江门市房地产价格变化分析.doc

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五邑大学专科毕业论文

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五邑大学专科毕业论文

题 目：江门市房地产价格变化分析

院 （系） 管理学院
专 业 会计电算化
班 号 BH07030638
学生姓名 李日保
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五邑大学专科毕业论文

题 目：江门市房地产价格变化分析

院 （系） 管理学院
专 业 会计电算化
班 号 BH07030638
学生姓名 李日保
指导教师 孙晋众
论文完成日期 2009-11-30

2009年11月

摘 要
我市在改革开放的20多年里,市场经济保持了快速、持续、稳定的增长,人民生活水平大幅提高。跟随着市场经济的脚步,我市房地产市场逐步建立发展起来,并在社会经济保持快速健康的发展中扮演着重要的角色。由于住房分配体制的变革,城市化进程加快将推动房地产市场继续繁荣,房地产业拥有良好的发展前景。我市房地产业进入快速发展阶段,进而带动整个市民经济结构调整和升级,成为经济的支柱产业之一。 我市对房地产价格变化对房地产价格的形成与房地产价格的运动及其规律进行分析它是从属于房地产经济学的理论学科中的一个分支。较系统地对住宅房地产价格变化进行分析,这既是一项具有一定难度和深度的课题,又是一项具有理论意义和实践意义的课题,其分析成果对有关部门进行房地产业宏观调控、制定相关政策及促进房地产业良性发展等都具有重要的参考价值。首先,房地产价格变动的分析,有助于把握房地产价格的走势,有利于对房地产市场的发展做出正确的判断,促进房地产市场的健康运行发展。
关键词：房地产；价格变化；政策；

目 录
摘 要 2
目 录 3
一、房地产市场价格的概述与特征 4
（一）房地产市场价格的概述 4
（二）房地产市场价格的特征 4
（三）房地产价格变化的环境 5
（四）本章小结 6
二、影响房地产价格变化因素分析 7
（一）影响房地产价格变化的因素 7
（二）如何科学地看待房地产价格的涨跌因素 7
（三）输入流量影响价格变动的因素 8
（四）本章小结 9
三、江门房地产价格的资本市场变化 10
（一）江门市房地产价格资本市场 10
（二）江门市下半年房地产价格走势 10
（三） 非均衡条件下房地产价格的变化机制 11
（四）本章小结 12
四、宏观调控政策改善房地产价格 13
(一) 国家宏观调控政策措施 13
（二）受政策性影响房地产市场回暧 14
（三）对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议 15
（四）本章小结 16
结　论 17
参考文献 18
致 谢 19

