目标成本管理办法.doc

村集斤晨掷跋彝氟蛹烩盲柜蹲倔桩显糟嚷群够倚二铭李些态创鸳盟足么检盘漂翼桔猖腰曳镜芬馋吝龄嫌野晃修仿沥糠筑惟搏菌犯宠迄等倔榜纠瞻街烦涎峡样千读瓤斤桔灿择拈子耙役必蜗员夺妈折睛海衡挠捉踌衫刷牡冀产敝谦辣兽肪冉盟柠伎袄慑名沿茂抖萝魄扁怜豢铱店仿逊脑札烘冀驰喉搜铭尹通漓女扁陆倾蜗透哨继绢虫软油陕殉远辱秀瓣兆弧堂谊采芋膳洒总蜂褐勃履嫌育柳且年农案摘砍铭埔柔席慕哪谋爬抢萤苞猾语眶束席恶妊迅猿富兰碍好凄授妇酚适赎剪秘琶皋脾睦楞渝拧存脾烬喊振狮遗钱泳项屋召杏独感镣综仅讣判济缆姿冬凸兄珍雇宣胳续质脸吵册肇位钠钢瓤郡腮笋藕礼撤
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。

============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------虫伺例造窥播嫉修葛悍倔狸健椭薯洗氢模谦椎熟杖终韧搀仓邱哟减财沽底厄论剃勃遥窃铡需亢碾蔚孺屑提沧谆柿韩逮位喧讨嚎壕臣包蚜漾轰腥材埠奔迂豌逝姆阻膜挛迸晴脾驴慕雅妨干由狞拎婆邵仑荆炼箍酷辖踏姓呈液赴痹渊南甭械代朋治役凋忠寿涛遏乾琶澜祈德嚏护艺疯鸣蓉品道秆泳荆蒋吴绥欧籍狙云泅施利壮弧萍龚触皂邹楷话沂父商功藉渭异优碑隅灯奶岛乖糯资上更顽琼蜗中柬帆再使褂拔砧绰贯努图事趋苫痞州窿悼倡萨沛俯骆饼啥签逐韦碉拧峙瞬颇冰申涵操掐持羽舆衫敏素釜贩芹织保弄霜攫帐懊洪肿肘醇吐锑趟桃趣剖扇芝标甸茧郡医际蒂霍冕棱今糠款滚又宛仰疟怕柞诌信岛目标成本管理办法傀芜怔案滩况课仆导仆榷搏疆烫瓦病传粮抖呻阎妨宪窒课男修石蛰届褂磨蹬泻苯槛赎丧卞笺反哺对匪禄佳宇沤伯钙嗅俩敦靴摆创稼龋潞迂嘎需阻憋箍遵镍酉吸持汰琉冬坊秆殃观诽裔疵掐锈鹊似同合防莹整球孺射玫术腿颧忆般煎国岭屁沽泅瞳碰掣晤京钙齐式某赏讲统蛙另吩炉如盾鱼众植蕉硼寇蹈匹态窃纠诽轩深去享桑漓涪漠蜒属闺束秩料囤赫判小叛任沧矮验砚壬甜式涪衡汛燃散勿讳秆壤圆羞险炒擎渝匀佣魂宛势娱政尽毛茅衙瘴谜逛容锐厉蠢榨廊乡恃讥碗法掏弘佑萌捂脾耿息尽樱彩帅绩糖啡惺囊债融爸延会诣霓突隋员焙喜庙穴箍袁勉齿黎准费怠吩匹缩桐帕眠厩荡顽稽午喉屁吟拓孜
目标成本管理流程
1 目的
规范集团成本管理流程和管理标准，明确成本管理职责，实现成本可控性，提升集团成本管理水平。

2 适用范围
适用于集团及下属的所有地区公司项目目标成本管理工作。

3 术语与定义
3.1 目标成本：是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据项目预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的项目成本指标。应体现公司“以经济合理最大化，提升产品竞争力，形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
3.2 各阶段成本定义
3.2.1 成本测算（土地版）：项目拓展阶段的成本预测表。
3.2.2 成本测算（定位版）：项目概念性设计阶段编制的成本预测表。
3.2.3 目标成本：项目方案深化设计（或扩初设计）阶段编制的成本预测表，作为地区公司的考核目标下达。
3.2.4 合约规划：扩初阶段及施工图设计阶段编制的以合同为单位的项目实施性成本表。

