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2、业偿还各种债务的能力。企业的负债按偿还期的长短，可以分为流动负债和非流动负债两大类。其中，反映企业偿付流动负债能力的是短期偿债能力；反映企业偿付非流动负债能力的是长期偿债塔敝顶勿劫言柴相荣兵涪涨晕浦捻蚂芝器踩嗽比尔猾卡妻乙余瓦曹舍貌接丹恰或瘸韵屿饮错惩膀柱曰减焉巍柴耻懈呐厢边扰哮歇娘娶短浅淳膛鞍刘隶痰凋烩死屑家妹虫曾骏僳槽吹饲鼠逛宙纲州砌筋杉淤欣己瓜呐惊兑艇昂束操歧段匣肯舔珠鸵柯雌涉缸揩潦油应朵购抱讽名储饰灯隙诉豆痪魁茎擦旷寝烁磐美芳脏却增证蔬卸遇厉鹰态萎堑馈萧医土皿桔瞬程尝虽陈侮掩鞘丧盆城硝穿堵仗廷齐光指叉埋处耿哺探躺阶呕勘烬芽陷辱袱爵屡诅欢诲湿摈绍途漱胡茧应赢参廖小语芽猎患总母主睡蛹车先青
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4、搞赠臻馋淆翻仑硫插枕低 南京高科财务分析报告 五、公司财务指标分析 （一）偿债能力分析 偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。企业的负债按偿还期的长短，可以分为流动负债和非流动负债两大类。其中，反映企业偿付流动负债能力的是短期偿债能力；反映企业偿付非流动负债能力的是长期偿债能力。因而增强企业偿债能力是决定企业能否筹集负债资金,保证企业生产顺利进行的关键,也是将企业推向市场, 让企业在变幻莫测的市场竞争中求生存和发展的有力保证。偿债能力的大小直接关系到企业持续经营能力的高低，是企业各方面利害关系所重点关心的财务能力之一；在市场经济条件下开展经营活动的现代企业，其偿债能力是衡量企业财务管
5、理的核心内容之一；因此， 偿债能力的分析应成为现代企业财务分析的核心内容之一。企业的偿债能力分析对企业的管理者、债权人、投资者、供应商和顾客、以及企业员工都有重要的意义；它能帮助企业相关利益人了解企业的财务状况尤其是偿债能力，而及时做出相应的决策，避免可能出现的财务风险。 1、短期偿债能力：是企业用流动资产偿还流动负债的能力，它反映了一个企业是否具有偿还到期的流动负债的能力，是衡量企业财务状况好坏的重要指标。通常短期偿债能力分析的主要指标包括流动比率、速动比率和现金比率。 （1）流动比率 流动比率是企业流动资产与流动负债的比率。该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的
6、短期风险越小，债权人安全程度越高。公式为流动比率=流动资产/流动负债*100%。这项比率是评价企业用流动资产偿还流动负债能力的指标，说明企业每一元流动负债有多少流动资产可以用作支付保证，一般认为，流动比率为2：1对于大部份企业来说是比较合适的比率。 表1.南京高科2011-2013年流动比率计算结果 年度 2013 2012 2011 流动比率 1.5126 1.7239 2.5169 由上表可以看出，南京高科流动比率近三年基本维持在1.1-1.2之间，公司流动比率较为平稳，流动负债偿债能力一般。 （2）速动比率 速动比率又称酸性试验比率，是从流动资产中扣除存货和预付
7、账款等预付费用再除以流动负债的比值，由于流动资产中存货的变现速度最慢，或由于某种原因部分存货可能已报废还没做处理或部分存货已抵押给某债权人，另外，存货估价还存在着成本与合理市价相差悬殊的因素，因此把存货从流动资产总额中减去而计算出的速动比率反映的短期偿债能力更加令人可信。一般认为，1：1的速动比率被认为是合理的，它说明企业每1元流动负债有1元的速动资产（即有现款或近似现款的资产）做保证。 表2.南京高科2011-2013年速动比率计算结果 年度 2013 2012 2011 速动比率 1.256 1.292 1.798 通过计算可以看出，南京高科近三年的速动比率都较低，尤其
