43-宏观经济视角下的住房保障与房地产市场调控.doc

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43 宏观经济视角下的住房保障与房地产市场调控
■ 张雪涛

当源于美国的金融危机呈现席卷全球态势之时，外需的颓势势必要求保持内需的强劲才能实现国民经济的平稳增长。就内需调控而言，住房保障投入的加大与房地产开发投资的重振，均为拉动内需的备选之策。要从宏观经济的视角，重新思考住房保障与房地产市场调控的经济地位和作用，促进两者相互协调、取长补短，共同为经济发展全局服务。
一、住房保障宏观经济效应的考量
（一）以改善民生构筑经济社会的减震器
住房问题是重要的民生问题。我国住房领域的市场化改革大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率，但亦造成住房资源向少数人过度集中，而部分低收入家庭住房困难。在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展。住房保障正是集合政府和全社会的力量，改善城镇低收入群体的居住条件提高其基本生活和福利水平，促进社会的公平与和谐。当前，由于经济增长放缓，各种能源及原材料的供给不再趋于紧张，正适宜加大住房保障投入，集中解决前些年累积的居民住房问题，通过建立完善的住房保障制度健全社会保障体系，从而提高经济社会抵御和防范风险的能力。
（二）以刺激消费转变经济增长方式
我国经济增长要由依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，关键在于提高居民消费率（经济学上亦称为“平均消费倾向”，即居民消费支出占收入的比例）。国内消费需求不足制约经济增长方式转变的核心问题，究其根本原因在于包括住房保障在内的社会保障体系发展滞后。广大中低收入家庭为购置昂贵的住房而缩减消费、增加储蓄，造成了收入的“边际消费倾向”（指单位收入增量中用于消费的比例）偏低，为保持经济增长就必然导致经济结构失调。通过加大住房保障解决中低收入家庭的住房问题，可以消除这一群体一大后顾之忧，有效增强居民消费信心，逐步减少其“预防性储蓄”，使蕴含在广大居民中的消费需求得以真正释放，进而改善消费在经济结构中的比重。
（三）以住房投资结构调整增强经济发展的稳定性
得益于1998年拉动内需的政策导向，以住房为主的房地产业成为了我国国民经济的支柱产业。不可否认，房地产业凭借其产业关联性强的特点可以较快拉动经济增长，然而，这次美国房地产市场萧条引发的金融危机和经济动荡，使经济增长过度依赖企业的住房投资的做法饱受诟病。为在一定程度上避免经济的大起大落，以政府的保障性住房建设投资部分替代房地产企业的商品住宅开发投资，使住房投资结构产生转化，是趋利避害的政策选择。它既可以减少经济上行周期企业投资过热引发的房地产市场泡沫，又可以适度弥补经济下行周期企业投资不足引发的房地产市场萧条。住房投资主体的转换及投资结构的调整，减轻了国民经济增长对于房地产市场的依赖程度，有利于经济的平稳发展。
二、房地产市场调控自身规律的探寻
（一）从宏观经济角度审视房地产市场调控
过去，我们囿于行业管理的传统理念，往往将房地产市场从国民经济整体中割裂开来，缺乏从经济基本面、资本资产市场、宏观经济政策等方面对房地产市场的综合分析，单纯就房地产市场自身的情况进行判断与决策，容易陷入“一叶障目，不见泰山”的境地。基于宏观经济的视角，有关研究对房地产市场的发展作出了基本判断：当前宏观经济的“高位—平稳”增长态势决定了房地产市场的扩张将是长期且必然的，房地产市场开始显现的资产市场特性决定了储蓄、股票等资本资产市场与房地产市场的相关性日益加深，房地产市场相对于国民经济的规模与地位决定了宏观经济政策对房地产市场有着广泛而深刻的影响。
（二）从供需端审视房地产市场调控
过去，我们侧重于调节房地产市场的供给总量，试图通过改变供给量以满足需求量。频繁的调整供给端，其效应一般在基本建设周期后显现，而此时的需求状况可能已经大相径庭反而容易加剧市场的波动。究其原因在于房地产市场的供需特征，即房地产市场供给在短期内无法快速增长（表现为短期供给曲线缺乏弹性且难以右移），而房地产市场需求由于其一定的投资属性而具备短时间内大幅度变化的可能性。
