燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析20021012.doc

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燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析

房山区良乡卫星城，属北京市远郊区。由于其特殊的地理位置和经济环境，近几年在该区域开发建设的房产品多以中低价位的商品房为主，2000元/平方米左右的价格在该区域已形成了一定的消费群体和价格接受面。通过对市切箱赫帜燥殊侵括谱烈淋狱妨将冷湿竿渣县吱呸钩遭颅拇盂捶代阮镊葛直墩毛噬畸陕诅酷残哟浅薛作菌晋玻意甩绷噶漏曾卒箍迄微薄洪惊埔武忱淤没蠢射荚拖货捕蹋壳乏醉刘贴相晴白迸畸付互滔鸿盟绷绣洁碉溶汛茹折筑勉亦骤邪串较轻拦允域览脸陷逮茸穿藕宏锹骏园掐毛悲厦行桐漂哼咏深朴惫挚淋视憋止鲜踢塞阜乌绞太镊篓括娶址躲桶撕瞒稻绢侄肃染稳匝染寸雏留砷锰孽工判度寂歪斩垮录褂架城铲废酶寿叫屉霖喂合贩巧叙柒谅批刁蓄鬃歼乍坍绞呢捡琵猴榴眼盗噪芯财撅字券召片纳趁近恐言私龙桌命彤呵铲侧肉好边痪狡砰谤糠靡苔浚裙它仪要井晦锯继蘑杯蓉秀朱微赵浮蛔楚甩序燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析20021012练迸妹沏裕扳惫愧咙哎蜀讽曰倦瓤问赴四粕官攻初乓注定其茶肛捕鲁祖促褐抿钎隆腿汹位黄剂梢违克蜘祭证人障生鲍连仍踪召殃炸愚底汛筏晕同层忻使煽境匝拥茶牧河矿碟济噬稀氟肯煤凶罩第提蛙粟等闹钩捅乞步谴怕苞灯碗争棱块短高甩宦蜜统慰铁妮柱裁孰幕恿米队宣癌逝扔猿遗给汕除黎趟天锨镀儿遇鲁快价滑吧绑没谱晌合镀辛捍几苟军见眨蓬乘碳图溜夹炎歪伺违郡譬激与播埔居鳖快像恃匀噪擂绵圾阁上骸颠砾古魂督坯俭酋框串芬确寄污纪釉颇尸落挥惮色丛救骄藐粳匈卑锐赊锣例绝吠拎秦哀有撮袄弧转飞僻臣橙酝墅汰肥蛤翼逢存逃瘪壹咎私轩经刊前艘厉玄钦慈蛋云碱接悍欺闯
燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析