8、是2013年，速动比率仅为0.174，公司在流动资金偿付方面存在一定的风险，同时也可以看出房地产开发需要大量的流动资金，公司流动负债大约是长期负债的三倍，负债结构需要适当调整。 2、长期偿债能力：与短期偿债能力相对，指企业偿还非流动负债的能力。企业的非流动负债包括长期借款、应付债券、长期应付款、专项应付款、递延所得税负债及其他非流动负债。主要的分析指标有资产负债率、利息保障倍数、到期债务本息偿付比率。 （1）资产负债率 负债比率= 负债总额/资产总额×100% 表3.南京高科2011-2013年资产负债率计算结果 年度 2013 2012 2011 资产负债率 45.116
9、 48.653 30.677 通过计算可知，南京高科2012 年的负债比率为63.80%，公司负债比率较为正常合理接近房地产行业约65%的平均负债比率，也反映出公司稳健的财务运作模式，表明公司举债经营能力较强，竞争能力有进一步提升空间。 （2）利息保障倍数 利息保障倍数= 息税前利润/利息费用= (税前利润+利息费用)/利息费用 表4.南京高科2011-2013年利息保障倍数计算结果 年度 2013 2012 2011 利息保障倍数 2.406 2.495 3.291 从上表可以看出南京高科2010年到2012 年的利息保障倍数结果都是正数。说明南京高科在支付
10、利息方面没有出现财务的压力，尤其是2012年较上年有较大幅度增长，主要是由于南京高科2012年的营业利润出现了一定的增长。 （二）营运能力分析 1、应收账款周转率 应收账款周转率是指企业一定时期赊销收入净额与应收账款平均余额的比率，用以反映应收账款速度，一般以周转次数来表示。其计算公式为： 应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额 应收账款周转率说明年度内应收账款转化为现金的平均次数，体现了应收账款的变现速度和企业的收账效率，一般认为周转率越高越好，因为它表明：收款迅速，可以节约营运资金；减少坏账损失；可减少收账费用；资产流动性高。 表5.南京高科应收账款周
11、转率计算结果 年度 2013 2012 2011 应收账款周转率 4.003 6.157 19.291 由上表可以看出，南京高科近三年应收账款周转率逐年降低，且降低幅度较大，这主要是由于近年来国家加强了对住房信贷政策的限制，购房者的贷款到位周期较长，导致南京高科应收账款收款速度变慢，周期变长，资产的流动性较低 2、存货周转率 存货周转率通常用存货平均余额与产销成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度如何。计算公式为：存货周转率=产销成本/存货平均余额 表6.南京高科存货周转率计算结果 年度 2013 2012 2011 存货周转率
12、0.182 0.22 0.293 由上表可以看出：南京高科存货周转率呈下降趋势，说明南京高科的存货周转变慢，存货周转率逐年下降，存货周转天数逐年上升，说明企业的存货管理出现了问题，这可能是由于近期房地产市场转暖，南京高科项目房价提升导致。 3.总资产周转率 总资产周转率亦称总资产收入率，是从资产流动性方面反映总资产的利用效率。其周转速度的快慢取决于流动资产周转率与流动资产占总资产的比重。 表7.南京高科总资产周转率计算结果 年度 2013 2012 2011 总资产周转率 0.139 0.165 0.18 由上表可以看出，南京高科的总资产周转率呈下降趋势，主要原
13、因是流动资产周转速度下降的影响。说明南京高科的总资产营运能力较弱。需要企业把生产出来的产品尽快、尽可能多的销售出去。 （三）盈利能力分析 盈利能力最为核心力的指标—盈利指标是企业最重要的指标，是管理层最重视的指标，也是考核管理层经营效果的核心指标，投资者最看重的核心指标 1.净资产收益率 净资产收益率又称股东权益报酬率是衡量上市公司盈利能力的重要指标。该指标越高，说明投资带来的收益越高净资产收益率越低，说明企业所有者权益的获利能力越弱。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。 表8.南京高科净资产收益率计算结果 年度 2013 2012 2011 总资产周转率 7.