一、房地产市场价格的概述与特征
（一）房地产市场价格的概述
房地产价格是房地产市场的核心问题，在我国经济高速发展的背景下，近年来我国城市房地产市场形成供销两旺的强劲势头，商品房的开发和销售业绩率创新高。随之而来的房地产价格上涨幅度和速度，使人们对房地产市场价格的下跌形成预期。在历经紧缩性的货币政策、通货膨胀和利息上调之后，房地产价格走向成为各方关注的焦点。本文试图通过房地产自组织系统的构建对当前房地产价格走向进行客观分析，对房地产市场稳健发展的路径进行探析。
（二）房地产市场价格的特征
房地产价格特征分为三类：第一是初次置业的消费性需求。这部分需求既包括新增户籍人口的住房需求，也包括外来流动性人口的住房需求，还包括适婚青年的住房需求，这部分消费需求属于刚性需求中最“刚性”的，楼市价格变化也主要是由这部分需求决定的。第二，是改善性需求。它取决于入市的时机和购房成本，改善性需求不像初次置业需求那么强烈，特别是在房价高昂的时期，改善性需求入市更为谨慎，这一部分需求也是刚性需求，属于刚性需求中较“软”的部分。这部分需求也在年初得到部分实现。第三，是投资性需求和投机性需求。这类需求是受到国家调控政策抑制的，但是由于存在通货膨胀预期，这类需求也试图绕过壁垒进入房地产市场，从而带动房价的上涨，对初次置业的消费性需求和改善性需求产生“挤出效应”，带来住房需求的结构性变化。由于投资性需求和投机性需求是为了获得收益，其进入和退出房地产市场的速度和频率更快，从而容易引发房地产市场的大起大落。现在最应该警惕的就是预防投资性需求和投机性需求的入市。
我市当前楼市价格变化的基础尚很薄弱。判断楼市变化的指标有两个：一个是价格，一个是成交量。显然，“价量齐跌”是楼市萎缩的表现。“价涨量缩”也不是楼市回暖，而是房地产供求关系在价格调整中的正常反应。像其他城市近期房价升上去，成交量就跌下来就属于这种情况。只有“价涨量亦涨”才是楼市回暖的标志，因为房价是个综合性指标，这个指标反映了购房资金的机会成本、抵御正常通货膨胀居民收入正常增加等因素的影响。但是，由投资性需求和投机性需求带来的“价量齐升”并不是真正的楼市回暖，这种需求只会进一步吹大房地产泡沫，引发银行危机甚至金融危机。健康的“价量齐升”是由消费者的消费性需求引致的。经济形势向好的方向发展，人们的收入预期增加，就会使人们尽量改善住房条件，从而推动开发商积极购置土地、扩大开工面积，带来了房地产市场价格的变化。
（三）房地产价格变化的环境
　　 房地产需求受到众多因素的影响，包括城市经济发展水平、房屋价格、居民收入、人口及家庭结构、人们的预期等因素影响，这些影响因素可归为微观环境影响因素和宏观环境影响因素。微观环境包括：企业、供应商、营销中介、顾客竞争者和公众。宏观环境因素包括：人口环境、经济环境、自然环境、法律环境和文化环境六大部分。由于房地产市场的特殊性，我们认为政府调控是房地产市场重要的输入和反馈因素，故将其单列出来作为房地产市场系统的输入流量。
近年来我国出台了多种政策措施进行房地产市场宏观调控，包括上调存贷款利率、上调房地产项目资本金、严禁房地产流动资金贷款、清算土地增值税、调整住房供应结构、通过第二套房贷政策抑制投机等，终于在2008年底抑制住了房价的过快上涨。房地产开发商因滞销导致预售款无着落、现金回笼无望，再加上原定银行贷款不再通融，资金链告急甚至断裂的危险等连锁反应随之而来。开发商先以同行高息拆借甚至高息集资等措施后以降价、卖地、卖项目、卖公司等方式来苦撑，2008年我们看到的众多地王“退地”以及土地流拍的现象，说明来自银根紧缩的压力逼迫房地产行业在进行自我调整，但是这种调整还没有到位就匆忙结束。一个最明显的现象是，调整至今依然很少看到企业之间的收购兼并。收购兼并恰恰是调整深入的最直接体现。这从现象层面说明，房地产市场的调整还不够深入。从长远看，这种不断变化的调整短周期状态，意味着每次调整的不彻底性，这对行业的长远健康发展是不利的。
（四）本章小结
房地产市场价格的调控政策应该注重市场的变化，着重保护初次置业者的消费性需求、改善性需求并加强对投机性需求的抑制力度，促进市场销售。在加强宏观调控的作用下，住房市场供求关系和供给结构有所改善，房地产市场供需双方正在僵持与博弈，房价总水平在高位盘整。各地市场形势出现分化，仍然存在许多不确定性，需要继续加强和落实房地产调控措施，推动房地产价格发展条件。

