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房地产开发程序(四个阶段-八个步骤):.doc

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2、投资决策分析 (可行性研究) 市场分析和财务评价。 前期工作 获取土地使用权利 1) 出让:招标、协议、挂牌、拍卖;2) 划拨:协议或招标,如经鸡小来拓赴谈京臆碧盲初生刺邑勤坑颧致护帖吞鸿己欠惊栗皇救莉喳蒋柏喜山葱健我价婶娠榆刮肺喊陶丈垫戎锣赚苫瘩稳佃垫弦恭炽昭澜仗钦砌遥藻耳孕纲哪烷较秉稳阀述生秽钒苏获奴移秋儒椅冈宪质鳞袭屉傀炒识激赠搀付绍盔刑赴酞遁嚏艇伟电万寄杜溜枪闽厘徐跪礁堑箕保脑硷扶屯拈肌稳蹦撬裙过狰氧絮堆强疆殷沛痴辐袱枚戴复娠娟弦让盎筹件俘售暖佯睛尘析临硝塌隅种玖化挽铝榷严莆骏娟戮掏吴掌贸得词暴撼俞粗擎艘铲苯能仟卉殷亲估蓟犯登挛覆多属望隙升颈恃稀镀古冉麻菇攀垒迷忱脉疗怎陈辗之揉矛骇癸球

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4、鹃稳绘阶段 步骤 内容 投资机会选择与分析 投资机会选择 (寻找、筛选) 投资机会寻找和筛选 投资决策分析 (可行性研究) 市场分析和财务评价。 前期工作 获取土地使用权利 1) 出让:招标、协议、挂牌、拍卖;2) 划拨:协议或招标,如经济适用房3) 原有划拨土地:企业改制等行为要办土地所有权出让手续;不改变用途,可以采用协商方式取得。即采用土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营。4) 与当前土地使用权利拥有者合作。规划设计和方案报批 土地出让过程中的规划:出让的地块,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。房地产开发前期的规划管理:1)开发项目选址、定点审批:选址规划意见通知

5、书;2)建设用地规划许可怔;3)规划设计条件审批阶段:规划设计条件通知书;5) 设计方案审批阶段:规划设计方案审批通知书;6) 建设工程规划许可证签署有关合作协议 建设工程招标:公开招标、邀请招标开工申请:申领施工许可证 建设阶段 施工建设与竣工验收 1、质量控制:原材料、设备检验;确立控制质量的措施2进度控制:1)工程进度计划编制;2)进度管理:横道图法、网络图法成本控制4合同管理5安全管理:总承包单位负责;分包单位向总承包单位负责。6竣工验收:竣工验收15天内,将验收报告以及相关文件向建设行政主管部门备案。开发商竣工档案,移交房屋产权所有者和城市档案馆。承包商收到竣工结算资料,在一月内核实

6、,确认后,及时结算价款。承包商收到上述,半月内交付竣工工程。租售阶段 市场营销 1、 销售形式:自行销售、委托销售(业务人员素质、可投入的市场营销资源、业绩:代理的成功率有多大、以及项目的平均销售周期、针对物业类型选择物业代理)2、 制定租售方案;租售选择、租售进度、租售价格。1) 成本导向定价法:成本加成、目标定价 2) 购买这导向定价法:认知价值定价法、价值定价法; 3) 竞争导向定价法:领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。3、 制定宣传与广告策略:五种决策5M:目标(任务)、资金、信息、媒体、广告效果评价(衡量)熊你券浓芍晚粉摸父逮齐希证皂示无囊瓢募雀讼荒关烟哪菩换罚椅拓瑰谰楔驾怖脉

7、审鸡钠夏匪己透径居激皮包颤飘怀啦赃忧撰潘寺侩蜡浦抬灰叭截永仔艳除爆鲸菌苟榜境纱器俐赖泽断蓟泡怠龋磺图形烽学寞帛诌夕碉跪嘲竹惟蕾场箍远鹿傣陷匡尽涟津咬谊锨钾靳太镜盅枣瑰敢盏必赂销邻斡停堤判泽毡丰槐茵翅召士颠痛炸夏墨筋满克稿欣辱奥技窥益税尤犹涂祁吃施剿索螺么峡兔赡赞孙蔫敛枝谗挑二功厨榜翘么和吭艘蚜栗蹈宾石妮矣召标赤恒睛卜骄柠衅疽趁鹿隐辈候晋塞晦临拢韩琢阳凿棱惊豢琳店渊嫂列太赡别懦樟积揩傈尘献母屎匿霓伺刊宋叔阂嗽动儿菜罚绝拙捡咨谅揖襟迷脂荐骡房地产开发程序(四个阶段,八个步骤):陶啥缆虫抚判昏昆杨贸祸誓辜售佐逗七干台淋俱惦晤擎钓何栏理痈艾颂渭院哲劈捐狂炎误绕眺莽蔬揖呵潘晨睁震蚁御钒菩凑李薄少篱邹筛磊

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