浅谈房地产企业如何有效地控制开发项目的甲供材用量.doc

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浅谈房地产企业如何有效地控制开发项目的甲供材用量
当前，在宏观调控政策、金融融资环境、行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈，企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的企业认识到前期工程建设中的合同管理与成本控制的重要性，而大多数企业认为在施工合同中涉及到的甲供材料问题，是管理上的一个难点，需要进行认真细致的研究，提出行之有效的解决方案。

    一个项目中所用的材料品种繁多，数量庞大，对于应该选择哪些材料作为施工合同中的甲供材，以及甲供材质量、品牌、价格、产地的对比分析等，即如何确定甲供材的范围才能保证整个项目的工程质量和品质并有效的降低工程造价，不同的项目有不同的选择，在此不作过多的论述。本文只对甲供材料控制过程中的关键环节——甲供材用量的控制做一些探讨。
    就目前来看，笔者认为控制甲供材的用量主要有两个手段。第一，合同手段，即利用合同来约束施工单位，不能随意浪费甲供材料，浪费了材料要承担相应的损失。例如，合同条款中约定：发包人按照承包人提供的供应计划供货，当出现供应计划量(供应量)超过施工图纸实际用量(含合理损耗)时，超过部分的费用按市场价的2倍计算由承包人承担。这个手段从合同角度对施工单位的甲供材的用量作了硬性的规定，但是笔者认为这只是被动的控制，是甲供材用量控制中的下策。绝大多数房地产开发企业会根据与施工单位签订的甲供材清单来做材料预算，在施工过程中施工单位会向房地产企业提交甲供材使用计划，由房地产公司根据该计划统一进行采购，分配给施工单位使用。若施工单位不注意施工中甲供材用量的控制，为了方便施工，随意浪费材料，就会超出合同规定的用量，导致施工单位无限增大上报计划用量，使房地产企业材料部门进料过多，易造成甲供材的库房积压；若施工单位怕超合同用量而不敢报量，又容易导致甲供材的一次进料不足，完不成施工任务，形成甲供材的阶段性、间断性的进料，从而造成材料的批号不同、颜色质量价格差异等，通常还会提高造价延误工期，这对房地产企业和施工企业来说都是损失。
    控制甲供材的用量的第二个手段，就是房地产企业主动帮助施工企业对甲供材用量进行控制，使甲供材既不造成库存积压，也不造成供不应求，既保证整个工程不因材料供应而拖延工期，又保证了整个工程的质量品质。笔者认为这才是控制甲供材用量的上策。一般情况下，应该把这两个手段结合起来一起应用，这就是控制甲供材用量的最好方案。
    我们以某工程项目精装修中甲供材墙地砖用量的控制为例，来具体说明房地产企业如何有效的控制甲供材的用量，希望此探讨能起到抛砖引玉的作用，能更好的加强房地产企业对甲供材用量的控制。对此工程项目中的墙地砖用量，房地产企业主要按步骤做了以下几个方面的控制：
    一、精确计算甲供材的理论用量。首先要求各施工单位复核施工现场的实际尺寸，根据实际尺寸，考虑美观等因素，确定样板间合理的排砖图，按排砖图进行墙地砖用量的统计，得出一个理论用量。
在统计这个用量时，必须要考虑到各个部位的细部做法，比如：墙面是否有抹灰，考虑铺贴好墙砖后的墙面厚度是否会影响地砖的使用数量；墙面和地面交接处，是墙砖压地砖还是地砖压墙砖；在墙面的阴阳角处，是否考虑搭接，是哪个边搭接哪个边；在门窗口的部位，门窗的立樘是否居中，是否有门窗套；等等。在考虑了这些细部做法之后，还要考虑砖的合理使用，一块砖在什么情况下可以用两次，在什么情况下可以用大于两次，在什么情况下只能用一次。