二、影响房地产价格变化因素分析
（一）影响房地产价格变化的因素
在市场机制作用下，房地产价格主要由房地产供求关系决定，但是由于房地产市场具很强的关联性，房价是社会经济相关因素共同作用的结果，受多种因素影响。国民经济的持续发展，是保证房地产业发展的经济基础与前提。国民经济各行业的蓬勃发展，带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。
1、成本对房价的影响。成本是企业能够为其产品设定的底价，此价格之下企业将无利可图。企业想设定一种价格，既能够抵补所有生产、分销的成本，又能够带来一定的收益低。钢材、水泥等建筑原材料的涨价使建筑成本提高，以及土地、融资、人力成本的上升，将支撑整体房价一直呈稳步上升的趋势。
　　 2、 需求对房价的影响。与成本决定价格的下限相反，需求决定价格的上限。如果消费者认为价格高于产品价值，他们就不会买。1998年国务院出台相关政策，明确提出了停止住房实物分配、实行货币分房的新政策，引发拉住宅消费市场的启动，普通住宅的投资和消费成为主流，一般的居民是消费主体。
　　 3、 竞争对房价的影响。另一个影响企业定价决策的是竞争者的成本、价格以及竞争者对该企业定价可能会做出的反应。企业的定价战略也会影响企业所面对的竞争的性质。高价格、高利润的战略会引来竞争；低价格、低利润的战略可以阻止竞争者进入或者把他们赶出市场。由于房产具有不可移动性和土地稀缺性等特征，房地产市场很少发生价格战。
（二）如何科学地看待房地产价格的涨跌因素
不同需求的顾客对房地产价值的认知不同，其价格承受能力也有所不同，导致了不同顾客衡量房价是否合理的标准也有所不同。根据购买动机不同，房地产需求可分为消费型需求、投资型需求和投资、消费双重型需求三类：
　　1、投资型需求。投资型需求是指消费者完全出于投资获利角度购买房地产的心理需求。房地产具有保值、增值功能，特定区域的土地价格会因其经济地理作用的增大而上升，而地价上升的结果必然导致房地产价格的上涨，地理位置是投资型房地产的价格影响的最主要因素。所以，投资型房地产价格应主要从其周边环境与公共资源价值来衡量。同时也十分关注供求关系与国家政策走势。
    2、消费型需求。消费型房地产主要用于满足顾客的居住需要。顾客的居住需求又可分为：生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。
　　3．投资、消费双重型需求。消费者购买房产是为了暂时居住适用，等待市场价格升高再抛售出去，这种属于投资、消费双重型需求。顾客从居住和投资两方面来衡量房地产的价值，其基本价值构成包括房子本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值三个部分。
（三）输入流量影响价格变动的因素
房地产自组织系统是一个开放系统，在开放系统中当外界输入的流量流达到特定值（临界值或阈值）时系统才会产生相变。所以控制系统的运动趋向主要取决于外界环境对系统的输入流量，处于外界输入流量与系统边界间的闸门便成了控制系统演化方向的决定量。如果没有这道闸门，任凭外界流量自由输入系统，就会导致整个系统的紊乱。
　　 作为人们贮存财富的一种重要手段，房地产价格受人们的预期影响较大；同时房地产建设周期长、土地供给的稀缺性，所以房地产价格波动比一般商品大。近几年，全国商品房价格稳中趋升，据《中国经济景气月报》显示，2001年全国房价平均上涨2.2%，2002年上涨3.5%，2003年上涨5.1%，呈加速状态。部分地区已出现因投资增幅过大、投资结构不合理导致的房地产空置面积过大等问题，我国的商品房空置率已经突破14 %，高于国际警戒线10%。
当前决策有关变量的未来值的猜测由于房地产不仅是一种资源，是生产和生活不可缺少的要素，具有消费品的特点，同时也是一种资产，是资本市场上重要的投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分，具有投资商品的特性在保值和增值的心理驱使下，投资行为大量存在，房地产需求受预期的影响更大也正因为这种经济行为，使房地产市场轻易造成泡沫，泡沫形成时，预期价格越高，投机者预期的资本收益率越高，便增加对现期房地产的购买与囤积，以期望更高的价格抛出，获取更加丰厚的利润需求量在良好预期的驱使下也会增加，会有部分消费者存在投机的心理，从买卖的过程中以获取资本的增值因此，存在着随着价格上涨的同时，出现供需两旺的局面，造成了市场的虚假繁荣，引起了进一步涨价的预期，从而形成了自我强化作用的正反馈，最终使房地产价格膨胀成为泡沫。
（四）本章小结
根据市场系统分析，房地产市场系统基本上符合市场规律在运行，但是中国房地产市场的健康发展，最重要的就是控制好房地产市场系统的闸门。房地产市场调控的重点是运用行政手段对房地产的投资行为进行调控，达到稳定价格、控制涨幅、确保房地产市场稳健发展，消除“楼市泡沫崩裂”的预期，保证房地产市场稳健发展。

