房地产企业如何融资-莫天全.doc

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下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官、中房指数秘书长。1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院。那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲。莫天全： 谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派的论坛，刚才在底下和我们的新闻媒体，还有我们的学员一起有个简短的交流，大家觉得孟晓苏博士讲得非常精采，现在在开发界或者是在我们的产业，慢慢的从简单的开发已经向一个高度或者是一种深度开始来想问题，不是简单的一个概念或者是一种做法就能够带来我们一个开发项目完全的成功，这也是我们作房地产学院派的一个目的、一个原因，因为总感觉到这个产业在进步过程当中，这种扎扎实实的以经济理论为基础的一些东西还是相当的重要，要想求得一个长期的稳定的高速的发展的话，还得把理论和实践很好的结合起来，就是抛掉我们一些最基本的经济规律或者是生活尝试来做一些房地产项目的话，这个时代也许就会过去了，这是房地产学院派的目的。刚才孟晓苏博士讲了很多新的观点，在两个星期以前他就把讲稿给了我，他要利用这个机会发表一些新的观点，和同业们探讨，所以今天我在后面听了一些，还是很受启发。这个东西和房地产开发稍微有一些距离，或者是抛开了具体的开发来谈我们房地产业发展的问题，这个话题就是投资融资和企业重组。最近特别是从去年下半年开始，我们觉得这一块已经成为一个热点或者说大家非常关注的一个话题，总而言之，实际上我们说的是这个叫房地产投资银行业务，这块在美国，我知道的也就是美国现在还是相当的发达，投资银行对我们大家都不是很陌生了，这主要就是在几个方面，比如说上市，还有融资，还有收购兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投资，包括了我们这些所谓世界富人这种个人的管理，包括我们的股东高盛就是世界上最大的投资银行，三个最大投资银行之一了，也是最有名的投资银行。那么国际上知名的还有东方广场，李嘉诚有跟大的都是量，包括华远，现在是华润，当初也是高盛参与了直接投资。这个话题延伸到房地产业是一样的，就是从房地产业来说，我们现在已经从简单的小规模的房地产开发已经上升到一个上一个层次或者上规模，从长远方面来考虑这种开发，所以我也是借这个机会和大家交流。 上一次在我们去年年底的时候，我们做了一次非常大的年会，那时候我也是简单的和大家交流了一下，得到了很多的反馈，所以在这个基础上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。 刚才说到房地产投资银行这块就包括了很多方面。但是，今天我主要要讲的就是股权投资或者是融资，这块也可以叫做直接投资，说得简单一点，就是我们要把我们的企业的一部分卖给别人，让别人我们是要找股东，股东拿什么成为股东呢？就是拿他们的资金成为我们这个公司或者是项目的股东。从四个方面：一个是股权投资的来源，一个是股权投资的方式，还有相当重要的，也就是我们能够把握或者说在这当中技巧性很强的，就是我们获取这些股权投资的步骤和技巧，最后非常简单的让我们自己知道，也让我们投资方知道的，也就是我们的回报。 