商业地产销售(招商)百问题.doc

商业地产销售招商百问
一、有关工程问题：
1、 商业用房总面积？独立商业的面积？
答：商业用房总面积：74338.64㎡；独立商业的面积：62763.21㎡
2、 商业外立面的装饰建材？商业整体的交房标准？
答：外立面的装饰建材为玻璃幕墙
3、 层高、净高分别是多少？
答：负二层层高4.2米，负一层和一层层高5.7米，二至七层层高为5.1米；净高为每层层高减去700mm的梁高。
4、 是否为集中供暖？供暖费如何收取？
5、 商业是否有独立的上下水，洗手间？
答：无独立上下水，每层有公共卫生间
6、 商业是否有电梯？品牌？是否能直达住宅？
答：商业有电梯，品牌未知，无住宅
7、 是否有中央空调？是否有预留空调机位？
答：有中央空调
8、 商业用电强度及功率是多少？
9、 商业消防、防盗设施有哪些？
答：消防设施有消火栓、喷淋等
10、 是否预留电视、电话、插孔？如何分布？
11、 商业是否有局域网？
答：会安装局域网
12、 商业是否通燃气？可否按客户需求加装燃气？
答：商业通燃气，可以加装燃气
13、 商业是否有独立烟道，隔油池？
答：有独立烟道、隔油池
14、 每部分商业是否有货物进出及工作人员专用通道？
15、 商业是否有库房？是租或售？
16、 商业是否有地下车位？可否免费停车？地下车位的数量？
答：商业有地下车位，数量为844
17、 商业与住宅单元门入口是否分开？住宅可否直接进入商业？
答：无住宅
18、 建筑物总体结构是什么？
答：总体结构为混凝土框架结构
19、 每栋楼之间的楼间距是多少？
20、 楼间的日照间距是多少？
21、 按照规范，楼与楼之间正常的楼间距应当是多少？
22、 按照规范，底层的日照时间应当是怎样的？
23、 商业项目的开工时间?整体竣工时间?
24、 建筑设计分哪几个阶段？
答：（1）规划设计：根据规划要求设计项目整体规划图

（2）初步设计：定建筑方案

（3）施工图设计：土建、结构、水电暖。

25、 施工图能不能给业主看，为什么？
施工图纸在施工过程中会因实际情况而有所变更，所有包括施工图纸及其变更洽商内容均会在工程竣工图中体现出来，竣工图绘制完成之后会存放于物业管理部门，业主可直接在物业管理部门处查阅，因此不会给业主提供施工图。
26、 开发商、监理、施工单位之间的关系？
答：开发商，即甲方，业主。工程的发起单位，业主会委托具有相应资质的施工单位建造具体项目，并委托具有相应资质的监理单位进行质量监控，因此监理对业主负责，监督施工单位作业，施工单位则按业主的要求进行施工，对施工项目负责。
27、 施工质量是如何控制的？
答：监理负责按施工规范要求施工人员达到国家规定的标准。
1) 施工人员按图纸规范进行施工
2) 监理按图纸规范进行监督，如达不到标准，监理有权令其停工，返工。
28、 申请竣工备案表的前提条件有哪些？
答：质检站监督下的四方联验，人防、电梯、消防、环保的验收通过。
29、 监理公司介绍及其资质？
30、 施工单位介绍及其主要业绩？
31、 楼板承重力是多少？可否可以加固？
答：一至六层商业区3.5KN/m2，不能加固，需原设计单位同意。
32、 商业公摊分别是多少？使用率？
33、 商业周边的道路何时完善？路宽多少米？有无公交车？机动车是否可以通行？
34、 商业是否有广告位？可否满足每户一个广告位？
35、 广告位的形式？是否为灯箱？
36、 销售面积由谁测量，根据什么测量？
答：面积应为房管所指定的测绘公司测量。
37、 分摊是按什么原则划分的？
38、 车位有多少个？是否有产权？多少年？
答：车位有844个