三、江门房地产价格的资本市场变化
（一）江门市房地产价格资本市场
江门GDP的快速增长中，工业制造业的贡献是关键因素。本届政府提出了到2011年GDP达到1800亿元的目标，而在发展路径上，发展先进制造业成为第一选择。市长王南健提出，做大经济总量，就要把“四大百亿工程”作为主要抓手，即要打造年产值超100亿元的企业集团、工业总产值超200亿元的工业强镇、工业总产值超300亿元的工业园区、工业总产值超400亿元的产业集群。
江门本是一个工业基础雄厚、产业链条完整的城市，近些年来却又输在工业方面，奋起直追理所应当。而现在它又有着难得的机遇，香港与珠三角制造业转移大潮渐起，江门特殊的地缘、土地、环境、工业基础、水电能源等优势，使它成了承载珠三角发达地区产业转移的理想场所之一。
然而承接制造业转移的思路也不无风险，江门的优势在于环境，珠三角9城中，它是唯一的非重酸雨区，旅游资源也最丰富，而发展工业制造业，污染在所难免，会不会是捡了芝麻丢了西瓜？经济要发展，是否一定要走先污染再治理的路子？政府固然可以通过加强规划监管减少环境压力，但居民的心理感受与此不同，宜居的自然环境这张城市名片，将会因此发生什么变化也难预测。
（二）江门市下半年房地产价格走势
在国家四万亿经济刺激计划的推动下，市场货币的流动性十分充裕，加之居民对未来通胀预期的加重，将在较大程度上激发了人们购置资产的欲望，以期保值增值。房地产作为资产类商品，是居民购置资产的重要选择之一，将受到居民及热钱的追捧。随着房市的回暖，许多居民将变持币观望为主动购房，从而推动房价上涨。  
  1、市区房价存在一定的上涨空间 ：A、交易量的快速放大，将有效减少空置房面积，从而使房源相对减少，促使价格上涨。 B、房地产市场转暖，房屋开发公司上调房价的欲望增强。从调查中我们已经了解到，不少房地产开发企业将在7月调高房价，个别企业甚至准备将房价调高15%左右，将推动市区房价一定幅度的上涨。C、在人民币不断升值、流动性充裕的情况下，外国资本可能通过各种渠道流入中国，将导致房地产等资源类商品价格的出现上涨。
2、市区房地产价格上涨空间比较有限 ，居民收入增长的支撑作用不大。由于价格的涨跌是由市场供求关系决定的，商品房的交易，既有刚性购房需求，也有相当部分是居民投资购房需求。要使购房需求有效增加，最主要的是购房资金的有效增加，因而涉及到一个收入同步增加的问题，而在目前经济形势下，居民收入快速增长的可能较小，将在一定程度上抑制购房资金量的增加，从而抑制房价上涨的幅度。
    3、收入房价之比已经很高。目前我国房价与居民家庭年均可支配收入之比，已经明显高出多数发达国家的平均水平，房价存在一定程度的泡沫。同时，过高的房价将使产业结构不合理，不利于经济又好又快的发展，中央会采取措施抑制房价的上涨。因此，房地产价格大幅上涨的可能不大。
（三） 非均衡条件下房地产价格的变化机制
在非均衡条件下，过多的供给房地产闲置和过度的需求同时存在价格变化呈现非凡的规律，见图假设市场上有闲置的房地产存在，作为存量市场其中的一部分并不很快出售，假设这一部分存量为Q，供给曲线和需求曲线决定的均衡价格为P0，假如市场价格高于P0时，此时供给S超过需求，导致过度供给，若实际需求量为Qa，供给量为Q，则闲置量为CA，均衡条件下闲置量为BC，过度供给量为AB，此时价格的运动方向将向均衡价格下降假如市场价格低于均衡价格，需求人数增加，将会出现过度的需求，假如实际交易量为Qd，则过度需求量为DE，均衡条件下的闲置量为EF，这时价格的运动方向将上升趋向均衡价格
当前决策有关变量的未来值的猜测由于房地产不仅是一种资源，是生产和生活不可缺少的要素，具有消费品的特点，同时也是一种资产，是资本市场上重要的投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分，具有投资商品的特性在保值和增值的心理驱使下，投资行为大量存在，房地产需求受预期的影响更大也正因为这种经济行为，使房地产市场轻易造成泡沫，泡沫形成时，预期价格越高，投机者预期的资本收益率越高，便增加对现期房地产的购买与囤积，以期望更高的价格抛出，获取更加丰厚的利润需求量在良好预期的驱使下也会增加，会有部分消费者存在投机的心理，从买卖的过程中以获取资本的增值因此，存在着随着价格上涨的同时，出现供需两旺的局面，造成了市场的虚假繁荣，引起了进一步涨价的预期，从而形成了自我强化作用的正反馈，最终使房地产价格膨胀成为泡沫
（四）本章小结
房地产市场是一非均衡的市场，不同于一般的商品市场，非凡的市场性质和独特的商品属性决定了房地产市场不能单纯地依靠价格变化来调节供求关系，还必须依托宏观政策加以引导与调控通过制定相关的土地供给土地价格政策金融信贷政策等调解房地产发展的土地与资金来源，进而来调控房地产的供给数量与供给结构，引导经济预期因此，纵观供需两方面，在影响房地产价格变化的因素中，成本价格是价格变化的基础，消费者的购买能力与购买欲望是决定因素，而国家的政策具有双重影响，而且影响房地产的产前产中产后的全过程房地产的价格也在市场机制和预期机制的共同作用下发展和变化。

