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论房地产

年级：2013级
名字：赵超
专业：工程管理
指导教师：刘鹏飞
2013年12月

摘要
近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。在此突出了房地产的发展史，并分析了房地产市场现状，对房地产未来发展控制及经营进行研究并分析政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展，就稳定房地产市场提出了自己的观点。
关键词：房地产；定义；发展史；现状；措施

In recent years, China's eastern coastal parts of the real estate market continues to heat up, prices continue to rise, causing widespread concern, the voice on the real estate market bubble growing serious. The real estate market is an important part of China's economic development, as GDP growth has made outstanding contributions. In this highlights the history of the development of real estate, and analyzes the current situation of real estate market, real estate for future development and operations control study and analyze the government should take active measures to address the current real estate situation and promote the healthy development of China's real estate market to stabilize the real estate market presents their point of view.
Keywords: Real estate; definitions; History; Status; measures

房地产的发展史
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。
1980年4月，邓小平提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。自此在这三十年的发展中，中国不断借鉴香港与美国的房地产模式，并最终形成了两者兼并的中国模式。可以说，中国房地产发展师从于香港，起源于深圳，传播于大陆内地。在此期间，房地产共经历了四个阶段，1978——1991萌芽阶段，1991——1999炒作与调整阶阶段，1999——2007房地产快速发展阶段，2007——2013房地产行业全面调整阶段。
房地产现状
十八届三中全会发布有关全面深化改革的决定公布以来，国内对于改革的预期再次高涨。不过，《决定》对于房价的直接陈述却未置一词，更多是从宏观角度把城乡差别进行调控，而且重点在于城镇化建设，而对于北上广深这样的大城市的房地产走向，《决定》并无太多涉及。仅在“完善税制改革”的一项里提到要“加快房地产税立法并适时推进改革”。此外，在“健全宏观调控体系”一项中没，提到了与“房产”有关的信息，决定说“加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。
想必大家都知道娃哈哈集团的创始人宗庆后，这个身为2010年和2012年的中国内地首富到如今也十分得“传统”，不玩网购，不碰楼市。宗庆后在接受采访时，谈到娃哈哈的产业布局时，宗说“房地产太复杂，我不善于搞这些，还是老老实实搞实业。”对这种对于房地产过于谨慎的态度，宗进一步解释，“我住的小区有1000多套房，晚上亮灯的不到100家，这就是泡沫，房子不能再过度建了。现在年轻人学习、生活压力大，没有落脚的地方，就容易不稳定。”而轻易不怎么开口的李嘉诚老爷子，在近期接受采访时也一下谈了很多，其中就谈到了大陆房地产，直呼“价格涨的太高，一般老百姓已经难以承受。”“内地的地价飞涨，我们无法成功投得土地”。他对于买地的情况进行了进一步的解释，他说，“今年至目前为止，我们仅获批一宗总值只得30亿左右的楼盘，位居最末，以致我们今年全年卖楼只得约40亿港元，是13年来最差的一年”。
（一）
从宗庆后的采访中我们得知，当前中国房地产市场的重要抵触在于需求不足，特别是商品住宅需求不足使得个人购房增长率降落，商品住宅空置率上升。据国家统计局最新数据显示，商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
然而，政府在对房地产市场进行价格干涉的时候却没有注意到供求抵触的转换，在城市经济实用房的实行上采用了补贴供给方的政策，在土地转让、税收等方面给开发商以补贴。这样做的成果是无法将购置者区离开来，涌现了“开着奔跑排队买经济实用房”的现象，引起了社会的广泛不满。
（二）
而从李嘉诚的谈话中我们又能进一步得知，内地房地产资产规模过大以及商品房价格上涨过快也是在当今房地产市场中坚如磐石般一直存在的问题。
2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1~6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势，到如今的2013年，已一发不可收拾。
同时商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房也是房地产价格中集中出现的问题。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。
（三）
房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设造成资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
（四）
房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
房地产的可持续发展
根据以上分析的房地产现状中出现的问题，我们依旧可以用中国当前总的发展方向——可持续发展来解决。可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。
完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。
加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。
总之，中国人口众多，住房问题渐渐成为是一个与粮食问题并驾齐驱的基础民生话题。要想在发展中稳中求胜，那么就必然得先解决中国公民的住房问题。其中，政府的宏观调控与市场干涉是两个必不可少的手段。当然，在现如今的房产市场中，政府不仅应调控住房的数量问题，还应加大对公民住房价格的干涉，毕竟，价格才是真正决定消费者买房与不买房的关键原因。
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