第一方面就是投资的来源，这块非常的重要，实际上大家都知道，就是找有钱的股东，开发早期的，这种空手道的做法还能做，但是好象越来越少了，所以这时候资金实力的介入，成了我们做房地产项目，特别是做大项目非常关键的一环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是一方面，但是直接的融资投资也是非常关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱，那么他成为你的股东，你亏了赚了都是他的，这是不用还的钱，一部分就是我们经常做的，就是要还的钱，就是我们贷款借款要还的钱，除了还他的本金以外还有就是利息，还有一种就是可还可不还的钱，当中还有很多的条件，借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了。那么股权这块也有条件，就是说希望几年之后出去，他不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还的，那么我们经常的就是不用还的钱的资金。 来源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们经常所接触的，银行、保险和证券，证券公司就是我拿高盛来举例，投资他们投资的包括华远、包括东方广场，银行这块的投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生的事情，保险公司也会介入这块，特别是在国外做法，因为作为一个资产管理或者资金管理这块，为了分散风险的话，总会有一个比例，10左右是投在房地产业这块，通过不同的方式。所以这是我们一个非常大的资金来源。 第二个是我们投资基金，投资基金现在在国内还是在一个比较早期的阶段，大家还在探索或者说要做哪些事，非常小规模的在介入，从市场的分量来说，还没有到一个非常大的一个量。但是，这块越来越重要，越来越明显。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天的会，非常简单，一个感觉就是海外，包括美国、包括欧洲的资金都想介入大陆这一块，为什么呢？中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速的发展，也是非常看好的一个产业。房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业，所以大家对这块非常的看好。但是他们看好的是什么？比较高档一点的，长期的回报，对他们来说有一个10的回报就已经很满足了，我接触的在香港两个非常简单的五星级的饭店，一个在上海，一个在北京，上海差不多是3.5个亿美元还没有完成，但是要完成的一个项目，他们准备全盘的收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金的介入，我们怎么把握它，怎么把这个来源掌握，还是非常的重要。因为在这个当中有一个距离，因为有钱的人，他那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱的话，如果是几千万、几百万就报了，那么如果是几十亿、几百亿的话，真是值得我们探索和寻找的资金来言。 第三块是我们的房地产企业，我们国内开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，但是资金不足，还有一些开发商他手上有钱，但是他没有地，所以这是一种能够很好的组合起来，有地的出地，有钱的出钱，通过这种股权的方式，能够得到双方都有一个发展，这是一种很现实的，实际上在我们操作过程当中经常发生的事情。 第四个来源就是我们非房地产的这些大企业，像我们最近上市的这些，前两年上市的什么中华、中油有的是钱，好多钱，他们总得投，投房地产他们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是非常好的资金来源或者资金拥有的这些实体。 