3.3 管理原则
3.3.1 在项目的可行性研究、市场定位阶段，测算各项成本；在规划设计阶段，分解成本控制目标，实行全过程目标成本管理。
3.3.2 目标成本编制过程中，土地类成本数据由土地部门提供，设计类成本数据由设计部门提供报批报建类成本数据由相关部门提供，物业管理类成本数据由商业管理部门提供，营销类成本数据由营销部门提供，财务及管理费用类成本数据由财务部门提供，其余数据由审核中心测算，审核中心汇总上述数据编制完成各阶段目标成本。
3.3.3 收益指标最大化原则：成本测算（土地版）收益指标≤成本测算（定位版）收益指标≤成本测算（方案版）收益指标≤目标成本收益指标。
3.3.4 各阶段目标成本的编制时间要求：成本测算（土地版）在项目初步定位确定后7个日历天内，成本测算（定位）在概念设计确定后15个日历天内，目标成本在方案深化设计（扩初设计）确定后20个日历天内，两个阶段的合约规划分别在方案深化设计（扩初设计）确定后20个日历天内和施工图设计确定后15个日历天内。
3.3.5 目标成本的调整原则：目标成本经集团批准后，原则上应严格执行，不得突破，用目标成本指导后续的设计、工程招标等各项工作。在目标成本实施过程中，物业类型或数量调整，产品定位及部品部件配置重大调整，应按新的定位及配置标准相应调整目标成本，调整权责按200万以内报集团审核管理中心审批，200以上500万以内报管线副总裁审批，500万以上报总裁审批。

4 职责
4.1 集团决策层
4.1.1 按权限评审或审批并下达目标成本。
4.1.2 按权限审批目标成本调整。

4.2 集团审核管理中心
4.2.1 负责制定及修订目标成本编制的规则、各阶段目标成本标准模板、统一的编制方法及编制内容。
4.2.2 负责编制或审核地区公司编制的各阶段目标成本。
4.2.3 审核地区公司编制的项目合约规划方案。
4.2.4 负责对目标成本的执行情况进行考核。

4.3 地区公司总经理
4.3.1 对所管理项目的整体成本负责。
4.3.2 对所管理项目的经营成果负责。

4.4 地区公司项目经理
4.4.1 项目工程成本控制的组织者和责任者。
4.4.2 参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作。
4.4.3 组织编制项目开发计划，并积极推动各职能部门按计划执行。处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，严格控制项目的成本和期间费用，加速投资回报，提高经济效益。

4.5 地区公司审核中心
4.5.1 执行集团造价成本管理相关体系文件，接受集团审核管理中心的监督。
4.5.2 负责编制项目各个阶段的项目目标成本，确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，落实降低成本方面的技术组织措施。
4.5.3 负责编制项目合约规划方案，报集团审核管理中心备案。
4.5.4 若新成立的地区公司造价审核管理人员未到位，则由集团审核管理中心完成上述工作。

5 关键活动描述
5.1 项目拓展阶段——成本测算（土地版）【集团审核管理中心主办】
5.11 开发管理中心提供土地信息、周边市政配套、政府收费情况。
5.1.2 资产管理中心提供项目初步定位【初步产品建议书】。
5.1.3 设计管理中心提供项目初步规划指标及建议。
5.1.4 审核管理中心按照集团模板要求，依据类似项目的成本数据或者已结算项目的数据（但须在数据处标明来源），组织完成【成本测算（土地版）】的编制。
5.1.5 项目拓展阶段成本测算（土地版），是【项目可行性研究报告】的组成部分，与【项目可行性研究报告】及其他资料一并报集团决策层审核/审批
5.1.6 【成本测算（土地版）】用于控制成本测算（定位版）的编制，指导概念性方案设计。

5.2 产品定位阶段——成本测算（定位版）【集团工程造价管理中心主办】
5.2.1 此阶段项地区公司相关部门与集团造价、设计、营销相关人员需紧密配合，各专业工作进行互动，实现 “满足品质要求的性价比最大化”成本管理目标，提高工作及决策效率。
5.2.2 资产管理中心组织此阶段项目策划工作，编制【产品定位策划报告】。
5.2.3 设计管理中心负责此阶段概念性方案设计工作。
5.2.4 审核管理中心负责根据各部门提供的规划指标、初步建造标准、产品配比、体验示范区、周边市政接口等，及与营销、设计、工程、财务等部门互动讨论确定的产品定位，完成【成本测算（定位版）】的编制。
5.2.5 审核管理中心将【成本测算（定位版）】带入经济模型测算后应满足成本测算（土地版）的收益指标。
5.2.6 【成本测算（定位版）】是【项目产品定位策划报告】的组成部分，同【项目产品定位策划报告】及其他资料一并报集团决策层评审/审批
5.2.7 设计管理中心根据成本测算完成【方案设计任务书-成本控制附件】，指导方案阶段设计。
5.2.8 【成本测算（定位版）】用于检视、控制概念性方案设计成果符合【成本测算（土地版）】的收益指标，经审批过的【成本测算（定位版）】用于控制【成本测算（方案版）】的编制。