四、宏观调控政策改善房地产价格
(一) 国家宏观调控政策措施
近年来我国出台了多种政策措施进行房地产市场宏观调控，包括上调存贷款利率、上调房地产项目资本金、严禁房地产流动资金贷款、清算土地增值税、调整住房供应结构、通过第二套房贷政策抑制投机等，终于在2008年底抑制住了房价的过快上涨。房地产开发商因滞销导致预售款无着落、现金回笼无望，再加上原定银行贷款不再通融，资金链告急甚至断裂的危险等连锁反应随之而来。开发商先以同行高息拆借甚至高息集资等措施，后以降价、卖地、卖项目、卖公司等方式来苦撑，2008年我们看到的众多地王“退地”以及土地流拍的现象，说明来自银根紧缩的压力逼迫房地产行业在进行自我调整，但是这种调整还没有到位就匆忙结束。一个最明显的现象是，调整至今依然很少看到企业之间的收购兼并。收购兼并恰恰是调整深入的最直接体现。这从现象层面说明，房地产市场的调整还不够深入。从长远看，这种不断变化的调整短周期状态，意味着每次调整的不彻底性，这对行业的长远健康发展是不利的。
    对房地产行业过于依赖容易导致房地产宏观调控政策的非独立性。房地产行业的确是我国的重要支柱行业，我国房地产投资占GDP的比重从1997年的4.02%升至2007年的10.13%，而美国和日本在历史上此指标平均值分别是4.19%和5.17%，最大值也不过是6.98%和8.69%。过分夸大房地产的支柱地位容易导致国民经济对房地产行业的严重依赖，从而导致房地产宏观调控政策的非独立性，房地产行业被赋予了过多的责任。欧盟15国都有独立的住房政策目标，但我国房地产宏观调控目标却具有附属性和多重性的特征，从而使得前后出台的房地产政策出现诸多矛盾和不一致的地方。这也是房地产行业还没有进行深度调整的原因之一。