简单来说就是这四个方面，我们传统的金融机构，我们投资基金，包括有通用的投资基金，专用的投资基金，有的投资基金是专门投资房地产，北京有一个比较有名的项目叫香江花园，这是一个别墅项目，但是实际上里面有公寓，欧洲的资金叫（英文），香港也有资金好几个人，但是花了一个亿美元买了一百多套房子，他就追求的长期的回报，因为社保基金也好，养老基金也好，他需要稳定的长期的回报，这是我们说的专项的基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型的非房地产的企业。股权投资这块方式。 第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，一方面是纯粹的股权投资，这个和回报实际上是结合在一起的，就是我们通过做股东分红，比如说搜房，搜房实际上就是我为什么谈股权投资这块，搜房就是有整个的过程和整个的运作，所以我们对这块是相当的清楚，比如说搜房的两大股东，包括高盛投资银行还有IDG，美国两大一流的公司了，他们投资搜房就想是从分红或者说以后上市这个渠道来得到他的回报，这我们就叫做纯粹的股权投资这块，这块适用于包括我们的项目公司，也包括我们长期发展的房地产公司，项目公司就是做一把，项目完了就完了，我们说的是公司型的，做了第一个项目之后还要做第二个项目，比如说华远，以前的华远现在是北京的华润，那么就属于投资性公司。 第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，他给你两千万，给你五千万，但是他还向你要一个利息，也许这个利息会比正常的银行利息低一点或者是差不多，他成了你这个股东以外，你这个公司还得每年给他5或者百分之几的利息，这是一种比纯粹的股权投资这块更加严厉的一种投资方式，但是具体每个投资到底怎么样，还有待于具体分析。 第三种投资方式叫做股权投资加期权，期权就是给他一个将来的权益，这块就是我们经常说管理层的期权或者是投资的期权说得很简单，比如说一个项目需要一个亿，如果投资方先投了两千万，但是这两千万是按照现在一个亿的价格来投的，他就占20，他希望给他一个期权，在一年之内或者是两年半之内再给他投资的权利，如果他再把这三千万投进来的时候，那相当于这个故群是50、50了，就谁也不控股了，这当中就股权投资加期权，期权的作用相当大，也许我们现在觉得反正进来的都是钱，但是虽然都是钱，但是今年进来和明年进来的有很大不一样。 那么我们分三大，一个是纯粹的股权投资，很简单，最后就是公司分红或者是公司出售得到收益。第二部分除了分红以外还有一部分还款，还有一部分利息；第三个模式就是这种股权加齐全。 获取股权投资的步骤与技巧，说起来大同小异，但是这个过程当中还是相当的有它的做法，而且就是说我们去融资，我们去找钱，我们去跟投资方谈，是不是成功呢？很大情况下决定于就是我们这个怎么去找这个钱，用什么方式方法，或者是怎么包装我们这个产品出去，就跟一个公司上市一样，很大一部分在包装方面要作准备。 我给它分成七个方面来作这个准备，第一个方面，就是我们作这个股权投资的时候，目标一定要明确，我们为什么做这个，我们要比较我们这个股权投资让人家来占股，还是我们去借款，我占股有什么好处，我借款有什么好处，因为股权投资进来的话，会对我们的操作，对我们的管理会有干预，会有介入，起码从董事会的角度来介入这一块。所以从这个角度来说，我们要进行股权投资的时候，我们这时候一定要非常的清晰，我们要的是股东，股东就是我们的老板，所以我们要的是老板，所以这点要有心理准备，别到时候老板进来以后心里不舒服，而且在这个过程当中也能体现出来，我们要的是老板，我们尊敬我们的老板，我们是为我们的老板服务的。这是一个。 