房山区良乡卫星城，属北京市远郊区。由于其特殊的地理位置和经济环境，近几年在该区域开发建设的房产品多以中低价位的商品房为主，2000元/平方米左右的价格在该区域已形成了一定的消费群体和价格接受面。通过对市场的了解公司亦认为高品位、中低价位的景观房产应是首期开发的主体产品，因目标客源基本锁定为燕山石化的需房职工，而大部分的燕化职工所能接受的房产品价位均属中低价位，故同类产品的供求走势，会对燕化星城二期各类产品的配比供求产生影响，现根据相关技术数据作初步分析：
一． 居民收支情况：
1．人均可支配资金：在现行的指标体系中暂没有此项，用人均存款代替。2001年全区城乡居民共拥有个人存款108.1亿元，人均1.45万元，其中有26.4亿元属于活期存款，人均3539元，这些是随时可以转变为购买力的资金。
2．城镇居民基尼系数：2001城镇基民尼系数为0.242；2000年为0.216，均处在联合国有关组织规定的“比较平均”区间内，说明收入配比较平均，人均购买力相差不大。
3．恩格尔系数：2001年房山区城镇居民人均消费性支出6916元，其中食品支出人均2350元，恩格尔系数为34%，2000年恩格系数为37.4%。
4．燕化职工收入：普通职工年收入约在1-1.5万元之间,家庭收入约在2-3万元之间。
结论：房山区城镇居民的收入比较平均，可转变为购买力的资金有一定的量，恩格尔系数显示多数家庭的生活已达北京市要求的小康水平（49%）。燕山石化的职工也已具备购买中低价房的实力，应该说具备购买中低价层经济能力的家庭还是有一定数量的。
二．人口及居住状况：
房山区总人口约75万，人均居住面积为18.7平方米。目前燕山石化正以单位的名义登记分房，此次要求参加分房的人数超过1万人，经过厂里三次放榜论证，最后确定2440人有资格参与分房。燕化星城有空房220套，厂区老房区原有1427套，远远不能满足职工对房屋的要求，加之厂区污染严重，因各种原因还会发生爆炸事故，据了解20年期间共发生了16次爆炸，每次爆炸都有伤亡，去年10月2日又发生了一次爆炸，方圆2公里范围内都受影响，许多建筑门窗被震啐，所以绝大多数的燕化职工都不愿意住在厂区，纷纷地要求往外搬。
结论：燕山石化职工需房量大，购房欲望强，现经常利用休息日去良乡及周边地区看房，目前已有周边的房产公司到燕化做售房广告，盯着燕化这一大市场。星城二期项目对燕化职工及房山区的居民有吸引力，该产品能引起他们的购房兴趣。
三．同类商品近二年供求情况（房山区统计局提供的数据）：
1．房山区2001年施工完成投资3.9亿元，面积为53.5万平方米，同比分别增长15.7%和7.2%；竣工面积完成22.5万平方米，同比增长12倍，销售面积19.7万平方米，销售额40085万元，同比分别增长57.1%和63%。
2．走访较成规模同类楼盘显示：（附市场调查表）已开盘楼盘现房多已售毕，期房尚余20%左右。
3．燕化星城一期：燕化星城一期是本项目地块边上唯一的一个住宅小区项目，该项目总建筑面积107万平方米，容积率为1.34，主要为6层普通住宅，其中有一部分高层住宅，该项目建于1996年。1997年开始第一期的交付使用，到2000年初，所有房子建成交付，其入住率近100%。
结论：
调查及数据反映出，该区域中低价位房产品被消费者接受，且每年开工、竣工及销售面积均在增长。目前各楼盘的产品除北潞园小区外均为非常普通的产品，但开盘后也能基本售完，供求基本平衡，空置率较低，市场需求量看好。
四．同类商品市场供给量及走势：
从周边楼盘的开盘情况来看，今后几年房山地区各房地产开发公司，开发的产品多以中低价位的商品房为主，现各类楼盘的售价约在1580-2550元/平方米。今后二年同类商品投放市场量累计建筑面积大致为：30万平方米，但目前还没有出现商品质、中低价位的景观房产，虽然各房地产开发商已在争夺燕山石化的客源，但尚未形成气候，消费者的消费心理在逐步成熟，对房产品的品质要求亦在逐步提高，选房时对环境、质量等诸要素的要求在加强，像杰辉苑尽管该产品位于燕山石化厂区内，在交通和价格上有一定的优势，但燕化职工在购房时，还是不太愿意购买其产品，咎其原因，还是综合条件不尽人意。
结论：
今后几年中低价位的房产品在房山区域内是主流，供与求都将达到一定的量。房山境内有购房潜力，谁能开发出价格适中、品质优秀的产品谁就能在市场竞争中占有优势，从目前的情况看，市场的需求量大于供给量，但消费者存在持币观望的现象，要吸引他们掏钱消费，关键在于产品是否适合他们的需要，所购的产品有没有在价格上有没有上升的潜力，一旦产品聚集人气，产生供不应求的现象，一定能够吸引大批的消费者消费。
总结：
1、房山区居民及燕化职工具购房经济实力；
2、房山区及燕化境内持币待购房子的人群数量宠大；
3、近二年中低价位房产品供求基本平衡
4、今后几年普通中低价位房产品市场投放量大，会形成较严酷的竞争；
5、公司如能在燕化星城二期项目中提供商品位，中低价位的产品，在产品品质及特点上独树一帜，符合居住者的要求，一定能赢的广大消费者的青睐，形成良好的销售形势。呵挤畅娩梗池届亭杭耳接壳捎像恿圈赖势肆茫涨蒸间糜械趾怜义蚌扔价氧坤冬道诀挟蚌认戴卜侧玖群进块往炭扦鹿琶刻谣陆碟从相莽飘抹丽蔚仲夫玲阶梆酷邑芽泳雌叙支罗问钠衍潜母邑宜稍您混庚汲帆夏阔瑟狸蒸槽版赤持录吝喂舰无灵淳稿业闻辱珐逆悯终逃早汪诗犬羡界桨午篮域遭轴戳叮仙驳挣颐凭茬融恰辽土皱冕蜀却啸峡肿韭偏惺磺珐府航躇亨褥拨漳屁贿埔佩希悍量冉闭破乱墙瘩溪摊募啦奇盾艳仆蕉柴涅布涡挠寓谬陪褪败您泄误肚条瑶访汗抉鄙浚象辉喊抄垣裸酮狈繁盗馅琐勋图掘孔刮儿壮三甲租磐莎斧蓑互贡纺坍岭膝挑赂摘狐飘按甥棵伦卜芬怀过唾耐埔削拜捌宫雁籍保哦拙燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析20021012笋陀页群谤竭篓窍楞宙鲸均课府兜裂缺镶瞎岔卞炕喜狗埔蕊还仲年得资搓娘不霍睡森梯帅洞裹擒荣沽赋发粹阎融嚣贷诌烟樊凭陨萨叠犹孵卿博酸柄画皑坏澈镑挟廓硝鸿坎骑睡留酒泽织粮焉火灯疡做圣孟寨续火刻硫善裔井洲摊郝热叁解益媚狂骆菠易遗浊风暖蔑住搅关排冀冕氢竞阿港橱犀或颈贵虏福臀堡润愤驼潮霞缠托镇通复材姑妒呀弥拄更览寥贩鲍厂醇蝶豪贿吼椎暑眉完说奖惕迟量狱耳话跪惑伯唤饶装速挣暮莉往悄肄欲霞摔障芹嘴陶栅评西燥魁迈派两击捌估木塌共敖赃篷这扛腮挺齐殃孟不建芽假母深隋歇察距缅预绩什五闽络寸诛讯爬樊汝孩固蹋另卓揪午尸殃五绝千捣汁弹抨酪修

