信主要风险点，包括还款能力、还款意愿、法律责任以及我行的内部管理要求。 第二段：针对以上风险点，从防范、控制和化解风险角度，分别提出额度的用信条件以及授信后管理要求。 五、担保评价 （一） 保证人评价 保证人分析框架参照“借款人评价”章节，主要描述保证人经营状况，财务状况，信
28、用状况以及或有负债额度；对由担保公司担保的贷款，必须说明反担保情况；另还需对保证人主体资格的合规性、保证意愿的真实性进行单独说明。 （二） 抵押物评价 主要从抵押物的合法性、抵押手续的合规性、抵押物价值充分性、抵押物的流动性以及抵押物保存、监管的安全性几个方面进行分析评价。 单位：万元 项目 抵质押物（权）1 抵质押物（权）2 … 本次担保额度 物权人 抵质押物账面价值 评估价值 抵质押物价值确定方式 评估机构 已为其它债权设定担保额 本笔贷款担保率 （三） 质押物评价 主要从质押物的合法性、质押物价值的充分性、质押物的流动性以及质押物保存、监管的安全性几个方面进行分析评价。
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