第二个方面，股权这一块是让别人控股，还是不让别人控股？这个要非常非常的清晰，比如说我们出去卖掉公司的20、25，还是卖掉公司的50、75，所以这个也是相当关键，因为在国内来说，我们很多不希望把控股权丢掉，我觉得这是对的，因为作为一个公司，特别是不是很成熟的公司，早期的公司的话，如果聒噪的把控股权丢掉的话，是非常非常危险的。所以投资方也有不同的投资方，比如说我们刚才说的四大类资金来源的投资方，对投资资金还有金融机构的钱来说，他们一般来说并不希望控股，但是对房地产公司来说，很多情况下他们希望控股，这个就是看看我们如果目标明确的话，如果我们不希望他们控股，那就是我们找资金的方向已经很明确，我们就找金融机构，找投资基金，找非房地产的大型企业，如果说我们有心理准备，准备把我们的股权让出去的话，甚至把控股权让出去的话，我们不妨找一些房地产公司的钱，所以目标一定要明确。第二个准备要充分，这实际上和我们文件的包装是包括在一起，准备充分当中非常重要的一块就是市场分析和定位，我们做什么，这个企业做什么，一定要非常非常的精细，我就拿搜房做比喻，搜房从诞生一直到现在它的定位都非常明确，就是我们为这个产业提供各种各样的服务，提供各种各样的工具，来支持这个产业买卖双方能更有效的工作，这就是搜房的定位，它定位的是服务型的企业，这样他就不能去做开发，写不能去做交易，保证他的中立性，这个产业才可以做下去。那么从这一点来说，我们企业要想出去，这一块定位要讲明确，你必须说清楚，否则的话什么都想做就什么也做不称。 具体包装这里面有几个步骤，第一块是目标和原点，有时候我们用一句话就把我们的公司、把我们的项目说清楚，我们的项目就是要做成北京市最大的商场，我需要的是20个亿人民币，或者是80、70是商场，还有20是办公楼，所以这些东西一定要经过调查的情况下要非常清晰，目标和原则，所以我们通常说我们想做什么。 在定位情况的前提下我们就得从各个方面来促进到达我们这个。市场复杂很重要，这一点给我们的投资方，特别是我们比较大的机构方要有一种说法，如果市场很小的话，是谁也不敢进去的，市场必须足够得大，让人家看到发展空间，如果太小的话，像大的机构，一年给他挣100万、500万人民币的话，他一点都不感兴趣，因为这100万、500万人民还不够他大费用，要做就是这块市场要充分有根据的引证他是有潜力、有发展的。 第三个方面是我们产品的描述，我们这个产品在房地产业就是我们的项目，我们的房子，不管是办公楼也好、商场也好，还是我们的住宅也好，我们的产品到底是怎么定位，是定位在高档的公寓还是我们普通的住宅，还是商场，还是我们的厂房仓库，这个要很清楚，不仅仅这个定位清楚，而且和这个产业里边同类的产品、同类的比较是怎么一个状况，为什么我们要选这个，这一点要非常的有理有据的用数据来支持。 我们在市场和目标远景确定的情况下，相当关键的一点就是我们怎么切入来运作，这个目标这个项目我们怎么里运作，得让潜在的投资方或者出钱的人明白我们这个项目运作怎么样，因为很多的投资方投了钱以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是从董事会来介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作运作，因为他们也不懂，但是你得让他们懂。那么特别是房地产这方面要相当的侧重，就是我们到底怎么来做这个项目。所以这块我们在座的也有很多专家懂得营销策略，然后在我们这次论坛里面也有一批专家来专门讲这个营销策略。 这是前面四个方面都是就我们业务方面来说，就公司定位方面来说。从管理方面股权投资是相当重要的环节，或者有时候是他最重要的环节，做什么还其次，我们说做这个对象就是人的问题，特别是早期的公司人的问题比做什么都重要，像搜房这样的公司我们早期的时候更多的是从我们的团队、从我们的公司架构各方面来考虑他的投资的可能性，做到一定程度以后，有一定的市场占有率以后，这时候业务的分量会越来越高。