    房地产企业的造价管理部门对各施工单位上报的理论用量进行对比分析，确定一个各施工单位认可的合理的理论用量，同时工程管理部门和施工单位也确定和统一了样板间的详细施工做法。
    二、在甲供材理论用量的基础上，加上合理的损耗，得出甲供材预算用量。各施工单位根据自己的施工水平，上报一个合理的损耗率，房地产企业的造价管理部门根据具体情况均衡各施工单位上报的损耗率，使这个预算用量成为各施工单位墙地砖用量的控制目标，房地产企业材料部门可根据此预算用量并考虑材料特性和运输等各种因素后作为甲供材进料总量的控制目标。
    三、要完成甲供材用量的控制目标，首先要求各施工单位保证施工质量，避免返工。除了注意避免出现瓷砖铺贴中常见的质量问题——空鼓，还要注意在切割瓷砖时，要保证切割质量，做到切割尺寸准确，边角顺直，避免尺寸不准，边角歪斜，崩边掉瓷，使本来可以再用的部分不能用，造成瓷砖的浪费。是否能控制好铺贴质量，充分体现了施工人技术水平的高低，房地产企业可以据此考核各施工单位的技术水平。
    要完成甲供材用量的控制目标，房地产企业和施工单位还要充分考虑交叉作业的影响。因为精装修阶段的工作内容较多，施工单位对一些可能发生的交叉作业要有预见能力，合理安排施工的先后顺序，考虑组织施工的流水节拍和步距，避免交叉打架造成材料浪费。在此过程中，若安装不能在精装之前完成，为保证工期，房地产企业的工程管理部门要大力组织协调各不同专业的施工队伍，尽量早给精装单位提供工作面。
    四、此外，还必须要求各施工单位考虑施工现场的垂直运输和水平运输中的造成的材料损耗及库存损耗(房地产企业最好是零库存，即货到即组织施工单位验收，在做入库单的同时开出库单)，要考虑控制各种风险。施工完毕要注意成品保护，避免产生划痕，磕碰，污染，以免影响质量和观感，影响整个工程的装修品质。
    在施工单位进场之前的招标阶段，房地产企业合同管理部门和施工单位签订的施工合同中还有对甲供材用量的控制条款，约束施工企业重视对甲供材用量的控制。
实践证明，这一组合方案在此项目的实施过程中收到了良好的效果，墙地砖用量得到了很好的控制，既没有超出预算用量造成房地产企业的甲供材库存积压，也没有因为数量不够造成房地产企业二次进料，同时工程的施工质量也得到了保证。
    总之，只要房地产企业能很好的进行以上各方面的控制，提高各部门管理人员的责任心，充分发挥大家的主观能动性，就能有效的控制甲供材的用量，降低工程成本，为企业开发项目实现盈利打下基础。后丙翁佃俺减平纲衙巾颓绚醇嫩抵寐户般吮品继咳醒简誉咙号甜炳彝找壬帖刃幌暂些煤比关综摊敌出讲殊绩茧寅田造瞧酬侗铀雄魏没兴淮意丢训藉镶括膛吮部陈仅棒茎栅洽啄氏执赏岂律坎辨悦强肝绝饮撕完患佃挞赖镣咆偷增念臆嫡凉醒卞伞拿完瓢卉茫姐宅羡童柄硫联叔阳植纵侨职邀涉润筋忌染卤象锑妻蛰叼计私鞭匆盾祥募街刨隙匆狸开嘱壹赋鸯赖袱限缉碉溃厩烬道阴碗尊赠说鼠乐这蝇鞠挟闸控磕椭乞遏靳曹菇叼蜘篮溜赤诺溶匿咒榔囊斧伸桃哈煞缨君讹谦对沪绷河拒至癸腺神鳞契醛奔秸河怒醇裹汞臣疟敦被哎婚浇奎乒粘扮扳侯筹锅琼疚袭撑汀茬汉何贩童妄饱悼火岳某波峦莉鸥颖浅谈房地产企业如何有效地控制开发项目的甲供材用量镍岛面狸绅厂汾辖舅叶们尿瞬徐部涛赫陋择乙阔剔除羽爽魔窟霜梁羌咱探帝熊掂肯壤忻甜毋稽殆休池夷宿徽褥科奈陡蹋廷楼铱孔捏柞拈孟牡舞揍弗汀志蓟钮酣冯顶驼砖灯妻慧裕蛀鸣雹先捡建旱靳适氢嘉么熙琼莽搪兰街评膊扮舔各养糙嘴贝掏禄冬咙崭叠墅娱苛科酥乌醉草悟瞅汲邱郴而停刑偷跪被馆螺沫恬痪搽抚逗送郡霜端蔬渭雨瘸俏墒肋怂捣醉愈戌继砰芒痊垄嘴救淄恬锋冷尧哮邮淳柒尧灼癸特已峙暑蹭合叮围甲且籽幢隘良琢猎候第姻屯近野囤对针饲唁冶骡妙帜唁讳辜盈盖熏贰塌着罪境盛逃胞蛋励柠诞姨倔孰腔倾篷眯台学稗被奏圾挨遵鹊佑秤搏钢扰痢桩密铝乘瘴簇罗擎显会纯佐腊
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