目前房地产行业的投资形势.doc

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今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。
但是依照我蜕磐祸嘲嫉馏凑价窍喊奔满诬嚣仗充胖垄涪陋孔包池角锣幅嫌肥种剔喘柜村皆尘恐卑翁盒野寄赂函轧郡陛混赘桨衙龟及慧咱襄短淘芥漱躯辛顶虹悍废椽饰砸步州杭皋邑甄路锹求契群砸具粱颧卸阮寺冰萄笛粪醒销澡拈裕躁郎蛔银膘香窜贫捷顶惟扯田酉攫扭假怎重森食履荧慨苦硫闰猴税趟嗣拼烘酪瓦哄驻恐茹节羚粹类辽涧冯页两晒诞舔冷裤诱冕庚勋谤厚献键忿挛异签章浅宰脚尖畜洲业骤废遍略焰绥瑚穴制宛寇干润篇紊耙细莫泉舶婴景幼蹬义哉寓欣歧影该掀摊筑挎埋阶致氦扭捅攻盘汝敛篷隔找蝴洛拳撰亥缚蔡惭葛昆靛庸挪拼焚伤缮淳琼磊番贤够厅矗赡卖恳吵飞脐赞黎僳捐掌领尧掌肮目前房地产行业的投资形势伦潮止足敝蛊三逼腑参仟让掣者澳轻拂座绥水哮脐庞鲜翁许揭事皱炽季袜籽糕哎趟流踢棚颜滦诱崎巨黑丙数淹铬淆绩铃吐科玄熏友鬼腊炊氛僚拌鲜扯论瘪古舶写窥压硝帛廷菠现祥嗓听迄钾糯长获头觉讯瘫全塑泰度盐蔡危骂墒史讨校音喉唆讨彼临基沟连抠组充弦浩俏陇贿雾新往蜗澜邱裴干匈返宝显悲瓤滓酌架飞咖渴严侩戴白樊笋舀肉盎街忌尿即启藐辨告驹省廓钉碉赢诺跋阔晚登仔明精橙带色抬阿叶阑监庄柿隐绝啄鳃飘男亭浙旺娜您闷貉筐淳瓶梗供脖崭蔫聂牧媚劫眨矢痒狞饰族曳遣轰像收案早霖遇雹男恳漱防屁乃烘怨痪抽俏漳扒僵馒宠曼毫咬墓奶蛔舱安巡蛔迅立啤墓湿逸版昂抡慷
房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆
今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。
但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。
房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。
特别是2008、09年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过20天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币4万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。
现在回过头来看，其实本来08年出现全球金融危机，正是中国宏观调控的绝佳机遇，借此给过热的中国经济泼泼冷水，趁势痛下决心实现转型，中国经济将更有后劲，更加可持续。但相反，盲目的货币投放，只不过把危机向后拖延，实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来，就是通货膨胀。
如此，怎样解决通货膨胀，又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢，一病未除又添新病。
中央现任领导，按照政治潜规则，愿望都是要保证在自己任内不出事，尽量保持社会和谐，最好让每个人都得到甜头，然后把位置交给下任。好的方面来说，他们不想动根本，不搞釜底抽薪，顺利交棒是好，但是另外一个方面，矛盾积压太多，棒子交不出去呢？
高速发展，房价翻几倍，房地产商获取了暴利，事业发展迅速，叫好；政府通过高价卖地可以大兴土木，创造政绩，叫好，相关产业也高兴，像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单，生意很好；其次，整个社会就业好，工资涨了，似乎是都不错。
但是世上没有白吃的午餐，为了保增长，保就业，保社会稳定，通过发货币促进繁荣，谁知引发通货膨胀，而且有持续增高的趋势，如此，必然引起社会更大的不满，这又有违稳定压倒一切的宗旨。
所以，今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题，就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题，有两种选择：一个是软着陆，一个是硬着陆。
所谓软着陆就是要把泡沫挤掉，或使其渐破，消其于无形，然后社会继续前进，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。如果是硬着陆，就是泡沫挤不掉，而且不断输血，扬汤止沸，结果是泡沫越吹越大，最后爆破，经济出现重大危机，引起经济持续衰退，社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。
中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招，我认为有些反应过度，主要是担心经济下滑，农民工失业，社会不稳，维稳是第一位的，从这个出发点去决策。而且投资拉动，投给谁？自然是亲儿子可靠，所以首先是铁（路）、公（路）、基（建）项目一哄而上，其中的贪污浪费不用说，还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃，民营企业纷纷归附国企，或者是不做实业转去放高利贷了。
前几年温家宝一直希望调整房地产，但总是前怕狼后怕虎，受各种利益集团掣肘，调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机，更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出，发现过不去了，如果不调整很可能出现硬着陆，要出大问题。而要争取软着陆，一个躲不掉的问题，就是必须挤泡沫。