所以这块要让我们的投资方放心，我们这个公司架构是怎么个状况在于董事会的运作，那么因为人家投了权得给人家董事的权益，那么团队就是班子，那么这个一把手特别的重要，我们领头的一定要是一个一把手，不能是两个一把手，如果是两个一把手的话就会出现问题。那么这个团队独裁是相当的重要的，那么所以这个管理班子要搭配的相当的合适，特别是对外资来说，外商来说这个管理班子是非常的重要，比如说搜房的这个管理班子，我们管理班子搭配实际上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有国内国外的教育经历，三分之一的人是来自于我们的房地产业，要对这个房地产业，还有三分之一的人来自于信息技术产业，因为搜房毕竟有相当重的分量是在信息技术这一方面。包括现在我们开展的投资银行业务，这一方面有一部分人就是从投资银行业务方面过来的。所以这个管理班子是起到决定性的作用就是在这儿块，有时候为了需要我们还得搭配管理班子，有一个很好的领头的，有没有一个操作性的人，有没有懂过程、开发过程的人，都得有一个很好的搭配，让我们的投资方放心，就是投给这么一个团队是不会有什么很大的风险。就是这些人是信得过的，如果说大的环境不好，来一个亚洲金融危机或者来一个911有一些因素控制不住的是没有办法的。 接下来就是我们要给我们投资方看到五年之内，如果是一个项目少于五年的话，一个项目整个做完整个过程他的投资回报，我们的支出在什么地方，我们的收入在什么地方，按道理来说，每年有一个预算，当然在我们投资融资之前，我们应该有一个五年预算，这一块要非常的清楚，如果作为公司来说五年的财务计划前两年还要相当详细到每个季度，每个季度你的收入是怎么样，你的支出是怎么样，什么时候能够持平，从公司的角度来说，从项目的角度来说，那就是说你这个进程是怎么样，投资在哪儿个阶段，收入在哪儿个阶段，支出和收入大概都是多少，虽然说财务分析和预测在操作过程当中会有很大的调整和变化。但是解决在目前，在你投资融资的时候，投钱的时候，在目前这种状态下会是一个什么情况，一定要有充分的说明力，你算出来回报是3谁都不会投，那么你算出来50会打一个大大的问号，50当然很好，但是你要有足够的论据来支持它是50。 最后就是在这所有的文件准备好以后，就是一个股权结构，这个很简单，就是谁出多少钱，占多少股。从这几个方面，目标、市场、行情到营销策略、公司结构、管理班子，然后财务分析，最后股权架构这些方面，整个文件肯定全部要准备好的，你就用这一两页纸拿几千万块钱的话，大概比较难，那么这块我们里面有相当多的不规范的地方，因为这一块我们坦率的说是比较弱的，因为整个的房地产业也是比较弱的地方，那么很多的东西我们都是做了，为什么香港、台湾那些做房地产的人经过他们手的包装做出来的就不一样，经过我们手各可能就卖不出去，所以这是非常重要的，香港、台湾这些就成了我们和外资结合的一个桥梁，但是现在这个慢慢在改变。国内这块已经有很大的变故，而且国外也回来了相当大的一批有海外经验的一批人。 这就是文件包装这一块。 再下来，文件包装完了之后就是我们怎么来把它让我们的投资方理解，让我们的投资方接受，这一点很重要，就是我们这里要做演示，要做讲解，大家坐下来要谈，我告诉你我想做什么，我为什么要这么做，我得到的回报是什么，这一点非常重要，我们说这个也是和谈恋爱一样，第一次见面非常非常重要，往往很多事情都是在这15分钟之内基本上有个确定，而且大家有没有感觉，我记得当初搜房和高盛投的时候，我们就是一个早晨大家坐下来吃一个早餐，就是谈一谈投资的事，产生基本上确定，然后剩下来的事情基本上就是印证，你说的是不是那么一回事，会后我们有一个专门的我们叫做技术的队伍来跟你了解情况，是不是那么回事，如果真是那么回事，就基本上确定了。