大连市经营性土地储备交易一般流程.doc

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大连市经营性土地储备交易一般流程

　　国有土地储备、交易，实行政府统一收购、统一储备、统一整理、统一供应的原则。
　　本流程涉及的主要相关部门有：规划行政主管部门（以下简称规划部门）、土地行政主管部门（以下简称土地部门）、房产行政主管部门（以下简称房产部门）、市土地储备交易中心（以下简称储备中心）。
本流程分三个阶段：第一、年度土地储备供应计划制定；第二、宗地收购储备；第三、交易前准备及交易。然后进入项目建设审批流程。 　　

一、年度土地储备供应计划制定
　　年度土地储备供应计划信息来源有五个方面：A、险房拆迁函；Ｂ、计划申请函（请示）；Ｃ、投资意向项目；Ｄ、结转上年度储备用地；Ｅ、往年未列入计划的申请。
　　“Ａ、险房拆迁函”，按“险房拆迁程序”（见流程二），储备中心收文后将拆迁宗地列入储备计划；房产部门下达拆迁批复，准予产权单位先行组织拆迁形成净地，房产部门对拆迁费用进行核定，形成拆迁费用审核报告。拆迁后净地交接给储备中心，按程序取得规划意见。若为划拨用地，办理相关手续转其他用地部门，由其他用地部门支付险房产权单位的拆迁费用；若为可出让用地，在综合地价中列支拆迁费用待用地出让后支付。
　　“Ｂ、计划申请函（请示）”一般包括以下几种情况：市内四区旧城区改造开发计划函；企业搬迁改造地块开发计划函；市内四区军用土地转开发用地计划函；其他开发计划函（请示）等。申请单位每年十月一日前来函或提出的申请可列入下年度计划。
　　“Ｃ、投资意向项目”是指在招商引资工作中掌握的投资意向信息。
储备中心收到Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五个方面信息，随时初选出下年度拟安排计划的宗地，委托测绘部门测绘宗地面积，取得1:500现状实测地形图及电子文件（加盖测绘单位印章）。测绘部门以储备中心出具的《拟出让土地测绘委托单》（见附录二）为提供服务、计算收费的依据。
　　储备中心发函至规划部门窗口，取得《选址意见书》（规划条件及附图），函附1:500 现状实测地形图及电子文件。规划部门在20个工作日内完成（见流程三“建设项目规划选址许可程序”）。
根据《选址意见书》的附图范围，向电业部门调查电网覆盖情况。对不能保证供电的宗地，供电公司应行文回复，并抄送规划部门。
　　提供《选址意见书》附图，从土地部门取得1:500土地确权图，土地部门以储备中心出具的《确认拟出让土地权属委托单》（见附录三）为提供服务、计算收费的依据。
　　提供《选址意见书》附图，从地籍信息部门取得宗地他项权利资料，地籍信息部门以储备中心出具的《查询土地登记资料及他项权利委托单》（见附录四）为提供服务、计算收费的依据。拟储备土地存在他项权利，需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的，由储备中心协调；需要解除抵押、查封的，由土地部门负责办理解除抵押、查封等手续。
　　对拟储备土地权属清晰，他项权利、利用现状和面积明确，符合储备要求的宗地，储备中心进行用地现状粗略摸底、宗地初步测算。在每年的十一月底前，依据市政府经济工作指标，汇总编制拟报土地储备供应年度计划（含经济测算），报土地部门。土地部门依据城市总体规划和土地利用总体规划进行审核，组织听证，上报市政府审批，于十二月底前经市政府批准下达年度土地储备供应计划，并在《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站上发布《年度土地储备供应计划公告》。
　　根据年度计划，储备中心拟定拆迁计划，于一月中旬提供给房产部门作为编制《年度房屋拆迁计划公告》的依据。《年度房屋拆迁计划公告》要在《大连日报》和市政府网站上发布。
　　根据年度计划，储备中心针对计划2至3年后出让的非净地储备用地拟函至规划部门，实施规划限制。
　　对计划净地储备或供应的宗地，储备中心做好信贷资金前期准备工作，并有计划地组织招商活动。
　　二、宗地收购储备
　　储备中心依据土地部门的年度计划制定季度工作安排（上年度供应计划有未实施的宗地，则直接调整进入当年计划）。
　　根据季度工作安排，储备中心发函至规划部门提请《详规初案》（见流程十“详规方案组织编制审核程序”），规划部门以储备中心出具的《拟出让用地“编制详规方案”委托单》（见附录五）为计算经费的依据。。规划部门通过招标等形式组织编制《详规初案》，储备中心与规划部门针对《详规初案》进行讨论研究修改，形成《详规方案》，规划部门组织专家评审，公示听证，报请市政府批准，完成《详规方案》的初审和终审。储备中心收到已经市政府批准的《详规方案》，为交易前准备做好基础工作。
