大连锦联国际大厦复盘案例-成本控制中心2012.12.12.doc

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大连锦联国际大厦项目复盘案例
-----------成本控制中心
第一部分、预算管理部
（一）大连锦联国际大厦项目外墙EPS线条签证增加费用案例
一、事情经过：
锦联国际大厦项目外墙EPS线条工程施工，2012年5月26日经装修、设计等部门现场勘查发现施工的线脚尺寸与外墙二次设计图纸不符，经与EPS施工单位核实得知，施工单位收到的施工图并不是最新的外墙二次设计图纸，此时40余种线条均已加工完毕，只待现场安装，2012年5月28日EPS线条施工单位领取最新版本施工图纸并按图重新加工EPS线条，同时上报甲方追加已加工完且报废的40余款EPS线条的造价，施工单位上报索赔金额89.6万元，此笔签证造价目前甲乙双方尚未洽商一致。
二、分析：
外墙EPS线条施工合同签订日期为2012年5月2日，装修设计部门于2012年4月6日在公司OA系统上发给相关部门“锦联国际大厦外墙二次设计图纸”电子版，而外墙EPS线条施工单位在2012年5月26日还没有收到图纸，负责现场施工管理的项目部没有及时把外墙最新二次设计图纸发到施工单位，导致加工完EPS线条尺寸错误，给公司带来很大的经济损失。
三、由此引出的思考：
控制成本并非只是造价部门的事，是需要各职能部门相互配合才能有效控制成本，现场施工管理不是单纯意义的工程质量和进度的管理，如上述签证就是由于项目部管理工作疏忽产生不必要的费用、增加项目成本。希望在以后工作中全员深刻认识成本管理的重要，不要让“控制成本”成为口号。
（二）大连锦联国际大厦项目消防结算值偏离目标成本案例
一、事由：
根据工作计划安排于2012年11月对锦联国际大厦项目消防工程进行结算。结算值为4，438，707元。（其中：1、消防水1887118.19元，2、消防电1105155.55元，3、通风排烟487462.72元，4、消防检测207000元，5、人工找差468554.58元，6、消防签证283415.52元。）而目标成本为3，060，000元。结算值对比目标成本超差比例为45%。根据这一事实情况，我司对结算值的组成、超差产生原因进行分析。
二、分析
结算值由6部分组成。其中消防水部分、消防电部分对偏差不产生影响，不作分析。
本项目消防通风排烟部分由通风送补风系统+消防防排烟两系统组成。但通常设为一个共用系统，以便于施工及消防检测验收需要。本项目此系统由消防施工，因此大厦通风空调工程结算造价相对目标成本会有一部分结余。在目标成本测算时，没有认真考虑工程界限划分，是导致此部分造价偏离目标的根本原因。
消防检测费部分在项目测算阶段无法预估，属不可控因素。但应根据以往工程实例和市场近似工程案例做调研，并计入目标成本。可以避免或减小此部分费用引起的偏差。
人工找差费用：（1）由于大厦属于整体改造项目，原图纸不全面，且与大厦改造前实际情况存在诸多不符，新设计图纸与现状存也有很多不符之处，消耗人工含量高于定额含量。（2）定额人工单价与市场人工单价存在差异。工程开工期间属于施工淡季（用工荒），人工市场单价更远高于定额单价。（3）大厦处2-4层外，均为精装修标准，导致消防喷洒、烟感系统需要配合装修二次施工，增加人工费用。综合以上原因，成本测算阶段无法准确预估人工超差比例及额度。经过此项目全过程成本跟踪，对人工实际发生成本对工程结算造价产生的偏差幅度有了个理性掌握，对今后此类项目测算提供真实、合理的数据依据帮助。