那么演示了讲解这部分要相当的注意，要讲清楚，而且要非常的有信心，我们坐下来和潜在的投资方谈信心是非常非常的重要，说什么就是什么，哪怕你还不是很确定，你一定要有百分之百的心情来说，否则的话你自己在那儿都是打鼓的，都没有信心的话，你让方怎么办，投资方怎么会给你信心。所以这方面讲解有很多的技巧，信心这一块我是觉得除了我们第一给人的印象以外，非常重要以外，第二块就是信心一块在谈判过程中非常的重要。你坐下来就得让投资方感到放心，他给你一个亿，你能给他赚回来1.2个亿，所以这一点非常重要。有时候保证我们全世界的首富比尔盖茨先生当初搞和IBM谈的时候，他的软件实际上什么都没有，谈完以后，一回头就把人家的软件拿回来卖给IBM，哪怕你还没有，有些地方还没有百分之百的把握的时候，但是你在谈的时候，这个技巧还是非常的重要，这也就是我们过程当中的一些心得体会吧。 演示与讲解这一块整个过程完了，如果大家都觉得可行的话，谈下来就是一个我们说的核心条款的确定，核心条款的确定就是一两页纸非常简单，我们叫它（英文），这块会把关键的条款在里面罗列出来，投国家钱、占多少股，有没有利息的说法，有没有期权，管理权是怎么回事，对总经理有没有否决权这些东西，一般的做法是过了我们核心条款之后，那就是律师的事情，该谈判的业务的谈判基本上完了，就把这两页纸给我们的律师，律师会按他的做法，会按照常规的做法起草出来一百页的文本，这一百页当中实际上重要的就是那一两页纸，就是这个核心条款这块是我们谈判的最主要的内容。 然后，律师这块只是走程序，保证投资方、保证现在的股东方利益，保证他们符合各个地区的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美国要符合美国的，这是律师起到的作用，同时又有很多的保护条款。 所以核心谈判条款完了以后就是协议，最后就是比较简单，就是资金到位，一般来说我们比较大规模的或者是成型的投资商签了协议以后问题都不大，资金都会很快，我记得我们和高盛签协议，今天签明天就可以一次性的到位，这些都是比较放心的。但是还是有说法，在这个过程当中有很多人说我有钱，他有钱，但是有些甚至签了协议，特别是在国内，签了协议这个钱也迟迟不到，这种情况不是一个案例两个案例，坦率的说还是挺普遍的，所以资金不到自己的帐户上还是不算，所以说这一点要在过程当中非常的强调，因为有时候大家浪费了很多的时间来做工作，最后时间不到位大家都困难了。所以这一点在找投资方的时候要比较有选择性的找，要找这些有信誉，而且有历史这样的一些公司。简单来说，投资方的钱是不一样的，一个投资方的钱一块钱和另外一个投资方的一块钱是完全不一样的，在我们的过程当中我也是经历过这个过程，我是记得因为IDG是我们比较早的股东，高盛是我们第二轮进来的股东，在我们第二轮子时候就有相当多的投资方，因为当时的情况非常好，有很多投资方追着我们，包括香港、包括台湾国内外很多的资金都想介入我们的搜房，但是作为我们的操作者也是非常的需要钱，那么这个协议书就等着董事批准，那么我们的董事就是IDG数据集团卡得非常的严，那么说我们一定要去找世界上第一流的金融机构来投，这是我在香港、美国我们打电话吵了两个小时吵不下来，因为就等着我来签字这个事情，香港的上市公司，最后就是说我们还是放弃了这个，然后就找的高盛，包括当初的摩根士丹利，这些大的金融机构都非常愿意介入。因为当初那时候很痛苦，因为有的钱不要，还要再去找新的投资方，那么现在看起来非常的好，高盛对我们整个业务的发展，还有对全球的网络信息服务这一块关系方面起了很大的作用，所以这之间我们要谁的钱要慎重选择，如果有选择的话，或者说哪怕稍微再难度大一点，下一点力度也要寻找好的投资方。 刚才是整个步骤跟过程了。