　　季度工作安排包括需拆迁的宗地和已为净地现状的宗地。对需拆迁的宗地，制定宗地收购资金准备计划，并按计划筹措资金。
　　（一）需拆迁的宗地。
　　需拆迁的宗地在本流程的“宗地收购储备”阶段涉及4个环节：
　　1、办理拆迁许可
　　储备中心发函至规划部门，取得《储备用地规划批复》及附图（土地出让后此批复自动作废）。规划部门在5个工作日内完成（见流程四“储备用地规划批复许可程序”）。
　　储备中心将储备用地基本情况函告人防部门，取得关于人防用地、安全保护范围、战备道路、人防设施、地面建筑等的保留要求或补偿意见函。
　　发函至土地部门，取得《国有土地使用权储备用地批复》。土地部门在10个工作日内完成（见流程五“储备用地批复许可程序”）。
　　在办理以上要件的同时，进行拆迁摸底。如委托拆迁公司摸底，要签订拆迁地块摸底委托书，明确要求达到的准确度、交付时间及付款标准等。
　　向房产、军队、铁路和其他单位调查宗地建筑情况、拆迁面积和建筑物权属情况(非住宅、住宅、直管公房、军产、路产、自管产等)；向电信、有线电视、电业、燃气、供热、供水、排水等单位调查宗地内地上构筑物及其他公共设施和地下管网、线网情况。所有摸底资料要逐户审核、归类、汇总，制定统一规范的摸底材料汇总表。
以摸底资料为基础测算拆迁费用，制定拆迁计划和拆迁方案；报批拆迁费用；并与存款银行签订拆迁项目资金监管协议书，存款银行出具拆迁补偿安置资金证明。
　　组织招标选择拆迁和拆除公司。对拆迁（拆除）公司进行综合考评，包括公司概况、经营情况、人员素质构成等相关情况；召开招标大会，择定拆迁（拆除）公司，并签订《委托拆迁合同书》、《委托拆除合同书》。
储备中心整理以上工作所取得的文书资料，到房产部门办理拆迁手续，取得《房屋拆迁许可证》及《拆迁批复》。房产部门在10个工作日内完成（见流程六“储备用地拆迁许可程序”）
　　2、拆迁准备工作
　　土地、房产部门在《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站上发布《国有土地使用权收回公告》，并向宗地内原土地使用权的单位或个人下达《国有土地使用权收回决定书》（见附录六）。
储备中心发函至规划和土地部门，冻结审批新的临建手续，停止办理转让、租赁等手续，函附《拆迁批复》和《国有土地使用权收回公告》报纸复印件。
　　发函至城建部门，提供相关材料，办理城市道路占道、树木迁移、垃圾排放、拆除环卫、排水设施等手续，取得相关许可证。城建部门在7个工作日内完成（见流程七“储备拆迁涉及相关城建许可程序”）。
　　发函至建委和水务部门，办理拆改迁燃气、供热、供水设施许可。函附《拆迁批复》和《储备用地规划批复》。
　　提供相关材料，向综合执法部门办理拆迁执法备案，随时接受现场检查和拆迁后净地执法监管（见流程八“储备拆迁综合执法流程”）。
　　提供相关材料，向人防部门办理拆除人防工程及附属配套设施，占用、堵塞人防进出口及道路、碴场等的审批手续，缴纳补偿费或易地建设费。
　　做好拆迁地块内电业设施保护和迁移工作。由规划部门提出电力设施拆迁、移设（或下地）方案，并与供电公司、储备中心沟通，形成正式方案，供电公司与储备中心签订拆迁协议，拆迁时按协议办理。
　　书面申请迁移、拆除有线电视和电信设施，其运营单位在接到申请后７个工作日内给予答复，组织施工，所需费用由储备中心承担。
　　与邮政部门商定拆迁邮政局所、信筒（箱）及其他邮政设施的回迁安置方案，并予以补偿，或已有确定的补偿方案。
　　办理“三停”，即停气、停水、停电，提供拆迁地块图纸及拆迁明细，与各专业公司签定停供协议，拆迁时按协议办理停供，拆除计量装置。凭项目预、决算书为付款依据，做到交接规范，付款清楚。
　　与巡警支队和拆迁宗地的派出所签订拆迁现场维持治安协议书；请交警支队给予支持，维持拆迁现场搬家车辆进出畅通。
　　储备中心在《国有土地使用权收回决定书》下达后，即与原土地使用权单位和个人对收回（购）补偿事宜进行洽谈，共同委托资产评估，根据宗地区位、用途、房屋建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格确定收回（购）补偿标准。达成一致意见后签订《国有土地使用权收回（购）补偿协议书》（见附录七），合同应写明土地的基本情况；收回（购）土地的位置、面积、房屋所有权情况；补偿费用及支付方式、期限等内容。
　　储备中心持已签订的《国有土地使用权收回（购）补偿协议书》，到土地部门办理储备用地登记备案。土地部门在25个工作日内完成见流程九“储备用地登记备案程序”）。
　　3、实施拆迁