现场发生签证费用。此费用发生主要原因是由于从设计--招标—开工时间周期短，计划安排不合理。工程前期资料不完整、不够真实准确。施工图与现场不符，发生合同外签证。开工前图纸会审工作不完善，图纸缺陷引起的费用问题未及时发现处理。现场交叉作业，工序安排不合理，管理不到位，导致现场发生工程量增加。测算建安标准与实际施工标准不一致等情况。
三、由此引出的思考：
今后，对于新的项目做测算。首先，要明确施工范围、建安标准、档次。避免施工界限不明确、标准档次不符合使用要求引起的偏差。其次，要对测算期与开工期之间的时差引起的费用差异（人工费、材料费）、交叉作业发生的人工配合降效等因素做好充分估算，保证测算数据合理、准确。最后，做好各部门间沟通工作。保证图纸、技术资料的指导性与可行性。控制签证可能发生的概率降到最低，节约成本。
建安成本管控，不是从开工才开始介入的。从前期方案设计就接应结合当地建造标准要求，明确施工内容、范围。提出可行性优化方案，合理优化施工范围，节省成本造价。建安成本管控，也不是成本管理部门自己的事儿。需要各部门通力配合，在设计、测算、合约、施工等多个环节做好自己份内的事儿。确保结算造价在目标成本的可控范围内。
（三）大连锦联国际大厦项目电气安装签证增加费用案例
一、事情经过：
弱电工程：物业要求5~19层增设配线架，虽然便于以后物业查线方便，但配线架属于中转信号设备会使线路节点出现故障的几率加大，由于此项没有在施工前设计故而在施工过程中产生大量人工及材料费用约9万元。而且加大施工难度导致施工人员连续工作26个工日才完成，影响了竣工验收进度，增加了成本造价。
二、分析：
设计部门、物业、集团等相关部门对强弱电的前期设计规划缺少参与及相关设备选型和功能需求，而在装修施工过程中又频繁提出需求导致签证变更增加。对成本控制影响较大。
三、由此引出的思考：
锦联国际大厦项目相比其他项目较特殊，是拆除、恢复、装修于一体的工程。
工期要求相当紧迫，而有些相关部门又是新组建的，对本项目缺少了解。前期成本测算中没有相关部门的详细需求及设备品牌标准，导致我们在测算中忽略了某些需求，我们在沟通和衔接方面有考虑不周和沟通不详尽的责任，今后我们要与各相关职能部门共同参与项目设计规划、功能需求及设备选型，避免类似的情况发生。
（四） 大连锦联国际大厦项目的签证事宜案例
一、事情经过：
在装饰结算过程中发现有遗漏和不规范的签证单。例如签证单053：6-25层卫生间蹲便边下口开隔断槽40个。签证单中未写明开槽尺寸，经过了解得知为满足卫生间隔断安装施工需要，在瓷砖表面人工开槽（1.23m*0.15m*0.03m）、打胶，共计40个。还存在签证单编制完成后没有得到现场及时签字确认的问题。修正、补充签证单，延长了结算的时间。
二、分析：
1、工程施工过程中工期紧、任务重，签证单的编制未能及时、准确、详尽反应工程变更情况。
2、现场相关工程责任人审核、签字确认滞后。
3、监督执行有待加强
三、由此引出的思考：
工程量签证单应及时、准确、详细的反应工程变更状况。签证单中应明确：签证发生时间、部位、原因、相关责任单位、尺寸及工程量（需要配图的要配图说明）。责任人审核、签字确认应及时。及时、规范的签证单能更好的反应出工程的变更情况，为结算提供准确、可靠的依据。
（五）大连锦联国际大厦项目建安目标成本的最终实现案例
一、事情经过：
锦联国际大厦执行版建安目标成本约为6190万，目前仍属于陆续结算状态，已完成的结算包括拆除工程、加固工程、真石漆工程、消防工程等，预计实际成本约为6500~6600万，超出目标300~400万。
二、分析：