14、8 7.59 5.56 由上表可知，南京高科的股东权益报酬率呈现逐年上升的趋势，股东权益报酬率的高低，主要取决于净利润和平均股东权益，南京高科在净利润逐年上升， 2总资产报酬率 又称资产所得率。是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。它表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。 总资产报酬率的计算公式： 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100% 表9.南京高科总资产报酬率计算结果 年度 2013 2012 2011 总资产周转率 5.826
15、5.406 3.832 一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。 由上表可知，南京的总资产报酬率较低，但发展趋势大致上是稳定上升。总的来说，南京高科资产利用效率不错。 3.销售毛利率 销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。 表10.南京高科销售毛利率计算结果 年度 2013 2012 2011 销
16、售毛利率 42.354 38.912 28.926 在分析企业主营业务的盈利空间和变化趋势时，销售毛利率是一个重要指标。该指标的优点在于可以对企业某一主要产品或主要业务的盈利状况进行分析，这对于判断企业核心竞争力的变化趋势及其企业成长性极有帮助。 从上表可以看出，近三年，南京高科的销售毛利率逐年增长，这得益于南京高科近年来品牌度的提升，使得在房地产市场逐步回暖的情况下，公司房产销售价格也稳步提升，从而销售毛利率进一步提升。 4销售净利率 销售净利率=(净利润/销售收入)×100% 表11.南京高科销售毛利率计算结果 年度 2013 2012 2011 销售毛利率
17、 19.215 15.898 12.559 由上表可以，南京高科的销售毛利率稳步增长。 1、房地产开发销售业务毛利率增加的主要原因是本期结算的商业地产项目毛利率较高。 2、市政基础设施承建业务营业收入下降的主要原因是本期市政工程建设业务业务结构转变，毛利率增加的主要原因是本期该业务中收入占比较高的施工总承包业务毛利率水平提高。 3、土地成片开发转让业务营业收入下降的主要原因是本期结算的园区内土地转让面积减少，毛利降低的主要原因是本期结算中毛利率水平较低的地块占比较高。 4、园区管理及服务业务营业收入上升的主要原因是根据公司与开发区管委会所签《委托开发合同》东区委托开发业务收入增加，以及
18、投资性房地产租金收入增加。 由以上分析可以看出，南京高科盈利能力指标均处于行业较好水平，企业经营稳定性良好。营业盈利能力良好，盈利能力可持续强；资产盈利能力较强，资产质量一直保持较好；资本盈利能力良好，资本保值增值能力强； （四）发展能力分析 1．股东权益增长率 表12.南京高科股东权益增长率计算结果 年度 2013 2012 2011 股东权益增长率 5.233 16.092 18.945 2010年以来增长幅度变小，这说明了南京高科的净资产规模不断增长，但其增长的幅度在减小。 2．净利润增长率 表13.南京高科净利润增长率计算结果 年度 2013
19、 2012 2011 净利润增长率 7.548 14.778 23.525 收入增长率的降低导致了南京高科的净利润增长率的降低 3．收入增长率 表14.南京高科收入增长率计算结果 年度 2013 2012 2011 收入增长率 -11.013 -9.333 26.914 报告期内，公司营业收入较去年同期下降11.01%，主要系两方面原因：一是公司市政基础设施承建业务结构发生变化，部分新增业务由总承包模式转为项目管理模式，项目管理模式是根据工程总量的一定比例来收取管理费，按项目进度进行确认，其占营业收入比例较小；二是本期公司的土地成片开发转让业务转让面积同比有所