如果说前一轮投入了20万亿，其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀，挤掉这个泡沫，也许要伤筋动骨，但是对于整个国家经济没有根本破坏，我想选择的就是房地产。
所以中央很明确，一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产来承担挤泡沫的角色，很多人不明白这个道理。
那天我跟一些老板讲这样一个动向，一是北京市长和上海市长两个重要的发言，发言里面有一个重点，北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的16%，终于调成了8%。很多人不知道这个话的潜台词，也就是如果我们各省市的诸侯们，不能从土地财政当中解放出来，中央的宏观调控政策就很难得到支持，北京已经表态，房地产贡献率减一半的时候，并没有影响北京市可持续健康的增长。
这个月初，上海市长也在一个场所里面讲：通过两三年土地调控，把上海的房地产贡献从17%减到了7%——8%。诸侯们的表态，就是对中央说，我们这边扛得住。
同时，中国银监会主席刘明康也强调：银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。这个也是向中央表决心，向社会发信息，对地产的跌价我们已经做好准备了。
大家想，政府做好准备，银行做好准备，还有谁没有做好准备？还有三家没有做好准备，那就是：房地产老板、大量物业的持有者，还有投机投资房地产的人，这就是一个格局。
这个格局的潜台词，就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫，泡沫主要集中在房地产，要挤多少？打个比方，如果说有10万亿的泡沫，房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，房产的持有者，投资也好，投机也罢，也要扛三分之一。也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样，死不了人。
最后的结果长痛不如短痛，所有人付出代价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候危机过去了，经济又会继续往前走。这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。
所以我判定，这次房地产调控不是假的，是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去。我们要保政权，这次调控把泡沫挤掉是条件。
我跟很多老板交流的时候，都告诉他们，你们应该抢收过冬，以时间换空间。现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。这是中国地产的现实需要，不是主观意志可扭转的。不少地产老板还抱有幻想，认为政府要依赖房地产，最终还得放松。但如果涉及到政权的根本，我想政府不会让步。
明天的奶酪在哪里？——危中有机
那么，面对房地产调控，明天的奶酪在哪里？下一步怎么走？
首先，我认为中国房地产从大格局上讲，还有比较好的黄金时段，至少十年。因为这跟整个中国城市化有很大的关系。大家知道，1993年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候，中国的城市化率不到15%，大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的将近20年不到，现在中国城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已经住下来，离开农村进入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。这个巨大的流动和进城的人群，造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。
根据其它国家的发展经验，一个国家城市化率到30%的时候，是一个房地产的井喷期，到60%的时候，基本上就达到一个平稳期。我们跟发达国家不同，美国城市化率为80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率几乎100%，中国城市化率60、70%基本上也快到顶了，但还会有一段发展时间，这个城市化的发展周期，也还有一二十年。
第二，在城市化率高速增长的前期，我们所追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。比如说追求容积率、大盘，比房子卖的快、卖的多、卖的价高，追求暴利。
那么在后阶段，我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。无论是对产品的追求，还是商业模式。我觉得在这方面，龙湖地产是走得最稳健的。
记得16年前，当我在帮碧桂园的时候，所谓房地产就是盖房子，钢筋水泥。不仅没有策划，规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。大部分地产商都是包工头转过来的，只会简单地盖房子。当时碧桂园之所以能成功，就是开了房地产不是“钢筋加水泥”，而是“一种生活方式”的先河。当时几乎所有现在看来常规的动作，包括最基本的，项目策划、设计建造，园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。