实际成本与目标成本存在的差异，主要有三方面原因：
1、对于未知因素较多的改造项目，可供借鉴的经验数据少，经验有限，考
虑问题不够周到，使得测算准确性存在一定问题，部分科目的测算低于实际成本较大。
2、设计及建造标准不够详细全面、图纸与实际也存在很多不符的地方。
3、改造项目，施工过程中的位置因素导致增加很多前期无法预见的成本，
主要包括变电所移位、增加外墙保温（原建造标准无此项）及地下室防水堵漏等，上述三项计划外成本总额超过600万，是本项目实际成本突破目标成本的主要原因之一。
三、由此引出的思考：
1、就成本管理自身而言，在编制目标成本之初，应付出更大的耐心和积极主动的态度，收集一切过往资料、设计文件，建造标准，与相关业务部门充分沟通，充分论证后，书面落定上述内容，才能更为准确的制定可行且合理成本目标。
2、积极主动是相互性的，工作是需要配合的，对于责任界定不是分清楚的灰色责任地带，单方面无休止的积极主动付出终会引起责任失衡，故相关业务部门更应积极主动的提供更为全面详细的设计文件和建造标准，营销部门制定合理的项目定位，以保证测算依据的全面性。
3、本工程因工期要求，很多工程无法正常招标，故设计部门及工程部门制定合理有效的设计出图及工程施工进度计划，为招标采购预留足够时间，正常招标，以达到有效控制成本的目的。

第二部分、采购管理部
（一） 大连锦联国际大厦项目卫生间隔断供货安装案例
一、事情经过：
大连锦联国际大厦项目卫生间隔断采用铁灰色富美家抗倍特板产品，五金件为“卡劳仕”品牌（五金件包括：门锁、把手、角码、底挡板及上拉杆）。考虑到美观性，锦联国际大厦项目的卫生间隔断确定不采用上拉杆形式。但安装过程中发现因不安装上拉杆，原定的角码及底挡板无法承受卫生间隔断的拉力及重力。惠安项目公司第一时间发现此问题并反馈，经与供货安装单位共同商讨，最终与五金件生产厂家沟通将角码、底挡板加厚，增强承重能力。经洽谈，此部分的整改不额外增加费用。
二、分析：
大连锦联国际大厦项目的卫生间隔断考虑美观性采用无上拉杆式安装，这种安装方式对角码及底挡板的承重性能要求较高。若采用标配的上拉杆安装方式，则角码及底挡板完全可以承载拉力及重力，我们取消上拉杆后，打破了上拉杆与角码及底挡板三者之间的受力均衡。前期选样定样过程中封样的小规格隔断，因体积较小故未考虑到此问题的发生，对角码及底挡板的拉力及承载力未考虑周全，导致上述问题的发生。
三、由此引出的思考：
装修材料的选样封样过程中，应周全的考虑到货品的性能、属性及产品安装及使用过程中可能发生的各类问题，前置性考虑方方面面的可能性。类似这种更改配置的情况，应与供方加强沟通，了解配置变化可能发生的问题，提前找到解决方案，将出现问题的可能性最小化。
（二）大连锦联国际大厦项目标准层走廊收边地毯案例
一、事情经过：
大连锦联国际大厦项目走廊地毯为“山花”地毯敦煌系列产品，走廊地毯采用中间满铺，两侧收边的铺装形式。封样的小规格样块在纹路上看起来是直纹（如图一），但大面积展开后，我们发现实际的线条纹路为直线错纹。直线错纹满铺打乱了原本的横、竖纹交错的走廊地面铺设设计构想，视觉效果不好。经装饰管理本部设计调整后，改为收边部分横纹铺设（如图二），避免了对视觉效果的影响。

图一

图二
二、分析：
地毯封样的过程中，小规格的样块往往只会表现局部效果，大面积的展开后，整体感及艺术效果往往会产生很大的差异。素色或杂色地毯效果变化相对较小，带纹路或者图案的地毯往往效果差异很大。因我们的考虑不周全，未能事先要求供方做出大面积铺设效果，导致了本次事件的发生。

三、由此引出的思考：