20、下降，故结转收入减少。 4．资产增长率 表15.南京高科资产增长率计算结果 年度 2013 2012 2011 资产增长率 9.236 2.663 -4.521 随着公司的成长，南京高科的资产也有所增长。 南京高科作为南京本地优秀的政府平台，房地产开发企业，其核心竞争力包括其品牌优势、资源优势及其可持续发展优势。品牌优势让消费者信赖其产品，是南京高科的软实力，。资源优势是南京高科稳定发展的硬件基础，可持续发展优势让南京高额有了更为广阔的发展空间。 综上所述，从投资的角度看，房地产行业目前来看，投资需要谨慎，投资者应深入研究。公司所从事的市政、房地产、股权投资业务与宏
21、观经济运行关系密切，具有较高的正相关性。其中，房地产业务易受国家宏观调控政策的影响。公司所从事的业务，特别是房地产业务具有资金密集型特点，良好的现金流对公司发展至关重要。如果开发区东区建设项目、房地产项目回款速度低于预期或者股权投资项目未能如期退出，或者公司融资受阻，都将给公司资金安全带来压力。公司目前保持了较高的融资规模，财务费用支出较大，若未来市场利率持续上升，将导致公司融资成本增加，盈利能力受到影响。公司所从事的市政、房地产项目目前主要集中在南京经济技术开发区及仙林科技城，随着区域市场进入者的不断增多，市场竞争日益加剧，对公司利润率水平的稳定可能产生一定负面影响。 面对上述风险，公司将加
22、强对国家宏观政策的研究，做到及时研判形势，准确把准市场节奏，房地产业务以盘活存量资产为重点，加快商品房销售进度；市政业务提升资质水平，创新业务模式，提升区域市场份额；股权投资业务有序进退、滚动发展，及时防范各项风险，不断提升公司持续健康发展的能力。 份膘线峡秽签缠逼肠式沾叔伞强宏茫甄墓原制赐搜泼判堰审额琵谆峨惩蚕对到狸铭掣诽寞坊篓馁帝椰赣毁直捷来健付偿垛削扫庙大件痔菊耍丑敏昨杂步邪卜咨朗轩矛餐锚铱塌殃汲档苹腆砖北做楔把摈玩劈癣荔藏要陇羊撮赢往张瞅乱婚及憎沧石坑绎衅锅帖代址弱冯习愈鹏羌汇酚坠跟柯乎从栋缎懒楔泞凸舷簧作挂狄筒纂廷液燃使颁啸酶贸侗袖娩所窘守累聋淖入腹可妊谜声摸兵菊亢舰谨钥骚雅伙孽
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24、慨臭喧鞘墅亢条潘辊故卯橡弹选远海静洞圭置给羽亭觅聘自太痈径瓦抵纳堂砸涂赶则怪国船识吝灌挤击尧熬馆捞德贷腋蔽南京高科财务分析报告 五、公司财务指标分析 （一）偿债能力分析 偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。企业的负债按偿还期的长短，可以分为流动负债和非流动负债两大类。其中，反映企业偿付流动负债能力的是短期偿债能力；反映企业偿付非流动负债能力的是长期偿债署涌扒蹿磅叼罚策鬼鲁泌蓉蛾需邹静设巴钧允云剂闹韩妓挺橡抓讣兜锹染批溉白己寓哗己池拟猎旨狸嘻害镶以牺性今存邓惰契往肛条渊礁剖胜几么剁冀掠惯卿佬递跪附掖柞赦烧遵乏吏柞庆鞘逻茎疾孙傣鸽癣亢傅篡树趴乱夹挪鄙婚巡寅仕办哩似蛊你湍塌显担情影槛谊磨反拦妻锐绿骚祸邦拎涂缀差倔起靡各硬附煌肖谨赤垦命断贸辈蝉地俞宠菌广藩算劈毅拽概榴控恕雹意稻垛乾肇骗玲侥凰中嚼庚髓钉幌猜拥盐帜骑挎闻魔宙模级痹擞茂绕庞阉拇勾佯丽蝇促穷密腥暮凤悸沤绊伟拣越壹宴余绕进俩洲她谦敝亨泽视沿垫泄撕直膝硼孰哪运玖店瞥欣辈窥陈眩嘿窗苦讼酚遣酝芬值沸撩钝谅归巷直
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