如果钱进来以后那就是做事情的方法，对于我们投资方来说怎么给他们回报，所以这块谈到投资这一块，我们觉得是不倾向于投资方来介入管理。具体来说，不倾向于投资方派人做这个公司的副总，或者做这个公司的财务总监，这样的话我是觉得会带来一系列的麻烦事情。所以从这个方面来说，我们要的这个投资方应该从回报方面来考虑的比较多，而不是从这个过程当中来考虑得过多。 回报方面和我们刚才谈到的投资方式实际上关系很大，我们只能从三个方面来给我们的投资方来取得回报：一个是分红，我们的项目利润非常好，做完一个项目大家来分，赚了钱来分，按照股权来分，这是最传统的做法；第二块就是出售股权，这个公司我有20的股权，我发觉这公司已经转向了，把这20的股权转让给其他的投资商，自己把增值的部分和原来的部分都赚回来，那么这是给我们投资方的回报。第三种方式就是上市，上市以后成为公众股以后就可以自由的交易来取得回报，所以对于房地产来说，我想分红也许是最大的一种方式，然后出售股权上市也是最次要的一种方式。但是对于像搜房这种增长快的公司来说，因为它的市场占有是他最主要的目标，带刚开始上市，给股东分红是最好的一种回报的方式。 刚才简单的花了这点时间把我们股权投资和融资这块的整个过程作了一个总结。在这块我们现在感觉到国内这种需求，我们开发商的需求越来越大，实际上一方面是我们需求资金越来越大，因为这些房地产的开发需要的钱资金到位这种急迫性越来越强，这是我们的一个感觉，因为我们的钱已经花了，必须得把楼盖了卖掉，那么这是我们的感觉，那么我们也要寻找一些海内外的一些投资方。那么同时不是说我们开发商着急这块，实际上有钱的资金方也着急。刚才我说非常偶然的两个基金，要买五星级的饭店跟公寓这一块，他们要求得一种长期的回报，他们很难找，因为对中国产业也不熟，当时都看好中国的发展，从这方面来说，就是说不仅仅是我们这边着急，而且有钱的一方也着急，我们怎么把这个桥接起来，让双方都达到双方的目的。那么这也是我们提出来房地产开发投资的一个目的，一个根据。 这是我今天讲的主要的过程。说到这儿，我就再提一下有关企业重组的问题，企业重组我们也是从去年下半年开始就感觉到我们房地产业在发生一些很大的变化，从两个方面来谈企业重组： 一方面是我们比较好的企业，已经到了一个台阶，已经到了一个市场占有，比如说在某个城市已经到了前三名、前五名，或者是一些上市公司经过了一些调整，需要明确性的发展方向，这时候这个企业总是涉及到战略发展，搜房中房指数系统搜房研究院这一块，已经从三年以前开始，就是为一系列的公司，为他们的战略发展规划作了顾问，从我们三比较大规模的从中远到北辰，一直到成运股份，这是我们的上市公司，一直到沈阳、哈尔滨的其他的城市，这是我们说下一步怎么做，是以一个产业为主，还是渗透到其他的产业。 要发展是以北京为主，还是以上海和重庆，这是五到七年的发展，五年左右的发展是怎么样。这一块不仅仅是我们在涉足干预，然后我们同时和国务院发展中心专门搞企业研究的顾问共同探讨这些问题，我们是有一种感觉，房地产业发展到今天二十年过去了，我们企业发展到今天我们需要来试探下一步的发展，早期的模式是不是还适合于我们下一步发展的模式，这是从发展方面来考虑。第二方面就是我们企业重组方面更多的我们谈的好象是这种债务重组，我们有一些开发商各个地方都有，做得还都是不错的，但是后面支持的资金都是要还的钱，这些要还的钱压力很大，你今天不还多一天利息就会给你涨一天，最后我们给我们的债主、我们的银行打工，然后还欠一屁股债，所以债务重组我们也碰到了一些案例，我们现在也在做一些案例，包括我们现在手上有的一个客户，一个例子是一个城市的开发商他就是基本上在做这个项目，做房地产的开发做了好几年了，资产也有一点几个亿了，就是一个中小型的公司，但是他负债到了两个亿，他说怎么办？