管中窥豹，可见一斑。
通过这件事我们可以总结到在饰面材料的采购选样、定样、封样过程中的一系列问题。不仅仅是地毯，我们甚至可以延伸至壁纸、石材、布艺等材料，在封样选样及施工过程中会出现的各种问题：
1、色差：石材类的色差往往无法预料和控制，同一个矿源的同种石材也会发生色差，同一块毛石的正反两面切出的石材也会出现色差，对这类材料需要挑选板材方能降低色差，但又会造成损耗较大，增加造价的后果；
2、局部与整体的效果差异：带图案的材料，封样规格应增大，并提前绘制整体效果图，尽量避免效果差异；
3、带图案的材料，如地毯或壁纸，铺装过程中涉及到图形的拼接，施工难度增大，材料损耗也相应增加，会造成成本增加的问题（沈阳经典名座所选用的壁纸，因图案较大，施工过程中图形拼接造成损耗较大）。
所以我们在选择产品的同时要想的更远一点，综合美观、成本、施工难度等诸多因素进行合理选材。
（三）大连锦联国际大厦项目标准层办公室格栅灯盘供货案例
一、事情经过：
大连锦联国际大厦项目格栅灯盘选用“松下”品牌产品，双方签约前进行了产品封样，当产品到货时，我们验收发现供货产品质量低于封样的标准，且产品运输过程中因保护措施不力，导致部分产品变形无法使用。针对此情况，我方决定拒绝接收本批货物，并要求供方换货并按合同约定的供货期供货。经整改后，重新到货的产品质量与封样标准一致。
二、分析：
通过分析，造成本事件发生的原因如下：
1、供方信誉及产品质量存在问题；
2、材料在运输过程中，因供方包装原因或者物流方的运输措施原因造成的质量损坏往往无法界定责任；
3、我方考虑不周全，在大批量的产品加工完毕后，时间允许的情况下未能先通过影像资料或者邮寄样品的方式获得产品信息。
三、由此引出的思考：
1、有款式、颜色、质感、效果等感官要求的产品，封样并不能作为唯一的确认依据，合同洽谈中应尽力与供方沟通，产品在加工完毕后应先拍摄影像资料或者在时间允许的情况下邮寄产品，使我方可以对批量加工完成的产品质量和效果予以确认；
2、合同洽谈中要重视有关包装及运输的约定条款，要与供方严格强调运输过程中的产品包装问题及措施，即便运输过程的风险是由供方承担，但运输造成损坏后换货造成的工期延误势必会给我方的工期带来一定影响。
（四）大连锦联国际大厦项目电梯增加层站及司机功能案例
一、事情经过：
大连锦联国际大厦项目电梯在安装验收完毕并投入使用后，提出要增加4#梯2层停站，并增加全部五部电梯的司机功能。经洽谈，增加停站需对原已经封闭的2层电梯厅重新施工，增加厅门，电梯内呼及外呼均要调整，且因原另一侧电梯已经有单显外呼，如调整为与标准层一致的双显，需对两部电梯中间的墙面理石进行部分更换，且原单显作废。新增加功能及设备需施工单位二次进场，新增加层站及使用功能后，电梯需重新报质量技术监督局进行检验，故产生了一定的费用增加。本次变更产生的费用相比早期增加相关功能成本增加30%-40%。
二、分析：
前期电梯在选型时，相关部门及物业公司对层站及相关功能考虑不周全，未能提出更多的合理化建议。电梯按标准配置订货后，对于梯速也曾做过一次调整，签订了补充协议。但诸多的变更若能前置到合约签订之前，则部分成本尚可控制，签约后发生变化，则不但变更的造价洽谈会造成一定的难度，对设备的供货期也会引起延误。
三、由此引出的思考：
大型材料、设备甚至施工的招标前，相关部门提出的技术参数、功能需求等非常关键，尤其是一些功能性较强的特殊设备，变更有可能导致很大的成本增加。所以，招标前相关部门应多方考虑，有效提出建设性的意见，并提供有效的图纸、工程范围、技术要求、功能配置等问题，在合约签订前前置性考虑到各种因素。