二、有关物业问题：
1.商业物业费是？
答：目前昌德国际商业城A区商业物业费按年按平米计收，每平米2.00元。
2. 地下车位租赁费、管理费、临时停车费、水、电、燃气、及供暖费的收费标准？
3.地上车位收费标准？
答：2、3、商业目前没分地上地下停车位，收费标准300.00元/月/车；住宅部分汽车停车位待定费用待定，自行车、电瓶车、摩托车白天停放桥面广场，晚上保安室对面；商业部分用电按表计量外加线损1度（用电量不足5度的线损加够5度），每度1.45元；水按表计量，每吨1.90元。住房部分水、电、气费由业主自行缴纳。
4.小区保安服务情况？
答：市场部保安3班倒，24小时有保安值班，视频监控。
5. 住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？
答：⑴.屋内梁、柱等承重结构严禁撤除、改动；⑵.建筑外墙禁止损坏；⑶.严禁私自改动燃气设备；⑷.楼梯间禁止堆放装修建筑垃圾，业主装修产生的建筑垃圾由业主自行负责倒入指定地点；⑸.住宅内其它部分需改动的，业主告知物业，由物业联系工程部相关人员现场确认可改动后方可施工。
6.装修时间有何限制？
答：装修时间定为2个月，不强制，可视情况延长。

7.物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？
答：房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋共用部位和共用的设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、加压水泵、机电设备和消防设施等房屋主体共用设施，由物业和工程部定期养护。
8.业主的权利将通过什么方式得到保证？
答：业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约及各项物业制度。
9. 业主临时公约包括哪些内容？
答：第一章 总则
第一条：为维护本物业区域全体业主、合法权益，促进物业管理使用、维护业主的共同利益，做到建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的午夜服务区域。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本《临时管理规约》对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条：临时管理规约是住宅小区有关物业使用、维护和其他管理服务活动的行为规范、管理规约对物业服务区域内的全体业主、物业使用人均具有约束力，业主应遵守物业管理有关法规、政策和本临时管理规约，配合物业服务企业的各项管理工作，合理使用物业。对于违反临时管理规约的业主、使用人应承担相应的责任。使用人违反规定的，相关业主承担连带责任。
第二章 物业基本情况
第三条：本物业管理区域物业的基本情况
物业名称：昌德国际建材装饰城A区
坐落位置：潼川镇新西外街138号
物业类型：底商住宅楼
第四条：根据有关法律法规，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、 由单幢建筑物的全体业主共有共用部位，包括该幢建筑的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙壁等
2、 由单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水泵、照明设施、消防设备、避雷设施等。
3、 由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设备，公共绿地、道路、污水管、公益性问题设施、监控系统、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房。
第五条：在本物业服务区域内根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为出卖人所有：
1、除乙方已购房屋外,按有关规定配置的物业服务用房以及其他建筑物属全体业主所有。
2、自行车、电瓶车、摩托车汽车等车位由物业服务企业出租用于补充物业管理费的不足。
3、顶楼买受人所购商品房所在楼宇顶楼配置屋顶平台的（以下统称平台），该平台不计价
第三章 物业的使用
第六条：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第七条：业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光装饰装修、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第八条：业主应按设计用途使用物业。因特殊需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业，并按照改变后的用途属性缴纳物管和其他相关费用。
第九条：业主需要装饰装修房屋时，应事先告知物业管理企业，并与其签订《装修管理服务协议》。
业主应按照《装修管理服务协议》的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十条：因搬迁、装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十一条：业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改，否则，应当承担修复、损失赔偿等民事责任，故意或过失损坏电力燃气等易燃易爆设备构成犯罪的，应依法承担刑事责任。
第十二条：业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条：业主及物业使用人使用共用器材，应遵守助帮物业共用器材使用管理规定。
第十四条：在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十五条：本物业管理区域内禁止下列行为；
1.损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途：
2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3.违章搭建、私设摊点；
4.在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5.擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
6.擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7.利用物业从事危害公共利益的侵害他人合法权益的活动和其他不道德行为；
8.对房屋的内外承重墙、梁、柱板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
9.占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）；
10.擅自损坏、切断、拆除、改造供电、共气、供水、通信、排水、排污、消防等公共设施；
11.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒、有害、危险物质；
12.践踏、占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品；
13.随意停放车辆和鸣喇叭，制造超标准的噪音；
14.以任何方式干涉或影响物业公司对本区域的维修、养护和其它管理；
15.损坏、挪用消防器材和设备；
16.法律、法规及政府规定禁止的其它行为和小区物业相关规定中的禁止行为；
第十六条：业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养宠物不得违反政府有关规定。
第四章 物业维修养护
第十七条：业主对物业专有部位的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十八条：顶层带有花园之业主，必须承担该花园的全部维修责任，同时为物业管理公司的管理检查和公共维修无条件提供方便。顶层住宅享有的屋顶花园仅限于用于绿化。
第十九条：因维修养护作业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其它损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十条：发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护，但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会和派出所和相邻业主）的监督下，进入相关业主的物业专有部位进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十一条：因维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十二条：物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。否则，过错方应当就造成地损害向受害方进行赔偿。
第二十三条：建设单位应按国家规定的保养期和保修范围承担物业的保修责任。
第二十四条：本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、续筹、使用和管理物业专项维修资金。