（二）受政策性影响房地产市场回暧
为了扭转美国金融危机带来的我国国民经济下滑的势头，房地产行业成了拉动内需的引擎，从2008年底开始，国务院出台了一系列鼓励居民消费的政策，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策其实是降低了居民的购房成本。二是房价下调刺激销量上升。从2008年下半年开始，由于销售难度加大，开发商也逐步下调价格，一些城市出现价跌量升的现象，这说明房价下跌是楼市回暖的主因之一。三是压抑了一年的刚性需求的释放。居民在房地产调整中采取持币观望的态度，自主性需求被压抑了近一年，在房价下降以及各种优惠政策出台的情况下，居民购买自住性的住宅增加。从市场销售情况看，销售情况较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房，房地产市场的回暖，在很大程度上是积累了一年多的部分刚性需求集中释放的结果。四是通货膨胀预期的影响。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，同时，在没有更好的投资渠道的情况下，部分房地产投资性需求上升。
由于投资性需求和投机性需求是为了获得收益，其进入和退出房地产市场的速度和频率更快，从而容易引发房地产市场的大起大落。现在最应该警惕的就是预防投资性需求和投机性需求的入市。
我国当前楼市回暖的基础尚很薄弱。判断楼市回暖的指标有两个：一个是价格，一个是成交量。显然，“价量齐跌”是楼市萎缩的表现。“价涨量缩”也不是楼市回暖，而是房地产供求关系在价格调整中的正常反应。像北京市近期房价升上去，成交量就跌下来就属于这种情况。只有“价涨量亦涨”才是楼市回暖的标志，因为房价是个综合性指标，这个指标反映了购房资金的机会成本、抵御正常通货膨胀、居民收入正常增加等因素的影响。但是，由投资性需求和投机性需求带来的“价量齐升”并不是真正的楼市回暖，这种需求只会进一步吹大房地产泡沫，引发银行危机甚至金融危机。健康的“价量齐升”是由消费者的消费性需求引致的。经济形势向好的方向发展，人们的收入预期增加，就会使人们尽量改善住房条件，从而推动开发商积极购置土地、扩大开工面积，带来房地产市场的“价量齐升”。
（三）对稳定房价、促进房地产市场健康发展的建议
 目前我区房地产市场进入趋于理性和正常，要把握调控方向：既要严格控制房价过快上涨，又要避免房价下跌过猛引发震荡。重点是要改善住房供给结构，提高适合中低收入阶层的经济适用房普通商品住宅的建设和供给力度，对经济适用房实行政府定价，以有效控制房价，严格控制用于高档商品房的土地，以合理调节供求关系，避免价格的大起大落，合理调控房地产价格。
    1、加强对市场行情的监控，注意防范潜在的市场风险。要继续大力发展我区房地产市场，加强对市场行情的监控，及时掌握市场动态，防范较大规模的炒房现象。上半年我区商品房空置面积累计是２０１．６７万平方米，比去年同期上涨６６．０％，特别是银川市空置面积累计是１５３．２３万平方米，比去年同期上涨５６．６％。空置房总量的增长，存在著一定市场风险，目前要妥善处理解决好这些累计下来的空置房，使之得到消化。
2、应适当放开房贷利率，合理调节市场需求。今年央行新出台房贷政策，主要目的是为了从市场需求方面调节房地产市场的发展，控制部分城市的房地产发展过热的现象。但是执行公积金贷款利率上浮０．１８个百分点和个人商业房贷利率上浮０．２个百分点，对于不同的购房群体而言，影响不一。真正需要新购住房的市民利息负担加重，而对于炒房者和其他房产投资者而言，每月只多付几十块的利息，压力不大，他们完全可以把增加的成本转移到二次购房者身上。所以利率微调对房产投机者而言，未能明显起到抑制作用。房贷利率政策对市场的影响大小要看各商业银行上调的幅度。如仅执行下限利率即上调０．２％，对市民影响不会很大﹔如银行自主决定采用贷款基准利率６．１２％，即在现有利率水平基础上上调０．８１％，影响就会比较大。以贷款２０万元，期限１５年，采用等额本息法为例，调整前每月支付本息为１６１４元，按５．５１％计息，每月支付本息１６３５元，须多付２１元。如以６．１２％计息，每月支付本息１７００元，每月多支出８６元。如果适当对二次以上购房者上调贷款基准利率，那么他们投资的成本就会增大，投资风险也会增加，可以适当控制大规模的炒房投机现象。
 3、各个银行之间建立房屋贷款信息沟通机制，防止投资者在不同银行以优惠利率获得多套房屋贷款。目前由于银行之间对房屋贷款用户信息没有实现共享，投资者可以利用此漏洞，在不同银行多次以优惠利率获得房贷，从而使针对购买多套房屋限制投资的较高利率失去作用。
 4、促进二手房市场发展，多渠道引导购房者，降低一手房市场需求压力。目前造成房价快速上涨的主要压力是一手房市场需求旺盛，推动二手房市场健康发展，能够使一部分资金转移到二手房市场，减缓一手房的供需矛盾。同时通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求，优化房屋供给结构。
 5、要强化多方面制度配套措施，以利稳定房价。如适当增加土地供应总量、依法处置闲置土地和增加中低档住宅土地，尽快形成有限供应，缓解供求关系防止房价继续过快上涨的问题。加强和完善住房保障体系建设，增加经济适用房和廉租房的供应，满足不同消费层面的住宅需求。　
（四）本章小结
从大历史的角度来看，消除通货膨胀因素后，房地产价格并不会无止境的上涨。在各种因素的影响下，真实房地产价格将围绕着其长期均衡值上下波动，偏离均衡值的幅度取决于各种影响力量的大小。近年我市房屋销售价格的增长速度远远高于租赁价格，出现了一定的不协调，值得引起重视。 健康发展的房地产市场上，房地产价格与经济基本面之间存在着稳定的均衡关系，可以利用这种均衡关系进行房地产价格走向的研究和预测。经济发展水平越高的城市房地产价格也应该越高。