工程无小事，招标采购工作是一个系统性工作，是需要各部门相互配合提出需求，提出标准，共同推进的工作日后工作中还需要更加紧密的配合与沟通方能避免此类事件再次发生。

第三部分、装饰管理本部
（一）大连锦联国际大厦项目ZR轻质隔墙开裂案例
一、事情经过：
锦联国际大厦标准层非承重ZR轻质隔墙条板施工完毕后，内装刮白刷乳胶漆成活，在即将交工前自检发现沿板缝处开裂。
二、分析：
由于锦联国际大厦为旧楼改造项目，原设计和施工的无结构梁处的楼板承载力无法满足采用砖砌隔墙的工艺要求，经地产集团各部门和项目部市场调研，并与改造设计单位确认隔墙可以选取如下两种施工方案：
方案1：采用轻钢龙骨石膏板内部填充隔音棉。
方案2：采用ZR轻质隔墙条板。
综合分析，方案二无论从隔音效果，给人的安全感，造价成本等均优于方案一，且ZR轻质隔墙条板的供应商承诺能够满足我方的设计需求，且完工后的墙体不会开裂，因此我们采用了方案二。
随着内装施工刮白刷乳胶漆成活后，即将交工前施工单位自检出现了沿板缝开裂的质量问题，供方技术人员与我方勘察现场后，对于开裂原因得出如下结论：
1、施工人员施工水平参差不齐，板缝处未处理好所致。
2、锦联国际大厦装修施工适逢雨季，且该项目工期要求非常紧，条板自身养生期不到，装修期间天气潮湿，环境湿度大，条板内潮气未充分放干，造成潮涨干缩。
3、施工完的隔墙两侧饰面不一致，受力不均。
4、条板的自身沉降。
三、由此引出的思考：
1、供应商承认该开裂问题系其自身原因造成，会应甲方需求进行整改和修复，我们结合以往的经验，认为最好经过一个采暖期后，条板的物理性质基本稳定后再行进维修。
2、八年前同类产品（当时为GRC隔墙板）在大连【经典生活】项目的使用过程中也出现了类似开裂的质量问题，我们侥幸的认为该产品经过这些年的更新，应该不会出现问题，实际证明这种想法是错误的，
3、通过这个案例告诫我们：
（1）该产品的质量问题存在不可控性，如遇相同情况，应采用方案一；
（2）施工过程的质量控制和对施工人员施工水平的鉴别对整体施工质量把控起到关键性作用；

（3）科学合理的安排工期，不能一味压缩工期。玉不琢不成器，精雕细刻方可成器；
（4）选择材料和确定施工方案要慎重，对易出现的质量问题，不能心存侥幸。
（二）大连锦联国际大厦项目餐厅生态木吊顶施工工期延误案例
一、事情经过：
锦联国际大厦二层员工餐厅的吊顶材料生态木到场与施工进度不符造成内装施工拖延。
二、分析：
1、我们内部流程及节点较多：由集团负责惠安伍仟元以上大宗材料的采购，正常采购环节需要提交四个流程：比价、合同、请印和付款流程，整套流程审批完毕共需三周左右，从而造成材料采购前的工作时间较长。一旦遇到工期紧张，采购时间紧的项目就会出现前置时间不足、到货延误的情况。
2、供应商未按我方要求进行供货且供货时间较长：第一次到货产品颜色与封样及合同要求不符，故我方要求供方二次供货，但第二次到货产品数量不符，导致第三次补货，前后三次的供货、补货导致工期延误。
三、由此引出的思考：
1、类似的采购流程存在相同的问题，我们分析如下：
（1）业务流程在前期设置时为了充分考虑到各项业务，故流程设置较多，节点设置也较全面，但从执行的角度来说，完善的节点设置势必会造成审批流程冗长、繁琐，非常有必要对一些具体业务流程进行调整和优化。如请印流程可以放到合同审批流程中，待合同审批完后可直接流转到行政部请印，如此可通过减少一个流程压缩业务办理时间，业务流程优化工作正在讨论进行中。