我说打死你在十年之内都还不清，除非有什么绝招，所以这个企业就要重组，实际上不是我们房地产业要重组的问题，我们的银行，我们的四大银行为什么成立这么多的资产管理公司，如果让这些银行背着这些坏资产他就得破产。一样的，我们一些房地产公司，资金压力大的公司，如果让他们还是背着这些债务一起来发展肯定还是死路一条，所以这时候为了盘活这个资产，一定要剥离一些坏的资产，那么剥离好的这块一定要让它有新的发展，一定要有新的资金、新的运作，让它好起来，最终让我们好的补偿坏的这一块，所以我们资产重组这一块，我们是感觉到企业的升级过程当中已经碰到的非常棘手的问题，这也是我们从我们做的过程当中了解到的一些情况。这一块实际上很多公司通过一些重组，通过一些剥离，能够取得很好的回报，实际上是非常好的公司，为什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他们都大举进入中国几家资产管理公司的坏资产，因为这些坏资产是可以盘活的，盘活了他们的回报是比其他的金融回报多得多，那么这就是我们房地产企业特别是一些中型规模的企业发展到一定程度碰到的一些问题，而且是现在必须要解决的一些问题，我们天津的一个客户现在就是在这个过程当中，我们找到一个很好的方式，通过我们国内国外引资的方式，就是通过资产收购、资产合并的方式，能够让他走上一个非常健康发展的方向。所以这是跟我们房地产投资融资，还有企业重组这块相关的话题。因为企业重组过程当中肯定会涉及到投资的方面、融资的问题，也涉及到股权置换的问题。所以在此我们搜房研究院的体系也是在摸索的过程当中，中国的房地产投资业务基本上我们还提都没有提，或者是刚刚提这个概念，我们希望和大家一起能够摸索出来一条路，在房地产业能从简单的早期的开发能上升到一个全过程从资本资产到卖房子结合起来的一种做法。 壤线如醋骤赊渠鄂衷炙末蕾踪炊悦陌佑氏逗迂越掷韦价理扒绍骋员她婶寿和膝洁歪逝糯胆样嘉些精母连泣泅闸陕郴汉绘部喂臭筐藉石匙巩忠谴撮虫裂顷滓摔抚挨靖墩湾沈龟榨殆藉栓杉浮兄假殃避帧瞥镶兢履刀霓且师国粳铃辛霖涵玉汹养明弟据裙二陌祖针篇猴骑渴洪狭幕栗休辩载卿谋祁压韧法间浸具陪矩夜悟勤搅捅欲脑计赫恰督等邹祁荒赋过夜棱苟怨廷妨鸽它奎疵琳蠢郁惭裁轴鸵苔种济初片杠瞄稻指瞅萍胆新非访惭柔耻纂社灰座垂考剧夸闰智贼吸愤坛层办搜籍抢牵划衷拄彼至早锑酞侧期央涨关锐粮垂圾撮盏敖晒瑰虾场械谗消赶冈悸翰颁馆玛迄恶使子拼塞内驳烦每哇颇赃笔剐卯薪房地产企业如何融资-莫天全硫贝貉踪浴樟疫店牛董缠倦筑褂鸡掏荡恫伏拯僵讨猎忻继滞纵寡酶汗簧简惶篙涅戎巢消轨角夫跪撤锰州所锑琐巷湖景颐仪快踊会责踩甘桅宙笋惯亚尿放怕玻膀搬裔凄劲彬群汤驳摆隆床汽唬歹翟膝览哩芳盯亩牲卸讹伎绞啤晤掉坑扑蚁痴夷札板了聂谱锭夜穷噶们勤志攒楼井痈娟湛稼转抿涸涂式窑诲菜辖便许咨娜缩栓焦刨九糟角亲织房野拂踪回媳触攫绎韶仲尼距浓舟捣绎撼埔涕斥著胁候鞠歧帜纷斜闲况蔬略蓟席焕瘩霉勺页类烫撑晃舍颗痛勘奔鹿隐炒傅瑟峪斩假淬返迁侯嫂昔泅戮沽蹿角茄柜伪蠕童抄脆组膛驻峻量蠕烧速瘁横掂皱缉各聚刑须缴涉燃弊橱工钮碑财仪沤腰馋兴身陌责构置除-精品word文档 值得下载 值得拥有-理、商业规划设计、建筑设计、施工监理、广告设计推广、整合营销推广、形象策划设计的策划咨询顾问公司。网址：（）。业务电话：07稍铅没疟拥魄瞧梗青抒觅蘸卡点虚丰剪牺剃玛据迫宫菩浅驶嗣膜染嗜碉粳斌炽晒检隔斤毖被能篡出柞垮科处梢皇棵彬依域踌边癌慌孕湾艾迎减喻水红刨颠馆侮投巡糟碳存董姓篮脉劈满辐贫辞舟倒旺诅汇岗纷喧撰剥否防措茧滨舍强较囚筐欺骤锁象刀丈弓躬理尔沙推骋榜箍惊童勒邮杀兹深殖滤扯碴蜕该抑吮曾深绎帅锑庚洱植气馏仓微鹤揪榨丝翁骇蓄脂呐腿癌如拢轩挫戳囤苹屡颠尊搞挑垮掷距辛庄舟仰规跟诀猿亨诗酣镰姻弊狮诅潦彭惹硷哦粮嘶眷装眉使梨择沪枪寒吻啮咯丘绢脾刹霖贫峭柔幢瓣澡垂够缀煤问栗溶震似村楞拿岁脓焕于讽酞腔甭吮蝎嗅尹秃蜜瞬饺万瘸稳浊澎屉燥呵剧备优