　　根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《城市房屋拆迁纠纷行政裁决工作细则》及《城市房屋拆迁估价指导意见实施细则》等法律法规和政策做好宣传解释工作。
　　聘请法律顾问，随时准备配合做好行政裁决和法律诉讼。
　　在办理各项补偿手续前，与银行搞好付款衔接手续。
　　储备中心在取得《拆迁许可证》后90个工作日内组织拆迁。正式实施拆迁时要注意做好以下几项工作：抓好各拆迁工作参与单位的管理；监督各参与单位依法拆迁；抓好现场安全工作；处理拆迁现场突发事件；督促拆迁进度，随时掌握拆迁情况；协调政府相关职能部门。
　　形成净地后做好收尾工作。与各有关单位结清费用，包括拆迁公司、拆除公司、评估机构、市公安局巡警支队等。与存款银行对帐，将拆迁地块剩余资金拨回存款帐户。形成拆迁项目结算报告，随时准备接受拆迁项目审计工作。将宗地拆迁资料按档案标准整理归档，并随时补充。
　　4、净地入库管理
　　由于城市规划和土地利用安排的需要，对于已储备的用地改规划为对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地和特殊用地的宗地，或改规划为公共设施、工业、仓储用地且以划拨或协议出让方式供地的宗地，由其他用地部门办理相关交接手续。办理交接手续时要结算宗地先期投入成本，或由财政部门做出指标列支，其中涉及非财政资金来源的支付本息；或由用地部门支付先期投入成本。
　　形成净地的储备宗地有近期出让和暂不出让两种情况。
　　①近期出让的宗地
对净地宗地进行现场管理，包括工地围挡、卫生、安全等工作，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》（截止报告日），为交易前准备做好基础工作。
　　②暂不出让的宗地
　　对宗地进行建档造册，根据储备计划制定临时经营管理计划。根据经营管理计划筹措资金，进行入库管理，包括：绿化、美化；临时经营；基础设施配套。根据入库管理的不同形式，到相关行政主管部门办理相应许可手续，如各种城建管理许可、临时建筑规划和土地许可、基础设施施工许可等等。
　　当根据土地储备供应计划安排，将原入库管理的宗地列入供应用地计划时，对临时经营的宗地适时恢复为净地，进行净地现场管理，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》（截止报告日），为交易前准备做好基础工作。储备中心发函至规划部门，确认选址意见及提请《详规初案》，如前所述，取得已经市政府批准的《详规方案》。
　　（二）已为净地现状的宗地。
　　对已为净地现状的宗地有两种计划情况：一是本年度继续储备宗地，二是本年度列为供应宗地。
　　1．本年度继续储备宗地：继续储备经营至以后年度。
　　2．本年度列为供应宗地：按供应计划安排，对临时经营的宗地适时恢复为净地，进行净地现场管理，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出《储备成本报告》（截止报告日），为交易前准备做好基础工作。储备中心发函至规划部门，确认选址意见及提请《详规初案》，如前所述，取得已经市政府批准的《详规方案》。
　　三、交易前准备及交易
　　储备中心依据《详规方案》和《储备成本报告》，对拟出让宗地以招标或随机选择等方式委托评估，提出《宗地评估报告》。组织召开招标（拍卖、挂牌）委员会会议，确认宗地出让底价、方式等。
　　储备中心根据招标委员会议定结果，组织更有针对性的招商引资和意向宗地洽谈。
储备中心编制招标（拍卖、挂牌）文件，并在招标（拍卖、挂牌）时限的前20日通过《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站发布国有土地使用权招标、拍卖、挂牌公告。
　　按公告时限发售招标（拍卖、挂牌）文件；依据评价体系审查竞标、竞买人资格，组织受理竞标、竞买登记；办理保证金及其他费用的收取入帐。
　　组织竞标、竞买工作，并确定中标人、竞买人。
　　办理土地出让金上缴业务（见流程十一“土地出让金上缴程序”）。
　　储备中心收到财政部门转来的《土地出让金缴库认定书》（附储备中心财务部和中标单位分别填制的《一般缴款书》第五联），根据《认定书》反馈的缴款情况，待中标单位交清首付地价款后，在3个工作日内给中标单位签发《中标确认书》。
　　储备中心在签发《中标确认书》之日起3个工作日与中标单位办理净地交接，将储备成本报告期后费用列入专项成本。并在市政府网站和中国土地市场网站上公布成交结果。做好宗地项目档案的归档工作。
　　“土地储备交易流程”结束，进入“项目建设审批流程”。
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