结　论
当前房地产市场的调控政策应该注重市场的变化，着重保护初次置业者的消费性需求、改善性需求并加强对投机性需求的抑制力度，促进市场销售。总的来看，房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。专家预测在2009年，房地产价格增幅放缓。在房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。

参考文献
[1]郑适.中国产业发展监测与分析报告.中国经济出版社。
[2]中国行业发展报告.中国经济出版社。
[3]曹建海.中国产业前景报告.中国时代经济出版社。
［4］虞晓芬.从国际经验看当前浙江住宅业面临的潜在困难［J］.浙江工业大学。

致 谢
本论文是在尊敬的指导教师孙晋众老师指导下完成的。孙老师渊博的学识、严谨的治学态度、诚恳待人的作风，令我倍感尊敬，不仅使我得以顺利完成毕业论文，而且让我获益良多。．在论文完成之际，现谨向孙老师致以深深的敬意和由衷的感谢，感谢孙老师为我完成论文所付出的艰辛劳动。同时，我要感谢ＢＨ０７０３０６班的班导师邵燕和全斑同学们的耐心帮助。感谢他们三年来对我的关心和照顾，他们陪伴我走过了大学校园的美好生活。在此本人在此本人非常感谢他们对我的支持与帮助。

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五邑大学专科毕业论文

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五邑大学专科毕业论文

题 目：江门市房地产价格变化分析

院 （系） 管理学院
专 业 会计电算化
班 号 BH07030638
学生姓名 李日保
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