近年来房地产市场需求的集中释放引起住房价格快速攀升，易导致如下弊病：一是，住房价格在短期内快速上涨，超出购房者的经济承受能力，致使正常的住房消费需求难以得到满足；二是，房地产价格骤增吸引大量资源流入房地产业，造成更具长远战略意义的高新技术产业、制造装备业、能源材料工业的资源相对匮乏，导致产业结构层面上资源的不合理配置；三是，房地产价格暴涨必然伴随着价格暴跌，这对于金融稳定乃至国民经济平稳增长均会产生巨大的负面作用。可见，房地产市场调控的基本原则应当确定为：保持房地产市场供给的适度稳定，通过调节市场需求，实现供需总量的基本平衡；而房地产市场的需求调节应主要着眼于保持市场需求的适度增长，防止需求过度膨胀。
三、构建住房保障与房地产市场调控有机结合的新体系
（一）理清住房保障与房地产市场调控的定位与效用边界
房地产市场和住房保障是住房领域资源配置的两种不同方式。其中，房地产市场在资源配置中起基础性作用，是提高住房资源配置效率的最优选择，这已为经典的经济学理论和普遍的经济实践所证实；住房保障则是由政府采用计划方式配置资源，它不是要取代房地产市场，而是对市场缺陷的一种弥补，旨在解决低收入群体的住房问题。房地产市场调控是对市场机制的一种完善，目的在于维护市场机制的运行，因而主要采用经济手段，一般避免行政手段的过度干预。
1.大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分居民的住房问题。有观点对此提出质疑，认为住房保障投入过大，已对房地产市场造成挤压。实际上，以两种配置方式的投资水平衡量，2008年全国新建廉租住房建设投资只占商品住宅开发投资的1.3％，完全未触动房地产市场的基础性地位（经济适用住房的投资主体和分配方式与商品住宅更为近似，在这里视为市场化的供给方式）。可见，政府配置住房资源的比重不是过大，而是不足，必须进一步加大住房保障的投入，才能解决住房市场化改革以来累积的分配倾斜问题，才能促进经济社会的公平与和谐。
2.加强房地产市场调控，稳定住房价格，让相当一部分群众通过房地产市场解决住房问题。有观点认为，房地产市场主要满足高收入阶层的住房需求，中等收入及以下群体均应纳入政府保障范畴。其实，经济理论与实践一再证明，政府供给非公共产品的效率低于市场供给，并非资源配置的“帕累托最优”状态。将本可由市场提供的大部分住房资源，交给行政计划方式配置，是住房市场化改革的一种倒退，是对市场化取向的一种否定。因而，房地产市场自身问题要依靠房地产市场调控加以解决，主要以市场需求调控实现需求量的合理增长，确保住房价格的相对平稳，使其与国民收入增长相协调，让房地产市场为满足中等收入群体的住房需求服务。
（二）统一于宏观经济目标的住房保障和房地产市场调控
在保持经济健康发展的长期目标下，城镇住房的供给总量要统筹考虑住房保障与房地产市场两条主要渠道，按照保障与市场针对的不同群体确定两者适宜的组成结构，既发挥住房保障稳定经济、改善民生的作用，又发挥房地产市场高效配置、促进增长的作用。在完善住房保障的基础上保持房地产市场的适度规模，减少国民经济对房地产市场的过度依赖；通过房地产市场调控完善市场机制，引导房地产业与其他产业相协调，实现经济社会的稳定发展。
在防止经济波动过大的短期目标下，一是住房保障要针对宏观经济形势“斟酌使用”（指政府有意识地实行反经济周期的相机抉择的积极政策措施）。当宏观经济进入萧条周期，房地产市场相应处于低迷状态，应当加大住房保障的财政投入，主要用于保障性住房的实物建设，用公共投资弥补企业投资的不足，启动政府投资的“乘数效应”（指投资增加引致国民收入增长的倍数），发挥住房投资对建材、家装等关联产业的带动作用，从而加速宏观经济的复苏。当宏观经济进入繁荣周期，房地产市场相应处于高涨状态，应当适度减少住房保障的财政投入，住房保障的财政支出主要采用发放租赁补贴的方式，减少保障性住房的建设投资，避免政府与市场竞争有限资源，缓解资源供给的紧张，从而防止宏观经济的过热。二是，房地产市场调控主要通过释放经济信号引导市场积极变化。房地产市场调控要实现通过经济手段完善市场机制，必须以住房保障切实发挥稳定宏观经济的作用为前提。由于保障性住房的政府投资部分替代了商品住房的企业投资，若这部分政府投资根据宏观经济形势的变化而相机改变，则可以减轻宏观调控对于以调整房地产开发投资稳定宏观经济的依赖性，可以减少非经济手段对房地产市场的干预。房地产市场调控主要依靠利率、信贷、税收政策等经济手段释放经济信号，调节短期的市场需求，让“看不见的手”自行调整市场过热或萧条，实现房地产市场的供需协调和价格稳定。
（作者单位：住房和城乡建设部房地产市场监管司）

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