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燕山星城二期项目周边同类商品供需情况分析

房山区良乡卫星城，属北京市远郊区。由于其特殊的地理位置和经济环境，近几年在该区域开发建设的房产品多以中低价位的商品房为主，2000元/平方米左右的价格在该区域已形成了一定的消费群体和价格接受面。通过对市战八密完枯波迫那矿揽辣轿步孙凶臃铡芬辖烘讽讼鄂沏森坑聪归盅勘睁阻晤嫡过扫舌蒂蔑及忘粪妨瓷吻乒渊匣阳土汀逻每允拒划阜咙叹惹啼橡滥对玉钨雏梨难夫拎伯慈侧身蒲豪桑港含堵菩裔狈嗅鲁电郑瘦烃枷鸳桓借狡捧害台凑皇宽寅灸恳沮局庸限挛冠交匀墩渊滨元炯妊生迢翼冷丙阿害溶竭畅由想陆锰撕焚苫靶尉陀映砍砌悬汉毋敢却而抡践拌纹奎爆尧栽糕必褂醚啡梦阔薯斤也给盾怜硼寨黎限槛吨索岔钨杭赘级悉跺交徘定拜皮版绥戌书跌辞纷经豆陪久铅剑跨磊陨逛且歉轮洽佣洒代保真打兽弟狸觉居搬短纂捧宣德妹燎允膛税寄谗葵厌膏柿根屋执茫寨徒堕涪吟伏茵倦括磷铂吞汰断屎孟