第五章 业主和共同利益
第二十五条：为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权益：
1.根据本管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2.以评比、规劝、公示、限期整改等必要措施制止业主，物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为；
3.必要时可采取停水、停电的措施，要求用户限期整改并赔偿损失；
第二十六条：建设单位应在物业管理区域内的显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。物业管理公司有权通过在公告栏张贴公告等方式向全体业主告知相关事项，而无须亲自通知每位业主或物业使用人。
第二十七条：本物业管理区域内，物业服务收费采取按实际平方、按月计费,实行每年一次性收取，前期物业管理的其他费用按相关规定另行收取。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业外服务费用（物业外服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主有积极倡导欠费业主履行交纳物业管理费用的义务。
第六章 违约责任
第二十八条：业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它业主和物业管理企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条：业主违反本管理规约关于共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本管理规约向人民法院起诉。
第三十条：建设单位未能履行本管理规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉。也可根据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第七章 附则
第三十一条：本管理规约所称物业的专有部分，是由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本管理规约所称物业的共用不位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十二条：业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本管理规约，否则原业主将承担连带责任。
第三十三条：本临时管理规约由建设单位或物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十四条：本临时管理规约一式2份共 3 页，物业公司和业主各一份。自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《临时管理规约》签定生效之日终止。
第三十五条:本《临时管理规约》签定地点:本小区物业管理部
10.公共设施指哪些？
答：根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。（现目前A区很多不具备）
11.公共地方指哪些?
答：共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（现目前A区很多不具备）
12.业主委员会何时成立？
答：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时向街道办事处、乡镇人民政府申请，成立业主大会并选举产生业主委员会。
三、有关销售问题：
1.商业用途是否有限制？可否做餐饮？用途是否可签进合同？
答：按规划，可做餐饮，不签入合同
2.贷款银行是哪家？贷款年数？几成？利率？手续？
答：首付5成，利率上调20%，按揭时间10年
3.商业是否可出租？可否以租代售？
答：可出租，可以租代售
4.商业投资回报率计算方式？
答：计算方式年收益除以总价乘以100%
5.区域市场平均租赁价格？
答：30-50
6.区域市场商业销售均价？
答：10000-15000
7.商业认购金是多少？保留几天？
答：认购金为50000，保留7天
8.商街的名称？风格？特色？
9.本商街优势总结？
10.区域商业投资优势？未来发展优势？
答：1、立体交通动脉辐射2、超强人气坐地生金3、前瞻规划财富汇聚4、强大背景鼎力支持5、背靠大树 坐享其成
11.何时正式投入使用？
12.商业地下车位是否可售？售价是多少？
13.商业契税如何收取？
答：按4%收取
14.购买商业是否需要交纳公共维修基金？
答：需要
15.购买商业的付款方式有几种？其优惠程度？
答：两种一次性、按揭，
16.付款方式的周期？
答：一次性签合同时一次付清，按揭签合同时交清首付。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落