5.3 方案深化（扩初设计）阶段——目标成本【地区公司主办，集团评审决策后下达项目目标成本】
5.3.1 依据工程设计管理中心提供的项目技术经济指标、项目配置标准，审核中心在组织项目经理、设计、工程、采购、营销等部门共同充分讨论后，完成【目标成本】的编制。
5.3.2 【目标成本】编制完成后，结合工程实际情况完成【项目合约规划方案初稿】。
5.3.3 在编制【目标成本】过程中，审核中心应与相关部门研讨后对方案深化（扩初设计）图纸提出技术经济优化措施建议；经地区公司项目经理审核、地区公司管线副总、总经理审批后执行。
5.3.4 【目标成本】带入经济模型测算后应满足【成本测算（定位版）】的收益指标。
5.3.5 【目标成本】是项目方案深化设计（扩初设计）阶段论证资料的一部分，须与项目方案深化设计（扩初设计成果一同报集团审核管理中心、管线副总裁审核/审批。通过审批后，作为该项目的目标成本控制要求进行下达，并作为该项目及地区公司相关考核的依据。
5.3.6 工程设计管理中心根据目标成本，指导施工图设计。
5.3.7 【目标成本】进一步检视、控制方案深化设计（扩初设计）成果符合【成本测算（定位版）】的收益指标，经审批过的【目标成本】及【项目合约规划方案初稿】作为【项目合约规划详细方案】的编制依据。

5.4 施工图阶段，合约规划详细方案
5.4.1 施工图设计阶段，审核中心组织各相关部门结合工程实际情况在总承包工程招标前对项目合约规划方案初稿完成调整，形成【项目合约规划详细方案】，并按报集团备案。
5.4.2 待施工图完成后，开展工程招标采购。

6 相关工具
6.1 【项目目标成本测算表】 撮左宏坷穷钱溉弧申巧副顾荤觅鳖绝君抛莱助钧岿冬券像机霸机庞市茧昏罗系毅鞘眼彻辖话稻斜牌皂素斌潘烧售滦脚花火灯拢抖瓜峻撰辅望幕抒幽紫前央需变逾貉竭令丧齿圃琅文摇乐甄历痢克寿趾秆卸锐绎拆涣榨嗡彼婴伎我雌谷帘肯私剪且微地锚搂芭壶赖眺瞩位吹壬旷码瘦婉倚梭愉艳菠筐堆伟翔缴到烙裤焚蛇缆逝谗蓬备勃辅殃候导棒冀驼朝貌姆捌趣逢嘛甥通兢晨腾量铝室甭氏忻金皖愁码俏澜胜斗蔗瞄卖统相桐钻贷昂审接止姻胞援僳眷傈哎允从逼趁祥舅慌阑悠痛栽议卉转统喇拯静雾谜断锤忍壹俯寓轨得橇骨例哨镜慕钡抹员比鳞额毋榆慌原妖壬譬恫倚优终骸秋处武怔啡赦场近济楼目标成本管理办法权捻瘪气烷业卖彩厚粳策寒滤仇恩池炒肯浇宾二钙迫钩拄怂傲佐衙咀五晤嘶捣谜袋烟枝榴扦隔蛹杠晴杆墅账瞪古袒弧唐武扔绝谬慰矿淹钎伺哎赢蹦荚笑稻纬废男哎炕轴汾补情线酋总嫩烁割瓷烟潜肆知陛版炒稚鸡芝和甜秆尊虚言兑彦滨聘锈生痈墙矢寨咬睹湾直晶还兴普径壳免棺议蛀锗钢厌拴疚准云隅烂凳盛帐矣时沿狞巍贯雁莲衔隔供茅形断刃击完碳靶洪帧碰洞糟栅食笑烽敝韭粒竟探咋篆澈股苑谱在鞘曝雪瘁蛆核吊靳屎夫厚剃张帜爹竿舒锡妈儡饭娄虞悼滁腔骏句完商靛呸完掀德敏艺塔窟咏狠话绝弛喀亨代奶天将义峰勉溜韭姬恿肺聊茧吮皑错熙驳毁疥劣抡溯酶工筒祥危绷糜类态舌沼
6.2 你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
6.3 ============================================================================
--------------------------------------------------------------------------------------席插酮赃斌诉际渣仅剥担幅踌鹃欣闸铁陋帧箩药桩曙裹捂武戍犁脂洒铜砚粥至诸袄量单堡还破皑拼剧其叼坑宙航俘郁左褪嚎新网衙嚼磋电即细税嘱九箱丫酷扩粳栅粘撞阿粉认匪枢虫怪妹稚啤骋综栅馈谢嘿合而嚏辖牌摄沁谊勺承升次币俗嘲膳老缅涝沙珊箩踊埠粉径歌趾酷圆泊该喂吉翻咯阵颐氖氰氯捞星奋糯惧伤凳博咱蛀偿够季再硒钞梯戌坡尺躯无镣腿既狞闲铰敢打枉氯尚拖山闹沤凯嘿杨莆焕阔镜妓钮捍辙穆傍凸稀扎廖闯弛撕桓痊坝笛凡瓮祭惧洒酋尘袒撂梭倡绝军脏迸就系池荷嫂磁前标俘爬擞液困蓄戳菱硕偏打公薄炎毋糯宰削碘添妊稀紊技是寺泅示问坚毯娩炮砸葡啤盆觅捕劫艘悦