2）目前来看，OA流程在我公司实际使用近一年时间，对开发企业来说叫适用，但是否也适用于施工企业呢？根据我们了解，目前施工企业应该还没有采用同类软件进行施工材料采购管理的。因为无论是设计师的设计调整，还是甲方的战略或需求等设计调整，都是需要施工方立即执行的，时效性要求非常强。惠安建筑在业务上属于我公司的乙方，现有的采购流程和节点完全按照甲方的流程执行，这在一定程度上无法满足施工企业的时效性要求，因此建议有些采购在说明原因的情况下可以特事特办。
2、部分对颜色、观感、质感、效果等有特殊要求的面材，加工完毕后应要求供方提供成品的影像资料，时间允许的情况下应先发一件成品经我方确认后方可正式发货。这样才有可能提前对产品的效果进行控制，避免与封样不符。
3、我方施工人员没有核对供应商的数量是造成第三次补货的重要原因之一，因此需要我方施工人员在以后施工项目中，认真仔细与供方核对材料数量从而避免此类情况的发生。

第四部分、大连惠安建筑工程有限公司
（一）大连锦联国际大厦项目成品门门锁案例
一、事情经过：
2012年10月12日我司向物业办理5F~24F钥匙移交手续，在钥匙移交时与物业安保部逐一做门锁开闭检查、核对，门锁均无故障。工程移交一段时间后，物业多次报修成品门门锁故障。
二、分析：
1、此门锁为中日合资品牌钥匙与我们日常“锯齿”型钥匙有很大不同，防伪功能强于“锯齿”型钥匙，锁具及钥匙的使用方法不同于平常的锁具。钥匙打开锁具如不能在正确复位状态下拔出，极易造成锁芯损坏。经检验，很多人刚开始使用时，都存在使用不当的问题。
2、工程施工过程中我们项目部有专人负责钥匙开关房门，经长时间使用并未发生锁具故障，出现后期钥匙故障问题，可判断人为使用不当原因占大部分责任。
三、由此引出的思考：
1、对故障锁具虽然不是供应商全部责任，但我们仍要求供应商进行更换，为避免此类问题在以后的使用中发生，建议物业对即将搬入的新业要重点培训钥匙开锁的正确操作方法。
所以对于非常规产品，有功能性及使用方法差异等材料，供货、安装后的问题应提前有所考虑，类似这种材料，使用方法培训也应是交接时的重要交接内容。
2、此门锁虽然安全性能高、质量保证度高，但更换需在南方厂家订货，路途远、发货周期长是其最大弊端，一旦发生故障不可能在最短时间维修整改完毕。因此在以后的工程施工中我们应尽量采用工程常用门锁，避免给后期维护、使用带来不便。
（二）大连锦联国际大厦项目大堂理石地面返碱泛绿斑案例
一、事情经过：
大连锦联国际大厦首层大堂地面理石铺贴完成、结晶工艺处理后，理石局部表面返碱泛绿斑。
二、分析：
首层大堂地面理石铺装由于原始结构楼板水平高差问题，地面理石水泥沙灰垫层较厚，高度达12cm（正常铺贴石材的水泥沙灰垫层厚度在4cm即可，完工后一周即可做结晶处理）。理石铺贴完工后由于工期较紧，理石结晶紧随施工，由于垫层较厚未干透，存在潮气，石材结晶封闭处理后，造成了潮气的分解缓慢，并在个别单块石材薄弱点处上返，出现返碱现象、导致局部石材泛绿斑。
三、由此引出的思考：
1、上述质量问题发生后，通过咨询相关专业人士得知，米黄理石地面返碱泛绿现象在其它工程施工中也出现过。经与结晶施工单位沟通，该质量问题已采用云石除锈剂方法使绿斑退化并消除。
这个案例提示我们理石结晶打蜡前，要在水泥砂浆垫层自然风干后再施工，否则二次施工或者维修改造会出现很多的不确定因素。
2、同时科学合理的安排施工是十分必要的，不能因为工期紧而一味盲目追求工期，违背客观规律强行施工，否则施工质量无法保证。

成本控制中心
2012年12月13日
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