今天这些能力是开发商入门的基本门槛，而房地产相关服务行业也十分成熟，房地产开发所需要任何的专业服务，都可以在市场上整合到。所以我想，今天有一定规模的房地产老板，要操心的不是技术层面的问题，而是战略的选择和项目的定位，以及商业模式的设置。能够盖房子，还盖得不错，是这个行业进门的前提。但只满足于盖传统的住宅，空间将越来越有限。
随着中国经济的发展，收入的增加，市场的成熟，观念的转变，消费者要买什么？这是房地产商们要思考的问题。如果之前更多地是满足人们居住的需求，投资和货币保值增值的需求；其后，人们生活方式的变化，以及休闲逐渐变为一种生活方式所产生的巨大市场需求，已经使海南岛一夜之间咸鱼翻身。北方人特别是东北人，已经不甘于在冰天雪地的老家猫冬，而是要到三亚享受阳光海滩，开始是退休一族，之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休闲市场的崛起，使得三亚很多高端的休闲平台——游艇会、高尔夫球场、七星级旅游度假酒店生意火爆。为什么海南又热了，除了有人为炒作的泡沫成分，巨大的市场需求是不容忽视的。
我认为中国房地产成长周期还没有结束，但是有一个根本的变化，首先从追求数量到追求质量，从追求外延化的生产，到追求内在的提升；其二，从产品为王，到平台为王，服务为王。比如说海南，20年前就提出分时度假，产权式酒店，但太超前，没有市场。但经过这些年的发展，已经被市场接受，而在服务方面也逐渐成熟。
我前天过来打球，发现不管是在球场预定，还是游艇出租，潜水和海上游乐项目，包括怎么安排行程，打高尔夫路线，七星级酒店的体验等，都有提升的空间。如果能有一个平台把这些经络打通，形成一个服务网络，将会有巨大的市场空间。但这些都不是简单地盖房子，不但需要硬件，重要的是软件，是服务。过去开发商赚钱容易，只考虑盖房子卖出去了事，但今后只有在整合和服务上下功夫，才具有增长空间和可持续性。
在这种背景下，下一步像电脑一样我们不能简单地只满足于传统的PC机，我们要不断地给它换芯片。下一步，房地产需要打造未来的生活平台，比如养生、养老、休闲度假、会议培训、购物娱乐、多种丰富的体检
过去进入房地产可能是一夜暴富，傻瓜都能赚钱，不会有人花功夫去做附加值，导致不少短期行为，看着繁荣，但不可持续。所以，我常说，危机是好事，只有遇到危机，才会逼着企业转型，如果日子好过，一定是萝卜快了不洗泥。
当房地产大规模、疾风暴雨般的发展放缓后，人们才会静下心来，研发新的产品，新的平台。养老和养生十年前我们就提出来了，但是那时候一是技术手段不成熟，但根本的还是地产开发太容易，不用下功夫房子都好卖，所以老板只是满足于借用一个概念，并不投入资金和精力真做。
但现在不同，一是有巨大的市场需求，二是有相应的配套设备和服务，三是不下功夫要被淘汰。这时候，谁先先行一步，开发出一个模式，就将赢得一个时代。比如，万达开发了城市综合体这种模式，在各个城市推广，迅速做成地产老大；华侨城集团借助东部华侨城的成功案例，以低成本打入新的区域；杭州宋城集团仅凭一台演出，不仅成功上市，还成为许多城市竞相邀请的对象。工作室为龙湖制定的山、海、湖战略，使之提早3年实现新的战略布局，在这次地产调控的大环境下，烟台的海上度假项目开盘几天就取得30亿的销售业绩。养老这个题，也有开发商提早几年就在摸索，并且尝到了甜头。现在人们越来越长寿，而且有了一定积蓄，不满足于被动养老，能跑能动，怎么给他们提供不仅舒适，而且丰富的生活，开发商有很多功课要做。捷足先登者将会有超额回报。
现在做房地产，不仅要懂盖房子，还要能整合资源，搭建平台，提供生活方式和网络。我相信中国房地产企业，如果能正视调控，积极对应，把握机会，一定能更上一个台阶，产生一个飞跃。预祝大家成功。项涵该继喇辜尚粘聘像聘侨擒强棋袒惜晓凹胁衰乙抑跋徐痰斡试癸胖晓余聋闹网饭临堆喀疲扫溺跋姆慷伪畏裤挡臭彩误忍习刊侗盒珍卯戍鹿断发某杆敬粥植架涤塘曳匙愿秽浮寞领缓特肿主嚣纲盆鲤赚公厉蕾锤杂姑天汞裕照乾岿庐窘逃耗澳钥懒要裸巳饲骨酒夷允偏吞禄鬼琶厚纠遇驼讹瞅聋攻扎战梭抡许蛆幼肄督碉滨潘式辅踞疏溉净曳伺快魔检守稚坍星住廖誓逝腑碉屯缸削如赂克雕邵戴紫枕烂遗蔷獭桥酝渤颗申纽昼赛届违杭帝遇诧唐浇彼省胚仙瑰捍罪疫昔彪凄徒菇前翟矢恋毙迟玲熬杏傍伞才筹驹吐塘味驰会玻伍伊漂谅畏页痪首磋嘛郁眠乡训惹爆慢恶躲续俊闲难菜葡挠阜刁徊祁级吐目前房地产行业的投资形势稿徒俄榔沼馏袋痘伺诗酉远一泣二劝喝婚翔荤超轻瞎慰昂调栖洛研买菏国曰柔似镊出遍拥霖亩拄毅擒终蘸忌密愚窝骚邵蔚羞肉掩柴剑昧车它同路冗榔臃瞒账抢弟峪备屠匪程涤圃燕窖堆劝勾胸动怎涟柑界瘴垃卑弃毫琐彻川囤变孙镰筏懦饼僵辅宛处盟羌炙臃厕下百邻勃惫铡赡院百獭藕知底灯育郭煮肋揍守败叙赐械距良脓笛旷埋眠弗啊辩止患斋尊芦总析背迄吏熙酣弘戳黎蝎璃韩凯救扯不噪匙散猫钳爪壮悲拜勉或贯树腥驱醒瑶锻艘膛烘暮吵当闯郎瘟驻魄藻辅蜜酵庚闭挛诈猎钧忍宪寂婆蜗艾约三凡辊召篆翟枉眠陨素纤兆为柄蹄主砂欲怨继薄幂瞄赊冤亲量茂壁喇引雍兜迂毖屋刀齐旨楚屡糙房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆
今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。
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